Ako zakročiť proti spoluvlastníkovi vašej nehnuteľnosti?
Požiadavky na vylúčenie vlastníka nehnuteľnosti prostredníctvom nevhodného vlastníctva sú odlišné od štátu k štátu a spravidla sú náročnejšie, ak sa pokúšate zbaviť spoluvlastníka nehnuteľnosti.
Možno ste sa šťastne a dobrovoľne stali spoluvlastníkmi nehnuteľnosti s niekým iným, ale teraz je váš vzťah namáhavý a neudržateľný-či už z osobných dôvodov, alebo preto, že každý máte iné predstavy o tom, čo by sa malo robiť s nehnuteľnosťou, ktorú spoluvlastníte.. Tiež sa môže stať, že vzťah bol od začiatku napätý, keď ste spoločne zdedili pozemok s príbuzným, ktorého nemáte radi. Ak chcete zakročiť proti spoluvlastníkovi svojej nehnuteľnosti, máte niekoľko možností, pričom každá z nich má svoje klady a zápory.
Metóda 1 z 3: odkúpenie druhého majiteľa
- 1Nechajte si oceniť nehnuteľnosť. Predtým, ako sa porozprávate s druhým majiteľom o možnosti ich odkúpenia, musíte mať dobrú predstavu o tom, akú hodnotu má nehnuteľnosť, aby ste mohli kvantifikovať ich vlastnícky podiel na nehnuteľnosti.
- Aj keď bola nehnuteľnosť už predtým ohodnotená, spravidla chcete získať nové ocenenie, ak má tá druhá niekoľko rokov.
- Možno budete chcieť problém prediskutovať s druhým vlastníkom, aby si boli aspoň vedomí toho, že nehnuteľnosť hodnotíte, a mali možnosť najať si vlastného odhadcu, aby poskytol druhý názor.
- 2Poraďte sa s realitným profesionálom. Predtým, ako začnete rokovať s druhým majiteľom, je vhodné porozprávať sa s advokátom alebo realitným maklérom, aby ste si mohli byť istí, že výmena prebieha správne a každá uzavretá dohoda spĺňa zákonné požiadavky.
- Realitný maklér vám môže poskytnúť vhľad do potenciálneho trhu pre vlastnosť - ktorá sa môže líšiť od jeho odhadnej hodnoty - a hlavné klady a zápory tom, z realitného hľadiska.
- Skúsený právnik v oblasti nehnuteľností bude schopný posúdiť vaše zákonné možnosti a oznámi vám, aké kroky by ste mali podniknúť na vyriešenie sporu medzi vami a spoluvlastníkom.
- Títo odborníci vám tiež môžu poskytnúť ďalšie informácie v závislosti od rozdielov medzi vami a spoluvlastníkom.
- Ak ste napríklad v rozpore so svojim spoluvlastníkom, pretože spoluvlastník chce nehnuteľnosť rozvíjať a vy nie, právny zástupca by vám mohol poradiť ohľadom obmedzení zón v oblasti, ktoré by vývoj predražili, ak nie dokonca nemožné.
- 3Zjednať cenu Musíte si sadnúť so spoluvlastníkom a akýmikoľvek odborníkmi najatými, aby ste prediskutovali celkovú hodnotu nehnuteľnosti a hodnotu ich záujmu o nehnuteľnosť. Spolu sa môžete dohodnúť na ich odkúpení.
- Ak je komunikácia medzi vami a spoluvlastníkom vášho majetku obzvlášť napätá, môžete navrhnúť použitie mediátora. Vo väčšine prípadov sa mediátor pohybuje tam a späť medzi týmito dvoma stranami a trávia málo času zapojením sa do osobných rokovaní.
- Ak ste schopní si so spoluvlastníkom sadnúť a civilizovane a profesionálne prediskutovať situáciu, urobte všetko pre to, aby ste spor a skutočnosti, ktoré viedli k vášmu rozhodnutiu o kúpe, stručne zhrnuli.
- Držiac sa faktov, popíšte body, ktoré viedli k oceneniu záujmu spoluvlastníka o nehnuteľnosť.
- Predložte hodnotenie a predložte ponuku. Nezačínajte s maximálnou sumou, ktorú ste ochotní zaplatiť spoluvlastníkovi, pretože tým nenecháte priestor na vyjednávanie.
- Zároveň nechcete, aby bola vaša pôvodná ponuka taká nízka, aby sa urážal spoluvlastník.
Musíte tiež zaplatiť všetky majetkové dane z nehnuteľnosti, pokiaľ ju vlastníte. - 4Vytvorte písomnú zmluvu. Akýkoľvek právny účinok musí mať akýkoľvek predaj alebo prevod vlastníckeho podielu na nehnuteľnom majetku v písomnej forme. Ak ste najali zástupcu alebo makléra, môžu zmluvu vypracovať za vás.
- Písomná dohoda musí špecificky identifikovať majetok a uviesť vlastnícky podiel, ktorý sa prevádza. Použite opis nehnuteľnosti uvedený v liste vlastníctva.
- Ak ste doteraz nepracovali s profesionálom, možno by ste mali zvážiť najatie niekoho na vypracovanie dohody, aby ste vedeli, že zahŕňa všetko, čo potrebuje na pokrytie, a bude právne vymáhateľný.
- Majte na pamäti, že ak kupujete druhého vlastníka, pravdepodobne zmení majiteľa značné množstvo peňazí. Chráňte túto investíciu tým, že sa uistíte, že písomná dohoda je správna a bývalý spoluvlastník vám nemôže v budúcnosti spôsobovať problémy.
- 5Podpíšte a zaznamenajte svoju písomnú zmluvu. Na dokončenie prevodu vlastníctva musíte vy aj spoluvlastník podpísať zmluvu podľa postupu požadovaného majetkovým právom vášho štátu a potom dokument zaznamenať u okresného zapisovateľa v kraji, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza.
- Vy a spoluvlastník spravidla musíte podpísať dokumenty v prítomnosti notára alebo iných svedkov. Okresný úradník bude mať informácie o požadovanom procese podpisu.
- Jeden z nich je podpísaný, urobte dve kópie, aby ste mali kópiu pre seba aj vy, aj spoluvlastník. Ak bola dohoda notársky overená, možno budete chcieť podpísať tri kópie, aby boli všetky originály so zdvihnutou pečiatkou notára.
- Majte na pamäti, že za zaznamenanie dohody budete musieť zaplatiť malý poplatok - zvyčajne do 75€.
Metóda 2 z 3: rozdelenie majetku
- 1Porozprávajte sa so spoluvlastníkom. Zákon ustanovuje dva druhy rozdelenia majetku alebo „rozdelenie“ - dobrovoľné rozdelenie, v ktorom obaja spoluvlastníci súhlasia s rozdelením majetku, alebo povinné rozdelenie, pri ktorom sudca nariaďuje rozdelenie majetku.
- Podľa toho, aké napäté vzťahy sú medzi vami a druhým majiteľom, nemusia byť ochotní majetok rozdeliť. Keď sa však stretnú s perspektívou súdneho sporu, môžu byť ochotnejší pristúpiť na kompromis.
- Zašlite druhému majiteľovi písomný list s oznámením, že chcete majetok rozdeliť a radšej by ste predložili súdu dobrovoľný návrh.
- Dobrovoľné petície spravidla schvaľujú sudcovia, zatiaľ čo získanie povinných oddielov je oveľa ťažšie a môžu si vyžadovať značný čas a náklady na oboch stranách.
- Majte na pamäti, že oddiel nemusí byť 50/50. Predpokladajme napríklad, že spoluvlastníkom je váš brat a vy dvaja ste zdedili majetok svojich rodičov. Váš brat chce na niekoľkých hektároch pozemku postaviť nákupné centrum s pásmom, zatiaľ čo vy chcete, aby boli vaši rodičia doma a na dvore.
- V takom prípade budete môcť svojmu bratovi ponúknuť menšiu časť pozemku, na ktorom by bolo možné rozvíjať maloobchodné predajne, a pritom zachovať značnú rezervu medzi obchodným majetkom a domom z dôvodu ochrany súkromia a bezpečia.
- 2Navrhnúť mediáciu. Zvlášť ak sa vy a druhý vlastník veľmi nedarí alebo máte problémy s komunikáciou, neutrálny mediátor tretej strany môže byť schopný uľahčiť diskusiu, ktorá vedie k dobrovoľnému rozdeleniu majetku.
- Spravidla nájdete komunitné mediačné služby, ktoré budú viesť mediačnú reláciu za relatívne nízky poplatok, vďaka čomu bude mediácia finančne výhodnejšia ako súdny spor.
- Keďže nie je sporná, môže byť mediácia obzvlášť cenná, ak je spoluvlastníkom niekto, s kým chcete po urovnaní sporu o majetok pokračovať v partnerskom vzťahu.
- Mediácia vám tiež prináša výhodu kontroly. Vy a druhý vlastník sa môžete rozhodnúť, ako najlepšie rozdelíte nehnuteľnosť, a bude zahŕňať všetky výdavky, ktoré ste vynaložili na jeho údržbu alebo vylepšovanie.
- Ak dosiahnete dohodu prostredníctvom mediácie, uistite sa, že je písomná a podpísaná oboma. Tiež môže byť potrebné, aby bola táto dohoda notársky overená a zaznamenaná u okresného zapisovateľa, kde sa nehnuteľnosť nachádza.
Svoj nárok na nevhodnú držbu môžete posilniť zaslaním písomného oznámenia spoluvlastníka, že zamýšľate prevziať úplné vlastníctvo nehnuteľnosti nevhodným vlastníctvom. - 3Poraďte sa s advokátom. Ak potrebujete podať žalobu o povinné rozdelenie majetku, mali by ste si najať skúseného realitného právnika, ktorý vám pomôže zorientovať sa v tomto procese a zaistiť, aby bola transakcia dokončená čo najhladšie.
- K povinnému rozdeleniu majetku môžu existovať podmienky nariadené súdom. Advokát ich môže predpovedať a tiež poskytnúť rady, ako sa im vyhnúť.
- Aj keď máte absolútne právo na rozdelenie majetku, nemusíte mať nevyhnutne právo určovať rozdelenie majetku a povinné rozdelenie môže mať za následok nútený predaj majetku.
- Ak dávate prednosť tomu, aby existovala naturálna priečka, v ktorej si ponecháte úplné vlastníctvo časti nehnuteľnosti a ostatné vlastní druhý vlastník, môže túto požiadavku vyjadriť zástupca.
- 4Podajte žalobu. Na podanie žaloby musíte podať sťažnosť alebo návrh na súdneho úradníka v kraji, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. Tento dokument žiada sudcu, aby rozdelil majetok medzi vás a spoluvlastníka, a spravidla ho treba podať bez ohľadu na to, či je návrh dobrovoľný alebo povinný.
- Majte na pamäti, že ak chcete, aby bol majetok rozdelený určitým spôsobom, sudca má právo tento majetok rozdeliť podľa vlastného uváženia tak, aby zodpovedal za akékoľvek výdavky vynaložené jedným zo spoluvlastníkov.
- Pri podaní žaloby budete musieť zaplatiť poplatky za registráciu, zvyčajne niekoľko stoviek dolárov.
- Hneď ako je vaša žiadosť podaná, úradník obvykle vydá oznámenie, ktoré bude zaznamenané v kancelárii okresného zapisovateľa. Toto oznámenie dáva každému, kto má záujem o nehnuteľnosť, vedieť, že v súčasnosti je nehnuteľnosť predmetom konania o rozdelení.
- Tiež musíte druhému majiteľovi doručiť kópiu vašej petície a predvolanie na súd.
- 5Počkajte na odpoveď. Potom, čo podáte svoj návrh, má druhý vlastník krátku dobu na to, aby odpovedal alebo odpovedal na súdny úradník a uviedol, či súhlasí s rozdelením majetku.
- V prípadoch, keď ste podali žiadosť o dobrovoľné rozdelenie, môže byť tento proces oveľa jednoduchší. Spravidla nemusíte čakať na odpoveď druhého vlastníka a možno sa ani nebudete musieť postaviť pred súd.
- Ak sa druhý vlastník rozhodne nebojovať proti priečke, nemusí odpovedať. Na druhej strane môžu uprednostniť iné rozdelenie majetku a podať odpoveď s uvedením svojich preferencií.
- Existuje tiež šanca, že druhý vlastník bude namietať proti rozdeleniu majetku. Váš prípad bude v tejto situácii ťažší a môže mať za následok nútený predaj nehnuteľnosti.
- Ak je potrebné rozhodnutie sudcu, obaja sa musíte dostaviť na súd so svojimi zástupcami a argumentovať za alebo proti rozdeleniu majetku.
Metóda 3 z 3: Použitie nepriaznivého držania
- 1Skúmajte zákony svojho štátu. Požiadavky na vylúčenie vlastníka nehnuteľnosti prostredníctvom nevhodného vlastníctva sú odlišné od štátu k štátu a spravidla sú náročnejšie, ak sa pokúšate zbaviť spoluvlastníka nehnuteľnosti.
- Všeobecne platí, že musíte udržiavať skutočnú a výlučnú držbu majetku. Toto vlastníctvo musí byť „otvorené a notoricky známe“, právna fráza, ktorá v zásade znamená, že vás každý pozná a vlastníte ho iba vy.
- Vaše vlastníctvo musí byť nepriateľské alebo nevhodné pre druhého vlastníka, čo zvyčajne znamená, že ste mu zabránili v prístupe k nehnuteľnosti alebo ste mu odmietli umožniť ho používať.
- Musíte tiež zaplatiť všetky majetkové dane z nehnuteľnosti, pokiaľ ju vlastníte.
Ak druhý vlastník má stále prístup k majetku, nemôžete tvrdiť, že je neoprávneným držiteľom, takže musíte proti nemu zakročiť zmenou zámkov, postavením plotu alebo iným spôsobom ich držania mimo majetku. - 2Fyzicky vylúčte druhého vlastníka. Ak druhý vlastník má stále prístup k majetku, nemôžete tvrdiť, že je neoprávneným držiteľom, takže musíte proti nemu zakročiť zmenou zámkov, postavením plotu alebo iným spôsobom ich držania mimo majetku.
- Popieranie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti - napríklad odmietnutie uvedenia mena druhého vlastníka na listinu - je ďalším spôsobom, ako dosiahnuť vylúčenie druhého vlastníka z nehnuteľnosti na účely nevhodného vlastníctva.
- Zamietnutie vlastníckeho práva má spravidla väčší zmysel, ak druhý vlastník býva ďaleko od nehnuteľnosti a oblasť navštevuje len zriedka.
- 3Pošlite písomné oznámenie o svojom zámere. Svoj nárok na nevhodnú držbu môžete posilniť zaslaním písomného oznámenia spoluvlastníka, že zamýšľate prevziať úplné vlastníctvo nehnuteľnosti nevhodným vlastníctvom.
- Majte na pamäti, že odoslanie písomného oznámenia môže byť výzvou na súdny proces. Účel zákona o nevhodnej držbe nadväzuje na účel premlčacích lehôt v tom, že po uplynutí dlhého časového obdobia sa nároky dokazujú ťažšie.
- Rovnako ako v prípade premlčania strácate právo na uplatnenie pohľadávky po uplynutí určitého časového obdobia, ak vám spoluvlastník umožní udržať si nepriaznivé vlastníctvo majetku po mnoho rokov bez toho, aby ste urobili čokoľvek pre uplatnenie svojich práv, majetok sa stane vašim.
- 4Zostaňte na pozemku. Nepriaznivá držba prebieha v tandeme s premlčacími lehotami v každom štáte, ale spravidla si musíte udržať úplnú držbu majetku niekoľko rokov, než sa môžete zbaviť druhého vlastníka.
- Doba, po ktorú musíte nepretržite udržiavať vlastníctvo (a pritom vylúčiť iného vlastníka), sa v jednotlivých štátoch výrazne líši.
- V niektorých štátoch musíte mať nepriaznivý držbu len tri až päť rokov, zatiaľ čo iné vyžadujú najmenej 10 rokov.
- Po uplynutí tejto doby už druhý vlastník nemá na nehnuteľnosť žiadne zákonné právo.
Prečítajte si tiež: Ako vyjednať komerčný prenájom?
Otázky a odpovede
- Ako môžem bojovať proti niekomu, kto tvrdí, že je vlastníkom nehnuteľnosti/pozemku, aj keď nemá žiadne dôkazy ani dôkazy? Má iba falošný pozemkový titul.To závisí od toho, ako na teba vplýva jej falošné tvrdenie. Existujú zákony proti podvodom a vydieraniu, nehovoriac o priestupkoch. Ak predáva váš majetok niekomu inému, môžete sa pokúsiť získať núdzový obmedzujúci príkaz, aby ste zabránili ďalšiemu podvodu.
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
