Ako vypočítať výnos z prenájmu?
Čistý výnos z nájmu, podobne ako hrubý výnos z nájmu, sa vyjadruje ako percento z hodnoty nehnuteľnosti.
Výnos z nájmu v podstate hovorí, koľko môžete očakávať od zarobenia z investičného majetku, ktorý prenajímate. Spravidla sa vyjadruje ako percento z ceny nehnuteľnosti. Tento údaj môžete použiť na určenie, či by nehnuteľnosť, o ktorej uvažujete o kúpe, bola dobrou investíciou, alebo na pochopenie návratnosti investícií (ROI) do nehnuteľnosti, ktorú už vlastníte. Tento údaj je užitočný aj v prípade, že sa snažíte rozhodnúť, či je pre vás hypotéka typu „kúpou k prenájmu“ dostupná. Aby ste mohli vypočítať výnos z prenájmu, musíte poznať celkové náklady na kúpu a vlastníctvo nehnuteľnosti, ako aj výšku nájomného, ktoré vyberiete.
Metóda 1 z 3: celkové náklady na nehnuteľnosť
- 1Spočítajte si svoje ročné splátky hypotéky. Ak máte hypotéku na nehnuteľnosť, súčet splátok hypotéky, ktoré by ste zaplatili v priebehu roka, vrátane úrokov, daní a akýchkoľvek súvisiacich poplatkov. Tieto platby sú súčasťou vašich nákladov na vlastníctvo nehnuteľnosti.
- Aj keď nemáte hypotéku, pravdepodobne stále zodpovedáte za dane z nehnuteľností týkajúce sa nehnuteľnosti. Tie by sa tiež považovali za súčasť vašich nákladov na vlastníctvo.
- Ak nehnuteľnosť ešte nevlastníte, použite odhad hypotekárnych splátok alebo získajte ponuku hypotekárnej spoločnosti na nehnuteľnosť a použite namiesto toho toto číslo.
- 2Získajte cenovú ponuku na poistenie. Ak prenajímate nehnuteľnosť, zvyčajne budete potrebovať poistenie prenajímateľa, ktoré môže mať odlišné sadzby ako poistenie majiteľa domu. Ak nehnuteľnosť ešte nevlastníte, odhad renomovanej poisťovacej spoločnosti vám pomôže tieto náklady odhadnúť.
- Okrem poistenia prenajímateľa môžete zvážiť aj iné typy poistenia na pokrytie škôd na majetku.
- Možno máte k dispozícii aj poistenie nájmu, ktoré vám poskytne nejaké peniaze pre prípad, že váš nájomca zruší nájomnú zmluvu alebo ak bude potrebné vysťahovanie z dôvodu neplatenia nájomného.
- 3Zahrňte všetky poplatky za správu alebo iné náklady na majetok. Ak ste si najali správcovskú spoločnosť, ktorá bude nehnuteľnosť prevádzkovať vo vašom mene, jej poplatky sa považujú za súčasť vašich nákladov. Môže sa stať, že budete mať ďalšie náklady alebo poplatky spojené s majetkom, v závislosti od toho, kde sa nehnuteľnosť nachádza.
- Napríklad ak vlastníte iba budovu, ale nie pozemok, možno budete musieť platiť nájom za pozemok, na ktorom sa nachádza táto nehnuteľnosť.
- Ak máte jednotku v bytovom dome alebo v bytovom komplexe, môžu sa vziať do úvahy aj poplatky za združenie.
Tip: Zahrňte do tejto kategórie výdavky, ktoré vám môžu vzniknúť v prípade, že musíte inzerovať nájomníka. Poplatky za zaradenie do zoznamu alebo vykonanie kontroly na pozadí nájomníkov sú tiež náklady na vlastníctvo a prenájom nehnuteľnosti.
- 4Odhadované náklady na opravy a údržbu. V priebehu roka sa môže stať, že váš nájomca pokazí veci, ktoré je potrebné opraviť. Aj keď nemôžete nevyhnutne predvídať všetky tieto výdavky, zvyčajne môžete prísť s rozumným odhadom na základe veku nehnuteľnosti a jej príslušenstva.
- Tiež by ste mali zvážiť väčšie opravy, ktoré môžu byť potrebné v prípade prírodnej katastrofy alebo inej udalosti. Aj keď vaše poistenie môže pokryť časť týchto výdavkov, pravdepodobne budete musieť zaplatiť spoluúčasť.
Ak chcete zistiť hrubý výnos z prenájmu, vydelte príjem z prenájmu hodnotou.
Metóda 2 z 3: stanovenie hrubého výnosu z prenájmu
- 1Súčet vašich ročných príjmov z prenájmu. Zhodnoťte, koľko si účtujete za nájomné, a potom túto sumu vynásobte, aby ste získali celkové nájomné, ktoré každý rok vyberiete. Ak vyberáte týždenné nájomné, vynásobte týždennú výšku nájmu číslom 52. Mesačný nájom vynásobte číslom 12.
- Napríklad ak prenajmete nehnuteľnosť za 370€ týždenne, váš ročný príjem z prenájmu bude 19400€
- 2Nájdite aktuálnu hodnotu nehnuteľnosti. Ak plánujete kúpu nehnuteľnosti v tomto roku, hodnota nehnuteľnosti by sa rovnala vašej kúpnej cene. Ak však nehnuteľnosť už vlastníte, na určenie aktuálnej hodnoty použite najnovšie hodnotenie.
- Ak sa pozeráte na nehnuteľnosť na predaj, použite požadovanú cenu ako hodnotu nehnuteľnosti, aj keď si myslíte, že požadovaná cena je príliš vysoká a plánujete na ňu urobiť nižšiu ponuku.
- 3Ak chcete zistiť hrubý výnos z prenájmu, vydelte príjem z prenájmu hodnotou. Keď budete mať tieto dve číslice, dokončite rovnicu. Výsledkom bude desatinná hodnota. Vynásobte toto číslo 100 a získate percento.
- Napríklad ak je váš ročný príjem z prenájmu 19400€ a hodnota nehnuteľnosti je 269000€, máte hrubý výnos z prenájmu 7,2%. Hrubý výnos z prenájmu sa považuje za ideálny, ak je niekde medzi 7 a 9%, takže hrubý výnos z prenájmu tejto nehnuteľnosti je dobrý. Akákoľvek nižšia hodnota a pravdepodobne by ste nemali hotovostný tok v prípade, že by boli potrebné núdzové opravy.
Upozornenie: Aj keď sa hrubý výnos z prenájmu dá ľahko vypočítať, neberie do úvahy veľa ďalších faktorov, ktoré môžu ovplyvniť investičnú hodnotu nehnuteľnosti, ako je napríklad poloha, vek alebo stav nehnuteľnosti.
Hrubý výnos z prenájmu sa považuje za ideálny, ak je niekde medzi 7 a 9%, takže hrubý výnos z prenájmu tejto nehnuteľnosti je dobrý.
Metóda 3 z 3: výpočet čistého výnosu z prenájmu
- 1Začnite s celkovým ročným príjmom z prenájmu. Rovnako ako pri výpočte hrubého výnosu z nájmu budete potrebovať celkové nájomné, ktoré od spoločnosti vyberiete za rok. Vynásobte týždenný nájom o 52 a mesačný nájom o 12, aby ste zistili ročnú sumu.
- Ak by ste si napríklad prenajali byt za 1490€ mesačne, váš ročný príjem z prenájmu by bol 17900€.
Tip: Čistý výnos z prenájmu sa zvyčajne počíta na konci roka, keď sa pozrieme späť na skutočné čísla. Ak bola nehnuteľnosť v niektorom období roka prázdna, nezapočítajte do ročného príjmu z prenájmu nájomné, ktoré by ste v danom čase dostali.
- 2Od príjmu z prenájmu odpočítajte svoje ročné výdavky. Pri čistom výnose z nájmu budete brať do úvahy aj ďalšie náklady na vlastníctvo nehnuteľnosti. Zahrňte všetky poplatky, splátky hypotéky, úroky, dane, poistné a ďalšie náklady spojené s nehnuteľnosťou za daný rok. Spravidla to budú mesačné výdavky, nezabudnite ich teda vynásobiť číslom 12, aby ste získali súhrnný ročný údaj.
- Predpokladajme napríklad, že váš ročný príjem z prenájmu bol 17900€ a údržba kondomínium vás stála 670€ mesačne. Vaše ročné náklady na vlastníctvo nehnuteľnosti by boli 8060€. Po odpočítaní 8060€ od 17900€ získate 9850€
- 3Výsledok vydelíme aktuálnou hodnotou vlastnosti. Aktuálna hodnota nehnuteľnosti nie je vaša splátka hypotéky, ktorá pravdepodobne zahŕňa úroky, dane a ďalšie poplatky. Namiesto toho sa pozrite na hodnotu posledného ocenenia nehnuteľnosti. To je suma, za ktorú by ste pravdepodobne mohli nehnuteľnosť predať.
- Napríklad predpokladajme, že byt, ktorý vlastníte, je v hodnote 187000€. Ročný príjem z prenájmu nehnuteľnosti je 17900€, čo sa znížilo o 9850€ v dôsledku nákladov na vlastníctvo nehnuteľnosti. Keď vydelíte 9850187000€, získate 0,0528.
- 4Vynásobte 100 a nájdite svoj čistý výnos z prenájmu. Čistý výnos z nájmu, podobne ako hrubý výnos z nájmu, sa vyjadruje ako percento z hodnoty nehnuteľnosti. Ak chcete získať toto percento, vezmite desatinné miesto, ktoré ste dostali, keď ste ročný príjem z prenájmu znížený o náklady vydelili aktuálnou hodnotou nehnuteľnosti a vynásobte ju 100.
- Ak chcete pokračovať v príklade, ak by ste mali ročný príjem z prenájmu znížený o náklady vo výške 9850€ vydelený 187000€, bol by váš čistý výnos z prenájmu 5,28%. Považuje sa to za relatívne nízky výnos z prenájmu, ale môže to byť stále udržateľné v závislosti od polohy nehnuteľnosti alebo vašich dôvodov pre jej vlastníctvo.
Ak chcete pokračovať v príklade, ak by ste mali ročný príjem z prenájmu znížený o náklady vo výške 9850€ vydelený 187000€, bol by váš čistý výnos z prenájmu 5,28%.
- Výnos z prenájmu si vypracujte aspoň raz ročne. Bude sa meniť v závislosti od prevádzkových nákladov a zmien hodnoty vášho majetku. Sledovanie výnosu z prenájmu vám pomôže určiť, kedy je najlepšie nehnuteľnosť predať.
- Existuje veľa realitných a finančných spoločností, ktoré online ponúkajú bezplatné kalkulačky výnosov z prenájmu. Stačí vyhľadať výraz „kalkulačka výnosu z prenájmu“ a za ním názov vašej krajiny. Názov krajiny je nevyhnutný, aby sa zabezpečilo, že kalkulačka používa rovnakú menu ako vy.
- Ak porovnávate investičné nehnuteľnosti s kúpou, pozrite sa na minulé zhodnotenie a potenciál zhodnotenia nehnuteľnosti v budúcnosti, ako aj na výnos z prenájmu. Vysoký výnos z prenájmu nemusí nevyhnutne znamenať dobrú investíciu, ak sa nehnuteľnosť nachádza v nežiaducej oblasti.
Prečítajte si tiež: Ako predať akcie s vyradením?
Otázky a odpovede
- Aký je prijateľný výnos?Závisí to od vašich cieľov. Povedal by som, že prijateľný priemer by bol 7-9% výnos, ale možno by ste boli radi, že by ste prijali tak nízke ako 4%, ak sa jedná iba o podporu dôchodku, alebo ak sa nehnuteľnosť nachádza v nadchádzajúcej oblasti, kde hodnota časom výrazne vzrastie.
- Zahŕňa čistý výnos banke iba úrokové náklady?Čistý výnos zahŕňa všetky náklady na vlastníctvo nehnuteľnosti. Ak máte na nehnuteľnosť hypotéku a platíte z nej hypotéku, tieto náklady by sa odpočítali od vášho ročného príjmu z prenájmu spolu so všetkými ostatnými nákladmi.
- Existuje dobrá online kalkulačka, ktorá to urobí za mňa?Môže to urobiť Excel alebo Dokumenty Google. Obaja sú v tom veľmi dobrí a sledujú to tiež. Oba vám umožňujú manipulovať s údajmi a získať tak ešte viac informácií.
- Keď hovoríte, že prijateľný výnos je 7-9%, máte na mysli hrubý výnos alebo čistý výnos?Výnos 7 až 9% sa považuje za dobrý výnos bez ohľadu na to, či ide o hrubý výnos alebo čistý výnos. Čistý výnos vám jednoducho poskytne viac informácií o skutočných nákladoch na vlastníctvo a správu nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť s hrubým výnosom 7 až 9% môže mať oveľa nižší čistý výnos, napríklad ak potrebuje rozsiahlu rekonštrukciu alebo opravu. V takom prípade by to pravdepodobne nebola prínosná investícia. Nižší čistý výnos však môže byť prijateľný v závislosti od vašich dôvodov pre vlastníctvo nehnuteľnosti a jej polohy. Môžete byť napríklad ochotní dosiahnuť nižší výnos v oblasti s vysokým rastom, kde nehnuteľnosť rýchlo zhodnocovala svoju hodnotu.
Komentáre (4)
- Tento článok skutočne pomáha pochopiť základné koncepty výnosov z prenájmu. Pomáhajú tiež výpočty s obrázkami.
- Na záver môžem pochopiť, či sa v budúcnosti oplatí kupovať akúkoľvek nehnuteľnosť.
- Naozaj užitočné. Je to jednoduché, priame a poskytuje priame príklady.
- Pokračuj v dobrej práci. Veľmi nápomocný. Ten príklad bol naozaj dobrý.
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
