Ako nakupovať komerčné nehnuteľnosti?
Ak chcete kúpiť komerčnú nehnuteľnosť, máte veľa možností, napríklad nákup nákupného centra, hotela, kancelárskych priestorov alebo skladu. Do ktorýchkoľvek komerčných nehnuteľností, do ktorých investujete, máte potenciál generovať veľa výnosov vrátane ročnej návratnosti kúpnej ceny, ktorá môže byť vyššia ako 6 percent. Komerčné nehnuteľnosti však prichádzajú aj s rizikami, ako je riešenie bezpečnostných problémov alebo vynakladanie veľa peňazí na opravy. Ak máte záujem, najskôr budete musieť požiadať o pôžičku alebo vyhľadať externých investorov, ktorí vám pomôžu s financovaním vašej investície. Ak sa chcete dozvedieť, ako nájsť komerčné nehnuteľnosti na predaj, posuňte sa nadol!
Zatiaľ čo niektorí investori do rezidenčných nehnuteľností kúpia, rehabilitujú a ďalej predajú nehnuteľnosť so ziskom v malom časovom rámci, investícia do komerčných nehnuteľností si zvyčajne vyžaduje dlhší čas.
Investovanie do komerčných nehnuteľností môže byť lukratívnym podnikom pre tých, ktorí majú správne skúsenosti, alebo pre tých, ktorí si najímajú odborných poradcov. Ak ste v oblasti investovania do nehnuteľností s nehnuteľnosťami noví, musíte pred investovaním zvážiť niekoľko faktorov, vrátane rizík a prínosov investície, typu majetku, ktorý chcete získať, a najlepšieho spôsobu ochrany svojho majetku. osobný majetok. Každý typ obchodného majetku so sebou prináša jedinečné výzvy. Najlepšie je obklopiť sa skúsenými investormi a odborníkmi, ktorí vás celým procesom prevedú.
1. časť zo 4: vyhodnotenie vašich investícií do nehnuteľností
- 1Pochopte rôzne typy komerčných nehnuteľností. Komerčné nehnuteľnosti nie sú len nákupné centrá a kancelárske priestory. Namiesto toho sa tento výraz vzťahuje na akýkoľvek majetok používaný na obchodné účely, vrátane obytných priestorov prenajatých nájomcom a surovej pôdy, ktorá bude vyvinutá. Medzi hlavné typy komerčných nehnuteľností, konkrétnejšie, patria:
- Maloobchod: Jedná sa o nehnuteľnosti prenajaté komerčným nájomcom, napríklad obchodné centrá, obchodné centrá a iné typy nákupných centier.
- Obytné: Spravidla ide o byty, ktoré sa však môžu značne líšiť v usporiadaní (výškové byty, záhradné byty atď.).
- Hotely: Patria sem všetky typy hotelov alebo motelov.
- Kancelária: pracovné priestory pre podniky.
- Priemyselné: výrobné priestory ako továrne a sklady.
- Pozemok: môže to byť buď rozvinutá alebo nezastavaná (surová) pôda.
- 2Analyzujte výhody nákupu komerčných nehnuteľností. Investícia do komerčných nehnuteľností má pre potenciálnych investorov množstvo výhod. V závislosti na realitnom trhu, počte prenajatých nehnuteľností a celkovom stave nehnuteľnosti môžu investori dosiahnuť značný zisk. Niektoré potenciálne výhody investovania do komerčných nehnuteľností sú:
- Mnoho investorov kupuje surovú pôdu, ktorej hodnota sa môže zvýšiť, keď developeri stavajú na okolitej pôde. Okrem toho samotný rozvoj pôdy zvyšuje jej hodnotu a atraktivitu pre ďalších kupujúcich.
- Máte potenciál na generovanie významných výnosov vrátane ročnej návratnosti kúpnej ceny, ktorá môže byť 6 percent alebo vyššia.
- Na rozdiel od prenájmu nehnuteľností na bývanie majú vlastníci aj nájomcovia komerčných nehnuteľností záujem na zachovaní nehnuteľnosti, aby podporili a rozšírili svoje podnikanie. To funguje v prospech vlastníka nehnuteľnosti, pretože nájomca nehnuteľnosti pravdepodobne investuje do vytvorenia funkčného a atraktívneho priestoru.
- Možno budete môcť uzavrieť trojnásobný čistý lízing, v rámci ktorého nájomca hradí náklady na nehnuteľnosť a dane z nehnuteľností a kupujúci je povinný platiť iba hypotéku. Veľké spoločnosti s mnohými obchodnými priestormi s väčšou pravdepodobnosťou vstúpia do týchto druhov nájmov.
- Komerčné lízingy sú zvyčajne flexibilnejšie, pretože nie sú regulované tak prísne ako leasingy na rezidenčné účely, pretože nájomca aj prenajímateľ sú zvyčajne oba obchodné subjekty.
- 3Analyzujte riziká investícií do komerčných nehnuteľností. Pri rozhodovaní o kúpe nehnuteľnosti musí potenciálny vlastník brať do úvahy riziká aj potenciálne výhody. Pri hodnotení rizika by kupujúci mali posúdiť nasledujúce riziká:
- Kupujúci musí zvážiť, koľko času musí venovať správe majetku. Vlastník je zodpovedný za správu každého majetku, hodnotenie bezpečnosti a údržby a vypracovanie nájomnej zmluvy. Investor, ktorý chce dosiahnuť veľkú návratnosť, by mal počítať s tým, že strávi značné množstvo času potrebami nehnuteľnosti.
- Ak sa správa nehnuteľnosti stane príliš zaťažujúcou, kupujúci bude pravdepodobne potrebovať odbornú pomoc pri správe všetkých aspektov kúpy a údržby nehnuteľnosti, čo si môže vyžadovať značné finančné náklady.
- Môže sa stať, že budete musieť zložiť veľkú zálohu alebo vložiť peniaze do výmeny strechy alebo do opravy parkoviska.
- 4Preskúmajte svoju investičnú stratégiu. Zatiaľ čo niektorí investori do rezidenčných nehnuteľností kúpia, rehabilitujú a predajú nehnuteľnosť so ziskom v krátkom časovom rámci, investície do komerčných nehnuteľností si zvyčajne vyžadujú dlhší čas. Niektorí odborníci odporúčajú, aby investori komerčných nehnuteľností držali nehnuteľnosť najmenej desať rokov, aby dosiahli výraznú a stabilnú návratnosť svojich investícií. Ak hľadáte zarobiť peniaze rýchlo a s malým časovým nasadením, komerčná nehnuteľnosť nemusí byť tou najlepšou voľbou.
- 5Nájdite financovanie. Jednotlivci spravidla nemôžu financovať nákup podniku s komerčnými nehnuteľnosťami sami. Aby bolo možné získať značné množstvo kapitálu, ktoré je potrebné pri investovaní do komerčných nehnuteľností, bude si investor musieť všeobecne nájsť financovanie zvonka. To znamená požiadať o komerčnú pôžičku, vypracovať financovanie predajcu so súčasným vlastníkom alebo nájsť partnerských investorov na získanie finančných prostriedkov a pomoc pri vedení investície. Hľadanie skúsených investorov je obzvlášť dôležité pre investorov, ktorí investujú prvýkrát. Pri hľadaní partnerov zvážte nasledovné:
- Majú skúsenosti s obchodnými transakciami s nehnuteľnosťami?
- Majú dostatok hotovosti alebo úveru, aby vám pomohli zabezpečiť hypotéku?
- Aký typ návratnosti investície chcú?
- Akú úroveň riadenia, ak existuje, chcú s týmto majetkom?
Na rozdiel od prenájmu nehnuteľností na bývanie majú vlastníci aj nájomcovia komerčných nehnuteľností záujem na zachovaní nehnuteľnosti, aby podporili a rozšírili svoje podnikanie.
Časť 2 zo 4: Lokalizácia a udržanie odborníkov
- 1Nájdite skúseného komerčného realitného makléra. Na vyhľadanie a získanie najlepších komerčných nehnuteľností by ste si mali najať komerčného realitného makléra, ktorý má bohaté skúsenosti s komerčnými nehnuteľnosťami. Pri hodnotení sprostredkovateľa zvážte nasledujúce skutočnosti:
- Uistite sa, že váš sprostredkovateľ nemá skúsenosti iba s hľadaním nehnuteľnosti, ale aj s hľadaním potenciálnych nájomcov nehnuteľnosti.
- Uistite sa, že má maklér skúsenosti s obchodnými transakciami, nie s rezidenčnými transakciami.
- Identifikujte sprostredkovateľa, ktorý má sídlo v komunite, má kanceláriu a finančnú stabilitu, aby bol schopný uprednostniť vaše obchodné potreby a nesústredil sa na ich províziu alebo honorár.
- Požiadajte o odporúčanie ďalších majiteľov komerčných nehnuteľností. Títo vlastníci môžu byť najlepším zdrojom pri preverovaní potenciálnych sprostredkovateľov.
- Skôr ako sa rozhodnete, stretnite sa s niekoľkými sprostredkovateľmi.
- 2Vyhľadajte právnika pre komerčné nehnuteľnosti. Títo právnici budú mať skúsenosti s rokovaniami so zmluvami, majetkovým právom a štátnymi a miestnymi zákonmi týkajúcimi sa transakcií s nehnuteľnosťami. Ak chcete nájsť právnika, ktorý má skúsenosti so zastupovaním kupcov komerčných nehnuteľností. Pri výbere advokáta zvážte nasledujúce skutočnosti:
- Ponechajte si advokáta, ktorý pracoval v komunite, do ktorej investujete.
- Najatím miestneho právnika môžete ľahšie požiadať bývalých klientov o názor na právnika.
- Skúseného právnika môžete vyhľadať tak, že požiadate o odporúčanie od iných firiem, alebo sa obrátite na svoju štátnu advokátsku komoru a využijete ich systém odporúčania právnikov.
- 3Najmite si certifikovaného verejného účtovníka (CPA). Chcete CPA, ktorý má skúsenosti s prácou s transakciami s komerčnými nehnuteľnosťami. CPA vám môže pomôcť vyhodnotiť financie nehnuteľnosti, poradiť vám s jej investičným potenciálom, pripraviť účtovnú závierku a skontrolovať zmluvy (aj keď za to bude v prvom rade zodpovedný váš právny zástupca). Pri identifikácii CPA zvážte toto:
- Položte si otázku, či je CPA niekto, s kým máte pocit, že s ním môžete pracovať dlhodobo. Dobrá CPA s vami bude spolupracovať aj po prvotnom zakúpení nehnuteľnosti, takže je dôležité nadviazať dobrý pracovný vzťah.
- Urobte rozhovor s viacerými CPA, aby ste získali predstavu, kto by najlepšie vyhovoval vašim obchodným potrebám.
- Požiadajte ich, aby prediskutovali svoje údaje, služby a poplatky.
- Požiadajte ich, aby diskutovali o svojej špecializácii na dane a účtovníctvo a o tom, či by mohli pomôcť založiť LLC.
- Požiadajte o zoznam referencií, pre ktoré obchodovali s komerčnými nehnuteľnosťami.
Na vyhľadanie a získanie najlepších komerčných nehnuteľností by ste si mali najať komerčného realitného makléra, ktorý má bohaté skúsenosti s komerčnými nehnuteľnosťami.
Časť 3 zo 4: lokalizácia a kontrola vlastností
- 1Preskúmajte rôzne typy komerčných nehnuteľností. Pri rozhodovaní, aký typ komerčného majetku chcete kúpiť, požiadajte svojho sprostredkovateľa, aby vám vysvetlil rôzne typy komerčných nehnuteľností a výhody a nevýhody každého z nich. Aj keď ste v minulosti investovali do obchodného majetku, mali by ste stále úplne zhodnotiť, aký typ nehnuteľnosti najlepšie vyhovuje vašim súčasným potrebám. Obchodné nehnuteľnosti zahŕňajú:
- Medzi kancelárske budovy patria nehnuteľnosti nachádzajúce sa v centrálnych obchodných štvrtiach alebo v predmestských kancelárskych parkoch.
- Medzi priemyselné nehnuteľnosti patria nehnuteľnosti pre výrobu aj pre sklady.
- Medzi maloobchodné nehnuteľnosti patria nákupné centrá rôznych veľkostí, regionálne obchodné centrá a oblasti vyhradené pre reštaurácie maloobchodného reťazca alebo iné maloobchodné predajne.
- Bytové domy, ktoré môžu zahŕňať menšie bytové domy s 3 až 4 poschodiami, stredné budovy s rozlohou 5 až 9 poschodí a s výťahmi, ako aj výškové budovy.
- Mnoho investorov do komerčných nehnuteľností sa zameriava na surovú pôdu, ktorú je možné rozvíjať alebo udržiavať v nádeji, že hodnota pôdy bude stúpať, keď ostatní investori rozvíjajú pôdu okolo nej.
- Hotely sú tiež typom komerčného majetku.
- Niektorí investori si môžu myslieť, že by im bolo pohodlnejšie investovať do bytového domu, pretože sa zdá byť známejší. Pri investovaní by ste však mali zvážiť, či bytový dom na rozdiel od administratívnej budovy alebo obchodného domu spĺňa vaše konkrétne investičné ciele. O týchto cieľoch by ste sa mali porozprávať aj so svojím právnikom a CPA.
- Nezabudnite sa pozrieť na rôzne miesta a typy nehnuteľností. Umiestnenie nehnuteľnosti by mohlo významne ovplyvniť mieru návratnosti a výšku počiatočnej investície.
- 2Určte dostupné použitia. Okrem nájdenia správneho miesta musí byť vaša nehnuteľnosť členená na oblasť podnikania, ktorú chcete vykonávať. Pri hodnotení nehnuteľnosti by ste mali určiť nasledovné:
- Ako sa nehnuteľnosť v súčasnosti využíva.
- Územné príspevky a vylúčenia pre nehnuteľnosť - aký typ podnikania sa môže a nemôže vykonávať na danom mieste.
- 3Zistite, prečo vlastník predáva nehnuteľnosť. Existuje niekoľko dôvodov, prečo osoba alebo podnik hľadá predaj svojich majetkových účastí na trhu. Pri pohľade na konkrétne vlastnosti sa pokúste určiť:
- Prečo vlastník predáva nehnuteľnosť. Tieto informácie vám môžu pomôcť pri rokovaniach.
- Zistite, či sú potrebné nejaké väčšie opravy.
- Preskúmajte okolie, aby ste určili, ako sa miestnemu podnikaniu a nehnuteľnostiam darí, a či nie sú v tejto oblasti navrhované nejaké zásadné zmeny.
- 4Preskúmajte potenciálnu expanziu. Aj keď spočiatku môžete mať k svojej investícii skromný alebo čiastočne skromný prístup, vždy by ste mali myslieť na budúce rozšírenie nehnuteľnosti. Mali by ste zistiť, či existuje priestor na rast alebo či existujú alternatívy leasingu, ak sa vášmu obchodu nedarí.
Niektoré potenciálne výhody investovania do komerčných nehnuteľností sú: Mnoho investorov kupuje surovú pôdu, ktorá sa môže zvyšovať, keď developeri budú stavať na okolitých pozemkoch.
Časť 4 zo 4: Financovanie a vykonávanie náležitej starostlivosti
- 1Nájdite veriteľa. Vzhľadom na značné náklady spojené s nákupom komerčného majetku má väčšina kupujúcich investorov a je potrebné zabezpečiť si pôžičku od renomovaného veriteľa. Poskytovateľ pôžičky vám pomôže zabezpečiť financovanie kúpy nehnuteľnosti. Mali by ste vyhľadať poskytovateľov pôžičiek, ktorí majú skúsenosti s komerčnými nehnuteľnosťami.
- Zvážte použitie veriteľa, s ktorým máte nadviazaný vzťah. To vám môže pomôcť ľahšie zabezpečiť pôžičku.
- Veritelia, ktorí majú skúsenosti s obchodnými transakciami, vás budú môcť nasmerovať na rôzne možnosti financovania a mali by sa orientovať v potrebných dokladoch a predpisoch.
- 2Nechajte nehnuteľnosť skontrolovať. Keď urobíte ponuku a táto ponuka bude prijatá, musíte pred vykonaním nákupu dôkladne skontrolovať nehnuteľnosť. Chcete sa ubezpečiť, že je ich fyzický majetok v prevádzkyschopnom stave, a potom môžete s predajcom rokovať o akýchkoľvek potrebných prácach, napríklad novej streche.
- 3Kontaktujte poisťovacieho agenta. Pred dokončením nákupu by ste sa mali s poisťovacím agentom porozprávať o tom, aké typy krytia potrebujete na nehnuteľnosť, ak sa pri kúpe rozhodnete napredovať. Chcete sa ubezpečiť, že vaše poistenie je ustanovené a účinné v deň, keď sa stanete vlastníkom nehnuteľnosti.
- 4Skontrolujte všetky zverejnenia. Predajca je povinný odovzdať informácie o nehnuteľnosti, ktoré zahŕňajú akékoľvek fyzické alebo environmentálne problémy, ktoré majú na nehnuteľnosť dopad. V závislosti na údajoch predajcu bude možno potrebné vykonať ďalšie kroky na vyhodnotenie akýchkoľvek potenciálnych vplyvov na životné prostredie a ubezpečiť sa, že dodržiavate federálny zákon o životnom prostredí.
- 5Pripravte podrobnú analýzu príjmov a výdavkov. Po vyhodnotení fyzických vlastností, potenciálneho vplyvu na životné prostredie a zverejnení informácií od predajcu by ste mali nechať svojich odborníkov pripraviť podrobnú analýzu potenciálnych výnosov a výdavkov. Je dôležité, aby ste túto analýzu vykonali pred kúpou nehnuteľnosti, aby ste si overili, či ide o spoľahlivú investíciu.
- 6Kúpte si komerčnú nehnuteľnosť. Požiadajte svojho právnika, aby vysvetlil všetky podrobnosti kúpnej zmluvy, aby ste pochopili svoje práva a povinnosti. Všeobecne by vaša kúpna zmluva mala obsahovať nasledovné:
- Dohoda by mala mať písomnú formu a mala by obsahovať všetky dohody uzavreté kupujúcim a predávajúcim, ako aj podpisy kupujúcich a predávajúcich. Ak dôjde medzi stranami k sporu, súd pri hodnotení nárokov strán podrobne preskúma zmluvu.
- Uveďte, za akých okolností môže strana vypovedať zmluvu a že oznámenie o ukončení musí byť písomné.
- Dohoda by mala obsahovať mená strán, adresu a popis nehnuteľnosti, ako aj predajnú cenu a dátum uzávierky.
- V zmluve môže byť uvedený typ listiny, ktorá bude doručená kupujúcemu pri uzavretí.
- Kupujúci by mal uviesť, že nákup je podmienený získaním hypotéky, ak je to možné.
- Predajca by mal uviesť, že nehnuteľnosť sa predáva „tak, ako je“, alebo by mal načrtnúť všetky práce, ktoré sa na nej budú robiť pred dátumom uzávierky.
- Kupujúci by mali uviesť, že predaj je podmienený dôkladnou prehliadkou nehnuteľnosti.
Prečítajte si tiež: Ako vyhľadávať záznamy o vysťahovaní?
Otázky a odpovede
- Chcem predať osemjednotkový bytový dom. Ako dosiahnem predajnú cenu?Ceny nehnuteľností sa zvyčajne stanovujú porovnaním predmetnej nehnuteľnosti s inými porovnateľnými nehnuteľnosťami v blízkosti, ktoré sa nedávno predali.
- Čo ak inšpekcia povie, že budova potrebuje príliš veľa renovácií? Bol by to dostatočný dôvod na to, aby som zrušil svoju ponuku?Za predpokladu, že vaša kúpno-predajná zmluva alebo ponuka na kúpu nehnuteľností obsahovala doložku o kontrole, áno, môžete ponuku zrušiť. Predtým, ako prejdete na tento krok terminálu, vyhodnotte náklady na každú opravu a pomocou nich dohodnite predajnú cenu a / alebo opravy vykonané predajcom.
- Vlastním maloobchodné a kancelárske priestory s rozlohou 1500 m² a mám 2 nájomcov, ktorí by si ho chceli kúpiť. Realitná kancelária odhaduje predajnú cenu na 149000€ Aký je najlepší a najrýchlejší spôsob predaja?Hodnota je stanovená príjmom z prenájmu. Sadzba stropu použitá na čistý ročný príjem bude mať za väčšiny okolností hodnotu. Prístup porovnania predaja by vám však mohol vyhovovať najlepšie. Cesta je dobrý komerčný obchodník.
Komentáre (2)
- To bola skvelá informácia, veľká vďaka.
- Rozmýšľam nad kúpou budovy reštaurácie a tento článok je veľmi ľahký a užitočný.. Ďakujem!
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
