Ako vyjednať komerčný prenájom?

Diskutujte o čase a nájme. Mali by ste určiť dobu, po ktorú bude prenájom účinný, a výšku nájomného, ktoré sa má zaplatiť v určitých intervaloch (mesačne, ročne atď.). Súčasťou by malo byť aj akékoľvek plánované zvýšenie nájomného a predĺženie nájmu alebo doložky o ukončení. Prenajímatelia majú tendenciu chcieť stabilných dlhodobých nájomcov, zatiaľ čo nové a malé firmy by spravidla mali vyjednávať o krátkodobých (jednoročných alebo dvojročných prenájmoch) so schopnosťou obnovy bez prudkého zvyšovania nájomného. Bežné štruktúry prenájmu zahŕňajú:

• Hrubý nájom - najbežnejší je fixná mesačná čiastka a prenajímateľ je zodpovedný za všetky náklady na prevádzku budovy vrátane daní, opráv atď.
• Čisté lízingy - požadujú, aby nájomca okrem základného nájomného zaplatil aj niektoré alebo všetky dane z nehnuteľností.
• Nájomné siete - požaduje, aby nájomca zaplatil niektoré alebo všetky dane z nehnuteľností plus poistenie priestoru, ktorý zaberá.
• Leasingy Net-Net-Net alebo Triple-Net-sú spravidla písané iba pre priemyselné nehnuteľnosti a v zásade prenášajú všetky náklady na prevádzku budovy na nájomcu.
• Percentuálny prenájom je typ dohody o prenájme, ktorá sa vzťahuje na maloobchodníkov. Pri percentuálnom prenájme nájomca platí základné nájomné plus percento z hrubého príjmu. Nájomné sa môže zvýšiť a v takom prípade je to uvedené v doložke o eskalácii nájomnej zmluvy.

Diskutujte o pridaných alebo zahrnutých výdavkoch. Často sú za údržbu spoločných zariadení (napríklad parkovísk) a inžinierskych sietí, ktoré poskytuje vlastník nehnuteľnosti, účtované dodatočné poplatky (napríklad za prenájom smetného koša a likvidáciu odpadu). Uistite sa, že viete, za ktoré ďalšie položky nesiete zodpovednosť a čo je súčasťou vášho nájmu. Ak vám správca nehnuteľnosti účtuje poplatky za energie, uistite sa, že viete, či sú tieto hodnoty merané jednotlivo pre oblasť, ktorú si prenajímate, alebo či sú rozdelené podľa štvorcovej plochy alebo inej metriky. Požiadajte správcu nehnuteľnosti, aby vám oznámil všetky poplatky, ktoré budete od majiteľa pravdepodobne musieť zaplatiť.

Prediskutujte všetky počiatočné úpravy nehnuteľnosti. Niektoré nehnuteľnosti ponúkajú možnosti „nadstavby“, v ktorých správca nehnuteľnosti vykoná určité úpravy tak, aby vyhovovali potrebám nájomcu. Často to bude mať za následok zvýšenú cenu prenájmu za m². To môže zahŕňať pridanie alebo odstránenie stien, položenie koberca alebo dlaždice alebo inštaláciu konkrétnych úprav osvetlenia. Ak nehnuteľnosť neponúka zástavbu, uistite sa, že si budete môcť najať externých dodávateľov, aby vykonali potrebné úpravy.

Diskutujte o údržbe a opravách. V mnohých komerčných prenájmoch je nájomca zodpovedný za údržbu a opravy všetkých okrem spoločných priestorov. Uistite sa, že viete, kto je zodpovedný za údržbu a opravy:

• Strecha
• Steny, dvere a okná
• Elektrické systémy
• Vodovodné systémy
• Ostatné príslušenstvo k majetku

Diskutujte o poistení. Okrem poistenia zariadenia a vybavenia, ktoré sa majú nachádzať vo vnútri nehnuteľnosti, mnoho manažérov komerčných nehnuteľností požaduje, aby nájomca uplatňoval zásady krytia budovy v prípade zničenia spôsobeného nájomcom alebo jeho klientmi a hosťami. Kontaktujte poskytovateľov poistenia a zistite, koľko bude toto krytie stáť.

Diskutujte o predvolenom nastavení a ukončení. V niektorých oblastiach môže nezaplatenie nájomného za komerčný prenájom viesť k okamžitému zablokovaniu. Mohlo by to byť zničujúce pre vaše podnikanie. Mali by ste jasne vyjednať, čo sa stane, ak ktorákoľvek zo strán nesplní nájom podľa očakávania. Niekoľko otázok, ktoré by ste mali zvážiť, sú:

• Čo sa stane, ak nehnuteľnosť nie je prázdna alebo pripravená na nasťahovanie v deň, keď sa nájomca zmocní?
• Bude nájomcovi poskytnutá lehota na zaplatenie nájomného plus poplatky z omeškania?
• Môže si nájomca odpočítať z nájomného náklady na opravy, ktoré sú v kompetencii prenajímateľa?
• Ak sa nájomca alebo prenajímateľ rozhodne, že chcú vypovedať nájomnú zmluvu pred dátumom dohodnutým na začiatku, môže nájomca prenajať nehnuteľnosť v podnájme, aký bude postup a ako sa vypočítajú a zaplatia všetky škody?

Zvážte najatie zástupcu. Právo prenajímateľa/nájomcu je veľmi podrobné a mätúce. Ak si môžete dovoliť miestneho zástupcu, ktorý vie o zákonoch prenajímateľa/nájomcu vášho štátu, bolo by najlepšie najať si ho. Pozri [adresa tejto webovej stránky].

Dajte do nájmu všetky podmienky. Zaistite, aby všetko, čo bolo dohodnuté, bolo v písomnej nájomnej zmluve. Ak nie je v nájomnej zmluve uvedená podmienka, pravdepodobne sa nebude vymáhať, ak sa budete musieť obrátiť na súd. Ak prenajímateľ poskytuje formulár prenájmu, prečítajte si ho o všetkých podmienkach. Ak máte akékoľvek otázky, požiadajte svojho zástupcu, aby to skontroloval. Požiadajte o zmeny, ak písomná nájomná zmluva neodráža vašu ústnu dohodu. Ak píšete svoju vlastnú nájomnú zmluvu, môžete nájsť vzorové komerčné prenájmy vyhľadaním komerčných prenájmov vo vašom štáte online. Pretože prenajímateľ/nájomca a zmluvné právo sú štátne zákony, uistite sa, že vzor, ktorý používate, bol napísaný špeciálne na použitie vo vašom štáte.

Zaistite, aby nájomnú zmluvu podpísali všetky strany. Nárok na prenájom na viac ako jeden rok musia byť podpísané všetkými stranami. Aj pri nájme kratšom ako jeden rok je podpísaná nájomná zmluva vyšším dôkazom dohody ako jednoduché svedectvo.