Ako vykonať porovnávaciu analýzu trhu?
Nájdenie aktívnych záznamov vám pomôže identifikovať všetky zásadné zmeny, ktoré sa stali na miestnom trhu s bývaním od momentu predaja realitných kancelárií a ktoré ovplyvnili aktuálnu trhovú hodnotu nehnuteľností.
Komparatívna analýza trhu alebo CMA je forma analýzy trhu s nehnuteľnosťami, ktorá študuje ceny, za ktoré sa v poslednej dobe predávali podobné nehnuteľnosti v tej istej oblasti. Porovnávaciu analýzu trhu zvyčajne vykonáva realitný maklér alebo skúsený realitný investor. CMA používajú agenti, kupujúci a predajcovia domov a investori do nehnuteľností na určenie reálnej trhovej hodnoty nehnuteľnosti, ktorú chcú kúpiť alebo predať. Porovnávacia analýza trhu sa líši od domáceho hodnotenia, ktoré vykonáva licencovaný odhadca, a CMA nemá právnu ani finančnú hodnotu; je to len informatívne.
Časť 1 z 3: analýza nehnuteľnosti, ktorú kupujete alebo predávate
- 1Starostlivo analyzujte svoj majetok. Pozrite sa podrobne na všetky hlavné a vedľajšie vlastnosti a vlastnosti domu, ktorý by ste chceli kúpiť alebo predať.
- V prvom rade musíte začať s umiestnením nehnuteľnosti. Všímajte si okolie, ulicu, okolie, prístup k verejnej doprave a k ďalšej infraštruktúre atď. Napíšte vzdialenosť od staníc metra, autobusových zastávok, škôl, nemocníc a ďalších dôležitých zariadení a inštitúcií. Dom, ktorý sa nachádza v pešej vzdialenosti od dobrej verejnej školy, má vyššiu hodnotu (a teda aj trhovú cenu) ako dom, ktorý sa nachádza 5 km od najbližšej školy. Podobne byt, ktorý sa nachádza v blízkosti supermarketov, reštaurácií a kaviarní, stojí viac ako ten istý byt, pričom v okolí sa nenachádzajú žiadne možnosti stravovania a oddychu.
- Ďalej by ste mali analyzovať skutočnú budovu a pozrieť sa na kvantifikovateľné charakteristiky štruktúry majetku, ako sú jej vek, typ, veľkosť, počet poschodí, počet spální a kúpeľní a ďalšie.
- Nakoniec by ste mali analyzovať ďalšie, nevyčísliteľné vlastnosti, ktoré ovplyvňujú hodnotu nehnuteľnosti, ako sú podlahy, povrchová úprava, systém vykurovania/chladenia, elektrické spotrebiče a ďalšie.
- 2Napíšte si podrobný zoznam všetkých charakteristík majetku. Nezabudnite si zapísať všetky podrobnosti, pretože tento zoznam neskôr použijete na porovnanie svojho majetku s kompasmi, ktoré získate v nasledujúcich krokoch. Po dokončení by váš zoznam mal obsahovať všetky tieto položky:
- Oblasť a okolie
- Poloha vzhľadom na hlavné cesty, prístup k verejnej doprave, školám, nemocniciam, trhoviskám a ďalšej infraštruktúre
- Typ nehnuteľnosti (rodinný dom, mestský dom, byt, byt alebo iné)
- Rok, v ktorom bola nehnuteľnosť postavená
- Veľkosť v m2
- Rozloha pozemku v m2
- Počet poschodí
- Počet a veľkosť spální a kúpeľní
- Ostatné miestnosti
- Vybavenie a funkcie, ako sú balkóny, verandy, krby, terasy, bazény, garáže atď.
- Typ a kvalita podlahy
- Kvalita povrchovej úpravy
- Stav, vek a typ vykurovacieho/chladiaceho systému
- Stav, vek a typ elektrických spotrebičov
- Hlavné nedávne vylepšenia
Trhová hodnota vašej nehnuteľnosti by mala byť najbližšie k predajnej cene tejto spoločnosti.
Časť 2 z 3: Hľadanie komp
- 1Nájdite spoľahlivé zdroje miestnych záznamov nedávno predaných domov. Budete to potrebovať na nájdenie svojich kompasov. Medzi najlepšie zdroje nedávno predaných nehnuteľností patria:
- Služba viacerých zoznamov (MLS): MLS je najkomplexnejším zdrojom všetkých verejne kótovaných nehnuteľností na predaj v USA. Prístup k nej však majú iba realitní makléri a makléri. Niektoré webové stránky publikujú údaje z MLS, ale sú len čiastočné a môžu byť zastarané.
- Webové stránky s celoštátnym pokrytím nedávno predaných záznamov, ako sú Redfin a Zillow
- Webové stránky miestnych realitných kancelárií a agentúr, ako aj profily jednotlivých realitných maklérov, ktorí v danej oblasti pôsobia
- Realitní agenti, ktorí pracujú v danej oblasti
- Vaša sieť priateľov, kolegov a ďalších známych, ktorí nedávno mohli kúpiť alebo predať dom v tejto oblasti
- Majitelia miestnych firiem, ktorí poznajú realitné transakcie v okolí
- 2Nájdite v blízkosti 3-5 nedávno predaných realitných kancelárií. Porovnateľné nehnuteľnosti sú nehnuteľnosti, ktoré sú veľmi podobné typu, ktorý zvažujete pri kúpe alebo predaji, čo sa týka typu, veľkosti, veku a ďalších vyššie uvedených funkcií.
- Mali by ste hľadať nehnuteľnosti, ktoré sa nachádzajú v okruhu 1 až 3 míľ od vášho domu a ktoré boli predané za posledné 3 mesiace. Uistite sa, že medzi polohou vášho majetku a počítačmi, ktoré používate, nie sú žiadne zásadné rozdiely, pokiaľ ide o prístup k infraštruktúre, rozvojové projekty, bezpečnosť a mieru kriminality a ďalšie vybavenie.
- 3V prípade potreby rozšírte svoj okruh a časovú os. Ak nemôžete nájsť 3-5 nehnuteľností, ktoré spĺňajú tieto kritériá, mali by ste rozšíriť okruh o niekoľko míľ a tiež vyhľadať nehnuteľnosti, ktoré boli predané za posledných 6 mesiacov. To však do určitej miery kompromituje výsledky vašej komparatívnej analýzy trhu. Čím väčšia je vzdialenosť, tým menej podobných nehnuteľností je.
- Okrem toho môže trh s nehnuteľnosťami v priebehu pol roka prejsť značnými zmenami, ktoré môžu ovplyvniť ceny nehnuteľností buď nahor, alebo nadol.
- 4Zhromaždite minimálne 3 nehnuteľnosti, s ktorými chcete porovnať svoje, aby ste sa vyhli odľahlým hodnotám. Keď identifikujete 3-5 realitných spoločností, preskúmajte ich a zapíšte si ich hlavné charakteristiky podľa rovnakého formátu zoznamu, aký ste vytvorili pre svoju nehnuteľnosť. Pomôže vám to posúdiť, do akej miery sú tieto vlastnosti podobné vašim, a tým zvýrazniť hlavné rozdiely v porovnaní s vašim majetkom. Koniec koncov, žiadne dve nehnuteľnosti nie sú úplne rovnaké.
- 5Nájdite 3 aktívne zoznamy porovnateľných nehnuteľností. Je dôležité lokalizovať niekoľko nehnuteľností, ktoré sú podobné tej, ktorú kupujete alebo predávate, vo vzdialenosti 1 až 3 míľ, ktoré sú v súčasnej dobe uvedené na predaj. Pokúste sa nájsť nehnuteľnosti rovnakého typu, rovnakej veľkosti, s rovnakým počtom izieb a veľmi podobnými vlastnosťami a vlastnosťami, aké máte záujem kúpiť alebo predať. Nájdenie aktívnych záznamov vám pomôže identifikovať akékoľvek zásadné zmeny, ktoré sa stali na miestnom trhu s bývaním od momentu predaja realitných kancelárií a ktoré ovplyvnili aktuálnu trhovú hodnotu nehnuteľností.
- Pri práci s aktívnymi záznamami by ste mali mať na pamäti, že nie je pravdepodobné, že by ceny v zozname boli rovnaké ako konečné predajné ceny, pretože predajcovia zvyčajne uvádzajú svoje domy na zoznam za viac, ako v skutočnosti stoja, aby maximalizovali svoj zisk. Mali by ste teda očakávať, že predajné ceny budú o niečo nižšie.
- Ak chcete nájsť aktívny zoznam nehnuteľností, skúste:
- Skontrolujte MLS.
- Vyhľadajte webové stránky s celoštátnym pokrytím zoznamov nehnuteľností, ako sú Redfin a Zillow. Takéto webové stránky budú mať zoznamy MLS, ako aj niektoré vlastnosti mimo trhu z iných zdrojov.
- Pozrite sa na miestne tlačené a online noviny so zoznamami.
- Choďte okolo a hľadajte v tejto oblasti značky „Na predaj“.
- Navštívte webové stránky miestnych realitných maklérov a agentúr.
- Porozprávajte sa s realitným maklérom spolupracujúcim s predajcami na miestnom trhu s bývaním. Zástupcovia a makléri vám budú môcť poskytnúť nielen zoznamy z MLS, ale aj nehnuteľnosti, ktoré ich uvádzajú priamo predajcovia.
- 6Nájdite 3 čakajúce záznamy podobných nehnuteľností v tej istej oblasti. Čakajúca sa nehnuteľnosť je dohoda, pri ktorej kupujúci odstráni všetky nepredvídané udalosti a je zablokovaný kúpou domu. Uzavretie zmluvy môže trvať niekoľko dní až niekoľko týždňov. Pomôžu vám presne zistiť, za koľko sa v súčasnosti predávajú domy porovnateľné s vašimi. Zdroje nespracovaných zoznamov zahŕňajú:
- MLS.
- Niektoré webové stránky online, ako napríklad Redfin.
- Miestni realitní makléri a makléri.
- 7Nájdite v tejto oblasti záznamy, ktorých platnosť vypršala. Najčastejším dôvodom, prečo platnosť inzerátu na bývanie skončí, je, že predávajúci požaduje cenu, ktorá je vyššia ako spravodlivá trhová hodnota domu. Pri pohľade na zoznamy, ktorých platnosť vypršala, sa predajcovi nehnuteľností ukáže, koľko je príliš veľa na to, aby ste ho požiadali, a kupujúcemu nehnuteľnosti, koľko je príliš veľa na zaplatenie konkrétnej nehnuteľnosti na tomto trhu. Nájdenie záznamov s uplynutou platnosťou môže byť náročné, pretože tieto záznamy sú stiahnuté z webových stránok. Existujú dva spôsoby, ako ich nájsť:
- Ak máte prístup ako agent alebo maklér, pozrite sa na MLS.
- Porozprávajte sa s miestnym realitným maklérom alebo maklérom v danej oblasti.
Porovnávaciu analýzu trhu zvyčajne vykonáva realitný maklér alebo skúsený realitný investor.
Časť 3 z 3: určenie trhovej hodnoty vašej nehnuteľnosti
- 1Stanovte cenový strop. Identifikujte jeden zo svojich nedávno predaných domov, ktorý je rozhodne lepší ako ten, ktorý kupujete alebo predávate. Môže byť väčších rozmerov, môže byť novšie postavený, môže mať ďalšiu izbu, lepšiu podlahu alebo iné funkcie. Predajná cena tohto domu je váš cenový strop.
- Jedna z porovnateľných nehnuteľností napríklad nechala zrekonštruovať kuchynské skrinky pred 3 rokmi, zatiaľ čo váš dom má stále pôvodné kuchynské skrinky spred 15 rokov. Tento dom sa pred dvoma mesiacmi predal za 261000€. Váš cenový strop je 261000€
- 2Nastavte minimálnu cenu. Nájdite si od svojich realitných kancelárií jeden domov, ktorý je rozhodne horší ako ten váš. Mohlo by to byť menšie, staršie, s menším počtom izieb alebo menším vybavením. Predajná cena tejto nehnuteľnosti je vašou minimálnou cenou.
- Napríklad jeden z porovnateľných má laminát, zatiaľ čo váš domov sa môže pochváliť drevenými podlahami. Ak sa kompa predala za 235000€ pred mesiacom, vaša minimálna cena je 235000€
- 3Nastavte cenové rozpätie. Rozdiel medzi najnižšou cenou a cenovým stropom je vaše cenové rozpätie. Hodnota zvažovanej nehnuteľnosti je niekde v tomto rozmedzí. V uvedenom príklade je cenové rozpätie pre vašu nehnuteľnosť od 235000€ do 261000€
- 4Rozhodnite o aktuálnej trhovej hodnote vašej nehnuteľnosti. Začnite s cenovým rozpätím, ktoré ste stanovili vyššie. Reálna trhová hodnota vašej nehnuteľnosti by sa mala pohybovať v tomto rozmedzí. Ak je rozsah príliš široký, znamená to, že vaše kompakty nie sú dostatočne podobné vášmu majetku a sebe navzájom alebo že sa ceny nehnuteľností na trhu v posledných mesiacoch stali veľkými zmenami.
- Napríklad cena, ktorú sme stanovili vyššie (235000€-261000€€), je rozumná vzhľadom na skutočnosť, že medzi analyzovanými počítačmi a domácnosťou sú určité jasné rozdiely. Ak by však cenové rozpätie bolo 187000€-261000€, je príliš široké. V takom prípade by ste sa mali vrátiť a pokúsiť sa nájsť viac podobných vlastností alebo vykonať podrobnejšiu analýzu a zistiť dôvody zmien na trhu. Dobrý nápad je porozprávať sa s realitnými odborníkmi v tejto oblasti, ako sú agenti alebo investori.
- 5Porovnajte svoju hodnotu s najbližším komp. Rozhodnite sa, ktorý z vašich compov je najviac podobný vášmu majetku. Trhová hodnota vašej nehnuteľnosti by mala byť najbližšie k predajnej cene tejto spoločnosti.
- Identifikujte akékoľvek rozdiely medzi svojim majetkom a najbližším partnerom. Na zohľadnenie týchto rozdielov upravte cenu svojej nehnuteľnosti nahor alebo nadol. Uistite sa, že viete, ako každá z rôznych funkcií pridáva na hodnote nehnuteľnosti alebo ju z nej odníma.
- Na doladenie trhovej hodnoty svojho majetku zvážte ostatné kompakty, aktívne záznamy, čakajúce záznamy a zoznamy, ktorých platnosť vypršala.
Komparatívna analýza trhu alebo CMA je forma analýzy trhu s nehnuteľnosťami, ktorá študuje ceny, za ktoré sa v poslednej dobe predávali podobné nehnuteľnosti v tej istej oblasti.
- Skúste nájsť realitné kancelárie, ktoré sú čo najviac podobné vášmu majetku. To zlepší presnosť vašej CMA.
- Skúste sa držať polomeru 1-3 míle pre realitné kancelárie. Poloha je v realitách kľúčová.
- Skúste vyhľadať nehnuteľnosti, ktoré boli predané pred viac ako 3 mesiacmi.
- Zostaňte organizovaní od začiatku. Zapíšte si všetky informácie a údaje, ktoré zhromaždíte. Na uľahčenie porovnania charakteristík firiem a vášho majetku použite tabuľky programu Excel alebo iný softvérový nástroj.
Prečítajte si tiež: Ako sa dostať do Kontaktov Google?
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
Súvisiace články
