Ako kúpiť dom v dražbe?

Ak chcete kúpiť dom v aukcii, začnite kontrolou, či aukcia umožňuje financovaným uchádzačom alebo či ide iba o hotovosť.

Či už investujete do nehnuteľností alebo si kupujete dom pre seba, kúpa domu v aukcii vám môže pomôcť získať dobrú ponuku. Domy predané na aukcii sú zvyčajne exekúcie, ale držitelia daňových záložných práv a predaj nehnuteľností tiež dražia domy. Domy určené na aukciu nájdete v miestnych novinách, online alebo prostredníctvom realitného agenta. Potom budete musieť nájsť domov, ktorý vás zaujíma, a zúčastniť sa aukcie. Ak ste víťazom dražby na aukcii, budete musieť dokončiť predaj v krátkom okne.

Metóda 1 z 5: nájdenie domov na dražbu

1
Informácie o miestnych zabaveniach nájdete v miestnych novinách. Banky sú povinné zverejňovať informácie o exekúciách v miestnych novinách. Bude to obsahovať podrobnosti o nehnuteľnosti, kedy a kde sa bude dražiť nehnuteľnosť, a koľko peňazí bude musieť víťazný uchádzač zaplatiť v deň konania dražby.
- Tieto zoznamy vám však nepovedia o štvorcovej ploche ani o ďalších podrobnostiach interiéru domu. Môžete vyhľadať adresu domu a zistiť viac informácií, ktoré však nie sú vždy k dispozícii.
2
Na webových stránkach, ktoré zostavujú zoznamy aukcií, nájdete exekúcie alebo daňové záložné práva. Najvýhodnejším spôsobom, ako sa dozvedieť o nadchádzajúcich aukciách, môže byť prechádzanie webom aukcie. Okrem miestnych webových stránok môžete skontrolovať aj národné webové stránky, ktoré obsahujú informácie o aukciách z celej krajiny vrátane toho, kde žijete. Tu sú najobľúbenejšie stránky pre domáce aukcie:
- Fannie Mae hostí tento web: https://homepath.com/
- Americké ministerstvo pre bývanie a rozvoj miest prevádzkuje túto stránku: https://hudhomestore.com/Home/Index.aspx
- FDIC spravuje túto stránku: https://fdic.gov/buying/owned/
3
Obráťte sa na realitného agenta, ktorý zaobchádza s nehnuteľnosťami vo vlastníctve (REO). Domy, ktoré sa chystajú dražiť, sa nazývajú REO nehnuteľnosti a niektorí realitní agenti sa špecializujú na pomoc kupujúcim pri kúpe týchto nehnuteľností. Poskytnú vám zoznam dostupných nehnuteľností vo vašej oblasti a môžu vás prehliadnuť. Tiež vás prevedú aukčným procesom a papierovaním, ktoré súvisia s kúpou domu v aukcii.
- Ak si kupujete nehnuteľnosť, váš realitný agent pripočíta poplatok k cene vašej nehnuteľnosti.
- Realitný agent vám tiež môže pomôcť nájsť nadchádzajúce realitnej aukcie.
4
Sledujte zoznam aukcií, ktorý vás zaujíma. Zoznamy často kontrolujte, pretože do dražby prídu nové nehnuteľnosti. Prečítajte si každý zoznam a nájdite nehnuteľnosť, ktorá by pre vás mohla fungovať. Potom budete musieť pred zadaním ponuky túto nehnuteľnosť preskúmať.
- Pri hľadaní nehnuteľnosti si urobte čas.
- Domy predané na aukcii budú také, aké sú, takže budete zodpovední za odstránenie prípadných škôd na majetku.

Navštívte deň otvorených dverí, ak jeden z nich ponúka aukčná sieň.

Metóda 2 z 5: prehliadka domu

1
Analyzujte zoznam nehnuteľností a zistite stav majetku. Niektoré domy určené na dražbu sú v dobrom stave, iné sú však vyčerpané. Zoznam nehnuteľností môže obsahovať podrobnosti o jeho aktuálnom tvare. Môže vám povedať, či bolo o nehnuteľnosť dobre postarané, alebo ide o nedávnu stavbu. Rovnako môže upozorňovať na problémy vyhlásením, že nehnuteľnosť vyžaduje údržbu, záplavy alebo je prázdna.
- Ak pracujete s realitným agentom alebo právnikom, požiadajte ich, aby vám pomohli skontrolovať zoznam a nájsť znenie, ktoré by mohlo naznačovať problém s domovom.
2
Hľadajte domov v zoznamoch internetu, napríklad v predchádzajúcom príspevku MLS. Vyhľadajte adresu online a vyhľadajte aktuálne alebo staré príspevky týkajúce sa služby viacerých záznamov (MLS), ktoré môžu obsahovať fotografie a podrobnosti domu. Je bežné, že domy zostávajú na realitných stránkach aj po ich predaji. Ďalej môžete vyhľadávať vo verejných pozemkových záznamoch online informácie o najnovšej predajnej cene, odhadovanej hodnote a daňovom dlhu.
- Ak nemôžete prehľadať verejné záznamy o pozemkoch online, môžete sa obrátiť na kanceláriu svojho krajského úradníka a zistiť, kto vám môže pomôcť vo vašej oblasti. Niektoré miestne nastavenia majú zákony obmedzujúce prístup k týmto informáciám.
3
Preskúmajte nehnuteľnosť podľa svojich najlepších schopností. Pretože veriteľ nevlastní dom, pravdepodobne doň nazriete, iba ak pracujete s realitným agentom, ktorý má prístup. Ak si chcete prezrieť domov, choďte popri ňom a odfoťte exteriér.
- Do objektu nevstupujte, pokiaľ vás k tomu nepozve súčasný vlastník, čo sa pravdepodobne nestane. Ak sa pokúsite vstúpiť na nehnuteľnosť bez povolenia, pravdepodobne vás zatknú.
4
Navštívte deň otvorených dverí, ak jeden z nich ponúka aukčná sieň. Niektoré aukčné domy usporiadajú deň otvorených dverí, aby potenciálnym kupujúcim umožnili vidieť nehnuteľnosť. To sa však nestáva veľmi často. Ak je deň otvorených dverí, zúčastnite sa ho, aby ste mohli kráčať po dome a klásť otázky.
- Deň otvorených dverí je pravdepodobnejšie, ak je dražený dom súčasťou väčšej nehnuteľnosti.
- Vo väčšine prípadov sa nedostanete do nehnuteľnosti, ktorá je predmetom dražby.
5
Celý majetok vyhľadajte podľa názvu, ktorý chcete kúpiť. Pri hľadaní titulu nájdete všetky nevyrovnané dlhy spojené s domom, napríklad nezaplatené dane alebo záložné práva k majetku. Domov môže mať navyše druhú hypotéku. Nový vlastník bude zodpovedný za vyrovnanie týchto dlhov, takže je dôležité ich zohľadniť pri určovaní vašej najvyššej ponuky.
- Niektorí renomovaní dražitelia poskytnú tieto informácie pred aukciou. Avšak, realitné právnik môže dokončiť hľadanie názvu pre vás uistiť všetky informácie sú presné. To vám z dlhodobého hľadiska môže ušetriť peniaze, pretože vám pomôže vyhnúť sa nákupu nehnuteľnosti, ktorá je s ňou spojená.

Musíte aukčnej spoločnosti poskytnúť zálohovú platbu — Predtým, ako sa budete môcť zúčastniť na aukcii, musíte aukčnej spoločnosti poskytnúť zálohovú platbu.

Metóda 3 z 5: získanie financovania

1
Skontrolujte, či aukcia umožní iba financovaným uchádzačom alebo hotovosť. V závislosti od aukčných pravidiel bude možno potrebné zaplatiť za dom v hotovosti v deň nákupu alebo krátko po ňom. Nie vždy to však platí. Možno budete môcť svoj nákup financovať vopred schválenou hypotékou. Zoznam aukcií vysvetlí pravidlá pre dom, ktorý chcete kúpiť.
- Ak nemáte dostatok peňazí na kúpu domu, ktorý neumožňuje financovanie, môžete získať osobnú pôžičku, ktorá vám pomôže vyrovnať rozdiel. Predtým, ako sa uchádzate o nehnuteľnosť, budete musieť získať pôžičku.
ODBORNÝ TIP

Každý aukčný dom má svoje vlastné aukčné pokyny. Niektoré domové aukcie vám umožňujú dražiť telefonicky alebo osobne v deň konania veľkej aukcie, zatiaľ čo iné vyžadujú, aby ste dražili osobne. Snemovňa často určí, že v hotovosti alebo v pokladničnom šeku v deň aukcie je potrebné konkrétne percentuálne zníženie. Zvyšok peňazí môže byť buď hotovosť, alebo pôžička, je však potrebné ich vyplatiť pomerne rýchlo.
2
Skontrolujte sadzby hypotekárnych veriteľov vo vašej oblasti. Môžete skontrolovať sadzby online alebo navštíviť miestne banky a družstevné záložne a diskutovať o nich osobne. Lepšiu sadzbu môžete dostať, ak pôjdete cez banku alebo družstevnú záložňu, kde máte účet. Vyberte sadzbu, ktorá je najnižšia alebo ponúka najlepšie podmienky.
- Prečítajte si zmluvné podmienky a uistite sa, že sú pre vás výhodné. V niektorých prípadoch môžu nižšie sadzby vyžadovať prísnejšie podmienky alebo môžu mať vyššiu pôvodnú cenu.
- Pri poskytnutí pôžičky sa účtujú poplatky za založenie. Túto sumu započítajte do nákladov na svoju pôžičku.
3
Ak nemôžete platiť v hotovosti, nechajte sa pripraviť na hypotéku. Ak vaša aukcia umožňuje financovaným uchádzačom kúpiť nehnuteľnosť, požiadajte o hypotéku ešte pred jej účasťou. Takto môžete preukázať, že nákup môžete dokončiť, ak ste víťazným uchádzačom. Vezmite so sebou na aukciu list o predbežnej kvalifikácii, aby ste preukázali, že máte prostriedky.
- Niektoré aukčné domy uprednostňujú veriteľov, s ktorými povzbudzujú kupujúcich, aby s nimi spolupracovali. Tieto informácie môžete skontrolovať v zozname alebo pre ďalšie informácie zavolajte do aukčnej siene v zozname.
4
Nastavte rozpočet pre svoju maximálnu ponuku na základe trhu. Je dôležité ísť do aukcie s vedomím toho, koľko môžete zaplatiť, najmä ak sa platba očakáva v deň nákupu. Požiadajte svojho realitného agenta o nedávne informácie o porovnateľných nehnuteľnostiach v tejto oblasti. Ďalšou možnosťou je vyhľadávať na internete a zistiť, koľko porovnateľných domov sa vo vašej oblasti predáva. Potom určite, koľko peňazí môžete skutočne zaplatiť.
- Určite maximum, ktoré si môžete dovoliť, spočítaním hotovosti, ktorú máte, a výšky vašej vopred schválenej hypotéky. Váš rozpočet nemôže byť vyšší ako táto suma.
5
Ak je to potrebné, odpočítajte od rozpočtu potenciálne náklady na opravu. Ak nehnuteľnosť bude možno potrebné opraviť, zahrňte do svojho rozpočtu potenciálne náklady na opravu. Porozprávajte sa s dodávateľom alebo vyhľadajte online, aby ste našli odhady opráv pre typ práce, ktorú na nehnuteľnosti očakávate. Odpočítajte tieto potenciálne náklady od maximálnej ponuky, aby ste náhodou nezaplatili viac, ako si môžete dovoliť.
- Napríklad z obrázkov nehnuteľnosti môžete vidieť, že je potrebné vymeniť všetky skrinky. Môžete si zistiť odhadované náklady na výmenu kuchynských skriniek a odpočítať ich od svojho rozpočtu.

Ak vaša aukcia umožňuje financovaným uchádzačom kúpiť nehnuteľnosť, požiadajte o hypotéku ešte pred jej účasťou.

Metóda 4 z 5: účasť na aukcii

1
Vezmite si so sebou zálohovú platbu v pokladničnom šeku, v hotovosti alebo v hotovosti. Záloha vopred je vždy uvedená v zozname aukcií. Je to bežne 5 - 10% z očakávanej kúpnej ceny domu. Predtým, ako sa budete môcť zúčastniť na aukcii, musíte aukčnej spoločnosti poskytnúť zálohovú platbu.
- Napríklad dom, ktorý sa môže predať za 149000€, by mal zloženú zálohu vo výške 7460€ až 14400€
2
Príďte do aukcie o hodinu skôr, aby ste nepremeškali predaj. Väčšina aukcií sa koná v miestnom súdnom dome, ale aukčná spoločnosť sa môže rozhodnúť usporiadať aukciu na inom mieste, napríklad v konferenčnej miestnosti v hoteli. Toto miesto bude zahrnuté v zozname. Väčšina aukcií nehnuteľností trvá len pár minút, takže je dôležité sa tam dostať skoro.
- Je normálne, že sa dražby nehnuteľností zrušia, pretože vlastník môže zaplatiť svoj dlh.
3
Zaregistrujte sa a získajte cenové ponuky. Registrujte sa u dražiteľa a dokončite všetky potrebné doklady. Len čo vyplníte doklady, dostanete pádlo, ktoré môžete zdvihnúť, aby ste dosiahli svoju ponuku.
- Niektoré domy môžu byť dražené online. Ak je to váš prípad, skontrolujte zoznam domov, ktoré chcete kúpiť, a zistite, kedy sa otvára a zatvára ponuka. Počas tohto okna nezabudnite zadať svoju cenovú ponuku.
- Aukcie uzavretia trhu sú obvykle usporiadané správcami banky, zatiaľ čo aukcie daňových záložných práv sú obvykle organizované šerifom. Ak dražíte na aukcii nehnuteľností, dražiteľom bude pravdepodobne niekto, kto sa zaoberá predajom nehnuteľností.
4
Zdvihnite pádlo a ponúknite cenu za nehnuteľnosť, ktorú chcete kúpiť. Vydražiteľ vyzve ponuku. Ak je to cena, ktorú ste ochotní zaplatiť, zdvihnite pádlo a ukážte, že dražíte. Vydražiteľ bude naďalej požadovať zvyšovanie cenových ponúk, kým nebudú zdvihnuté ďalšie lopatky. Osoba, ktorá urobila najvyššiu ponuku, vyhrá aukciu.
- Počiatočnou ponukou môže byť suma dlžná za nehnuteľnosť, v závislosti od situácie by však mohla byť nižšia. Počiatočná ponuka môže byť nižšia, ako je dlžná nehnuteľnosť, ak chce veriteľ podporiť draženie, alebo má nehnuteľnosť nižšiu hodnotu, ako je dlžná.
- Majte na pamäti, že niektoré aukcie majú rezervnú ponuku, takže ak sa rezerva nedosiahne, nehnuteľnosť nemusí ísť k víťaznému uchádzačovi. Tie sa nazývajú potvrdenie aukcie veriteľa. V absolútnej aukcii získa víťazný uchádzač vždy nehnuteľnosť.

Metóda 5 z 5: dokončenie nákupu

1
Predtým, ako aukciu opustíte, zaplatte svoje aukčné poplatky a zarobené peniaze. Víťazný uchádzač zaplatí všetky dražobné alebo aukčné poplatky spojené s domovom. Ďalej sa od vás bude očakávať zaplatenie zálohy. Toto musíte zaplatiť skôr, ako opustíte aukciu, inak pravdepodobne prídete o nehnuteľnosť a peniaze, ktoré ste doteraz vložili.
- Vo väčšine prípadov budete platiť pokladničným šekom, peňažným poukazom alebo hotovosťou. Skontrolujte zoznam aukcií a zistite, ako vaša aukčná sieň prijíma platby.
2
Zašlite potvrdenie o predaji do kancelárie krajského zapisovateľa. V niektorých oblastiach sa tento dokument nazýva vykonanie dokladu o predaji. Potvrdenie o predaji ukazuje, že nehnuteľnosť nadobúdate od veriteľa alebo vlastníka. Zaháji sa prevod majetku na vaše meno.
- Ak za ubytovanie zaplatíte v hotovosti viac ako 7460€, budete tiež musieť predložiť formulár IRS (Internal Revenue Service) 8300. Tento dokument vysvetľuje, koľko ste zaplatili veriteľovi alebo vlastníkovi, a druh finančných prostriedkov, ktoré ste poskytli. Ak ste kúpili exekúciu, veriteľ môže tento dokument dokončiť vo vašom mene.
3
Kúpte si poistenie vlastníckeho práva, ktoré vás ochráni pred existujúcimi dlhmi. Aj keby ste hľadali tituly, stále je možné dediť dlhy po predchádzajúcom vlastníkovi. Najlepším spôsobom, ako sa chrániť pred týmito dlhmi, je kúpiť si na svoj titul poistenie titulu skôr, ako sa zmocníte domu. Týmto spôsobom poistenie titulu pokryje všetky nesplatené dlhy, o ktorých sa v budúcnosti dozviete.
- Poistenie titulu si nemusíte kupovať, chráni vás však pred neočakávanými záložnými právami, hypotékami a daňami z majetku, ktoré už boli vyrubené na vašu novú nehnuteľnosť.
- Váš realitný agent vám môže pomôcť nájsť spoločnosť s titulovým poistením, alebo ju môžete vyhľadať online vo svojom okolí.
4
Očakávajte, že predaj bude ratifikovaný súdom v priebehu nasledujúcich 30 dní. Miestne súdy aukciu preskúmajú a predaj ratifikujú. V niektorých prípadoch to môže trvať iba pár dní, ale možno budete musieť počkať celý mesiac. Toto zariadenie prevezmete do vlastníctva až po tomto období.
- Súdy preskúmajú papierovanie, aby sa ubezpečil, že veriteľ alebo iný subjekt mal právo na predaj domu.
- To vám dáva čas na dokončenie administratívy a zabezpečenie zvyšku financovania.
5
Dokončite svoju pôžičku na bývanie, ak ju máte. Teraz, keď poznáte kúpnu cenu svojho nového domu, môžete dokončiť svoju pôžičku. Navštívte osobne svojho veriteľa alebo choďte na jeho webovú stránku a vyplňte potrebné formuláre. Potom podpíšte požadované doklady.
- Ak váš poskytovateľ pôžičiek vyžaduje kontrolu, môžete ju počas tejto doby absolvovať.
- Vyplňte svoje doklady čo najskôr, aby ste mohli rýchlo zaplatiť za dom.
6
Zaplaťte svoj zostatok a v deň vyrovnania dostanete listinu správcu. Aukčný dom alebo miestne súdy pre vás určia deň vyrovnania. Toto je deň, keď dokončíte transakciu a prevezmete vlastníctvo svojho domu. Očakáva sa od vás, že zaplatíte všetky nezaplatené poplatky. Potom vám aukčný dom poskytne listinu vášho správcu, ktorá preukáže, že ste vlastníkom nehnuteľnosti.
- Po dni vyrovnania ste oficiálnym vlastníkom domu a môžete prevziať vlastníctvo nehnuteľnosti.

ODBORNÝ TIP Každý aukčný dom má svoje vlastné aukčné pokyny.

Tipy

Spolupráca s realitným agentom a právnikom v oblasti nehnuteľností vám pomôže dokončiť kúpu vášho domu s menším rizikom. Aj keď sú náklady o niečo vyššie, títo odborníci vám môžu pomôcť vyhnúť sa nákupu domu, ktorý má veľké dlhy alebo je v zlom stave.
Väčšina aukcií vám umožňuje kúpiť si nehnuteľnosť hypotékou, nie hotovosťou. Na hypotéku však musíte byť vopred schválení a musíte mať prostriedky na zaplatenie sumy uvedenej v aukcii.

Prečítajte si tiež: Ako kúpiť opustený dom?

Varovania

V niektorých prípadoch miestne zákony a nariadenia umožňujú vlastníkom získať späť svoj dražený dom, ak zaplatia dane alebo záložné práva v určitej lehote, ktorá je často 120 dní. Pretože veritelia nie sú povinní počkať s týmto obdobím pred dražbou domu, je možné, že váš dom zakúpený v aukcii môže byť kultivovaný vlastníkom v závislosti od zákonov vo vašej oblasti.
Ak bývalý vlastník alebo jeho nájomca po kúpe nehnuteľnosti stále sú v nehnuteľnosti, budete musieť začať konanie o vysťahovaní, aby mohli odísť.

Ako kúpiť dom v dražbe?

Kroky