Ako kúpiť možnosť prenájmu?

Ak chcete kúpiť dom pomocou možnosti nájmu, musíte nájsť vhodnú nehnuteľnosť, podpísať zmluvu o možnosti nájmu, nehnuteľnosť na určitý čas prenajať a uplatniť možnosť kúpy.

Keď kupujete možnosť prenájmu, uzatvárate zmluvu na dobu určitú o prenájme domu. Počas tohto obdobia prenájmu, ktoré sa často nazýva „opčné obdobie“, druhá strana zmluvy (tj. Predávajúci) nebude môcť predať svoj domov. Ku koncu obdobia opcie budete mať možnosť kúpiť si nehnuteľnosť od predávajúceho za stanovenú cenu. Ak chcete kúpiť dom pomocou možnosti prenájmu, musíte nájsť vhodnú nehnuteľnosť, podpísať zmluvu o možnosti prenájmu, nehnuteľnosť na určitý čas prenajať a uplatniť možnosť kúpy.

Časť 1 zo 4: lokalizácia a prehliadka majetku

1
Najmite si realitného agenta. Nájsť realitného agenta znamená vyvážiť dôveryhodnosť a osobnosť jednotlivca. Chcete si vybrať niekoho, kto sa vám páči, ako aj niekoho, kto môže túto prácu dokončiť. Ak chcete nájsť kvalifikovaného realitného agenta, požiadajte rodinu alebo priateľov o odporúčania. Urobte rozhovor s niekoľkými kandidátmi, aby ste zistili, či majú zručnosti, skúsenosti a osobnosť, ktoré zodpovedajú vašim potrebám.
- Agent, ktorého si vyberiete, by mal byť v danej oblasti oboznámený. Je dôležité mať agenta, ktorý vie o miestnych školách, vybavenosti a trendoch.
- Hľadajte agenta, ktorý by vám vyhovoval. Tieto obchody s nehnuteľnosťami majú v sebe vrásky, ktoré niektorí agenti nemusia zvládnuť.
2
Preskúmajte výhody použitia možnosti prenájmu. Možnosti prenájmu sú skvelou príležitosťou pre ľudí, ktorí si chcú kúpiť dom, ale zatiaľ to ešte finančne nezvládajú. Možnosť prenájmu vám dáva príležitosť „zamknúť“ dom, ktorý chcete kúpiť, a dopracovať sa k dosiahnutiu tohto cieľa. Budete mať možnosť vybudovať si v domácnosti spravodlivosť, pričom budete mať stále možnosť odísť a nevyužiť túto možnosť.
- Keď si kúpite dom priamo, je ťažké sa z tejto dohody neskôr dostať. Vycúvanie by mohlo znamenať, že zasiahnete do svojej úverovej histórie a dokonca budete musieť podstúpiť exekučné konanie.
- Avšak s možnosťou lízingu, ak sa rozhodnete počas doby nájmu vycúvať, stratíte iba peniaze (tj poplatok za opciu a mesačné splátky nájomného).
3
Preskúmajte nevýhody možností prenájmu. Možnosti prenájmu sú z dlhodobého hľadiska všeobecne nákladnejšie ako úplná kúpa domu. Je to tak preto, lebo predajcovi platíte opčný poplatok, ako aj platby prémiového nájomného, aby ste udržali domov mimo trhu. Okrem toho nie všetky peniaze, ktoré zaplatíte predajcovi počas vášho nájmu, vytvoria kapitál v domácnosti. V závislosti na zmluve, ktorú podpíšete, môžete tiež uzavrieť kúpnu cenu, ktorá je oveľa vyššia ako tá, ktorá nakoniec stojí pri kúpe domu.
- Pred uzavretím zmluvy o prenájme si premyslite všetky tieto veci.
Vo vašej opčnej zmluve o nájme musí byť uvedené, kedy a ako sa bude vypočítať kúpna cena domu.
4
Určite si, kde chcete žiť. Musíte si nájsť domov, v ktorom budete chcieť žiť dlhodobo. Aj keď nekupujete nehnuteľnosť priamo, snažíte sa nájsť nehnuteľnosť, ktorú kúpite v blízkej budúcnosti. Preto musíte vziať do úvahy niekoľko dôležitých faktorov týkajúcich sa umiestnenia domu. Medzi tieto faktory by mali patriť:
- Majetkové dane. Keď už vlastníte dom, budete zodpovedať za každoročné platenie daní z nehnuteľností. Pred uzatvorením opčnej zmluvy je dôležité vedieť, aké sú vaše zodpovednosti.
- Školský systém v tejto oblasti. Ak máte rodinu, musíte brať do úvahy kvalitu vzdelávania v oblasti, ktorú hľadáte.
- Miera kriminality. Chcete sa ubezpečiť, že okolie, do ktorého sa presťahujete, je bezpečné.
- Trh práce. Vy a vaša rodina budete musieť mať zárobkovú činnosť, aby ste mali čas potrebné na zaplatenie nájomného a kúpy domu.
- Vybavenie. Zaistite, aby oblasť, ktorá vás zaujíma, mala požadované aktivity (napr. Kiná, parky, turistické chodníky, bazény).
5
Zistite, koľko si môžete dovoliť. Väčšina ľudí uzatvára opčné zmluvy na leasing, pretože nemajú dostatočné finančné prostriedky na to, aby si mohli dom kúpiť priamo. Z tohto dôvodu si stále musíte byť schopní dovoliť mesačné platby nájomného, opčné poplatky a ďalšie priame náklady spojené s prenájmom. Okrem toho by ste si mali byť istí svojou schopnosťou zabezpečiť financovanie po uplynutí doby prenájmu, čo bude zvyčajne asi jeden až tri roky po uzavretí zmluvy.
- Ak je veľká šanca, že po skončení lízingu nebudete mať nárok na hypotéku, neuzatvárajte opčné zmluvy na leasing. Namiesto toho pokračujte v prenájme a budovaní finančnej sily.
6
Nájdite predajcov ochotných s vami spolupracovať. Nie každý vlastník nehnuteľnosti chce predať svoj dom prostredníctvom prenájmu. Keď predávajúci uzavrie zmluvu o možnosti lízingu, stane sa na určitý čas prenajímateľom a nebude mať možnosť slobodne uviesť svoj domov na trh. Niektorí predajcovia však majú z tohto druhu dohody úžitok.
- Predajcovia, ktorí majú ťažkosti s hľadaním kupujúcich (tj. Predajcovia s domami, ktoré sú na trhu už dlhší čas), môžu byť ochotní podpísať nájomné na základe vlastných zmlúv.
- Predajcovia, ktorí potrebujú rýchle peniaze, často uzavrú tieto dohody, pretože im poskytnú dlhodobý zdroj príjmu (vo forme platieb za nájom) a kontrolu opčného poplatku.
- Niektorí predajcovia tiež uzavrú tieto dohody v nádeji, že nevyužijete možnosť nákupu. V týchto scenároch bude môcť predajca prevziať späť vlastníctvo domu, pričom si ponechá vaše prémiové platby za nájom a opčný poplatok.
7
Vyberte si správnu vlastnosť. Keď váš agent pochopí, čo hľadáte, zhromaždí sériu vlastností, ktoré vám ukáže. Navštívte každú nehnuteľnosť a dozviete sa o výhodách a nevýhodách každej z nich. Ak nájdete nehnuteľnosť, o ktorú sa zaujímate, informujte svojho agenta.
- Pred uzavretím zmluvy o možnosti prenájmu je potrebné vykonať kontrolu majetku, aby ste sa uistili, že je všetko v pôvodnom stave. Nechcete uzavrieť zmluvu o možnosti prenájmu, len aby ste zistili, že základňa domu praská, zlyháva strecha alebo že je nehnuteľnosť náchylná na pravidelné prírodné katastrofy.

Časť 2 zo 4: plnenie zmluvy

1
Najmite si právnika. Zmluva o prenájme je komplexný dokument, v ktorom sú stanovené všetky povinnosti každej strany. Vzhľadom na vážny charakter uzavretia zmluvy o voľnej leasingovej zmluve je potrebné si najať právnika, ktorý vám pomôže s týmto procesom. Ak nepoznáte žiadneho dobrého právnika v oblasti nehnuteľností, obráťte sa na sprostredkovateľskú službu právnika vašej štátnej advokátskej komory. Po zodpovedaní niekoľkých všeobecných otázok budete kontaktovaní s množstvom právnikov vo vašom okolí.
- Kontaktujte každého právnika a dohodnite si úvodnú konzultáciu. Počas stretnutia sa uistite, že právnik pohodlne pracuje s možnosťami prenájmu.
- Opýtajte sa každého právnika, či pracoval s opčnými zmluvami, či má skúsenosti s vyjednávaním zmlúv a či má skúsenosti so zastupovaním kupujúcich / nájomcov. Okrem toho sa každého právnika opýtajte na jeho úpravu poplatkov.
Ako kupujúci môžete uprednostniť „uzamknutie“ kúpnej ceny v čase podpisu zmluvy o opcii na leasing.
2
Diskutujte o podmienkach nájomnej zmluvy. Až nadíde čas, budete si musieť spolu s predajcom (spolu s právnikmi) sadnúť a pripraviť prijateľnú zmluvu o možnosti prenájmu. Prvou časťou tejto zmluvy bude nájomná zmluva. Počas doby lízingu budete zodpovední za to, že zaplatíte predajcovi mesačnú sumu nájmu. Podmienku nájmu je potrebné dohodnúť, zvyčajne však trvá jeden až tri roky.
- Vo väčšine zmlúv sa percento z každej platby za nájom vzťahuje na kúpnu cenu domu. Predpokladajme napríklad, že súhlasíte so zaplatením nájomného 1120€ každý mesiac, pričom 20% z tejto platby bude smerovať k kúpnej cene domu. Ak je doba prenájmu tri roky, získate 8060€, ktoré môžete uplatniť pri nákupe (1120€ x 0,2 = 220€; 220€ x 36 mesiacov = 8060€).
- Pamätajte, že vaše platby za nájom budú zvyčajne vyššie ako bežná „bežná sadzba“ vo vašej oblasti kvôli tomuto úveru na nájom a preto, že platíte za to, aby ste udržali domácnosť mimo trhu.
3
Určite vhodný poplatok za opciu. V prípade opčných zmlúv na leasing sa od vás zvyčajne vyžaduje, aby ste predajcovi zaplatili jednorazový nenávratný poplatok. Tento poplatok, nazývaný „opčné peniaze“, vám dáva právo na kúpu domu v budúcnosti. Predajca na oplátku sľúbi, že dom nepredá nikomu inému, kým nevyprší opčná lehota.
- Výška poplatku je vždy obchodovateľná, ale často klesá medzi 2,5% a 7% kúpnej ceny. Napríklad, ak ste sa dohodli na kúpnej cene 149000€, zaplatíte poplatok od 3730€ do 10400€
- Mali by ste sa pokúsiť dojednať, aby sa časť (alebo celá) tohto poplatku vzťahovala na kúpnu cenu pri uzávierke. Niektorí predajcovia to urobia, ak je poplatok dostatočne veľký (napr. 7% namiesto 2,5%).
4
Dohodnite sa na dĺžke trvania opčného obdobia. Obdobie predplatného predstavuje dobu, po ktorú sa predávajúci zaviaže prenajať vám nehnuteľnosť predtým, ako bude potrebné predplatné uplatniť. Typické opčné obdobie bude trvať jeden až tri roky. Čím dlhšie je opčné obdobie, tým vyšší je pravdepodobne opčný poplatok. Pri diskusii o tomto ustanovení sa uistite, či ste rokovali o tom, či je možné opciu uplatniť kedykoľvek počas obdobia opcie, alebo či možno opciu uplatniť iba v určitom čase.
- Ak necháte opčné obdobie plynúť bez uplatnenia práva na kúpu nehnuteľnosti, opcia vyprší. V tom čase stratíte poplatok za opciu a vašu schopnosť kúpiť nehnuteľnosť.
5
Vyjednajte kúpnu cenu. Vo vašej opčnej zmluve musí byť uvedené, kedy a ako sa bude vypočítať kúpna cena domu. Ako kupujúci môžete uprednostniť „uzamknutie“ kúpnej ceny v čase podpisu zmluvy o opcii na leasing. Platí to najmä vtedy, ak žijete na trhu, kde je pravdepodobné, že ceny domov stúpnu. Ak však chcete v zmluve uzavrieť svoju kúpnu cenu, predávajúci zvyčajne požaduje cenu, ktorá je vyššia ako aktuálna hodnota.
- Za iných okolností sa vy a predajca môžete dohodnúť, že vypočítate cenu na konci obdobia, v ktorom je opcia vykonaná. To sa zvyčajne dosiahne tým, že sa v čase vykonania opcie vykoná doma hodnotenie. Ako kupujúci je to dobrá voľba, ak si myslíte, že domáce hodnoty klesnú počas obdobia, ktoré ste si vybrali.
6
Delegujte povinnosti voči každej strane. Aj keď si budete prenajímať nehnuteľnosť, názov bude stále v mene predávajúceho. Predajca bude preto zvyčajne zodpovedný za poplatky asociácie, dane a poistenie majiteľov domov. Pretože však tieto náklady obvykle hradí predávajúci, bude od vás (kupujúceho) zvyčajne vyžadovať, aby ste nehnuteľnosť udržiavali počas jej prenájmu.
- Tieto ustanovenia o údržbe a opravách je potrebné podrobne rozpracovať. Kosenie trávnika a čistenie odkvapov sa koniec koncov veľmi líši od výmeny strechy. Je potrebné presne určiť, kto bude za čo zodpovedný.

Kúpiť nehnuteľnosť — Oznámenie by malo odkazovať na zmluvu o opcii na prenájom a váš zámer uplatniť opciu a kúpiť nehnuteľnosť.

Časť 3 zo 4: Prenájom nehnuteľnosti

1

Nasťahujte sa. Do domácnosti sa presťahujete čoskoro po vykonaní zmluvy o voľnom prenájme. Keď dostanete kľúče od predajcu, stane sa vaším prenajímateľom a vy sa stanete nájomcom.
2

Uskutočnite požadované platby. Počas svojho prenájmu nezabudnite vykonať všetky požadované platby nájomného v plnej výške a včas. Mnoho zmlúv o opcii na lízing naznačuje, že v prípade meškania jednej alebo viacerých platieb je možné zmluvu zrušiť. Ak ste súhlasili s takýmto ustanovením, jedna oneskorená platba by mohla viesť k strate domova vašich snov.
3

Udržujte nehnuteľnosť v dobrom stave. Keď ste nájomníkom v domácnosti, musíte sa ubezpečiť, že dodržiavate všetky ustanovenia o údržbe a opravách uvedené v zmluve o voľnom prenájme. Niektoré dohody budú obsahovať ustanovenia umožňujúce prenajímateľovi vysťahovať vás, ak opravy nebudú vykonané včas a profesionálne.
4
Popracujte na svojich financiách. Zmyslom vášho uzavretia zmluvy o voľnom prenájme je, aby ste si mohli získať čas na získanie finančných prostriedkov potrebných na kúpu domu. Využite tento čas na to, aby ste našetrili dostatok finančných prostriedkov na zloženie zálohy a na získanie dostatočného finančného zabezpečenia na získanie hypotéky. Pamätajte, že ak v tomto období nebudete pracovať na svojich financiách, pravdepodobne nebudete mať možnosť uplatniť opciu a kúpiť si nehnuteľnosť. Ak sa tak stane, budete mať zbytočne veľa peňazí v podobe prémie nájomného platieb, opčné poplatkov, z právnikov poplatkov a realitný agent poplatkov.
- Vystrihnite malé výdavky (napr. Stravovanie a nákup kávy).
- Predajte svoje auto, ak sa zaobídete bez neho. Ušetrí to mesačné platby, náklady na plyn a náklady na parkovanie.
- Zmenšiť veľkosť vášho súčasného domova. Ak si prenajímate, zvážte namiesto spálne dve spálne.
- Žije z príjmu jedného z manželov.
- Investujte ďalšie peniaze, ktoré máte. Nenechajte ho sedieť na bežnom účte, keď môžete zarobiť viac.

Časť 4 zo 4: Využitie možnosti

1
Informujte predajcu. Keď sa končí termín vašej opcie, musíte sa rozhodnúť, či využijete opciu a kúpite si nehnuteľnosť. Ak sa rozhodnete opciu nevyužiť (alebo si ju nemôžete dovoliť), platnosť opcie vyprší.
- Ak chcete nehnuteľnosť kúpiť, budete musieť predajcovi oznámiť, že využijete túto možnosť. Spôsob, akým musíte informovať predajcu, bude stanovený v zmluve o opcii na leasing. Všeobecne bude musieť byť oznámenie písomné a doručené včas. Oznámenie by malo odkazovať na zmluvu o opcii na prenájom a váš zámer uplatniť opciu a kúpiť nehnuteľnosť. Nezabudnite podpísať a uviesť dátum a odoslať ho predajcovi poštou.
Keď kupujete možnosť prenájmu, uzatvárate zmluvu na dobu určitú o prenájme domu.
2
Získajte hodnotenie. Ak z vašej dohody vyplývalo, že kúpna cena bude určená v čase, keď využijete opciu, bude teraz určená nákupná cena. Najčastejšie sa to uskutoční pomocou dohodnutého odhadcu. Odhadca, na ktorom sa s predajcom dohodnete, navštívi objekt, skontroluje ho a určí jeho hodnotu.
- Niektoré dohody o možnosti prenájmu umožňujú vám alebo predajcovi spochybniť hodnotu ocenenia. V niektorých prípadoch môžete požiadať o ďalšie posúdenie. V iných situáciách možno budete musieť podstúpiť proces sporu, ktorý môže zahŕňať mediáciu a / alebo arbitráž.
- Po odsúhlasení hodnotovej hodnoty sa stanoví kúpna cena.
3
Podajte žiadosť o financovanie. V tomto bode procesu by ste už mali vedieť, že dostanete schválenie pôžičky na bývanie, ktorá pokryje kúpnu cenu vášho domu. Toto je bod, v ktorom ho budete musieť urobiť oficiálnym. Navštívte miestnu banku a požiadajte o hypotéku. Hypotéka je úver na bývanie, pri ktorom vám banka požičia peniaze na kúpu domu. Na oplátku banka použije váš domov ako zábezpeku na úver a vy budete musieť banke zaplatiť úroky.
- Hypotéky budú mať rôzne úrokové sadzby a podmienky založené na vašej finančnej sile a schopnosti splácať úver. Určite sa porozprávajte s odborníkom, aby ste presne pochopili, čo má hľadať pri pôžičke na bývanie.
4
Zhromaždite záverečné dokumenty. Posledná vec, ktorú urobíte a tým dokončíte nákup domu, sa zatvára. V posledný deň všetky strany podpíšu právne dokumenty a uzavrú dohodu. Deň pred zatvorením musíte zhromaždiť všetky dokumenty, ktoré máte k nákupu. Niektoré z dokumentov, ktoré budete potrebovať, sú:
- Doklad o financovaní
- Zmluva o prenájme
- Doklad o vyhľadaní titulu
- Doklad o poistení
- Posúdenie
- Kontrolné správy
5
Uzatvorte dohodu. V deň uzávierky podpíšete dva hlavné dokumenty. Najskôr podpíšete dohodu medzi vami a vašim poskytovateľom pôžičky, ktorou sa finalizuje pôžička na bývanie. V druhom rade podpíšete dohodu medzi vami a predávajúcim, ktorá na vás prevedie vlastníctvo nehnuteľnosti. Okrem podpísania dokumentov zaplatíte predajcovi aj všetky dlžné peniaze za zakúpenie domu.
- Nezabudnite presne vypočítať dlžné náklady. Pamätajte, že časť vašich platieb za nájom (a možno aj časť poplatku za opciu) by mala ísť do kúpnej ceny. Môžete sa tiež rozhodnúť zaplatiť viac peňazí, aby ste znížili výšku svojej pôžičky. Na záver banka vypíše predajcovi šek na zvyšný zostatok.
- V tomto okamihu bude váš domov.

Tipy

Dohodnite sa na priamom zaplatení hypotekárnemu veriteľovi, aby ste sa vyhli situáciám, ako je exekúcia. Aj keď platíte mesačný nájom, v prípade, že prenajímateľ neplatí hypotéku, je možné dom zabaviť.

Prečítajte si tiež: Ako nájsť dobrého hospodára?