Ako prenajať obchodný priestor?

Skontrolujte si výšku nájmu. Nájomné za komerčný priestor sa spravidla vypočítava podľa m² alebo percenta z hrubých tržieb. Nájomné sa môže pohybovať od 0,70€ do niekoľkých dolárov za ² hodiny, alebo môžete zaplatiť 6% z hrubých tržieb. Sadzba za prenájom by mala byť uvedená v online alebo v inzerátoch. V prípade otázok kontaktujte kanceláriu vedenia.

Pozrite sa na kriminalitu v danej oblasti. Chcete, aby sa vaša firma nachádzala v bezpečnej oblasti, inak ju zákazníci nenavštívia. Pozrite sa na štatistiky kriminality v tejto oblasti na mylocalcrime.com. Môžete vyhľadávať podľa PSČ.

Zistite, kde sa nachádzajú vaši konkurenti. Niektoré firmy chcú mať sídlo v blízkosti svojich konkurentov. Jednou z výhod je, že zákazníci sa v tejto oblasti už zastavia, takže máte do značnej miery zaručenú návštevnosť (ak sú vaši konkurenti úspešní).

• Možno však nebudete chcieť byť príliš blízko svojich konkurentov. Bude ťažké sa odlíšiť a verejnosť už môže byť verná zavedeným firmám.

Hľadaj doplnkové firmy. Keď ľudia idú nakupovať, počas cesty sa zastavia v mnohých rôznych obchodoch. Niekto, kto ide napríklad na obed, sa môže po ceste zastaviť v obchode s oblečením. Môžete ťažiť z umiestnenia svojej firmy do blízkosti iných maloobchodných prevádzok, ako sú kaviarne alebo reštaurácie.

• Doplnkové firmy by mali byť zacielené na rovnakú demografickú skupinu ako vaša firma. Ak máte napríklad obchod s detským oblečením, bolo by ideálne, ak by ste sa nachádzali v blízkosti škôlky. Nie je však ideálne byť blízko baru.

Skontrolujte blízkosť verejnej dopravy. Zvážte, či sa chcete nachádzať v blízkosti verejnej dopravy, napríklad autobusovej linky alebo zastávky metra. Vo všeobecnosti platí, že čím bližšie ste k verejnej doprave, tým ľahšie sa dostanete do blízkosti vášho obchodu. Musíte však tiež zvážiť, akú klientelu by ste chceli osloviť.

• Môžete si napríklad otvoriť luxusný butik. V tejto situácii pravdepodobne nechcete byť v blízkosti verejnej dopravy, pretože ľudia s vyššími príjmami budú spravidla riadiť auto.

Navštívte obchodné priestory. Nespoliehajte sa iba na obrázky. Zastavte sa radšej v maloobchodných priestoroch, aby ste v nich mali pocit. Ak je to možné, kontaktujte prenajímateľa a požiadajte ho, aby sa prešiel priestorom.

Uistite sa, že priestor je pre vašu firmu zónový. Zákony o územnom členení obmedzujú, ktoré firmy môžu pôsobiť v určitých geografických zónach. Hneď ako zúžite vyhľadávanie, zastavte sa v miestnej zónovej kancelárii a overte si, či môžete v tejto oblasti prevádzkovať svoje podnikanie.

Získajte odporúčania. Je možné, že sami nebudete môcť nájsť žiadne nehnuteľnosti, a to buď online, alebo v novinách. Nebojte sa. Môžete pracovať s maklérom, ktorý vám môže nájsť niečo vhodné na základe vašich potrieb. Získajte odporúčania k maklérovi nájomníkov nasledujúcimi spôsobmi:

• Porozprávajte sa so svojim realitným zástupcom. Mali by poznať miestnych maklérov.
• Opýtajte sa niekoho, kto prenajíma komerčné nehnuteľnosti. Povedzte im, že hľadáte prenájom, a opýtajte sa na meno ich makléra.
• Pozrite sa na webovú stránku Loopnet a kliknite na „Nájsť makléra“.

Opýtajte sa na poplatok makléra. Komerční realitní makléri si spravidla účtujú približne 3% z celkových nákladov na prenájom. V súlade s tým by päťročný prenájom s 20000 ročne stál okolo 2240€ v poplatkoch za sprostredkovanie. Mohli by ste však vyjednať paušálny poplatok, ktorý by mohol byť nižší.

• Mnoho prenajímateľov platí poplatok za sprostredkovanie, takže si to zistite vopred. Ak prenajímateľ platí, potom je použitie makléra ideálnym spôsobom predaja maloobchodných priestorov.

Zvážte podpísanie zmluvy o výhradnom zastúpení. Makléri zvyčajne chcú, aby ste spolupracovali výlučne s nimi. Preto vás môžu požiadať o podpísanie zmluvy o zastupovaní, v ktorej súhlasíte s tým, že zaplatíte ich poplatok za sprostredkovanie, aj keď sami nájdete nehnuteľnosť. Zvážte, či je to vaša najlepšia voľba.

• Túto zmluvu môžete podpísať napríklad vtedy, ak máte veľkú dôveru v to, že vám maklér dokáže nájsť nehnuteľnosť, alebo ak vo vašom meste nie je k dispozícii veľa maloobchodných priestorov.
• Zvážte namiesto toho nevýhradnú zmluvu, v ktorej zaplatíte maklérovi poplatok iba vtedy, ak vám skutočne nájde nehnuteľnosť.

Požiadajte leasingového agenta o návrh. Hneď ako nájdete komerčný priestor, ktorý chcete prenajať, zavolajte leasingového agenta. Telefónne číslo môžete nájsť online alebo v telefónnom zozname. Požiadajte o návrh.

• Ak je to možné, požiadajte o návrhy aspoň dvoch rôznych nehnuteľností. Týmto spôsobom môžete hrať proti dvom majiteľom. Ak máte viac ako jednu možnosť, budete v silnejšej vyjednávacej pozícii.

Nechajte si právnickú zmluvu skontrolovať. Pred vyjednaním o prenájme by ste si mali nechať skontrolovať právnika. Ak ešte nemáte právnika, požiadajte o odporúčanie svoju miestnu alebo štátnu advokátsku komoru. Zavolajte im a dohodnite si konzultáciu. Povedzte im, že máte nájomnú zmluvu a potrebujete pomoc s jej porozumením.

• Pritiahnutím právnika do procesu na samom začiatku môžete ušetriť veľa času a peňazí. Ak vám to robí nepríjemné, môže vám pri vyjednávaní pomôcť aj právnik.

Určte dĺžku nájmu. Maloobchodný prenájom trvá spravidla najmenej tri roky a niektoré komerčné prenájmy trvajú 5 až 10 rokov. Môžete však chcieť kratší prenájom s právom na obnovu. Týmto spôsobom sa môžete dostať von z prenájmu, ak vaša firma nie je úspešná, ale môžete ju obnoviť, ak vám priestor vyhovuje.

• Prenajímatelia spravidla uprednostňujú dlhší prenájom, takže by mohli odolať jeho skráteniu.

Uveďte, ako sa vypočítava nájomné. Prečítajte si návrh a zistite, ako prenajímateľ vypočítava nájomné. Môžu vám byť napríklad účtované poplatky podľa štvorcovej plochy alebo podľa percenta z vašich hrubých tržieb.

• Pozrite sa tiež, ako sa zaobchádza so zvýšením nájomného. Prenajímatelia sa spravidla pokúšajú zvýšiť nájomné každý rok. Uistite sa, že rozumiete výpočtu akéhokoľvek zvýšenia. Nájomné môže napríklad rásť spolu s indexom spotrebiteľských cien.

Pozrite sa, kto platí výdavky. Vaše celkové náklady zahŕňajú viac ako nájomné. Namiesto toho spravidla zahŕňa ďalšie náklady, za ktoré je zodpovedný nájomca. Zistite, kto zaplatí za nasledujúce položky:

• elektrické
• Inštalatérstvo
• teplo
• klimatizácia
• odvoz smetí
• spoločné priestory
• poistenie
• majetkové dane

Získajte práva na značenie. Ak chcete vyvesiť značky, musíte skontrolovať, či vám to nájomná zmluva umožňuje. Tiež skontrolujte všetky obmedzenia značenia a uistite sa, že vám to vyhovuje. Obmedzenia obmedzia, kde môžete umiestniť značky a aké veľké môžu byť vaše značky.

• Vo všeobecnosti platí, že čím dôležitejší ste ako nájomníci, tým vyššie sú vaše práva na značenie. Najdôležitejší nájomníci napríklad môžu spravidla získať nápis „building top“, ktorý je vidieť na bloky v okolí.
• Menej dôležití nájomníci môžu získať „značenie obočia“, ktoré je viditeľné nad hlavným vchodom.

Skontrolujte, či môžete priestor zrekonštruovať. Možno budete musieť prerobiť maloobchodné priestory. Prenajímatelia to predpokladajú a zahrnujú do svojich prenájmov ustanovenia o „výstavbe“. Zistite, aké vylepšenia je možné vykonať a kto ich zaplatí. Pri dlhodobom prenájme môže prenajímateľ súhlasiť s platbou za úpravy priestoru.

Získajte právo podnájmu priestoru. Mnoho prenajímateľov nechce, aby ste priestor prenajali niekomu inému. Doložka o podnájme vás však môže ochrániť v prípade, že už nemôžete platiť nájomné a budete musieť opustiť priestory.

• Ak chce prenajímateľ dlhší nájom, vyhľadajte právo na podnájom nehnuteľnosti. Toto je spravodlivý kompromis.

Prečítajte si doložku plánu odchodu. Ak potrebujete predčasne zrušiť nájomnú zmluvu, môžete očakávať pokutu. Pokúste sa vyjednať čo najmenšiu pokutu, napríklad dva alebo tri mesiace nájmu.

Pozrite sa na doložku o výhradnom použití. Táto klauzula pomáha udržať vašich konkurentov mimo vášho obchodu tým, že vášmu prenajímateľovi zakazuje prenajať priestor jednému z nich. Ako nájomník sa pokúste získať širokú doložku o výhradnom použití.

• Môžete napríklad viesť štúdio jogy. Budete chcieť vylúčiť ostatné štúdiá jogy, ale môžete tiež vylúčiť všetky ostatné podniky súvisiace s fitness.

Navrhnite a odošlite protinávrh. Po posúdení návrhu prenajímateľa by ste mali vypracovať vlastnú protihodnotu. Vo svojom počiatočnom protinabídke buďte agresívni. Je nepravdepodobné, že dostanete všetko, čo požadujete. Žiadne ústupky však nedostanete, pokiaľ ich nepožiadate. Požiadajte o nižšiu sadzbu prenájmu, kratšiu dobu nájmu a širokú doložku o výhradnom použití.

• Vo svojom protinávrhu uveďte, že rokujete aj s iným prenajímateľom. Táto správa môže podnietiť prenajímateľa, aby vám poskytol čo najviac ústupkov.

Podpísať osobnú záruku. Väčšina prenajímateľov bude od vás požadovať osobnú záruku za prenájom. To znamená, že ak vaša firma nemôže splácať leasing, potom môže prenajímateľ prísť za vami osobne a zaplatiť. Ak ste malý podnik a nemáte veľkú úverovú históriu, môžete očakávať podpísanie osobnej záruky.