Ako kúpiť dom pomocou možnosti prenájmu?
Vyjednávaním zmluvy o prenájme nehnuteľnosti môžete bývať v dome, kým nebudete pripravení ho kúpiť. Najskôr budete musieť nájsť predajcu, ktorý je ochotný urobiť možnosť lízingu. Hľadajte domy, ktoré sú na trhu viac ako 6 mesiacov a ktoré môžu mať majiteľa otvoreného tejto myšlienke. Môžete si tiež prenajať realitného agenta, ktorý vám pomôže nájsť domy na prenájom, alebo použiť webové stránky na prenájom, ako napríklad IRentToOwn a HousingList. Akonáhle nájdete dom, ktorý si môžete kúpiť na leasing, s najväčšou pravdepodobnosťou budete platiť poplatok za nehnuteľnosť, ktorá obsahuje aj prémiu za nájom. Táto prémia sa uplatní na kúpnu cenu. Napríklad, ak je váš nájom 930€ mesačne, ale 190€ z toho je súčasťou poistného za nájom, týchto 190€ pôjde na kúpu domu každý mesiac. Kedykoľvek ste pripravení a schopní si kúpiť dom, môžete využiť svoju voľbu. Tipy, ako skontrolovať kredit, čítajte ďalej!
Ak predajca vypracoval zmluvu, venujte osobitnú pozornosť tomu, či je zmluva „možnosťou nájmu“ alebo „kúpou na leasing“.
Možno ste našli svoj vysnívaný domov, ale váš kredit nie je dosť vysoký na to, aby ste sa kvalifikovali na pôžičku, alebo nemáte žiadne úspory na zloženie zálohy. Nerobte si starosti - prenájom s možnosťou kúpy môže byť pre vás ideálny. Pri tomto usporiadaní platíte nájom a máte možnosť nehnuteľnosť po niekoľkých rokoch kúpiť. Časť nájomného, ktoré zaplatíte, pôjde na vašu zálohu a ako bonus budete mať čas na vyčistenie si kreditu pred hľadaním hypotéky.
Časť 1 zo 4: Nájdenie domu na prenájom
- 1Skontrolujte, či sa vo vašom okolí nenachádzajú domy. Majitelia domov často inzerujú svoje domy formou lízingu. Choďte okolo a pozerajte sa na značky. Značka bude zvyčajne uvádzať kúpnu cenu a mesačné nájomné. Skontrolujte všetky štvrte, v ktorých chcete žiť.
- 2Požiadajte predajcu, aby zvážil dohodu o prenájme. Mnoho predajcov nikdy neuvažovalo o prenájme svojho domu potenciálnemu kupcovi. Ak je však trh pomalý, mohli by to zvážiť. Ak nájdete dom, ktorý sa vám páči, obráťte sa na predajcu, či je otvorený na leasing.
- Vyhľadajte webové stránky, aby ste zistili, či je dom na trhu viac ako šesť mesiacov. Ak je to tak, majiteľ by možno chcel na tom zarobiť nejaké peniaze, takže dohoda o prenájme môže byť dokonalá.
- 3Najmite si realitného agenta. Agenti zvyčajne vedia o zoznamoch požičiavaných vlastníkom. Môžu tiež vedieť o nehnuteľnostiach, ktoré už dlho sedia na trhu. Vyhľadajte realitného agenta online alebo v telefónnom zozname a naplánujte si konzultáciu.
- 4Hľadajte online. Webové stránky ako IRentToOwn a HousingList obsahujú zoznamy, ktoré si prenajímate. Ak chcete používať mnohé z týchto webových stránok, budete musieť zaplatiť poplatok za predplatné. Je to však dobrá voľba, ak sami nič nenájdete a nechcete si najať agenta.
Ako si kúpim dom na leasing a ako fungujú dane?
Časť 2 zo 4: Výskum domu a majiteľa
- 1Skontrolujte, prečo vlastník predáva. Medzi dobré dôvody patrí, že vlastník si kúpil nový dom a potrebuje prenajať súčasnú nehnuteľnosť, alebo sa pripravuje na presťahovanie za prácou. Keď sa pozriete na domácnosť, môžete sa off-hand opýtať, prečo predávajú.
- Počúvajte znaky, ktoré majú majiteľa vo finančných problémoch. Môžu byť napríklad nejasné alebo trvať na tom, že niekoho potrebujú rýchlo dostať do domu.
- Ak vlastník bankrotu, zatiaľ čo vy si prenajímate, pravdepodobne príde o dom a súčasne budete vysťahovaní. Z tohto dôvodu budete chcieť predajcu, ktorý je finančne stabilný.
- 2Spustite kontrolu kreditu. Požiadajte o povolenie majiteľa. Môžu protestovať, ale vysvetlia vaše obavy a odmietnu pokračovať, kým nevykonáte kontrolu. Za účelom kontroly môžete kontaktovať Experian, Equifax alebo TransUnion.
- Hľadajte veľké zadĺženie, napríklad vyčerpané kreditné karty alebo účty v zbierkach. Toto sú príznaky finančnej tiesne.
- 3Analyzujte daňové záznamy. Záznamy o dani z nehnuteľností môžete získať od úradu okresného daňového úradníka. Uistite sa, že osoba, s ktorou pracujete, je skutočne jej vlastníkom. Podvodníci niekedy predstierajú, že vlastnia dom, v ktorom nikdy nežili!
- Môžete tiež skontrolovať, či na nehnuteľnosť nie sú umiestnené nejaké daňové záložné práva. Daňové záložné práva sú obrovské červené vlajky, takže ak nejaké nájdete, odíďte.
- Poobzerajte sa aj po iných záložných právach, napríklad po mechanikových záložných právach alebo záložných právach, ktoré na nehnuteľnosť vložil niekto, kto vyhral súdny spor proti vlastníkovi.
- 4Venujte pozornosť červeným vlajkam. Mnoho podvodníkov hľadá dôveryhodného kupca, takže sa musíte chrániť. Dávajte pozor na nasledujúce príznaky toho, že dojednanie lízingu je pochybné:
- Predajca chce účtovať poplatok nižší ako trhový.
- Predajca nechce skontrolovať vašu úverovú históriu.
- Účtuje sa vám poplatok za prihlášku.
- Nerozumiete nájmu a predajca vám nechce odpovedať na otázky.
- 5Získajte hodnotenie. Chcete vedieť, koľko má dom hodnotu, ak by ste súhlasili s jeho kúpou na konci doby nájmu. Požiadajte svojho realitného agenta o radu k odhadcovi. Môžete tiež prehľadať adresár Európskej spoločnosti odhadcov.
- Náklady sa líšia v závislosti od vašej polohy a veľkosti domu. Pred prijatím odhadu si nechajte vypracovať cenovú ponuku.
- 6Nechajte dom skontrolovať. Odhaľte teraz vážne (alebo menšie) chyby v domácnosti. Bola by škoda prenajať si dva roky a potom zistiť, že dom má zásadnú štrukturálnu chybu. Váš realitný agent môže odporučiť inšpektora, ktorý bude za inšpekciu pravdepodobne účtovať poplatok 220 - 600€.
- 7Skontrolujte prehľad názvu. V správe o názve sa dozviete, ako dlho dom vlastní predajca. V ideálnom prípade bude predávajúci v domácnosti bývať niekoľko rokov. Niekto, kto je vo vlastníctve domu dlho, by si mal v domácnosti vybudovať kapitál a pravdepodobne by bol stabilnejší.
- Ak chcete získať kópiu správy o titule, kontaktujte titulnú poisťovňu.
- 8Skontrolujte, či budete mať neskôr nárok na hypotéku. Počas prenájmu teraz nepotrebujete hypotéku. Neskôr ho však budete potrebovať, ak sa rozhodnete kúpiť dom na konci doby nájmu. Uistite sa, že váš kredit nie je taký zlý, aby ste nekvalifikovali.
- Hypotekárny maklér môže skontrolovať svoje kreditnej histórii a predpovedať, či budete mať nárok na hypotéku za pár rokov.
- Môžu tiež mať dočasne tipy na zlepšenie vášho kreditu.
V kúpnej zmluve na leasing musíte dom kúpiť, keď sa skončí doba nájmu.
Časť 3 zo 4: dojednanie zmluvy
- 1Vyjednajte kúpnu cenu. Vo vašej zmluve bude potrebné určiť, koľko zaplatíte, ak sa rozhodnete kúpiť dom po dobe nájmu. Cena sa dá všeobecne nastaviť dvoma spôsobmi:
- Cenu môžete uviesť vo svojej dohode. Cena je zvyčajne o niečo vyššia ako odhadovaná hodnota domu, aby ste zohľadnili zvýšenie cien domu. To je riskantné. Kým sa pripravíte na kúpu domu, trh s bývaním by sa mohol zrútiť, musíte však zaplatiť sumu uvedenú v zmluve.
- Prípadne sa môžete rozhodnúť stanoviť cenu, keď sa skončí lízing. V tom čase môžete napríklad nechať urobiť druhé hodnotenie.
- 2Zaplaťte za túto možnosť. Táto možnosť vám poskytuje výhradné právo na kúpu domu počas doby trvania opcie. Za toto privilégium budete musieť zaplatiť, zvyčajne 3% z kúpnej ceny. Napríklad ak je kúpna cena 112000€, potom pravdepodobne zaplatíte okolo 3360€
- Výška opcie sa zvyčajne započíta oproti kúpnej cene. Ak však nakoniec kúpu domu odmietnete, stratíte opčnú platbu.
- 3Určite si dĺžku prenájmu. Zmluvy o prenájme nehnuteľnosti obvykle trvajú dva až päť rokov. Malo by však trvať tak dlho, ako je potrebné na zlepšenie vašej úverovej histórie, aby ste v prípade nákupu mohli získať hypotéku.
- Prezrite si svoju úverovú históriu. Niektoré negatívne informácie, napríklad zbierkové účty, neopadávajú sedem rokov. Uistite sa, že doba prenájmu nekončí skôr, ako tieto negatívne informácie odpadnú.
- 4Dohodnite si mesačný nájom. Suma je zvyčajne vyššia ako trhová sadzba. Táto prebytočná suma sa nazýva „prémie za prenájom“ a akumuluje sa počas doby, keď si prenajímate. Ak sa rozhodnete kúpiť dom, potom sa na kúpnu cenu použije vaše poistné za nájom.
- Napríklad trhové nájomné môže byť 750€. Mesačne však budete platiť 930€. Ak sa ďalších 190€ nazbiera tri roky, na nákupnú cenu bude musieť platiť 6720€.
- Ak nekúpite dom ďalej, zvyčajne prídete o túto prémiu za nájom.
- Uložte si kópie svojich šekov na nájom, pretože vďaka nim bude váš proces hypotéky plynúť oveľa plynulejšie.
- 5Rozdeľte si povinnosti spojené s údržbou. Ako nájomca by ste nemali byť zodpovední za všetku údržbu. Možno však budete musieť byť zodpovední za drobnú údržbu. V zmluve buďte veľmi jasní, kto sa o čo postará. Zvážte nasledovné:
- Bežná údržba, ako napríklad hrabanie lístia a kosenie trávnika. Zvyčajne je zodpovedný nájomca.
- Veľké opravy, ako je oprava netesnej strechy alebo výmena rozbitého kúrenia. Zvyčajne je zodpovedný majiteľ domu.
- Majetkové dane. Zvyčajne by mal byť zodpovedný vlastník domu.
- Poistenie. Mali by ste mať uzavreté poistenie nájomcu a majiteľ by malo byť poistené vlastníkom domu.
- 6Skontrolujte svoju zmluvu. Predávajúci alebo kupujúci môžu vypracovať zmluvu. Ak ste zodpovední, môžete použiť vzor zmluvy online alebo si najať právnika. Prinajmenšom by ste mali zmluvu skontrolovať právnikom. Požiadajte najbližšiu advokátsku komoru o právnu pomoc.
- Ak predajca vypracoval zmluvu, venujte osobitnú pozornosť tomu, či je zmluva „možnosťou nájmu“ alebo „kúpou na leasing“. V kúpnej zmluve na leasing musíte dom kúpiť, keď sa skončí doba nájmu. Predajca vás môže v prípade odmietnutia žalovať.
- Namiesto kúpy na leasing získate možnosť leasingu, ktorá vám dáva možnosť kúpy.
Namiesto kúpy na leasing získate možnosť leasingu, ktorá vám dáva možnosť kúpy.
Časť 4 zo 4: Kúpa domu
- 1Vyčistite si kredit. Na kúpu domu budete pravdepodobne potrebovať hypotéku, takže si skontrolujte svoju úverovú históriu. Získajte zadarmo kópie svojich správ od každej z troch národných agentúr poskytujúcich úverové správy a kontrolujte ich, či neobsahujú chyby. Napríklad účet bývalého manžela môže byť uvedený ako váš.
- Kontaktujte spravodajskú agentúru, ktorá má nesprávne informácie, a namietajte proti nim.
- 2Skontrolujte svoje kreditné skóre. Na získanie klasickej hypotéky potrebujete skóre okolo 640. Ak je vaše skóre príliš nízke, skúste ho zvýšiť agresívnym splácaním dlhov, najmä dlhov z kreditných kariet. Kópiu svojho kreditného skóre môžete získať jedným z nasledujúcich spôsobov:
- Použite bezplatnú webovú stránku, napríklad Credit.com.
- Zaplaťte si svoje skóre FICO na www.myfico.com.
- Stretnite sa s poradcom v oblasti bývania alebo s úverovým poradcom, ktorý môže získať vaše skóre.
- Skontrolujte svoje účty kreditných kariet online alebo mesačné výpisy z kariet.
- 3Využite svoju možnosť. Pred ukončením doby prenájmu musíte vlastníkovi povedať, či máte v úmysle dom kúpiť. Skontrolujte svoju zmluvu a zistite, ako ich musíte informovať. Ak ešte nie ste pripravení na nákup, mali by ste sa s majiteľom porozprávať o predĺžení nájmu.
- 4Získajte vopred schválenú hypotéku. Hypoték bude analyzovať svoje financie (aktíva, príjmy a mesačné dlhové obligácie). Musíte vyplniť žiadosť a poskytnúť dokumentáciu, ako sú napríklad bankové výpisy a doklad o príjme. Ak vás veriteľ schváli, pošle vám list s vysvetlením sumy, ktorú si môžete požičať.
- Predbežné schválenie vyhľadajte dva alebo tri mesiace predtým, ako plánujete dom zatvárať. Po 90 dňoch už schválenie nie je platné.
- 5Zatvorte svoj nový domov. Proces zatvárania je zdĺhavý. Váš poskytovateľ pôžičky bude chcieť hodnotenie, kontrolu a správu o názve. Budete musieť skontrolovať akékoľvek oznámenia predajcu o chybách v domácnosti. Ak všetko pôjde dobre, mali by ste sa uzavrieť asi 45 dní po uplatnení možností.
- Predtým, ako súhlasíte s dohodou o prenájme, zvážte ďalšie možnosti. Zoznámte sa s poradcom pre bývanie certifikovaným HUD, aby ste prediskutovali všetky možné možnosti vrátane vládnych programov, ktoré pomáhajú nájomcom stať sa vlastníkmi domu.
- Včasné platby nájomného. V prípade niektorých zmlúv prichádzate o všetky nahromadené poistné za nájom, ak vynecháte čo i len jednu mesačnú splátku.
Prečítajte si tiež: Ako účtovať obdobia bez nájmu?
Otázky a odpovede
- Čo sa stane, ak kupujúci nemôže získať pôžičku?Všetky peniaze zaplatené ako záloha a nadmerné mesačné platby prepadajú.
- Ako si kúpim dom na leasing a ako fungujú dane?Predajca zvyčajne platí dane za časové obdobie, ktoré ste si prenajali, a dane zaplatíte, keď budete mať dom zatvorený.
- Je možné si teraz prenajať dom, ktorý si prenajímam?Áno. Čo môžete urobiť, je pokračovať v prenájme a zároveň nechať majiteľa odložiť toľko peňazí z prenájmu na zálohu. Napríklad, ak z vášho šeku na nájom drží každý mesiac 110€ tri roky, mohli by ste ušetriť zálohu viac ako 3730€.
- Prenajímam nehnuteľnosť, ktorú sa chystám kúpiť. Keď začnem proces nákupu, zaplatím lízingovú splátku na nasledujúci mesiac, ak proces nie je dokončený?Platby musíte uskutočňovať až do ukončenia nákupu domu. Len čo zatvoríte dom, už nemusíte platiť nájomné.
- Aké sú výhody leasingu pre predávajúceho?Celkovo s možnosťou leasingu predajca s najväčšou pravdepodobnosťou nakoniec získa o niečo viac peňazí ako hypotéku. Hodnota domácnosti by tiež mohla vzrásť o 3 až 4% alebo viac. To isté platí aj o predajcovi, ak poklesne trh. S dobrou zmluvou a stanoveným cieľom, kedy a ako sa môžete kvalifikovať na hypotéku, sa môžete pripraviť na úspech.
- Má osoba, ktorá kupuje dom, právo na jeho prenájom pred podpísaním záverečnej práce?Nie, pokiaľ do zmluvy nevložíte doložku, ktorá vám to umožní.
- Kúpil som dom pomocou možnosti prenájmu. Je možné toto previesť na potenciálneho kupujúceho?Áno, ak bolo s predávajúcim / prenajímateľom v čase podpísania zmluvy o prenájme zmluvy dojednané ustanovenie o pridelení.
Komentáre (8)
- Moja dcéra a priateľ si pred štyrmi rokmi kúpili dom za 473000€. Teraz po rozpade chce kúpiť dom. Tento článok mi priniesol niekoľko nápadov.
- Veľmi poučné, veľa informácií na tomto serveri. Odporúčam každému, koho poznám!!!
- Kupujem dom v Michigane, ale žijem v inom štáte. V dome bude bývať môj priateľ a my by sme radi využili možnosť nájmu alebo prenájmu. Nakoniec dom buď kúpi odo mňa, alebo ho predám a podelím sa s ňou na základe vlastného imania, ktoré nazhromaždila. Musím ešte prečítať všetko, čo sa týka všetkého, čo chceme, ale tento článok je najbližší.
- Veľmi dôležité body. Môžem to odtiaľto získať. Ďakujem ti veľmi pekne.
- Veľmi užitočné podrobné informácie, ktoré boli ľahko pochopiteľné! Zajtra sa pokúsim vyjednať možnosť prenájmu.
- Poskytlo všetky informácie, ktoré som hľadal.
- To mi pomohlo prísť s uznesením požiadať predajcov spoločnosti FSBO o prenájom domu, kým nebude platná naša zmluva.
- Veľmi dobrá informácia. Ďakujem.
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
