Ako sa stať developerom nehnuteľností?
Ak sa chcete stať developerom nehnuteľností, začnite tým, že vytvoríte obchodný plán s konkrétnymi cieľmi pre vaše podnikanie, napríklad kúpou historických budov na byty. Ďalej predložte svoj podnikateľský plán banke a požiadajte o pôžičku, ktorá môže pokryť až 80 percent nákladov. Potom vyhľadajte nehnuteľnosti, ktoré sa nachádzajú na nových miestach a sú blízko škôl a firiem, čo pre investorov predstavuje najmenšie riziko. Na záver si najmite dodávateľa, ktorý vykoná vylepšenia a pripraví nehnuteľnosť na prenájom alebo predaj. Ďalšie rady, ako vybrať najvýnosnejšie vlastnosti na vývoj, čítajte ďalej!
Ak sa chcete živiť ako developerská spoločnosť, budete musieť mať na mysli jasnejší cieľ ako „otočiť nehnuteľnosť a zarobiť veľa peňazí“.
Do podnikania v oblasti rozvoja nehnuteľností môže byť ťažké preniknúť, ale nie je to mimo vášho dosahu, za predpokladu, že ste trpezliví, ambiciózni a hlavne vynaliezaví. Keď začínate, vašou najdôležitejšou úlohou bude zvážiť, ktoré nehnuteľnosti vo vašej oblasti majú najväčší komerčný potenciál. Potom budete musieť zabezpečiť financovanie a ukradnúť nehnuteľnosť, kým je dostatočne finančne dostupná na minimalizáciu finančného rizika. Po upravení nehnuteľnosti podľa vašich predstáv sa môžete rozhodnúť, či je lepšie ju prenajať alebo predať a pridať ju na zoznam lukratívnych lokalít.
Časť 1 z 3: Začíname v podnikaní
- 1Navrhnite podrobný obchodný plán. Len čo sa rozhodnete vyskúšať realitnú kanceláriu, vašim prvým krokom bude načrtnúť, ako uplatníte svoje zámery. Posaďte sa a napíšte krátky popis svojej firmy, ako si ju predstavujete a ako má potenciál prospieť miestu, kde žijete. Potom si urobte zoznam zdrojov, ktoré máte k dispozícii, napríklad počiatočné peniaze a kontakty s miestnymi vlastníkmi nehnuteľností.
- Medzi niekoľko dôležitých bodov, ktoré stojí za zváženie, patrí to, koľko kapitálu máte k dispozícii, či ste schopní sami spravovať viac nehnuteľností, a to, ako sa vám pravdepodobne bude viesť pri súčasnom stave trhu s nehnuteľnosťami.
- Stane sa z vášho podnikania v oblasti vývoja nehnuteľností vaša práca na plný úväzok, alebo to bude podnik na čiastočný úväzok, ktorý má diverzifikovať vaše príjmy?
- 2Buďte konkrétni vo svojich cieľoch. Ak sa chcete živiť ako developerská spoločnosť, budete musieť mať na mysli jasnejší cieľ ako „otočiť nehnuteľnosť a zarobiť veľa peňazí“. Lepším prístupom je začať so skromným, ale sústredeným plánom - napríklad: „Chcem kúpiť starú budovu Graystoke a zmeniť ju na dostupné študentské bývanie.“ Po zavedení základnej stratégie získate konkrétnejšiu predstavu o tom, čo bude potrebné na jej uskutočnenie.
- Udržujte svoje ciele realistické, keď začínate prvýkrát, a budujte svoje portfólio (a svoju reputáciu) po jednej nehnuteľnosti. Príliš vysoké nastavenie vašich mieridiel sa môže ukázať ako nákladná chyba.
- Najjednoduchším spôsobom, ako preniknúť do podnikania, je kúpiť dom, opraviť ho a predať. Odtiaľ môžete prejsť na väčšie a drahšie nehnuteľnosti.
- 3Zvážte potreby nehnuteľností vo vašej oblasti. Môže sa stať, že predmestské bývanie mimo nastupujúceho priemyselného centra prakticky neexistuje, alebo že v okolí mesta existuje nedostatok moderných reštaurácií. Všade, kde je osobitný dopyt, existuje príležitosť na ziskový rozvoj. Spravidla sú najúspešnejšie projekty, ktoré ľuďom dajú to, čo chcú.
- Vždy berte do úvahy počet obyvateľov oblasti, ktorú rozvíjate. Je dôležité naplánovať si nehnuteľnosť s ohľadom na pravdepodobného kupujúceho alebo nájomcu.
- Ak žijete napríklad v oblasti s mnohými staršími obyvateľmi, bude mať zmysel stavať ľahko dostupné jednopodlažné domy alebo byty ako honosné viacúrovňové budovy, aj keď sú v súčasnosti módne.
Stane sa z vášho podnikania v oblasti vývoja nehnuteľností vaša práca na plný úväzok, alebo to bude podnik na čiastočný úväzok, ktorý má diverzifikovať vaše príjmy?
Časť 2 z 3: Financovanie vašich projektov
- 1Požiadajte o rozvojovú pôžičku. Potom, čo ste prišli s uskutočniteľným plánom svojho prvého rozvoja, choďte dolu do banky a prejdite si svoj plán s jedným z odborníkov na vývoj nehnuteľností. Budú vám schopní poskytnúť presný odhad všetkých súvisiacich nákupných nákladov a výšky peňažnej pomoci, ktorú môžete očakávať. Vo väčšine prípadov banka dá 70-80% primárnych nákupných nákladov, ale nemusí pokryť „mäkké“ výdavky, ako sú poplatky za výstavbu a povolenie.
- Rovnako ako pri každom inom type pôžičky, budete musieť preukázať úver alebo poskytnúť kolaterál, aby ste ju mohli považovať za bezpečnú investíciu. Niektoré banky vás môžu dokonca požiadať, aby ste zložili vklad vo výške približne 15 - 20% z celkových predpokladaných nákladov na vývoj.
- Nákup a rekonštrukcia komerčných a rezidenčných nehnuteľností si vyžaduje veľa peňazí. Pokiaľ nemáte na sklade značné množstvo úspor, pravdepodobne sa budete musieť do istej miery spoliehať na vonkajšie financovanie.
- Zamyslite sa nad svojím návrhom a zistite, či má ten pravý výstrel Banka sa môže rozhodnúť, že vašu žiadosť o financovanie neschváli, ak má pocit, že príliš riskuje.
- 2Stanovte bezpečné finančné limity. Vymyslite špičkovú sumu, o ktorej si myslíte, že daná nehnuteľnosť stojí, a držte sa jej. Takto sa vyhnete tomu, že vás niekto prehovorí na prijímanie obchodov, ktoré nakoniec z vrecka vytiahnu peniaze. Zodpovedné rozpočtovanie a investovanie je jedným z kľúčov k jeho dlhodobému zníženiu.
- Koľko ste ochotní zaplatiť, bude závisieť od vecí, ako je ekonomika, umiestnenie a projektovaná hodnota hotovej nehnuteľnosti, takže sa bude líšiť od projektu k projektu.
- Obchodovanie s nehnuteľnosťami je veľmi podobné hazardným hrám - je lepšie vyhrávať malé, ale často ako staviť celý bank a všetko stratiť.
- 3Rozhodnite sa, či chcete kúpiť na lízing alebo na predaj. Kúpa na lízing je relatívne nízkorizikový spôsob, ako dosiahnuť zisk, keď sa začínate usadiť ako prvý, pretože vám dáva šancu získať späť, čo ste zaplatili za nehnuteľnosť, na poplatkoch za prenájom. Naopak, nákup na predaj vám umožňuje vylepšiť a prejsť na ďalší projekt bez obáv z toho, ako by zmeny na trhu mohli ovplyvniť hrubú cenu nehnuteľnosti. Vráťte sa k pôvodnému obchodnému plánu a dostupným zdrojom a určte, ktorá možnosť má potenciál najvyššieho výnosu.
- Drvivá väčšina nových vývojárov dáva prednosť nákupu na leasing. Týmto spôsobom majú stály prísun príjmov, na ktoré sa môžu spoľahnúť, a ktoré môžu byť následne použité na budúce projekty.
- Pri kúpe na lízing sa snažte tvoriť 10% svojej počiatočnej investície v ročných poplatkoch za prenájom. Pri kúpe na predaj je najlepšie požiadať aspoň 30% z celkovej sumy, ktorú ste za nehnuteľnosť zaplatili, aby ste odôvodnili svoje výdavky. Napríklad 112000€ v ročných zárobkoch stačí na udržanie 1,10 mil. EUR v prenájme. Pokiaľ ide o vývoj typu one-and-done, do ktorého ste utopili 3 milióny €, vyjdete navrch, pokiaľ nepredáte za menej ako 0,90€ milión.
- 4Uvedomte si riziká nákupu nehnuteľností. Neexistuje žiadna záruka, že nehnuteľnosti, ktoré získate, vygenerujú peniaze, aj keď je to plácnutie uprostred oblasti, ktorá prechádza ekonomickým rozmachom. Rovnako ako v prípade iných obchodných spoločností, aj tu je vždy prítomný prvok slepej náhody. Ak si nie ste istí, či sa realisticky zaobídete bez výnosov z novej nehnuteľnosti, môže byť najrozumnejšie vyhľadať bezpečnejšiu možnosť.
- Existuje nespočet ďalších nehmotných faktorov, ktoré môžu zabrániť tomu, aby nehnuteľnosť produkovala spôsob, akým ste to očakávali, vrátane zmien v ekonomickom prostredí a nepredvídaných štrukturálnych problémov. Tieto faktory je často ťažké alebo nemožné naplánovať.
Obchodovanie s nehnuteľnosťami je veľmi podobné hazardným hrám - je lepšie vyhrávať malé, ale často ako staviť celý bank a všetko stratiť.
Časť 3 z 3: Budovanie portfólia nehnuteľností
- 1Hľadajte nehnuteľnosti na pripravovaných miestach. Dobrým pravidlom je identifikovať oblasti, ktoré práve začínajú vykazovať príznaky rastu alebo v nedávnej dobe zaznamenali popularitu. Takto môžete nehnuteľnosť ukradnúť za nízku cenu a predať ju za prémiu, čím maximalizujete svoj zisk.
- Dávajte pozor na cenovo dostupné miesta, ktoré sú v blízkosti škôl, významných firiem, nákupných centier a ďalších miest, ktoré pravdepodobne prilákajú kupujúcich.
- Častou chybou nováčikovských vývojárov je pozrieť sa na miesta, ktoré už prosperujú, a pokúsiť sa ich vtesnať. Pamätajte, že čím väčší rozmach, tým menšia šanca na rozšírenie bude.
- 2Nájdite motivovaných predajcov. Najlepšie ponuky získate od ľudí, ktorí potrebujú čo najskôr predať. Môže to byť rozvedený pár, skrachovaný vlastník firmy alebo majiteľ domu, ktorý sa odsťahuje a o ich majetok sa príliš nezaujímal. Títo ľudia vedia, že ak neprijmú okamžite, môžu prísť o veľkú časť svojich investícií.
- Zvážte prenájom realitného agenta, ktorý by vám pomohol vystopovať a sprostredkovať nákupy. Často budú oboznámení s dôvodom predajcu na rozlúčku s jeho nehnuteľnosťou, čo vám môže dať výhodu, keď príde čas na predloženie ponuky.
- 3Pri nákupe si nájdite čas. Nebuďte príliš horliví, aby ste dohodu uzavreli. Chcete sa ubezpečiť, že ste si splnili domácu úlohu a vyhodnotili riziká a potenciál zárobkov každej nehnuteľnosti, na ktorú sa pozriete, skôr ako sa rozhodnete pre kúpu. V opačnom prípade by ste mohli uviaznuť a ponoriť do toho viac zdrojov, ako ste si kedy predstavovali, a nakoniec by ste pri svojom návrate stratili.
- Spýtajte sa súčasného vlastníka na akékoľvek otázky týkajúce sa oblastí, ako je územné plánovanie, údržba a dane. Ak je to potrebné, urobte si na svoje rozhodnutie pár dní spánku.
- Keď nájdete perfektnú vlastnosť, neváhajte a podpíšte svoje meno prerušovanou čiarou.
- 4V spolupráci s vývojovým tímom zrekonštruujte svoje nehnuteľnosti. Akonáhle je nehnuteľnosť vaša, zostáva už len pripraviť ju na ďalší predaj. V závislosti na type nehnuteľnosti možno budete musieť najať dodávateľa alebo stavebný tím, architektov, inžinierov a dekoratérov a návrhárov interiérov, aby vaša vízia mohla byť realitou. Primárnym cieľom je dosiahnuť, aby bol výrobok lepší, ako bol, keď ste ho kupovali, čím sa zvyšuje jeho hodnota.
- Pri samostatných domoch a menších projektoch, kde by bolo finančne nepraktické prijímať pomoc zvonku, môžete ušetriť na opravných nákladoch vykonaním základných opráv a renovácií sami.
- Keď príde čas na predaj, oceňte nehnuteľnosť spravodlivo podľa vylepšení, ktoré ste vykonali. Buďte ochotní rokovať v rozumných medziach, aby ste dosiahli sumu, ktorá je dostatočne blízko vašej požadovanej cene, s ktorou môžete žiť.
Ak sa chcete stať developerom nehnuteľností, začnite tým, že vytvoríte obchodný plán s konkrétnymi cieľmi pre vaše podnikanie, napríklad nákupom historických budov, z ktorých sa stanú byty.
- Ušetrite čo najviac kapitálu na doplnenie svojich podnikateľských pôžičiek skôr, ako sa pustíte do plánovania prvého vývoja. Budete radi, že ste to urobili, ak by výdavky nakoniec boli viac, ako ste očakávali.
- Zaistite, aby akékoľvek vylepšenia, ktoré urobíte na svojich nehnuteľnostiach, spadali do parametrov miestnych územných a stavebných predpisov.
- Môže byť dobrý nápad spolupracovať s veteránskym manažérom rozvoja nehnuteľností na vašich prvých pár projektoch. Budú schopní ponúknuť cenné pokyny a pomôžu vám vyhnúť sa nástrahám, ktoré zvyknú robiť problémy vývojárom na prvom mieste.
- Kúpa nehnuteľností v aukcii môže byť dobrým spôsobom, ako využiť víťaznú dohodu.
- Čím viac skúseností získate, tým ľahšie bude získanie žiadostí o pôžičku a povolenie v budúcnosti.
- Z dôvodu inherentného rizika nemusí byť rozvoj nehnuteľností najbezpečnejším podnikaním pre tých, ktorí nemajú veľa finančnej záchrannej siete.
Prečítajte si tiež: Ako vyhľadávať záznamy o vysťahovaní?
Komentáre (2)
- Informácie boli veľmi užitočné.
- Po prečítaní som získal dôveru a vedomosti a som pripravený / -á začať s dostupným kapitálom bez otáľania. Vďaka.
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
