Ako prenajať kancelárske priestory?
Vedieť, čo hľadáte v potenciálnych kancelárskych priestoroch, je veľmi dôležité, pretože začínate nakupovať a skúmať, ako si prenajať kancelárske priestory.
Prenájom kancelárskych priestorov je veľkým krokom k založeniu vašej firmy. Tým, že máte kancelárske priestory, poskytujete potenciálnym zákazníkom fyzické miesto na návštevu. Vedieť, čo hľadáte v potenciálnych kancelárskych priestoroch, je veľmi dôležité, pretože začínate nakupovať a skúmať, ako si prenajať kancelárske priestory.
Časť 1 z 3: vytváranie plánov
- 1Zistite, koľko miesta budete potrebovať. Vzhľadom na potreby svojej firmy zistite, akú veľkú kanceláriu potrebujete. To zúži, kde hľadať, keď skúmate svoje možnosti lízingu.
- Očividne potrebujete hrubý prehľad o počte kancelárií, ktoré potrebujete. Zvážte tiež typ práce, ktorú budete vykonávať, a koľko z nej budete vykonávať v samotnej kancelárii. Niektoré činnosti môžu vyžadovať veľké množstvo osobného priestoru, zatiaľ čo iné je možné vykonávať v menšej kabíne. Nezabudnite zvážiť konferenčné miestnosti a ďalšie miesta na schôdze.
- Zvážte, či klienti budú navštevovať kanceláriu; ak nie, budete mať nižšie náklady na menej vybavenia.
- Pri zvažovaní priestoru buďte realistickí. Nie je vhodné prenajať si viac priestoru, ako potrebujete. Väčšia časť vašich obmedzených zdrojov pôjde na zaplatenie nájomného a vy nechcete platiť za nevyužitý priestor. Ak očakávate expanziu, solídny pôdorys vám môže pomôcť vytvoriť priestorové prostredie aj pri obmedzenej podlahovej ploche. Môžete tiež vypracovať niečo v prenájme, ktoré umožní expanziu alebo presťahovanie, ak sa vaša firma začne rozrastať.
- 2Vytvorte si rozpočet. Bez predchádzajúceho vytvorenia rozpočtu nemôžete začať proces prenájmu kancelárskych priestorov. Na to, aby ste našli záznamy vo svojom cenovom rozpätí, potrebujete solídny prehľad o tom, čo toto cenové rozpätie je.
- Zvážte náklady na sťahovanie. Ak potrebujete do priestoru premiestniť kancelárske vybavenie, za sťahovaciu službu budete pravdepodobne musieť zaplatiť.
- Zvážte pomôcky. Veci ako plyn a elektrická energia často nie sú súčasťou prenájmu kancelárskych priestorov. Skúste odhadnúť, koľko by ste mohli platiť mesačne. Niekto hovorí, že sa má ustúpiť za 1,10€ za m2, ale to závisí od veku budovy. V starých budovách budete možno musieť zaplatiť viac. Keď nájdete niekoľko zaujímavých miest, môžete požiadať majiteľa domu, aby vám poslal predchádzajúce fakturačné výpisy, alebo vám poskytne odhad nákladov na energie.
- Budete tiež musieť zaplatiť za internet a telefón. Môžete sa porozprávať s poskytovateľmi a požiadať ich o mesačné sadzby. Nezabudnite sa tiež informovať o nákladoch na inštaláciu v prípade, že budete potrebovať ďalšie vybavenie, napríklad telefónny konektor, nainštalované vo vašej kancelárii.
- Za prenajaté kancelárske priestory budete musieť zaplatiť poistenie. Väčšina prenajímateľov požaduje, aby nájomníci platili určitú sumu za poistenie mesačne. Pokúste sa porozumieť priemerným nákladom na poistenie v danej oblasti.
- Do úvahy by sa mali vziať aj náklady na údržbu a údržbu. Nie všetky nájmy kancelárskych priestorov pokrývajú problémy s údržbou a ak si chcete najať školníka, mali by ste pochopiť, koľko tento zamestnanec zarobí mesačne. Môžete byť sebestačnejším typom kancelárie, v ktorej upratovanie vykonáva personál. Ak je to tak, vezmite do úvahy náklady na zásoby.
- 3Vyberte oblasť. Vyhľadávanie by ste mali zúžiť na konkrétnu oblasť, ktorá funguje pre vás a vašich zamestnancov. Než si začnete listovať v zoznamoch, nechajte si vybrať oblasť.
- Pri výbere miesta je potrebné zvážiť tri faktory - vaši klienti, vaši zamestnanci a cena. Uistite sa, že vyberiete miesto, ktoré je ľahko prístupné pre potenciálnych klientov, neobťažuje nikoho, kto pre vás pracuje, a je stále vo vašom cenovom rozpätí.
- Pohodlie zákazníkov a vzorce návštevnosti by mali byť vašou najväčšou starosťou, pretože zákazníci prinášajú príjmy. Nájdite oblasť, ku ktorej sa dá ľahko dostať autom alebo verejnou dopravou a ktorá nie je mimo vychodených chodníkov alebo je ťažké ju nájsť.
- Uistite sa, že nájdete relatívne bezpečné susedstvo s nízkou mierou kriminality.
- Ľudia majú tiež tendenciu prúdiť do oblastí, kde sa toho veľa deje. Ak chcete prilákať zákazníkov, zamerajte sa na miesto s kaviarňami, reštauráciami, barmi a inými zariadeniami, ktoré priťahujú davy. Toto nie je dôležitý faktor, ak priestor využívate len ako kanceláriu.
Za prenajaté kancelárske priestory budete musieť zaplatiť poistenie.
Časť 2 z 3: nájdenie svojho priestoru
- 1Zoznámte sa s rôznymi triedami kancelárií. Budovy sú podľa kvality rozdelené do triedneho systému. Označenie triedy budovy vám môže poskytnúť predstavu o tom, či by ste zvažovali prenájom tohto priestoru.
- Trieda A je najvyššou triedou úradu. Spravidla ide o drahé budovy s architektúrou a vybavením navrhnuté tak, aby zapôsobili na prominentných klientov. Budovy triedy A majú zvyčajne iba 1 až 2 roky, sú v prevádzke 24 hodín a zahŕňajú luxusné zariadenia, ako sú luxusné výťahy. Ak sa zameriavate na klientov s vysokými príjmami, budova triedy A sa môže vyplatiť investovať. V opačnom prípade mierte nižšie. Pre priemerné podnikanie nemá budova triedy A veľkú výhodu oproti kanceláriám nižšej triedy.
- Budovy triedy B sa dodávajú v dvoch typoch. Prvým typom je kancelária triedy A, ktorá bola nedávno znížená. Obvykle je to z menších dôvodov, ako napríklad v budove, ktorá javí známky starnutia a opotrebovania alebo v dôsledku kolísania trhových hodnôt. Druhý typ budovy triedy B je štruktúra postavená špeciálne na držanie kancelárskych priestorov. Oba typy budov triedy B sú vo všeobecnosti funkčné ako budovy triedy A, ale sú jednoducho staršie a menej ozdobné.
- Budovy triedy C sú zaradené do nižšej triedy budov A/B. To je zvyčajne spôsobené vekom. Ak je budova napríklad staršia ako 5 rokov, pravdepodobne bude zaradená do nižšej triedy C. Budovy triedy C sú rovnako funkčné ako ostatné typy, ale nemusia vyzerať tak pekne a niektoré technológie môžu byť zastarané. Budovy triedy C môžu byť dobrou investíciou, pretože sú výrazne lacnejšie, ale možno budete musieť počítať s možnými nákladmi na obnovu. Musíte tiež vziať do úvahy estetiku. Nechcete si prenajať kanceláriu, ktorá vyzerá rozbitá, pretože to môže odradiť klientov.
- Pri prezeraní budov sa presvedčte, či sú zariadené alebo nie. Ak budova neobsahuje základné vybavenie, ako sú písacie stoly, pulty a skrinky, pri rozhodovaní o prenájme musíte tieto náklady zaúčtovať. Väčšina budov nie je zariadená, pokiaľ nehovoríte o suite Executive.
- 2Nájdite dostupné priestory na prenájom. Teraz, keď máte predstavu o tom, čo hľadáte, môžete začať hľadať kancelárske priestory. Na vyhľadanie majetku môžete použiť niekoľko rôznych trás.
- Kancelárske priestory nájdete vo svojom okolí prostredníctvom makléra. Maklér má neoceniteľné odborné znalosti a možno bude schopný nájsť priestory na prenájom skôr, ako budú oficiálne uvedené na trh. Skúsený maklér bude túto oblasť dobre poznať a bude vám môcť poskytnúť informované rady o najlepších miestach na prenájom a taktiež vás bude zastupovať v čase, keď je potrebné vykonať transakciu. Makléri pracujú na províziu; akonáhle vám pomôžu zaistiť priestor, zaplatíte im poplatok.
- S umiestnením budov vám môžu pomôcť rôzne webové stránky. Craigslist je pre mnohých ideou, ale existujú stránky špeciálne navrhnuté tak, aby našli kancelárske priestory. Môžete skúsiť Loopnet.com, ktorá sa špecializuje na komerčné nehnuteľnosti. Costar.com je ďalšia stránka s komerčnými záznamami.
- 3Prezrite si priestory a pracujte na zúžení možností. Teraz môžete začať proces prehliadania priestorov a zúženie vyhľadávania, aby ste urobili výber.
- Nebojte sa cestovať po priestoroch, o ktorých viete, že sú mimo rozpočtu. Uistite sa, že získate predstavu o cene za m2, berúc do úvahy všetky faktory vrátane verejných služieb, internetu, telefónu atď. Ak si to nemôžete rozumne dovoliť, zatiaľ to vynechajte.
- Vytvorte si zoznam kladov a záporov každého priestoru s prihliadnutím na niekoľko faktorov. Ako ďaleko je priestor od verejnej dopravy? Deje sa v okolí veľa? Je to bezpečné? Je budova v dobrej kvalite? Dokáže vám poskytnúť všetky vaše potreby ako podnikania? Ak existujú nejaké prerušovače ponúk, ako napríklad žiadne wi-fi pripojenie, niektoré zariadenia môžete zo svojho zoznamu ľahko odstrániť.
Ak potrebujete do priestoru premiestniť kancelárske vybavenie, za sťahovaciu službu budete pravdepodobne musieť zaplatiť.
Časť 3 z 3: podpísanie nájomnej zmluvy
- 1Pri podpise nájomnej zmluvy zvážte určité faktory. Uistite sa, že poznáte rôzne podmienky lízingu a ako na vás ako nájomcu pôsobia určité faktory. Nikdy by ste nemali nič podpisovať bez úplného porozumenia pojmom.
- Cenové modely sa líšia v závislosti od prenájmu. Pri prenájme Triple Net platíte prenajímateľovi nižšiu sadzbu za prenájom a dodatočné výdavky platíte osobitne. Pri hrubej sadzbe lízingu sú všetky prevádzkové náklady zahrnuté v mesačnom nájomnom. Modifikovaný hrubá rýchlosť klesá v strede týchto dvoch. Niektoré výdavky, ako napríklad náklady na spoločné komodity budov, nie sú zodpovednosťou nájomcu, ale musíte zaplatiť za všetky nástroje, ktoré použijete.
- Dávajte pozor na časti týkajúce sa údržby, čistenia a odstraňovania odpadu. Uistite sa, že rozumiete, za aké druhy opráv ste finančne zodpovední a o aké typy vašich prenajímateľov sa bude starať. Údržba je jednou z príčin sporov medzi prenajímateľmi a nájomníkmi a vy sa chcete vyhnúť nedorozumeniam.
- Venujte pozornosť všetkému, čo sa týka práva prenajímateľa na odstúpenie od zmluvy. Zistite, za akých podmienok má prenajímateľ právo požiadať vás, aby ste presťahovali svoje podnikanie inam. Vedzte tiež, aké je zodpovednosť vášho prenajímateľa v prípade stavebných problémov, ktoré ovplyvňujú vaše podnikanie.
- 2Vyjednajte si nájomnú zmluvu. Prenajímatelia veľmi túžia po zisku od nájomníkov a môžu požiadať o viac, ako by priestor skutočne stál. Vždy vyjednávajte o nájme a neuspokojte sa s inzerovanou cenou.
- Hlavne by ste sa mali snažiť vyjednať limit pre zvýšenie nájomného. Ak je vaše podnikanie úspešné, možno budete chcieť zostať v rovnakej oblasti dlhodobo. Cieľom je obmedziť zvýšenie nájomného na 2 až 3%, pretože prenajímatelia niekedy zvýšia nájomné až o 8% každý rok.
- Daj tomu čas. Rokovania s prenajímateľom môžu trvať týždne a ľudia často panikária a uspokoja sa s menej. Pred podpisom nájomnej zmluvy si dajte dostatok času na to, aby ste sa presvedčili, že budova splní všetky vaše potreby.
- Ak nemáte skúsenosti vo svete podnikania alebo prenájmu, vyjednávanie môže byť náročné. Mohlo by byť najlepšie najať si makléra na zastupovanie, ako by ste sa mali snažiť starať sami o seba.
- 3Vykonajte primerané opatrenia proti najhorším scenárom. Aj keď ste zodpovedným majiteľom firmy, poľahčujúce okolnosti môžu niekedy spôsobiť nešťastie. Pri podpise nájomnej zmluvy buďte vždy pripravení na to najhoršie.
- Buďte opatrní pri podpise osobnej záruky. Toto je dokument, ktorý zaisťuje, že aj v prípade kolapsu podnikania budete osobne zodpovední za platby nájomného. Zaistite, aby boli podmienky vašej osobnej záruky spravodlivé, a zaistite, aby bolo možné osobné záruky uplatniť v prípade osobného bankrotu. Pridajte tiež jazyk, ktorý vás ochráni, ak prenajímateľ zbankrotuje alebo nedodrží nájomné záväzky.
- Uistite sa, že máte právo postúpiť nájom niekomu inému alebo prenajať priestor. V prípade neúspechu v podnikaní nebudete musieť platiť nájomné v plnej výške sami. V prípade, že sa chcete presťahovať, môže to tiež minimalizovať náklady.
- Doložka o smrti a zdravotnom postihnutí je dôležitým dokumentom. To zaisťuje, že v prípade, že zomriete alebo sa stanete natrvalo invalidnými, podmienky lízingu zaniknú.
- 4Pripravte sa na najlepšie scenáre. Nepredvídateľné okolnosti nie sú vždy zlé. Vaše podnikanie by mohlo rásť rýchlejšie, ako sa očakávalo, a pred ukončením nájmu by ste mohli prerásť potreby budov. Okrem prípravy na najhoršie sa pripravte aj na to najlepšie.
- Uistite sa, že vo vašej nájomnej zmluve je doložka o premiestnení/rozšírení. To by vám malo dať právo vypovedať zmluvy uzavreté v rámci lízingu v prípade, že sa vaša firma potrebuje presťahovať. Špecifiká sa líšia a môžu byť dohodnuté medzi vami a prenajímateľom.
- Predkupné právo vám dáva právo uplatniť si nároky na priľahlé priestory pred ich zapožičaním rôznym nájomcom. Prenajímateľ vás bude musieť informovať, ak prenajíma niekomu inému a vy máte právo požiadať o tento priestor pre seba.
Ak potrebujete iba malé množstvo kancelárskych priestorov, môžete ušetriť peniaze tým, že sa pozriete na existujúce firmy, ktoré chcú dať do prenájmu časť svojich kancelárskych priestorov.
- Dávajte si veľký pozor na situáciu s parkovaním pri objekte, ktorý si plánujete prenajať. Zistite, či budú mať vaši zamestnanci a potenciálni zákazníci ľahký prístup, najmä ak pôsobíte v oblasti s málo verejnou dopravou.
- Ak potrebujete iba malé množstvo kancelárskych priestorov, môžete ušetriť peniaze tým, že sa pozriete na existujúce firmy, ktoré chcú dať do prenájmu časť svojich kancelárskych priestorov.
Prečítajte si tiež: Ako vykonať spoločnú pomerovú analýzu financií?
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
