Ako porozumieť prenájmu bytu?

Bude lízing pokračovať ako mesačný prenájom — Vo vzorovej zmluve o nájme, keď vyprší pôvodná doba nájmu, bude lízing pokračovať ako mesačný prenájom.

Prenájom nehnuteľností môže byť zastrašujúci - často sú dosť dlhé a jazyk môže byť mätúci. Výsledkom je, že veľa ľudí podpíše nájomnú zmluvu bez toho, aby si skutočne prečítali celý dokument alebo mu rozumeli. Prenajímatelia môžu do nájmu zahrnúť všetky druhy rôznych ustanovení. Po podpise zmluvy sú tieto podmienky právne záväzné. Na pochopenie prenájmu bytu je dôležité venovať si toľko času, koľko potrebujete. Vďaka tomu budete oveľa lepšie pripravení zvládnuť akékoľvek konflikty alebo problémy, ktoré môžu nastať počas vášho prenájmu. Ak máte naďalej otázky týkajúce sa vášho prenájmu, mali by ste sa obrátiť na licencovaného realitného makléra alebo realitného zástupcu vo vašej oblasti.

Časť 1 zo 6: identifikácia strán a majetku v nájme

1
Uistite sa, že je vaše meno jasne a správne zaznamenané. Pri väčšine štandardných písomných prenájmov bude jedným z prvých odsekov identifikácia strán. Budete sa musieť uistiť, že ste správne identifikovaní ako nájomníci. Ak prenajímate spolubývajúci, manželku alebo rodinu, mali by ste sa uistiť, že každý, kto je právne zodpovedný za prenájom, je pomenovaný ako nájomca.
- Vzor zmluvy o nájme nájdete na adrese http://masshousinginfo.org/resources/download/landlord/property_management/Lease%20form.pdf?item_id=98098. Táto šablóna obsahuje všeobecné výrazy, ktoré budú prijateľné vo väčšine štátov. Vo vzorovej zmluve o prenájme sú strany ihneď identifikované v odseku 1.
- Ak ste ženatý a máte deti, deti nebudú pomenované ako nájomníci, pretože nebudú právne zodpovedné za zmluvu. Môžete však skontrolovať, či nájomná zmluva obsahuje odsek o deťoch alebo časť, v ktorej by ste pomenovali všetkých, ktorí budú v byte bývať. Na vzorovej zmluve o prenájme by ste uviedli deti v odseku 7.
- Ak prenajímate spolubývajúceho, mali by ste sa so spolubývajúcim rozhodnúť, ako si rozdelíte zodpovednosť za prenájom. Vo väčšine prípadov bude prenajímateľ pravdepodobne chcieť menovať oboch jednotlivcov za nájomníkov. Takýmto spôsobom, ak jeden nájomník zlyhá alebo sa odsťahuje, prenajímateľ môže stále niesť zodpovednosť za druhého nájomcu. Obvykle je vo vašom najlepšom záujme, aby boli všetci spolubývajúci menovaní na nájomnej zmluve, aby ste nezostali pri všetkej právnej zodpovednosti.
2
Pochopte, kto je váš prenajímateľ. Osoba, ktorá vám ukazuje byt a diskutuje s vami o podmienkach, nemusí byť vlastníkom nehnuteľnosti. V prípade veľkého bytového domu alebo komplexu môže byť majiteľom spoločnosť alebo niekto, kto v danej nehnuteľnosti ani nebýva. Nájomná zmluva by mala jasne identifikovať prenajímateľa.
- V vzorovej zmluve o nájme je prenajímateľ uvedený aj v odseku 1.
3
Vyhľadajte identifikáciu správcu nehnuteľnosti alebo inej zodpovednej osoby. Ak vlastník nebýva v ubytovacom zariadení a nezaoberá sa akýmikoľvek obavami, ktoré by mohli nastať, budete sa chcieť uistiť, že viete, na koho sa obrátiť v prípade akýchkoľvek problémov. Hľadaj meno správcu alebo supervízora nehnuteľnosti a spôsob, akým ho v prípade problémov kedykoľvek v priebehu dňa kontaktovať.
- Zvážte možnosť, že by vám mohlo vypadnúť teplo alebo by vám v noci mohla prasknúť rúrka. Na osobu, na ktorú sa môžete kedykoľvek obrátiť, potrebujete telefónne číslo.
- Vzorová zmluva o prenájme neobsahuje ustanovenie o oznámení tohto druhu. Môžete požiadať majiteľa domu, aby vám poskytol informácie, alebo ho môžete pripojiť ako dodatočné ustanovenie (pozri odsek 21).
4
Nájdite definíciu nehnuteľnosti, ktorú prenajímate. Aj keď sa to môže zdať zrejmé, nájomná zmluva musí obsahovať jasné vyhlásenie o nehnuteľnosti, ktorú prenajímate. Zaistite, aby bol byt jasne identifikovaný číslom alebo popisom. Identifikácia by mala obsahovať aspoň stručný popis bytu, napríklad počet izieb, kúpeľní, šatníkov a podobne.
- V vzorovej zmluve o nájme je v odseku 2 definovaný majetok. Odsek 5 potom poskytuje opis príslušenstva a iného majetku, ktorý je súčasťou bytu.
- K nájmu v bytovom komplexe s viacerými podobnými jednotkami môže byť pripojený pôdorys bytu.
- Ak napríklad prenajímate priestor v mestskom dome alebo rodinnom dome, číslo bytu nemusí byť uvedené. Nájomná zmluva môže mať len popis, napríklad „Byt na 2. poschodí na ulici 276 Grove Street s využitím spoločnej kúpeľne a kuchyne na prvom poschodí“.

Vzorová zmluva o nájme definuje dobu nájmu v odseku 3.

Časť 2 zo 6: Zistenie podrobností o platbách za nájom

1
Poznáte výšku svojich platieb za nájom. Pri prenájme bytu je azda najdôležitejším detailom nájom. Toto je potrebné jasne uviesť, spravidla v jednom z prvých odsekov nájomnej zmluvy. Zaistite, aby sa nájomné uvedené v zmluve zhodovalo s tým, na čom ste sa s prenajímateľom dohodli.
- Vo vzorovej zmluve o nájme nájdete doložku o nájme v odseku 4.
- Vyhnite sa „vedľajším dohodám“. Niekedy sa prenajímateľ a nájomca môžu dohodnúť, že vytlačia jednu vec v nájomnej zmluve a potom súkromne súhlasia s niečím iným. Môžu sa napríklad súkromne dohodnúť na mesačnom prenájme 970€, ale oznámia nájomné 1090€, takže prenajímateľ v budúcnosti bude môcť jednoduchšie prenajať niekoho iného za vyššiu sumu. Musíte pochopiť, že v prípade problému alebo sporu medzi vami a vašim prenajímateľom sa súd bude riadiť tým, čo hovorí písomná nájomná zmluva. V tomto prípade by sa mohlo stať, že by vás prenajímateľ zapol a požadoval ďalších 220€ každý mesiac.
2
Dohodnite sa na načasovaní a splatnosti platieb nájomného. Nájom by mal definovať, kedy sú splatné vaše platby za nájom. Platby sa zvyčajne majú uskutočniť do prvého mesiaca, aj keď niektoré leasingy vyžadujú platby v posledný deň mesiaca alebo môžu stanoviť konkrétny dátum v strede mesiaca.
- Odsek 4 vzorovej zmluvy o nájme definuje výšku platieb nájomného a dátumy splatnosti.
3
Prečítajte si všetky ustanovenia o dobe odkladu pre oneskorené platby. Nájomné by ste mali dostať vždy zaplatené do dátumu splatnosti. Väčšina lízingov však bude zahŕňať rezervu na obdobie odkladu. V takom prípade, ak platbu zaplatíte do 5, 10 alebo niekedy až 15 dní oneskorene, prenajímateľ platbu prijme a nepodnikne proti vám žiadne opatrenia.
- Vzor zmluvy o nájme nehovorí nič o oneskorených platbách. Na jednej strane je to pre nájomcu výhodné, pretože to obmedzuje schopnosť prenajímateľa účtovať poplatok za oneskorenie. Na druhej strane nie ste chránení dobou odkladu a prenajímateľ vás mohol hneď v prvý deň meškania vyhlásiť ako neplatného pre zmluvu. Bolo by vhodné vyjednať o odkladnom období a pridať to k nájmu.
- Dávajte si pozor, aby ste sa spoliehali na obdobie odkladu. Aj keď prenajímateľ nesmie voči vám uložiť pokutu ani podniknúť žiadne kroky v súvislosti s platbou, ktorá mešká iba niekoľko dní, stále môže vziať na vedomie skutočnosť, že platba je oneskorená. Ak budete potrebovať odporúčanie prenajímateľa, aby ste sa niekedy presťahovali do iného bytu, nebude vám dobre slúžiť, ak v odporúčaní bude uvedené, že ste každú platbu urobili neskoro.
4
Pochopte sankcie za oneskorené platby. V rovnakom ustanovení o platbách nájomného by ste mali nájsť vysvetlenie práva prenajímateľa v prípade, že sa vaše platby oneskoria po lehote odkladu. To sa môže pohybovať od malého trestu po možné vysťahovanie.
- Štátne zákony často upravujú sumu, ktorú si môže prenajímateľ účtovať ako pokutu. Ak sa domnievate, že prenájom umožňuje pokutu, ktorá sa zdá neprimeraná, mali by ste sa obrátiť na realitného právnika alebo miestnu radu pre bývanie.
5
Hľadaj akékoľvek vyjadrenia o práve prenajímateľa na zvýšenie nájomného. Nájom by mal definovať všetky zmeny, ktoré sú naplánované vo vašom nájme, alebo popísať, kedy a v akom rozsahu môže prenajímateľ zvýšiť nájomné. Ak napríklad podpíšete viacročný nájom, bolo by rozumné zahrnúť ustanovenie, ktoré umožňuje prenajímateľovi zvýšiť nájomné na konci každého roka o obmedzené percento.
- Niektoré štátne zákony obmedzujú zvýšenie nájmu, zatiaľ čo iné štáty nie.
- Ak nájomná zmluva nerieši otázku zvýšenia nájomného, potom musí prenajímateľ po dobu nájmu dodržať výšku nájomného. Ak nájomná zmluva skončí alebo sa vráti k mesačnému nájmu, prenajímateľ by bol oprávnený vydať zvýšenie.
- Vzorová zmluva o nájme nehovorí nič o zvýšení nájomného.

Na pochopenie prenájmu bytu je dôležité venovať si toľko času, koľko potrebujete.

Časť 3 zo 6: preskúmanie doby nájmu

1
Uistite sa, že dátumy začiatku a ukončenia sú jasne uvedené. Nájomná zmluva by mala jasne identifikovať prvý a posledný dátum vášho prenájmu. Obvykle to bude naplánované tak, že to začne prvým mesiacom a skončí sa posledný mesiac, aj keď sa s prenajímateľom môžete dohodnúť na akýchkoľvek dátumoch začiatku a konca, ktoré si prajete.
- Ak sa potrebujete nasťahovať do prvého mesiaca, možno sa budete môcť s prenajímateľom dohodnúť na skoršom štátnom dátume. Ak je nehnuteľnosť aj tak prázdna a je pre vás pripravená, prenajímateľ vás môže ochotne nechať nasťahovať sa vopred a navrhnúť nájomné na niekoľko dní.
2
Hľadaj výpis o dobe nájmu. Nájom bytov spravidla trvá buď rok alebo medzimesačne. Niektoré môžu byť aj viacročné nájmy. Tieto rôzne typy lízingu majú rôzne výhody a nevýhody, ktoré budete chcieť zvážiť pri vyjednávaní zmluvy.
- Ročný prenájom trvá jeden rok a vy a prenajímateľ by ste mali právo vyjednať nový prenájom na konci toho roku. Poskytuje vám to istotu na rok, že máte domov, ale flexibilitu, keď sa budete chcieť, budete môcť na konci tohto obdobia vysťahovať.
- Viacročný prenájom trvá spravidla dva alebo tri roky, aj keď niektoré nájomné zmluvy na byty trvajú ešte dlhšie. V niektorých špičkových bytových komplexoch, kde sú obyvatelia zvyčajne stabilnejší, môže byť bežnejší viacročný prenájom.
- Mesačný prenájom poskytuje maximálnu flexibilitu, ale najmenej zabezpečenia. Máte možnosť dať výpoveď v takmer kedykoľvek, že ste pohybujúce sa von, kým dokončenie out mesiac. Ak sú vaše plány nestabilné, môže ísť o požadovaný prenájom. Prenajímateľ má však tiež právo vypovedať zmluvu v krátkom čase a nechať vás vysťahovať sa. Prenajímateľ má tiež väčšiu možnosť zvýšiť nájomné v rámci mesačného prenájmu.
- Sample kolies dohoda definuje pojem nájmu v odseku 3. Avšak, ak si to čítal pozorne, jazyk nie je príliš jasne napísané. Nie je jasné, či má ísť o prenájom na mesiac alebo mesiac. Ak sú počiatočné a konečné dátumy od seba vzdialené rok, znamenalo by to ročný prenájom, ktorý sa na konci roka vráti k mesačnému prenájmu.
3
Ak chcete predĺžiť nájomnú zmluvu, skontrolujte požiadavky na oznámenia. Takmer v každej jurisdikcii nepotrebujete urobiť nič, aby ste zostali v mesačnom prenájme. Mali by ste si však pozorne prečítať zmluvu, aby ste pochopili, čo musíte urobiť, ak si chcete predĺžiť ročný alebo viacročný prenájom. Obvykle to budete musieť oznámiť svojmu prenajímateľovi najmenej 30 alebo 60 dní pred pôvodným dátumom vypršania platnosti nájmu. To vám a prenajímateľovi poskytne čas na vyjednanie akýchkoľvek nových podmienok revidovanej nájomnej zmluvy. Niektoré nájmy sa automaticky obnovia na ďalší rok, pokiaľ neoznámite prenajímateľovi, že odchádzate.
- Vo vzorovej zmluve o nájme, keď vyprší pôvodná doba nájmu, bude lízing pokračovať ako mesačný prenájom. Toto je definované v odseku 3.
4
Prečítajte si podrobnosti o tom, čo musíte vy alebo váš prenajímateľ urobiť, aby ste nájom ukončili predčasne. Každý prenájom by mal obsahovať pokyny o predčasnom ukončení. To sa bude týkať nájomcu aj prenajímateľa. Prečítajte si ustanovenia a zistite, koľko výpovede musíte poskytnúť, ak si želáte odísť, a koľko výpovede musí prenajímateľ poskytnúť, ak chce, aby ste odišli skôr. (Predčasné ukončenie zo strany prenajímateľa nemusí byť na mnohých miestach povolené.)
- Toto oznámenie musí byť spravidla poskytnuté písomne určitej osobe na konkrétnej adrese. Dávajte pozor na tieto detaily.
- Vo vzorovej zmluve o nájme je predčasné ukončenie uvedené v odseku 20. Nenechajte sa zmiasť odsekom 16, ktorý sa nazýva „Vypovedanie“. Ustanovenie odseku 16 sa zameriava na odchod nájomcu z jednotky pri riadnom ukončení nájmu.

K nájmu v bytovom komplexe s viacerými podobnými jednotkami môže byť priložený pôdorys bytu.

Časť 4 zo 6: porozumenie poskytovaným službám

1
Zistite, kto je zodpovedný za platenie energií. Popri prenájme môže byť jedným z vašich najväčších výdavkov zaplatenie energií. Ak sú energie zahrnuté v cene nájmu, môže to predstavovať veľkú úsporu. Musíte sa uistiť, že v nájomnej zmluve je definované, ktoré pomôcky sú zahrnuté v nájme a ktoré nie.
- Vzorová zmluva o nájme poskytuje dobrý príklad spôsobu, ako v odseku 9 uviesť zodpovednosť za platby za služby.
- Ak ste zodpovední za platby za určité pomôcky, zistite, či musíte použiť určitých predajcov alebo či môžete nakupovať za lepšie ceny.
2
Zaistite, aby nájomná zmluva jasne popisovala zodpovednosti za údržbu. Musíte porozumieť tomu, za ktoré úlohy údržby ste zodpovední vy a ktoré prenajímateľ. Vo všeobecnosti bude nájomca zodpovedný za drobné opravy v byte a prenajímateľ sa postará o rozsiahlejšie práce (vodoinštalácia, kúrenie). Ak máte akékoľvek otázky o tom, za čo by ste mohli byť zodpovední, mali by ste sa opýtať a nechať to objasniť v nájomnej zmluve.
- Podľa vzorovej zmluvy o prenájme bude prenajímateľ poskytovať väčšinu služieb údržby (odsek 18). Dodatočné ustanovenia vyžadujú, aby nájomca vykonával pravidelné opravy drobných škôd (odsek 11) a udržiaval majetok v pravidelne úhľadnom a obývateľnom stave (odsek 9).
3

Uistite sa, že lízing jasne popisuje všetky služby, ktoré sú súčasťou prenájmu. Všetko, čo prenajímateľ popísal, keď ste sa rozhodovali o byte, by malo byť zahrnuté v nájomnej zmluve. Môže to byť čokoľvek od dostupných práčovní až po používanie bazéna na odvoz odpadu. Ak je niečo reprezentované, čo je pre vás dôležité, uistite sa, že je to zahrnuté v nájomnej zmluve.

Časť 5 zo 6: znalosť podrobností o vašom bezpečnostnom vklade

1
Dohodnite sa na výške zábezpeky. Štandardnou súčasťou akejkoľvek nájomnej zmluvy je kaucia. Pri väčšine lízingov sa zábezpeka bude rovnať mesačnému nájmu, aj keď je možné dohodnúť rôzne sumy. Kaucia je suma, ktorú musíte zaplatiť svojmu prenajímateľovi a ktorú si ponechá, kým neodídete. Nájom by mal obsahovať pravidlá o tom, ako prenajímateľ nakladá so zábezpekou na zabezpečenom účte, a mal by vysvetliť, kedy vám ho prenajímateľ musí vrátiť.
- Vzorová zmluva o prenájme definuje kauciu v odseku 6.
2
Pochopte podmienky, ktoré by vášmu prenajímateľovi umožnili nechať si váš bezpečnostný vklad. Nájomná zmluva musí obsahovať ustanovenia, ktoré sa zameriavajú na to, kedy je prenajímateľovi dovolené zadržať váš bezpečnostný vklad. Obvykle to bude kvôli škode na byte alebo za neplatenie nájomného. Podľa mnohých štandardných nájomných zmlúv musí prenajímateľ poskytnúť nájomcovi písomné oznámenie, ak má v úmysle ponechať si akúkoľvek časť zábezpeky, s podrobným vysvetlením dôvodu.
- V mnohých prípadoch musí byť zábezpeka uložená na úročenom účte počas trvania vášho prenájmu. Na to sa spýtajte svojho prenajímateľa, ak to v nájomnej zmluve nevidíte.
3

Prečítajte si podrobnosti o vrátení bezpečnostnej zálohy. Zmluva by mala vysvetľovať, kedy máte nárok na prijatie zábezpeky. Obvykle to bude nejaký čas potom, čo opustíte byt, s primeraným časom, aby sa prenajímateľ dostal dovnútra a skontroloval a upratal za vami.

Písomná nájomná zmluva bude ovládať váš vzťah s prenajímateľom na dobu trvania nájmu.

Časť 6 zo 6: Pripojenie dodatočných dokumentov alebo ustanovení

1
Uistite sa, že lízing obsahuje celú vašu zmluvu. Všetky podrobnosti, ktoré sú pre vás dôležité, musia byť zahrnuté v písomnej nájomnej zmluve. Ak nie sú zahrnuté, musíte ich pridať. Ak máte vy a váš prenajímateľ niekedy spor o vašu nájomnú zmluvu a potrebujete sa obrátiť na súd, sudca bude interpretovať písomnú nájomnú zmluvu tak, ako je. Nepomôže vám, keď poviete sudcovi: „Ale domáci povedal...,“ pokiaľ to nedokážete nejako dokázať.
- Bez ohľadu na to, ako pekne sa váš prenajímateľ môže zdať, keď sa nasťahujete, musíte mať každú časť vašej dohody písomne. Domáci pán sa môže usmiať a môže vám povedať, že „samozrejme psy sú povolené“, ale ak to písomne nenapíšete, môže si to rozmyslieť a povedať vám, aby ste sa po dvoch mesiacoch zbavili svojej nemeckej dogy.
2
Pridajte akékoľvek dokumenty alebo ďalšie strany k podmienkam, ktoré už nie sú zahrnuté v prenájme. To môže zahŕňať také problémy, ako je fajčenie, podnájom alebo povoľovanie domácich zvierat v byte. Mnoho štandardných lízingov je len formou dohôd. Aby ste ich mohli prispôsobiť, môžete vy a váš prenajímateľ napísať dodatočné dohody a pripojiť ich. Ak to urobíte, uistite sa, že prílohy sú označené a označované ako súčasť pôvodného nájmu.
- Bežný odsek ku koncu nájmu môže byť napríklad označený ako „Dodatočné dohody“ alebo niečo podobné. Toto bude miesto, kde môžete identifikovať názov všetkých pridaných dokumentov. Na ďalšie ustanovenia sa odkazuje vo vzorovej zmluve o prenájme v odseku 21. Napriek tomu, že tento odsek neobsahuje priestor na definovanie akýchkoľvek príloh, bolo by vhodné pomenovať všetky prílohy, dokonca aj na okraji stránky, a nechať obe strany prenájom počiatočný dodatok. Potom priložte ďalšiu stránku alebo strany.
3

Pripojené stránky podpíšte alebo začiarknite a označte dátumom. Akékoľvek dodatočné dohody musia byť podpísané alebo parafované stranami pôvodného nájmu. Mali by ste tiež datovať všetky prílohy, najlepšie s rovnakým dátumom ako samotná nájomná zmluva. Tieto dodatky majú byť súčasťou pôvodnej dohody, preto by mali obsahovať rovnaké formality ako pôvodná dohoda a mali by sa čo najviac zhodovať s pôvodným dokumentom.

Prečítajte si tiež: Ako napísať rezignačný list?

Tipy

Ak pracujete s realitným maklérom na prenájme bytu, bude mať agent pravdepodobne štandardnú formu nájmu. Tieto formuláre sú zvyčajne navrhnuté veľmi starostlivo tak, aby boli v súlade s platnými miestnymi a štátnymi zákonmi o nehnuteľnostiach. Nepredpokladajte však, že so všetkým musíte súhlasiť vo forme nájomnej zmluvy. Ak máte otázky alebo chcete vyjednať iné podmienky, ozvite sa.
V prípade potreby sa môžete poradiť s realitným zástupcom, ktorý vám pomôže porozumieť všetkým diskutabilným podmienkam prenájmu.
Kópiu nájomnej zmluvy si určite uschovajte. Keď s prenajímateľom podpíšete zmluvu, požiadajte o kópiu svojej vlastnej a uložte ju na bezpečné miesto. Možno sa na to budete musieť občas obrátiť.

Varovania

Písomná nájomná zmluva bude ovládať váš vzťah s prenajímateľom na dobu trvania nájmu. Uistite sa, že tomu úplne rozumiete. Ak existujú nejaké pojmy, ktorým úplne nerozumiete, požiadajte ich o vysvetlenie prenajímateľa alebo realitného makléra.