Ako nakupovať komerčné nehnuteľnosti vo vlastníctve banky?

JUDr. Bartolomej Gašparovič
JUDr. Bartolomej Gašparovič
• 12 min čítanie
Majetok v banke alebo nehnuteľnosť vo vlastníctve nehnuteľností (REO) je nehnuteľnosť
Majetok v banke alebo nehnuteľnosť vo vlastníctve nehnuteľností (REO) je nehnuteľnosť, ktorá bola kedysi financovaná bankou, ale kupujúci ju nesplácali.

Majetok v banke alebo nehnuteľnosť vo vlastníctve nehnuteľností (REO) je nehnuteľnosť, ktorá bola kedysi financovaná bankou, ale kupujúci ju nesplácali. Banka potom prevezme nehnuteľnosť späť do svojho vlastníctva a pokúsi sa ju predať niekomu inému. Mnoho komerčných nehnuteľností vo vlastníctve banky je na predaj, ale mali by ste si najať odborníkov, ktorí vám pomôžu nehnuteľnosť preskúmať a podať konkurenčnú ponuku.

Časť 1 z 3: Nájdenie nehnuteľností vo vlastníctve banky

  1. 1
    Uveďte požadovaný typ obchodného majetku. Existuje veľa druhov komerčných nehnuteľností a hľadanie budete mať jednoduchšie, ak zúžite to, čo hľadáte:
    • Maloobchodné budovy
    • Kancelárske budovy
    • Sklady
    • Bytové domy
    • Budovy so zmiešaným využitím (ktoré môžu obsahovať kancelárske priestory aj byty)
  2. 2
    Navštívte webové stránky bánk. Banky uvádzajú svoje nehnuteľnosti na svojich webových stránkach. Stačí napísať názov banky a „REO“ do svojho obľúbeného vyhľadávacieho nástroja. Niektoré banky s komerčnými nehnuteľnosťami REO zahŕňajú:
  3. 3
    Hľadajte v zoznamoch na loopnet. Táto webová stránka obsahuje zoznamy komerčných nehnuteľností vlastnených bankami v USA. Nájdete ich na adrese http://loopnet.com/bank-owned-properties-for-sale/. Zaregistrujte sa zadarmo a získajte prístup k prémiovým zoznamom webových stránok.
    • V zoznamoch bude uvedená veľkosť, cena a typ komerčného majetku, ako napríklad pouličný maloobchod, administratívna budova, rezidenčné budovy a ďalšie.
  4. 4
    Sledujte miestne aukcie nehnuteľností. Pozrite sa do svojich novín a nájdite nadchádzajúce aukcie. Banky sa vždy snažia dražiť svoje nehnuteľnosti so REO skôr, ako ich uvedú na predaj. Štatistiky ukazujú, že o väčšinu nehnuteľností v aukcii sa nikdy nekladie ponuka. Z tohto dôvodu sú aukcie dobrým spôsobom, ako identifikovať komerčné nehnuteľnosti, ktoré sa čoskoro dostanú na trh.
    Poloha je rovnako dôležitá pre komerčné nehnuteľnosti aj pre obytné nehnuteľnosti
    Poloha je rovnako dôležitá pre komerčné nehnuteľnosti aj pre obytné nehnuteľnosti.
  5. 5
    Spolupracujte s realitným maklérom. Skúsený komerčný maklér môže nájsť zoznamy, ktoré sú inak pred vami skryté. Vyhľadajte sprostredkovateľa tak, že sa pozriete do telefónneho zoznamu alebo sa opýtate iného investora, koho využili pri kúpe komerčných nehnuteľností.
    • Uistite sa, že ktorýkoľvek sprostredkovateľ, ktorý si najmete, má skúsenosti s komerčnými nehnuteľnosťami.

Časť 2 z 3: Skúmanie vlastností

  1. 1
    Pozrite sa na miesto. Poloha je rovnako dôležitá pre komerčné nehnuteľnosti aj pre obytné nehnuteľnosti. Hýbte sa pri budove a pozerajte sa na okolité okolie. Zistite tiež, ako blízko ste od verejnej dopravy. Budova prístupná iba autom by mohla byť atraktívna iba pre obyvateľov strednej triedy.
    • Ak kupujete obchodné priestory, zvážte, či je budova viditeľná z cesty a či je dostatočný peší pohyb. Skontrolujte tiež podniky v okolí. Prijmú inú klientelu alebo sú kompatibilné s vašim podnikaním?
    • Ak kupujete bytové domy, skontrolujte stav susedných budov. Nachádza sa v blízkosti vybavenie, napríklad obchody s potravinami, školy a nemocnice?
  2. 2
    Skontrolujte fyzický stav budovy. Prejdite sa, aby ste skontrolovali, či je budova opotrebovaná, a zhodnoťte, koľko opráv potrebuje. Ak nemáte predstavu, požiadajte dodávateľa, aby sa s vami prešiel cez budovu. Dodávateľov nájdete v telefónnom zozname.
  3. 3
    Spýtajte sa na súčasných nájomcov. Možno kupujete komerčnú nehnuteľnosť s úmyslom ju prenajať. Spýtajte sa banky, koľko jednotiek sa prenajíma a ako dlho tam nájomníci sú.
    • Pokúste sa získať „rent-roll“ od banky, ktorý obsahuje dôležité informácie: kompletný zoznam jednotiek, mená nájomcov a podmienky jednotlivých prenájmov.
    • Ak banka tieto informácie neodovzdá, môžete skúsiť kontaktovať bývalého vlastníka.
  4. 4
    Analyzujte, čo si môžete účtovať za prenájom. Súčasný prenajímateľ si nemusí účtovať trhové nájomné. Skúmajte, čo v tejto oblasti účtujú iní prenajímatelia. Môžete navštíviť webové stránky ako padmapper.com alebo sa porozprávať so spoločnosťami zaoberajúcimi sa správou nehnuteľností.
    • Nezabudnite navštíviť budovy, aby ste zistili, či sú porovnateľné. Ak má budova oveľa lepšie umiestnenie, potom by mohol byť schopný účtovať vyššie nájomné ako vy.
  5. 5
    Posúďte primeranosť parkovania. Chcete byť prístupní pre ľudí, ktorí riadia auto. Skontrolujte, koľko parkovacích miest je dodávaných s budovou a či sa v blízkosti nenachádza parkovisko alebo garáž.
  6. 6
    Skontrolujte obmedzenia toho, čo môžete urobiť s budovou. Niekedy môžu územné zákony alebo stavebné predpisy obmedziť to, čo môžete urobiť zvnútra aj zvonka budovy. Zistite tieto informácie rozhovorom s bankou a miestnou územnou radou.
    • Napríklad niektoré podniky majú obmedzené značenie, ktoré môžu používať mimo budovy. Pred zakúpením je lepšie poznať tieto obmedzenia.
    Že sa pozriete do svojho telefónneho zoznamu alebo sa opýtate iného investora
    Vyhľadajte sprostredkovateľa tak, že sa pozriete do svojho telefónneho zoznamu alebo sa opýtate iného investora, koho využili pri kúpe komerčných nehnuteľností.
  7. 7
    Najmite ľudí na prehliadku budovy. Váš sprostredkovateľ by mal zabezpečiť, aby budovu navštívili odhadcovia, inžinieri a analytici životného prostredia a skontrolovali jej spoľahlivosť. Chcete vedieť, či existujú potenciálne problémy, napríklad chybné zapojenie alebo narušená štruktúra.
    • Môže sa stať, že nehnuteľnosť nebudete môcť prehliadnuť, kým neuzavriete zmluvu. Napriek tomu je dôležité mať všetkých týchto odborníkov vopred zoradených, pretože nebudete mať dlhé obdobie uzávierky.
    • Kontrola je obzvlášť dôležitá, pretože väčšina REO sa predáva „tak, ako je“, čo znamená, že za všetky opravy zodpovedá výhradne kupujúci.
  8. 8
    Požiadajte banku o finančné záznamy. Pretože banka zabavila nehnuteľnosť, mohla mať neúplné (alebo neexistujúce) finančné záznamy o tom, ako dobre budova fungovala. Opýtajte sa, čo je k dispozícii. Váš maklér bude chcieť vidieť tieto informácie, aby vám pomohol vypočítať vašu ponuku.

Časť 3 z 3: kúpa nehnuteľnosti

  1. 1
    Najmite si pomoc. Spojte tím odborníkov, ktorí vám pomôžu financovať a kúpiť komerčný majetok. Pravdepodobne by ste si mali najať napríklad:
    • Účtovník. Váš účtovník vám pomôže posúdiť, koľko môže vaše podnikanie minúť na kúpu budovy. Môžu tiež analyzovať daňové dôsledky. Požiadajte svojho realitného makléra, aby vám dal odporúčanie. Ak nemáte realitného makléra, môžete sa obrátiť na svoju štátnu účtovnícku spoločnosť, ktorú nájdete tu: http://aicpa.org/Research/ExternalLinks/Pages/AssociationsStateCPALinks.aspx.
    • Advokát. Advokát môže rokovať s bankou a preskúmať všetky právne dokumenty. Váš realitný maklér môže poznať niekoho, s kým môžete spolupracovať. Ak nemáte realitného makléra, získajte odporúčanie od najbližšej advokátskej komory.
    • Hypotekárny maklér. Váš hypotekárny maklér môže analyzovať všetky dostupné možnosti financovania a nájsť najlepšiu voľbu pre vás.
  2. 2
    Skontrolujte svoju úverovú históriu. Veriteľ chce vidieť, že máte dobré kreditné riziko, takže počítajte s tým, že získajú vašu osobnú úverovú históriu. Získajte svoju kreditnú históriu zadarmo na telefónnom čísle 1-877-322-8228 alebo na stránke https://annualcreditreport.com/index.action.
    • Skontrolujte chyby vo svojej kreditnej správe. Napríklad účty môžu byť chybne uvedené ako predvolené alebo je uvedený nesprávny zostatok. O chybách môžete podať námietku voči agentúre pre vykazovanie úverov, ktorá ich v správe uviedla.
  3. 3
    Vyhľadajte financovanie. Spolupracujte s hypotekárnym maklérom a zistite, koľko si musíte požičať a kde ich môžete získať. Banka, ktorá vlastní nehnuteľnosť, by vám mohla ponúknuť financovanie - alebo by to tak nebolo. Nemali by ste s tým rátať.
    • Na zabezpečenie pôžičky budete musieť predložiť podrobné finančné záznamy. Spolupracujte s účtovníkom na zhromaždení požadovaných informácií. Mali by ste tiež predložiť svoju inšpekčnú správu.
    • Budova musí byť ohodnotená predtým, ako veriteľ súhlasí s financovaním projektu. Aj keď si nemusíte odhadcu najímať, za hodnotenie musíte platiť, ibaže vo vašej zmluve je uvedené, že ho zaplatí predajca. Veriteľ upozorní tretiu stranu, že chce oceniť určitú nehnuteľnosť, a odhadcovia môžu o túto prácu požiadať.
    • Poskytovatelia pôžičiek uprednostňujú nehnuteľnosti obývané vlastníkmi, takže ak máte v úmysle otvoriť v budove svoje podnikanie, máte o niečo vyššie.
  4. 4
    Požiadajte o pôžičku. Podajte žiadosť u mnohých rôznych bánk, aby ste mohli porovnať ponuky a vybrať si tú, ktorá vám najlepšie vyhovuje. Budete musieť predložiť osobné finančné záznamy a dokumenty o budove: pôdorysy, obrázky nehnuteľnosti, informácie o nájmoch atď.
    • Po schválení dostanete od veriteľa termínový list alebo list o úmysle.
    • Keď ste pripravení prijať ponuku, podpíšte list o zámere alebo termíne.
    • Opýtajte sa svojho veriteľa, ako dlho bude trvať vybavenie pôžičky, pretože časový rámec sa môže líšiť. Potom povedzte banke, koľko času potrebujete na zatvorenie.
  5. 5
    Vymysli ponuku. Sadnite si k svojmu maklérovi a vyhodnotte požadovanú cenu banky. Zdá sa vám to príliš vysoké? Príliš nízka? Ak je príliš nízka, potom môže byť niečo v neporiadku s budovou. Váš maklér môže posúdiť okolitý trh s nehnuteľnosťami a zistiť, aká bude spravodlivá cena.
    • Možno budete chcieť začať s nádejou, že banka s vami vyjedná. Každá banka je však iná. Niektorí nemajú záujem získať menej ako najlepší dolár, aj keď bola budova zabavená. Najlepším krokom by mohlo byť začať s najlepšou ponukou.
    Ako napríklad pouličný maloobchod
    V zoznamoch bude uvedená veľkosť, cena a typ komerčného majetku, ako napríklad pouličný maloobchod, administratívna budova, rezidenčné budovy a ďalšie.
  6. 6
    Odošlite svoju ponuku. Váš právnik môže pripraviť kúpno-predajnú zmluvu, ktorú predložíte banke. Rozhodne využite právnika, pretože kúpna a predajná zmluva sa, ak bude prijatá, stane záväznou zmluvou. Pošlite ho čo najskôr do banky.
    • Zahrňte podmienku uskutočniteľnosti, ktorá vám poskytne čas na preskúmanie lízingov, výdavkov, výnosov, trhového potenciálu a ďalších dôležitých problémov pred zakúpením nehnuteľnosti.
    • Ponuka musí mať stanovený dátum vypršania platnosti. Zistite preto, ako dlho budete čakať na pultovú ponuku alebo ponuku na prijatie z banky. Pamätajte, že banky zriedka reagujú rýchlo.
  7. 7
    Rokujte s bankou. Ak banka vašu ponuku odmietne, môže predložiť protinávrh. Často tiež poskytujú svoje vlastné kúpne a predajné zmluvy, ktoré nemusia chrániť vaše práva. Skontrolujte to u svojho právnika a sprostredkovateľa.
    • Banky sú tvrdými vyjednávačmi, aj keď sú motivovaní predávať.
  8. 8
    Vykonajte vyhľadávanie titulu. Poisťovacia spoločnosť s titulom spustí úplnú históriu titulov, aby skontrolovala, či je titul čistý a či banka môže nehnuteľnosť predať. Cena za vykonanie vyhľadávania titulu bude zahrnutá do vašich záverečných nákladov.
  9. 9
    Venujte pozornosť časovým harmonogramom zmlúv. Ak sa rozhodnete zmluvu zrušiť, ale urobte tak po uplynutí pohotovostnej lehoty na kontrolu, môžete prísť o zarobené peniaze, ktoré ste vložili, pokiaľ vás iná pohotovostná ochrana nechráni. Uistite sa, že poznáte všetky časové harmonogramy a nepredvídané udalosti zmluvy, aby ste neprišli o peniaze.
  10. 10
    Prejdite na zatváranie. Banka bude pravdepodobne chcieť rýchlo zavrieť - do 45 až 90 dní. Banky radi pracujú na svojich vlastných cestovných poriadkoch, takže pri dlhšej uzávierke nemusí mať šťastie. Počas uzávierky vaši odborníci budovu skontrolujú. Skontrolujte ich zistenia a rozhodnite sa, či s nákupom pokračovať.
    ODBORNÝ TIP

    Niektoré banky sú ochotné rokovať o uzavretí nákladov. Carla Toebe, realitná maklérka, vysvetľuje: "Môžete požiadať o zníženie nákladov na uzavretie a banka s tým môže, ale nemusí súhlasiť. Majte však na pamäti, že ak požiadate o ústupky, vaša ponuka bude vyzerať slabšia. Nepýtajte sa, pokiaľ musia byť, najmä ak je v objekte niekoľko ponúk.

Prečítajte si tiež: Ako vyhľadávať záznamy o vysťahovaní?

Otázky a odpovede

  • Čo to znamená kúpiť nehnuteľnosť vo vlastníctve banky?
    Majetkom v banke sa rozumie majetok, ktorý bol vylúčený. Predávajúci alebo nehnuteľnosť predávajúceho neurobili hypotekárne splátky tak, ako bolo dohodnuté, takže k ich zadržaniu došlo v súčasnosti vo vlastníctve veriteľa alebo banky. Existujú niektoré exekúcie, ktoré umožňujú obdobie spätného odkúpenia a väčšinou počas tohto obdobia nehnuteľnosť nepredajú. Chcete sa ubezpečiť, že máte jasný titul a že si počas doby splatenia nekúpite žiadny majetok, pretože pôvodný predajca môže nehnuteľnosť odkúpiť späť zaplatením nedoplatkov.
  • Ako si môžem kúpiť nehnuteľnosť vo vlastníctve banky?
    Nehnuteľnosti vo vlastníctve bánk sú zvyčajne vedené u realitnej spoločnosti alebo sa môžu nachádzať na aukčných stránkach alebo pri krokoch krajského súdu, keď dôjde k ich vylúčeniu. Zaobchádza sa s nimi rôzne v závislosti od nehnuteľnosti. Spravidla budú mať vlastné formuláre, ktoré sú súčasťou ponuky a musia byť podpísané. Väčšina nehnuteľností vo vlastníctve banky sa predáva tak, ako je.
  • Prijmú banky ponuku v prípade nepredvídaných okolností, že najskôr musíme vidieť predchádzajúcu budovu?
    Áno, banky vám zvyčajne umožnia najskôr si nehnuteľnosť prezrieť, pokiaľ nepostupuje v aukcii. Ak nie je uvedený na otvorenom trhu na prezeranie, nebudete ho môcť vidieť skôr, ako bude vylúčený. Aukčný predaj zvyčajne nemá nijaké nepredvídané udalosti, ale pred aukčným predajom môžete obvykle získať správu s názvom za malý poplatok. Ak už tomu bolo zabránené a je uvedený u agenta, vo väčšine situácií budete môcť požiadať o nepredvídané udalosti.
  • Za akých podmienok je možné obchodovať, ak žijete v nehnuteľnosti, ktorá bola predaná banke a plánujete ju kúpiť?
    Banky s vami budú rokovať, takže uveďte akékoľvek podmienky, za ktoré chcete nehnuteľnosť kúpiť, ak vám ju umožňujú. Pri uzatváraní zmluvy sa poraďte s príslušnými odborníkmi zaoberajúcimi sa vašou ochranou. Môže pomôcť, ak vás zastúpi právnik alebo REALTOR. Niektoré banky využijú vlastnú zmluvu, ale nie vždy.
  • Môžem financovať bankový dom z inej banky?
    Ak je dom spôsobilý na financovanie, potom áno, banky, ktoré vlastnia nehnuteľnosť, vo väčšine prípadov umožnia jej financovanie. Všeobecne platí, že ak financovanie nie je povolené, informácie o nehnuteľnosti to zverejnia, ale vždy pred poskytnutím ponuky sa obráťte na poskytovateľa pôžičky, aby ste sa uistili, že váš poskytovateľ pôžičky z tohto majetku bude financovať. Nie všetky nehnuteľnosti budú oprávnené na určitý typ financovania. Ak je nehnuteľnosť v zlom stave, môže byť potrebná rehabilitácia alebo pôžička na tvrdé peniaze.

Prečítajte si tiež:

  1. Ako prenajať kancelárske priestory?
  2. Ako si prenajať priestor v starožitnom obchodnom centre?
  3. Ako ukončiť obchodný prenájom?
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
Súvisiace články
  1. Ako nastaviť nájom na vlastnú zmluvu?Boleslav Dvonč
  2. Ako kúpiť dom bez realitnej kancelárie?Dagmara Zemanová
  3. Ako kúpiť opustený dom?Ida Šimková
  4. Ako urobiť ponuku na dom?Gejza Buš
  5. Ako určiť trhovú hodnotu pre váš domov?ThDr. Jakub Balog DrSc.
  6. Ako skontrolovať nájomníkov?doc. Vendelín Lupták Th.D.
FacebookTwitterInstagramPinterestLinkedInGoogle+YoutubeRedditDribbbleBehanceGithubCodePenWhatsappEmail