Ako kúpiť nehnuteľnosť v Argentíne?

Zvážte dôvody nákupu nehnuteľnosti v Argentíne. S jedným z najikonickejších hlavných miest na svete v Buenos Aires a veľkým potenciálom ako centrum pre cestovný ruch v južnej Európe má Argentína čo ponúknuť cestujúcim aj zahraničným kupujúcim nehnuteľností. Konflikty z minulosti a vojenské vedenie, ktoré prekvitalo v 20. storočí, vytvorili trochu rozdelenú spoločnosť, v ktorej bohatá vyššia vrstva vystupovala mnohými spôsobmi ako staré koloniálne mocnosti a chudobnejšie pracujúce obyvateľstvo. Demokracia sa do krajiny vrátila naposledy v roku 1983 a vďaka ekonomickým reformám v posledných rokoch sa podmienky pre väčšinu obyvateľstva začínajú zlepšovať.

• Neustále zlepšovanie ekonomických podmienok, ktoré vedie k priemernému rastu HDP o deväť percent v období rokov 2003 - 2006, znamená, že sa zvýšili možnosti zahraničných investícií. V dôsledku toho sa v rôznych častiach krajiny otvorili príležitosti pre zámorských kupcov nehnuteľností. Aj keď je stále potrebné považovať ho za rozvíjajúci sa trh, existuje niekoľko rôznych typov kupujúcich, pre ktoré bude zaujímavý prenájom a prípadný predaj nehnuteľností v Argentíne.
• Ako rozvíjajúci sa trh pre zahraničných investorov do nehnuteľností existuje v Argentíne niekoľko prekážok, ktoré treba prekonať. Niektoré z nich sú praktické, napríklad nedostatok hypotekárnych produktov a problémy obmedzujúce prevod cudzej meny, ako je vysvetlené nižšie. Ďalšie problémy súvisia s ekonomickým smerovaním krajiny ako celku. Vysoká miera inflácie v celej krajine brzdí vývoj a vládnym číslam nemožno veriť, pretože od začiatku roku 2007 znižujú infláciu. Napriek pokusom novej prezidentky Christiny Kirchnerovej stále pretrvávajú obavy z ekonomickej budúcnosti Argentíny.

Zvážte populárne nehnuteľnosti v Argentíne. Druhá najväčšia krajina v južnej Európe, hneď za Brazíliou, a ôsma najväčšia na svete, Argentína ponúka obrovskú škálu krajín, aj keď príležitosti na nákup nehnuteľností možno všeobecne rozdeliť do dvoch typov: mesto a štát. Príležitosti mestského majetku pre zahraničných investorov budú takmer vždy zamerané na Buenos Aires - sociálny, politický a obchodný uzol krajiny. Zahraničné investície do mesta za posledné roky prudko vzrástli a do regiónu priniesli nové odvetvia a postupy. Zároveň bolo hlavné mesto tradične hlavným obchodným miestom pre obrovské prírodné zdroje, ktorých je Argentína požehnaná, aj pre medzinárodný obchod, keď mesto leží medzi hlavnými morskými cestami Tichého a Atlantického oceánu.

Buenos aires sa nachádza na ústí rieky Rio de la Plata a ako zavedené hlavné mesto má rozvinutú infraštruktúru a dopravné zariadenia, ktoré by ste očakávali v ďaleko vyspelejšej a bohatej krajine. Mesto je tvorené centrálnym mestom Buenos Aires, ktoré je v skutočnosti 48 barrios (alebo štvrtí) a ubytuje tri milióny obyvateľov. V oblasti Veľkého Buenos Aires, ktorú tvorí 19 partidos (alebo obcí), žije asi 13 miliónov ľudí, čo je asi jedna tretina obyvateľov celej krajiny.

• Od posledného hospodárskeho poklesu v roku 2002, počas ktorého argentínske peso stratilo 75 percent svojej hodnoty voči americkému doláru, sa ceny nehnuteľností v hlavnom meste zvýšili približne o 50 percent a predpokladá sa, že budú naďalej stúpať. Nedávna správa Credit Suisse do krajiny naznačujú, že nehnuteľnosť v Argentíne je stále podhodnotená medzi 20 a 30 percent. Výnosy z prenájmu sú dobré aj pri luxusných nehnuteľnostiach - konzervatívne odhady sa pohybujú od sedem do osem percent návratnosti ročne až po viac ako desať percent v prípade najlepších nehnuteľností. Vďaka špičkovým hotelom v Buenos Aires, ktoré vyťažia viac ako 80 percent, budú dobré apartmány naďalej obľúbenou voľbou.
• Druhou alternatívou nehnuteľností mimo hlavného mesta je pohľad do vidieka a pobrežných oblastí - nehnuteľnosť je k dispozícii v niektorých iných letoviskách alebo existuje možnosť nákupu balíkov pozemkov ako investícií pre ďalšie možnosti rozvoja. Argentína je obrovské a nádherné miesto - sú tu čoraz populárnejšie vinárske oblasti; svetové lyžiarske strediská; exkluzívne golfové a country kluby; Úchvatná jazerná oblasť Patagónie a úžas inšpirujúce ľadovce na južnom cípe kontinentu - celkovo je tu 19 národných parkov v krajine. Vďaka zimnému obdobiu, ktoré v Buenos Aires klesne iba na 15°C, ale ponúka lyžovanie v Andách, sú možnosti pre turistický trh obrovské.

Pochopte príslušné právne problémy. V Argentíne neexistujú žiadne obmedzenia týkajúce sa nákupu a vlastníctva nehnuteľností zo strany cudzincov. Pre rozvíjajúci sa trh je tento proces jednoduchý a efektívny.

• Kupujúci musia na dokončenie nákupu získať od vlády registračné číslo pre daň CDI, ako aj mať bankový účet v krajine a ustanoveného zástupcu, ak sa nestanú rezidentmi, aby za nich mohli platiť daň z nehnuteľnosti.
• Každý nákup nehnuteľností v Argentíne musí byť tiež zaregistrovaný prostredníctvom notára alebo spoločnosti escribano, ktorá sa špecializuje na transakcie s nehnuteľnosťami. To je jeden z dôvodov, prečo je pozemkový titul v Argentíne všeobecne bezpečný a bezproblémový a dá sa očakávať, že bude stáť jedno až dve a pol percenta z kúpnej ceny.
• Spoločnosť escribano je tiež zodpovedná za registráciu predaja a prevod vlastníctva na úradoch.

Kúpte si nehnuteľnosť. Po získaní daňového čísla CDI je proces nákupu nehnuteľností v Argentíne pomerne jednoduchý a dobre zabehnutý. Po podpísaní rezervačného formulára a zadaní overenej identifikácie spolu s vašim rezervačným poplatkom by ste sa mali vždy obrátiť na nezávislého právnika alebo escribana, ktoré ste sami preskúmali, aby ste sa uistili, že transakcia sa uskutočňuje v súlade so zákonom a že viete, čo podpisujete. Tiež by ste sa mali vždy ubezpečiť, že máte kópie všetkých zmlúv v angličtine aj španielčine, aby ste sa na ne mohli kedykoľvek vrátiť. Asi dva až tri týždne po rezervácii by ste mali dostať predpredajnú zmluvu, teda v deň úhrady počiatočnej zálohy. Táto zmluva stanoví podmienky dohody, harmonogram výstavby pre nákupy mimo plánu a dátum dokončenia.

• Po dokončení alebo escriture obe strany podpíšu dokumenty o úradnom prevode listiny za prítomnosti escribano a konečný zostatok sa vyplatí.

Financujte svoje investície. V súčasnosti nie sú v Argentíne k dispozícii žiadne hypotekárne produkty pre zahraničných investorov, dokonca aj pre rezidentov Argentíny sú podmienky a úrokové sadzby úverov neprístupné. V mnohých ohľadoch to robí trh prístupnejším pre zahraničných kupujúcich, ktorí sú schopní financovať inými spôsobmi.

• Očakáva sa, že situácia s hypotékami sa v blízkej budúcnosti zmení, čo bude mať obrovský vplyv na trh s nehnuteľnosťami na domácom i medzinárodnom trhu. K tomu sa pridáva ťažkopádna metóda výmeny peňazí prostredníctvom oficiálneho procesu premeny, ktorá môže byť veľmi nákladná. Väčšina realitných transakcií so nehnuteľnosťami strednej a vyššej triedy sa realizuje v amerických dolároch, ale absolvovanie procesu oficiálnej konverzie vás môže stáť jedno až dve percentá v peňažnej hodnote.

Zistite, čo musíte platiť na poplatkoch a daniach. Celkovo by ste mali rozpočet na nákup nákladov dosiahnuť zhruba osem percent z kúpnej ceny vašej nehnuteľnosti v Argentíne. Toto pokrýva právne náklady spojené s escribanom, registráciou nehnuteľnosti a nákladmi na pečiatky (od ktorých sa pri určitých nehnuteľnostiach upustí, ak ide o prvý nákup v krajine), a honoráre sprostredkovateľa, ktoré sú rozdelené medzi kupujúceho a predávajúceho.

• Daň z príjmu pre tých, ktorí si plánujú prenajať svoju nehnuteľnosť, sa pohybuje paušálne vo výške 21 percent hrubého príjmu, ktorý z nehnuteľnosti získate. Ako cudzinec, ktorý kupuje nehnuteľnosť v Argentíne, musíte tiež zaplatiť vláde daň z majetku a majetku, musíte však zabezpečiť, aby ju vo vašom mene zaplatil argentínsky štátny príslušník na AFIP (daňový úrad). Je zodpovednosťou majiteľa platiť tento poplatok každý rok a v príspevku nie je zaslaný žiadny účet ani faktúra, ktorá by vám pripomínala - ak nebudete platiť ročne, budú vás čakať vysoké finančné pokuty keď prídete predať ďalej, musíte si zaobstarať osvedčenie AFIP o tom, že máte tieto platby aktuálne. Ak nebudete platiť každý rok, bude vám účtovaná daň z vrátenia spolu s pokutou až do výšky 25 percent za každý rok nezaplatenia. Daň je 0,75% z ceny nehnuteľnosti, ktorá je uvedená na liste vlastníctva.
• Každý mesiac sa platia náklady na údržbu všetkých nehnuteľností v Argentíne, ktoré môžu byť prenesené na vašich dlhodobých nájomníkov alebo zabudované do nákladov na krátkodobý prenájom. Mestská daň sa tiež vyberá z majetku na pokrytie nákladov na pouličné osvetlenie, odvoz odpadu a údržbu a predstavuje približne polovicu jedného percenta z hodnoty nehnuteľnosti. Mali by ste sa tiež ubezpečiť, že ste v Argentíne uzavreli poistenie majetku a obsahu, ktoré môže ľahko dosiahnuť iba 10 GBP mesačne. Aj keď to znie ako veľa záväzkov k krytiu, prevádzka nehnuteľnosti v Argentíne je v skutočnosti veľmi lacná a máte výhodu v tom, že jednotlivci nemusia platiť daň z kapitálových výnosov. Ak však váš majetok vlastní spoločnosť, ktorú ste založili pre daňové účely, uvedomte si, že kapitálové zisky sú pre spoločnosti zdaňované sadzbou 35 percent.

Vybavte si potrebné víza, bydlisko a pracovné povolenia. Aj keď je proces nákupu nehnuteľností v Argentíne dobre zavedený a bezpečný, proces podávania žiadosti o víza a povolenie je omnoho zdĺhavejší. Argentína je byrokratická krajina a mali by ste sa na túto časť nákupu pokúsiť pripraviť čo najviac vopred, aby ste mali všetku potrebnú dokumentáciu k dispozícii čo najviac vopred. Pri podávaní žiadosti o akúkoľvek formu víza do Argentíny sú najbežnejšie požadované dokumenty:

• Cestovný pas s najmenej jednoročnou platnou platnosťou
• Pasové fotografie v štandardnom formáte
• Medzinárodný rodný list
• Lekárske vyhlásenie
• V niektorých prípadoch sa vyžaduje aj vyhlásenie polície o správnom konaní. Môžete požiadať o niekoľko rôznych víz, v závislosti od toho, čo máte v úmysle urobiť, keď ste v krajine. Najčastejšie sa jedná o vízum na prechodný pobyt, ktoré vám umožní pracovať až rok. Potrebujete na to potvrdenú a podpísanú pracovnú zmluvu.
• Pri turistických návštevách do troch mesiacov nebudú občania Spojeného kráľovstva potrebovať vízum, ale úplné občianstvo; cudzinci musia mať na získanie kvalifikácie dva roky úplného pobytu. Investičný potenciál Argentíny.
• Po hlbokej a katastrofálnej hospodárskej kríze, ktorá sa skončila v roku 2002, sa Argentína zotavila dobre a dnes je ekonomicky stabilná. Nezamestnanosť klesá a majetok v Buenos Aires je údajne až o 30 percent podhodnotený. Turizmus bude rásť zhruba o osem percent ročne ako luxusné hotely sú už obsadené, existuje skutočný potenciál pre trh s prenájmom krátkodobých turistických prenájmov, ktorý by mohol výrazne rásť. Výnosy z prenájmu špičkových nehnuteľností sú stále vysoké. Nakoniec sa v Argentíne konali voľby na konci roku 2007, v ktorých sa malo rozhodnúť o novom prezidentovi, v ktorých veľká väčšina zvíťazila Cristina De Kirchner, manželka odchádzajúceho prezidenta. Ako prvá ženská vodkyňa v krajine má De Kirchnerová široký populistický mandát na pokračovanie pokroku v Argentíne a medzi obyvateľstvom vládne skutočný optimizmus. Jej úsilie získať kontrolu nad vysokou infláciou zavedením prísnych vývozných daní však narazilo na silný odpor, a to aj napriek znárodneniu súkromných dôchodkových fondov na posilnenie vládnej kasy stále zostáva neistota ohľadne ekonomickej budúcnosti Argentíny.

Uvedomte si zdravotné a výchovné normy. Lekárska starostlivosť je v Buenos Aires všeobecne na vysokej úrovni, mimo hlavného mesta sa však môže mierne líšiť. Štát sa usiluje poskytovať bezplatnú lekársku starostlivosť všetkým svojim obyvateľom, čo sa však dá dosiahnuť iba do istej miery. Ako cudzinec môžete požiadať o zdravotné poistenie v rámci krátkodobého vízového systému, počas ktorého môžu byť požadované lekárske záznamy v preloženom formáte.

• Kozmetická chirurgia je populárna v Argentíne a je dosť vyspelým priemyslom, čo vedie k tomu, že mnoho cudzincov navštevuje ošetrenie. Počas pobytu v Argentíne môžete uprednostniť zabezpečenie súkromného zdravotného poistenia. Po celom svete existuje široká škála poskytovateľov ponúkajúcich rôzne úrovne krytia.
• Buenos Aires má množstvo medzinárodných škôl, ponúka výmenný program na univerzitné miesta a má tendenciu pozerať sa priaznivo na žiadateľov o študentské víza.