Ako vytvoriť komerčný prenájom?

Komerčný prenájom je dohoda medzi majiteľom nehnuteľnosti a komerčným podnikom, ktorý si potrebuje na svoju činnosť prenajať priestor. Pokiaľ nepodnikáte z domova alebo z inej nehnuteľnosti, ktorú vlastníte, pravdepodobne si budete musieť prenajať komerčný priestor. Podmienky komerčného prenájmu sa často dojednávajú, a hoci neexistuje typický vzor prenájmu, všetky komerčné prenájmy by mali obsahovať niekoľko potrebných doložiek. Vytvorte komerčný leasing identifikáciou vlastníka a nájomcu a určením výšky, v ktorej sa bude platiť nájomné a kto bude zodpovedný za výdavky, ako sú renovácie, opravy, dane z majetku, poistenie a údržba.

Časť 1 z 5: vypracovanie podmienok nájomnej zmluvy

1

Písomne uveďte všetky podmienky svojej dohody. Ak má byť komerčná nájomná zmluva záväzná, musí obsahovať všetky časti vašej dohody, a to písomne. Ak s prenajímateľom diskutujete o niečom, o čom si myslíte, že je dôležitou súčasťou dohody, potom to napíšte do nájomnej zmluvy.
2
Jasne identifikujte strany a majetok. V prípade akýchkoľvek sporov v budúcnosti musí byť vaša zmluva o nájme dokumentom, ktorý si môže prečítať a porozumieť mu niekto, kto s vašou dohodou nesúvisí. Musí obsahovať tieto jasné identifikácie:
- Mená účastníkov konania. Musíte byť menovaní vy aj prenajímateľ. Ak niekto z vás podniká ako spoločnosť, budete ju musieť uviesť v zozname podľa mena a funkcionárov. Inak budete pravdepodobne používať svoje vlastné meno.
- Adresa a popis zariadenia.
3

Uveďte dobu nájmu a súvisiace položky. Buďte presní. Väčšina komerčných lízingov má tendenciu trvať dlhšie ako jeden rok. Ak bude existovať príležitosť na obnovenie nájmu, vysvetlite podmienky tohto obnovenia. Uveďte dátumy, kedy sa prenájom končí a končí, aby nedošlo k zámene.
4
Uveďte všetky informácie týkajúce sa ceny prenájmu. Uveďte, koľko sa má platiť a ako často. Ak sa očakáva platba v akejkoľvek konkrétnej forme (certifikovaný šek atď.), Nezabudnite to povedať.
- Všimnite si prípadné zvýšenie nájomného, ktoré možno očakávať (tzv. Eskalácia), a to, či bude mať nájomca možnosť na konci funkčného obdobia nájom predĺžiť.
5

Uveďte výšku bezpečnostnej zálohy, ktorú bude nájomca musieť zaplatiť. Niekedy môže byť nahradený akreditív od vašej finančnej inštitúcie. Ak je to tak, uveďte to v nájomnej zmluve. Vysvetlite účel bezpečnostnej zálohy, kedy bude vrátená a aké okolnosti by mohli viesť k strate bezpečnostnej zálohy.
6

Uveďte zoznam pomôcok, za ktoré je zodpovedný prenajímateľ aj nájomca. Môže ísť o elektrinu, vodu, telefónne vedenie a odvoz odpadu. Ak platíte prenajímateľovi poplatky za energie, zvážte vloženie poznámky o tom, ako často môže prenajímateľ požiadať o zvýšenie platieb za energie.
7

Vyriešte náklady na renováciu. Niektorí komerční nájomcovia budú chcieť pred prisťahovaním vykonať zmeny v nehnuteľnosti. Nájomná zmluva by mala identifikovať prácu, ktorá sa má vykonať, mala by obsahovať údaj o tom, kto tieto náklady platí, a mala by sa obrátiť na vašu žalobu, ak práca nie je vykonaná uspokojivo alebo včas.
8

Uveďte, kto bude platiť výživné, poistenie a dane z majetku. Tieto náklady často zdieľajú prenajímatelia a nájomcovia. Uveďte konkrétne, ako budú tieto náklady vypočítané, aby nedošlo k zámene ani pre prenajímateľa, ani pre nájomcu. Diskutujte o tom, ako budete v budúcnosti narábať s nárastmi.
9

Zahrňte časť o podnájme. Najmä pri začínajúcich firmách môžete v budúcnosti nájsť potrebu rozdeliť priestor a prijať vlastného nájomcu. Alebo môžete chcieť získať partnera a nechať ho prevziať niektoré z povinností ako podnájomník. Prediskutujte tieto možnosti vopred s prenajímateľom a uveďte všetky podmienky.
10

Dodržujte všetky predpisy alebo požiadavky na značenie. Väčšina komerčných výkladov a kancelárskych budov má nápisy identifikujúce, o koho ide. Tieto značky môže poskytnúť váš prenajímateľ, a ak je to tak, malo by to byť uvedené v komerčnom prenájme.
11
Zahrňte postup riešenia sporov. Ak má prenajímateľ alebo nájomca spor, mal by existovať proces, podľa ktorého sa každá strana zaväzuje postupovať. Na začiatku svojho podnikania pravdepodobne dúfate, že všetko bude úžasné. Musíte však predvídať problémy a zahrnúť postupy. Niektoré pojmy, ktoré je potrebné zvážiť, zahŕňajú:
- Akú formu oznámenia ste povinní poskytnúť si navzájom?
- Aké množstvo oznámenia je potrebné poskytnúť ktorejkoľvek strane, aby sa odstránil problém?
- Vyžaduje sa mediácia skôr, ako sa ktorákoľvek zo strán obráti na súd?
- Existuje nejaká hranica náhrady škody, ktorú je možné požadovať? Ak áno, aký je limit a ako sa má vypočítať?
12
Vysvetlite podmienky, za ktorých je možné vypovedať nájomnú zmluvu. Komerčný prenájom je záväzná právna dohoda a nemôžete očakávať, že sa z neho dostanete veľmi ľahko. Avšak najmä ak prevádzkujete nový alebo začínajúci podnik, vaša budúcnosť môže byť špekulatívna. Aj keď dúfate, že v podnikaní budete pracovať dlhšiu dobu, môže sa vám stať, že leasing nebudete môcť udržať na celú dobu. Pri vypracúvaní nájomnej zmluvy počítajte s touto možnosťou a zahrňte ustanovenia, ktoré by umožnili predčasné ukončenie nájomnej zmluvy.
- Zaznamenajte si všetky finančné pokuty alebo následky, ktoré vzniknú, ak prenajímateľ alebo nájomca nájomnú zmluvu porušia nesprávne.

O komerčnom prenájme sa zvyčajne musí diskutovať oveľa viac ako o nájme na bývanie.

Časť 2 z 5: Spísanie konečného dokumentu o nájme

1
Na začiatok zvážte použitie komerčnej šablóny. Aj keď každý komerčný prenájom musí byť šitý na mieru vašim špecifickým potrebám a konkrétnej dohode, môžete začať dobrým začiatkom pomocou šablóny. Toto je formulár, ktorý obsahuje veľa podmienok potrebných na to, aby bola zmluva záväzná. Dobrá šablóna môže tiež poskytnúť vám a druhej strane osnovu, ktorú môžete použiť pri vyjednávaní o podmienkach vašej dohody. Keď si prezeráte šablónu a pracujete na vyplňovaní medzier, ak nájdete nejaké, ktoré ste neoslovili, bude možno potrebné ďalšiu diskusiu o vašom súhlase.
- Skupina Internet Legal Research Group na adrese ILRG.com poskytuje online zdroj šablón komerčného prenájmu pre každý z päťdesiatich štátov.
- SCORE je dobrovoľnícka agentúra, ktorá pomáha malým podnikateľom a podnikateľom. Poskytujú tiež šablónu komerčného prenájmu, ktorú si môžete stiahnuť.
2

Využite službu šablón online. Existuje celý rad online služieb, ktoré vám môžu pomôcť pri písaní nájomnej zmluvy. Ak to robíte svojpomocne, možno budete môcť využiť jednu z týchto služieb. Budete musieť zhromaždiť všetky informácie o zmluve (mená, adresa, podmienky zmluvy atď.) A zadať ich do online programu. Na konci si budete môcť vytlačiť úplne typovú nájomnú zmluvu, ktorá obsahuje vaše osobné podmienky.
3
Pozorne si prečítajte všetky šablóny. Či už použijete šablónu, ktorú dostanete od právnika, knihy alebo služby online, je nevyhnutné, aby ste si pozorne prečítali celú zmluvu. Budete sa ubezpečiť, že formulár neobsahuje jazyk, ktorý ste vy ani druhá strana vašej dohody nemali v úmysle zahrnúť. Ak nájdete ustanovenia, ktoré ste neočakávali, zvážte, či si ich chcete ponechať alebo vyčiarknuť.
- Uistite sa, že prenajímateľ súhlasí s vykonanými revíziami.
4
Nechajte všetky strany podpísať nájomnú zmluvu. Keď máte nájomnú zmluvu v konečnej podobe a vy aj druhá strana ste ich skontrolovali a dohodli ste sa, že hovoria, čo chcete, musíte to obaja podpísať. Spravidla neexistuje požiadavka, aby bol prenájom notársky overený, ale je to nízke náklady a mohlo by to byť užitočné v konečnom dôsledku v prípade sporu o platnosť podpisov.
- Je dobrým zvykom vytlačiť si kópiu nájomnej zmluvy pre každú stranu, aby mala každá strana originálne podpisy.
- Podpísanú nájomnú zmluvu uložte na bezpečné miesto, aby ste sa na ňu mohli v budúcnosti odvolať.
5

Požiadajte svojho právnika, aby skontroloval nájomnú zmluvu. Predtým, ako súhlasíte s prenájmom komerčného majetku, požiadajte svojho právnika, aby si prečítal doklady. Mali by ste sedieť spolu, prečítať si každú časť a vysvetliť svoje zámery. Advokát sa môže ubezpečiť, že to, čo ste si napísali, bude slúžiť na zamýšľané účely.

Všetky komerčné prenájmy by mali obsahovať niekoľko potrebných doložiek — Podmienky komerčného prenájmu sa často dojednávajú, a hoci neexistuje typický vzor prenájmu, všetky komerčné prenájmy by mali obsahovať niekoľko potrebných doložiek.

Časť 3 z 5: Riešenie problémov, ktoré môžu vzniknúť pri vašom komerčnom prenájme

1

Udržujte otvorenú komunikáciu s prenajímateľom. Komerčný prenájom je ako obchodné partnerstvo. Váš prenajímateľ chce, aby vaša firma uspela, aby mohol naďalej dostávať peniaze z nájmu. Ak máte problémy akéhokoľvek druhu alebo ak sa vaše potreby zmenia, informujte o nich svojho prenajímateľa. Vy dvaja by ste mali spolupracovať na včasnom vyriešení konfliktu.
2

Pokúste sa predvídať problémy skôr, ako nastanú. Nechcete sa ocitnúť v núdzovej situácii, keď je zrazu váš firemný web nedostačujúci. Skúste vopred predvídať potreby svojej spoločnosti skontrolovaním údajov, príjmov, výdavkov, potrieb zamestnancov, potrieb zákazníkov atď. Ak predpokladáte niečo, čo nebolo zahrnuté vo vašom nájme, možno budete musieť urobiť zmeny v nájme.
3
V prípade potreby pripravte návrh zmeny nájomnej zmluvy. Komerčný prenájom je právne záväzný dokument, ale nie je úplne neodpustiteľný. Ak vy a váš prenajímateľ prediskutujete nejakú situáciu a dosiahnete dohodu, s ktorou ste pôvodne v obchodnom prenájme nepočítali, môžete nájom zmeniť.
- Tento pozmeňujúci a doplňujúci návrh by mal konkrétne odkazovať na odseky alebo časti pôvodného prenájmu, ktorých sa to týka.
- Tento pozmeňujúci a doplňujúci návrh by mal obsahovať revidovaný alebo pridaný jazyk.
- Dodatok musí byť datovaný a podpísaný rovnako ako pôvodná nájomná zmluva.

Časť 4 z 5: Pochopenie rozdielov medzi komerčným a rezidenčným prenájmom

1
Nepočítajte s rovnakými ustanoveniami o ochrane spotrebiteľa. Keď podnikáte, očakáva sa od vás vyššia výkonnosť. Neočakáva sa, že by súkromní nájomcovia mali určité obchodné alebo vyjednávacie schopnosti, preto existuje viac zákonov na ochranu spotrebiteľa, ktoré chránia nájomcov. Ako vlastník firmy sa bude od vás očakávať, že si mnohé z týchto ochranných opatrení vyjednáte pre seba alebo si najmete právnika.
- Napríklad rezidentný nájomca má určité práva na súkromie, ktoré komerčný podnikateľ obvykle nečaká.
2

Očakávajte, že si vytvoríte vlastný formulár nájmu. Prenájom nehnuteľností na bývanie často existuje v štandardných formách s určitými ustanoveniami, ktoré budú spoločné pre všetky rezidencie v geografickej oblasti. Pre komerčné leasingy neexistujú žiadne uznávané štandardné formuláre. Aj keď existujú šablóny, ktoré vám môžu pomôcť, každý komerčný prenájom je iný. Podmienky prenájmu si musíte starostlivo prečítať a ubezpečiť sa, že zodpovedajú vašim potrebám.
3
Dobre zvážte dĺžku vášho komerčného prenájmu. Komerčný prenájom má tendenciu byť dlhodobý a je právne záväzný. Aj keď typický prenájom nehnuteľností na bývanie môže trvať len mesiac alebo, typickejšie, rok, podniky majú tendenciu zostať v platnosti dlhšie, takže podmienky nájmu budú dlhšie. Pri uzatváraní dohody musíte vedieť, že sa skutočne angažujete.
- Ak nájomca v domácnosti potrebuje predčasne ukončiť nájomnú zmluvu, môže prísť o mesačnú zábezpeku, ale to je často rozsah straty. Komerčný nájomca môže čeliť väčším následkom v závislosti od toho, ako je napísaná individuálna nájomná zmluva.
4

Buďte pripravení podrobnejšie rokovať o podmienkach vášho komerčného prenájmu. Komerčné leasingy bývajú prístupnejšie väčšej obchodovateľnosti ako leasingy na bývanie. Keď si prenajímate dom alebo byt, často môžete mať obmedzenia týkajúce sa práce, ktorú môžete čakať. Ale s komerčným priestorom budete môcť vyjednať významné renovácie alebo špeciálne funkcie, ktoré by vaše podnikanie mohlo potrebovať. Zvážte to pri rokovaniach o dohode.

Váš prenajímateľ prediskutujete nejakú situáciu — Ak vy a váš prenajímateľ prediskutujete nejakú situáciu a dosiahnete dohodu, s ktorou ste pôvodne v obchodnom prenájme nepočítali, môžete nájomnú zmluvu zmeniť.

Časť 5 z 5: Identifikácia vašich potrieb a dojednanie nájomnej zmluvy

1
Vytvorte zoznam priestorových požiadaviek pre vaše podnikanie. Skôr ako sa dostanete do stavu prípravy komerčného prenájmu, musíte si byť istí, že ste si plne vedomí svojich potrieb. Myslite na svoje podnikanie a jeho budúcnosť. Zvážte nasledujúce otázky:
- Je pravdepodobné, že vaše podnikanie porastie? Budete v budúcnosti potrebovať viac priestoru ako teraz?
- Na koľko viditeľnosti sa budete spoliehať? Je vaša firma taká, ktorá závisí od verejnej pešej premávky, aby prežila, napríklad kaviareň alebo kníhkupectvo? Alebo sa uspokojíte s veľmi obmedzenou viditeľnosťou a klienti vás prídu vyhľadať, napríklad zubná ordinácia alebo súkromná právnická firma?
- Aký prístupný chceš byť? Chcete sa nachádzať priamo v centre mesta, alebo môžete ušetriť peniaze a zaujať predmestskejšiu polohu?
- Aké špeciálne funkcie bude váš obchodný priestor potrebovať? Potrebujete iba základné kancelárske osvetlenie alebo otvárate napríklad laserovú značku a videohru, ktoré budú vyžadovať špeciálne elektrické vedenie?
- Je priestor, ktorý si chcete prenajať, zónovaný na druh podnikania, ktorý chcete prevádzkovať? Nie je povinnosťou prenajímateľa zabezpečiť, aby ste mohli prevádzkovať svoje podnikanie. Toto je podrobnosť, ktorú by ste mali preskúmať pred uzatvorením dohody.
2

Zvážte konzultáciu s komerčným právnikom. Ak podnikáte, jednou z obvyklých nákladov na podnikanie je legálna práca. Môže sa to zdať drahé, ak práve začínate, ale náklady na konzultáciu s právnikom na začiatku môžu byť oveľa lacnejšie ako zaobstaranie komerčného prenájmu, ktorý skutočne nezodpovedá vašim potrebám, a potom neskôr čelíte právnemu sporu.
3

Preskúmajte priestory s majetkom a nájdite vhodné miesto. Rovnako ako by ste sa poradili s realitnou kanceláriou o prenájme alebo kúpe domu, môžete urobiť to isté pre svoje podnikanie. Realitná kancelária vám tiež môže pomôcť s vyjednaním podmienok vašej dohody a vypracovaním návrhu nájmu.
4
Stretnite sa s majiteľom / prenajímateľom a dohodnite si podmienky nájmu. Ak nájdete vhodné miesto, porozprávajte sa s prenajímateľom a prediskutujte podmienky svojej dohody. O komerčnom prenájme sa zvyčajne musí diskutovať oveľa viac ako o prenájme obytného domu. Je potrebné myslieť na niektoré veci:
- dĺžka nájmu
- cena prenájmu
- renovácie, ktoré by ste chceli skôr, ako sa zmocníte
- platby za služby
- údržba majetku
- požiadavky na značenie
- možnosti predčasného ukončenia

Tipy

SCORE.org má k dispozícii online referenčný materiál pre malé podniky. Okrem vyššie uvedených šablón existujú videonahrávky a online workshopy zamerané na rôzne témy týkajúce sa komerčných prenájmov.

Prečítajte si tiež: Ako vyhľadávať záznamy o vysťahovaní?