Ako hľadať od kupujúceho konkrétnu výkonnostnú akciu?
Ak chcete od kupujúceho požadovať konkrétne plnenie, musíte dokázať, že ste pripravení a ochotní uzavrieť predaj.
Predaj sa nedokončí, kým kupujúci nedodá platbu a vy nedodáte nehnuteľnosť, ktorú predávate. Niekedy môže kupujúci z predaja vycúvať. V tejto situácii by ste mohli chcieť hľadať „konkrétne plnenie“, čo je príkaz nariadený súdom, ktorý je potrebné vykonať pri predaji. Špecifický výkon nie je vždy k dispozícii a v niektorých štátoch predajcovia nemôžu získať konkrétny výkon. Po stretnutí s právnym zástupcom môžete podať sťažnosť na súde, ak je k dispozícii konkrétne plnenie.
Časť 1 zo 4: Kontrola, či môžete požiadať o konkrétny výkon
- 1Dostupné zmluvy nájdete v zmluve. Konkrétne plnenie je opravný prostriedok, ktorý môžete požadovať od súdu v prípade porušenia zmluvy. V niektorých zmluvách ste však mohli súhlasiť s obmedzeným, výhradným opravným prostriedkom.
- Ako predajca ste napríklad mohli súhlasiť iba s tým, že si ponecháte skutočné peniaze, ak kupujúci poruší kúpnu a predajnú zmluvu. Ak je to tak, potom nemôžete žalovať za konkrétny výkon.
- V zmluve však nemôže byť uvedené, aké opravné prostriedky môžete získať, alebo opravný prostriedok uvedený v kúpnej a predajnej zmluve nemusí byť exkluzívny. V týchto situáciách môžete zažalovať za konkrétny výkon.
- 2Hľadaj záväzné rozhodcovské doložky. Mnoho zmlúv bude vyžadovať, aby sa strany namiesto súdu zúčastnili na arbitráži. Ak má vaša zmluva túto doložku, môže sa stať, že budete mať obmedzenú schopnosť požiadať o konkrétne plnenie na súde. Počas arbitráže predložíte svoj prípad rozhodcovi, ktorý potom urobí záväzné rozhodnutie o tom, čo bude každá strana musieť urobiť.
- Aj keď sa od vás môže vyžadovať, aby ste prešli arbitrážou, stále môžete dosiahnuť konkrétny výkon. Rozhodcovia majú širokú schopnosť ponúknuť úľavu víťaznej strane. To často zahŕňa schopnosť požadovať konkrétny výkon.
- 3Analyzujte, či je zmluva platná. Ak vaša zmluva nebola platná, nemôžete žalovať za porušenie zmluvy. Na získanie konkrétneho plnenia musia byť zmluvné podmienky dostatočne jednoznačné: mená predávajúceho a kupujúceho, kúpna cena, dátum a čas dodania a popis nehnuteľnosti.
- Museli byť uspokojené aj všetky nepredvídané udalosti. Zmluva s nehnuteľnosťami má mnoho eventuality. Napríklad zmluva mohla byť podmienená tým, že kupujúci dostane financovanie. Ak nemohli získať financovanie, potom zmluva nie je platná.
- Ak nie je splnená ani jedna podmienená podmienka, potom zmluva nie je platná a nemôžete žalovať.
- 4Identifikujte užitočné dokumenty. Ak chcete od kupujúceho požadovať konkrétne plnenie, musíte dokázať, že ste pripravení a ochotní uzavrieť predaj. Prejdite si kúpnu a predajnú zmluvu a zistite, čo ste museli urobiť pred dátumom uzávierky.
- Kúpou správy o názve budete napríklad musieť kupujúcemu ukázať, že máte obchodovateľný titul (bez chýb). Tieto dokumenty by ste mali zhromaždiť.
- V kúpnej a predajnej zmluve sa tiež mohlo vyžadovať, aby ste pred zatvorením dokončili určité opravy. Zdokumentujte, že tieto opravy boli vykonané-urobte fotografie alebo video, alebo požiadajte dodávateľa, aby v tomto zmysle prisahal čestné vyhlásenie.
- 5Prediskutujte svoje možnosti s právnikom. Hľadať konkrétny výkon ako predajca je zriedkavé. Niektoré štáty v skutočnosti zakazujú predajcom hľadať konkrétne výkony. Z tohto dôvodu by ste sa mali obrátiť na zástupcu a opýtať sa, či je tento prostriedok nápravy k dispozícii.
- Všetko nie je stratené, ak nemôžete žalovať za konkrétny výkon. Namiesto toho by ste mohli žalovať o finančnú kompenzáciu, ak ste nakoniec predali dom tretej strane za nižšiu cenu, ako je zmluvná cena.
- Ak by napríklad vaša zmluva bola na 187000€, ale dom by ste mohli predať iba tretej osobe za 149000€, mohli by ste žalovať o rozdiel 37300€.
Špecifický výkon nie je vždy k dispozícii a v niektorých štátoch predajcovia nemôžu získať konkrétny výkon.
Časť 2 zo 4: podanie žaloby
- 1Vytvorte sťažnosť. Žalobu zahájite vypracovaním a podaním „sťažnosti“ na súd. V tomto dokumente sa musíte identifikovať ako „žalobca“, kupujúci ako „žalovaný“ a potom vysvetliť, ako kupujúci porušil zmluvu. Tiež požadujete konkrétny výkon.
- Váš súd mohol vytlačiť „vyplňte prázdne“ formuláre, ktoré môžete použiť na podanie sťažnosti. Formulár môžete vyhľadať na webovej stránke súdu.
- Ak nie je k dispozícii žiadny formulár, vyhľadajte knihu právnych foriem a nájdite vzor sťažnosti, ktorú by ste mohli použiť ako návod na vypracovanie vlastnej.
- 2Nájdite správny súd. Žalovaného nemôžete žalovať na žiadnom súde. Namiesto toho musíte kupujúceho žalovať na súde, ktorý má nad ním právomoc. Spravidla môžete žalovať v kraji, kde žije kupujúci, alebo v kraji, kde sa mal predaj uskutočniť.
- Mali by ste tiež skontrolovať, či je potrebné podať žalobu na súde „ekvity“. Väčšina štátov spojila svoje súdy pre spravodlivé súdy so svojimi súdmi. Niektoré štáty, ako napríklad Illinois a Delaware, však stále majú oddelené súdy pre vlastné imanie (nazývané súdy „chancery“). Ak žiadate o konkrétne plnenie, mali by ste podať svoju sťažnosť na súde.
- Navštívte webovú stránku súdneho systému svojho štátu a zistite, či súdy rozdelené medzi súdne (alebo „občianske“) a spravodlivé („chancery“) súdy.
- Tiež si prečítajte zmluvu o rezervácii miesta. Mnoho zmlúv, najmä tých, ktoré sú uzatvorené s veľkými spoločnosťami, bude obsahovať ustanovenia, ktoré vyžadujú, aby ste vec predložili na konkrétnom štátnom súde.
- 3Podajte sťažnosť. Vytvorte si niekoľko kópií svojej sťažnosti a odneste originál (a kópie) súdnemu úradníkovi. Požiadajte o podanie. Pre svoju evidenciu by ste si mali nechať aspoň jednu kópiu.
- Pravdepodobne budete musieť zaplatiť registračný poplatok, ktorý sa bude líšiť podľa súdu. Na kontrolu by ste sa mali obrátiť na súdneho úradníka.
- 4Doručte kupujúcemu oznámenie o vašej žalobe. Kupujúci potrebuje oznámenie o vašej žalobe, aby mohol reagovať. Budete musieť doručiť „predvolanie“, ktoré kupujúcemu povie, koľko času má na odoslanie odpovede. Predvolanie môžete dostať od súdneho úradníka. Dohodnite si doručenie predvolania spolu s kópiou vašej sťažnosti.
- Vo všeobecnosti môže službu poskytovať iba osoba staršia ako 18 rokov, ktorá nie je súčasťou súdneho sporu. Službu nemôžete vykonávať sami. Namiesto toho môžete zaplatiť šerifovi za ručné doručenie alebo si môžete najať súkromný procesný server. Procesné servery spravidla účtujú 34-75€ za službu.
- Váš server musí vyplniť formulár „dôkaz o doručení“ alebo „čestné vyhlásenie o doručení“, ktorý môžete získať od súdneho úradníka. Server vám vráti formulár po vykonaní služby. Kópiu si uschovajte a originál založte na súde.
- 5Prečítajte si odpoveď kupujúceho. Potom, čo vám doručí upozornenie, má kupujúci obmedzený čas na odpoveď. Spravidla majú asi 30 dní. Mali by ste dostať kópiu všetkých odoslaných odpovedí. Kupujúci pravdepodobne podá „odpoveď“. V tomto dokumente odpovie na každé obvinenie, ktoré ste uviedli vo svojej sťažnosti, a to buď uznaním, odmietnutím alebo tvrdením, že nemá dostatočné znalosti na priznanie alebo odmietnutie každého obvinenia.
- Obžalovaný môže tiež odpovedať tým, že voči vám podá svoje vlastné právne obvinenia. Tento proces, nazývaný podanie vzájomného návrhu, bude mať za následok, že sa stanete žalovaným, ak a keď budú tieto nároky súdne.
- Odpoveď môže obsahovať ďalšie obrany, pretože žalujete o konkrétny výkon. Kupujúci môže napríklad tvrdiť, že ste sa dopustili podvodu, a preto by nemal mať možnosť dosiahnuť primeranú nápravu.
Ak má vaša zmluva túto doložku, môže sa stať, že budete mať obmedzenú schopnosť požiadať o konkrétne plnenie na súde.
Časť 3 zo 4: príprava na súd
- 1Vyžiadajte si od kupujúceho užitočné informácie. Potom, čo kupujúci odpovie na žalobu, môžete od neho požiadať o informácie v časti „objav“. K dispozícii je mnoho rôznych objavných techník. Možno nepoužijete všetky, pretože zmluvné spory môžu byť pomerne jednoduché. Môžete však požiadať o nasledujúce:
- Možno budete chcieť kupujúcemu doručiť žiadosť o prijatie a požiadať ho, aby potvrdil, že kúpna a predajná zmluva je platná. To ušetrí čas pri skúšaní.
- Ak kupujúci tvrdí, že ste sa dopustili podvodu, mali by ste požiadať o akýkoľvek dokument, ktorý obsahuje údajne podvodné informácie.
- Mali by ste sa tiež v „výsluchu“ opýtať na mená všetkých ľudí, ktorí majú relevantné dôkazy.
- Jedným z najsilnejších objavovacích nástrojov je depozícia. Počas výpovedí budete osobne viesť pohovory so svedkami a stranami. Odpovede počas týchto rozhovorov budú poskytnuté pod prísahou a môžu byť použité na súde.
- 2Namietať proti návrhu na súhrnný rozsudok. Hneď ako sa zistenie skončí, obžalovaný pravdepodobne podá návrh na súhrnný rozsudok, v ktorom požiada súd, aby súdny spor okamžite zastavil a rozhodol v ich prospech. Aby obžalovaný uspel, bude musieť sudcovi preukázať, že neexistuje žiadny skutočný problém vecnej skutočnosti a že majú právo na rozsudok zo zákona. Inými slovami, obžalovaný bude musieť preukázať, že aj keby boli všetky faktické predpoklady urobené vo váš prospech, na súde by ste stále prehrali.
- Na obranu pred týmto návrhom podáte jeden zo svojich vlastných. Váš návrh ukáže súdu, že stále existujú skutočnosti, ktoré je potrebné vyriešiť na súde. Ukážete to predložením dôkazov a čestných vyhlásení na podporu svojich tvrdení.
- Ak boli voči vám vznesené protinároky, možno budete chcieť podať vlastný návrh na súhrnný rozsudok a pokúsiť sa ukončiť súdny proces v týchto záležitostiach.
- 3Pokus o vyrovnanie. Ak váš prípad prežije súhrnný úsudok, môžete zvážiť vysporiadanie pred súdom. Skúšky môžu byť neuveriteľne drahé a časovo náročné. Obvinení sú často ochotní sa usadiť, aby sa vyhli týmto nákladom. Začnite rozhovory o urovnaní prostredníctvom neformálnych konferencií s druhou stranou.
- Ak neformálne rokovania nefungujú, skúste mediáciu. Počas mediácie bude neutrálna tretia strana sedieť s oboma stranami, aby sa pokúsila nájsť spoločnú reč. Mediátor nebude vkladať svoje vlastné názory a nebude sa stavať na stranu.
- Ak mediácia zlyhá, vyskúšajte nezáväznú arbitráž. Počas arbitráže si tretia strana podobná sudcovi vypočuje dôkazy od oboch strán. Potom arbiter vypracuje stanovisko, v ktorom uvedie, kto si myslí, že by mal prípad vyhrať a prečo. Pretože ide o nezáväznú arbitráž, nebude od žiadnej strany vyžadované, aby sa riadila stanoviskom arbitra, pokiaľ nesúhlasí s tým, že bude viazaná.
- 4Usporiadajte si svoje dôkazy. Mali by ste si prezrieť svoje papiere a predložiť zoznam svedkov a dokumenty, ktoré pomôžu dokázať, že kupujúci porušil zmluvu. Budete jedným svedkom. Môžete svedčiť o vytvorení zmluvy a o tom, ako ste sa dozvedeli, že kupujúci s predajom neprejde.
- Budete tiež musieť preukázať svoju kúpnu a predajnú zmluvu. Mali by ste naň dať nálepku s exponátom, aby ste ho mohli zadať ako dôkaz. Nálepky na exponáty nájdete v obchode s kancelárskymi potrebami alebo u súdneho úradníka.
- 5Zúčastnite sa všetkých záverečných vypočutí pred prípravou. Pred začatím súdneho konania váš sudca spojí obe strany a prediskutuje proces a plán. Počas tohto stretnutia sudca vytvorí skúšobnú cestovnú mapu a harmonogram s podnetom od vás a obžalovaného. Počas tohto stretnutia je dôležité prediskutovať všetky otázky, o ktorých chcete diskutovať. Ak sa problém nepodarí zaradiť do rozvrhu, sudca vám nemusí dovoliť argumentovať o ňom počas procesu.
- 6Sledujte skúšku. Ak máte právnika, mal by sa postarať o všetky aspekty procesu. Ak však zastupujete seba, potom by vám prospelo sedieť na skúške. Súdne siene sú spravidla verejné, takže by ste sa mali zastaviť a zistiť, či prebieha nejaké pojednávanie. Sadnite si dozadu a dávajte pozor na nasledujúce skutočnosti:
- Ako sa strany správajú Kde sedia? Ako oslovia sudcu? Kde stoja, keď vypočúvajú svedka?
- Ako vypovedajú svedkovia. Aké otázky sa kladú? Ako sú svedkovia oblečení?
V tejto situácii by ste mohli chcieť hľadať „konkrétne plnenie“, čo je príkaz nariadený súdom, ktorý je potrebné vykonať pri predaji.
Časť 4 zo 4: obrátenie sa na súd
- 1Opýtajte sa svojich svedkov. Môžete mať svedkov s užitočnými informáciami. Váš realitný maklér napríklad mohol zistiť, že kupujúci odvolal predaj. Možno budete potrebovať agenta, aby vypovedal o tom, čo bolo povedané.
- Nezabudnite nepýtať sa svojich svedkov na úvodné otázky. Vedúca otázka naznačuje vlastnú odpoveď a dá sa na ňu spravidla odpovedať „áno“ alebo „nie“.
- Ďalšie informácie o tom, ako vypočúvať svedkov, nájdete v časti Otázky svedkov pri zastupovaní.
- 2Vypovedajte vo svojom mene. Budete tiež musieť svedčiť. Bez právnika by ste pravdepodobne mohli svoje svedectvo doručiť sudcovi formou prejavu. Právny zástupca kupujúceho vás však bude môcť stále podrobiť krížovému výsluchu. Na úspešné krížové vyšetrenie si zapamätajte nasledujúce tipy:
- Vždy hovorte pravdu. Prísaháte, že budete hovoriť pravdu, preto sa ho riaďte.
- Pozorne počúvajte otázku. Ak nerozumiete otázke, požiadajte ju, aby bola preformulovaná alebo zopakovaná.
- Nehádajte a nedávajte odhady. Môžete povedať: „Neviem“ alebo „Nepamätám si“.
- Zostaň pokojný. Ak dostanete rachot, potom nebudete pôsobiť tak dôveryhodne, ako keby ste zostali pokojní. Napriek tomu, že sa vám obhajca môže pokúsiť ozvať, uvedomte si, že to nie je osobné. Zhlboka sa nadýchnite a neunáhlite sa.
- Vyhnite sa humoru. Berte túto príležitosť vážne.
- 3Vykonajte krížové výsluchy svedkov kupujúceho. Potom, čo predložíte svoj prípad, kupujúci začne postupovať ako druhý. Kupujúci môže v závislosti od svojej obhajoby postaviť svedkov.
- Ak napríklad obžalovaný tvrdí, že ste ho pri podpise zmluvy použili na falošné skreslenie, niekto by mohol svedčiť o tom, čo ste údajne povedali.
- 4Vyslovte záverečný argument. Pretože hľadáte spravodlivý opravný prostriedok, váš prípad bude prejednávať sudca (nie porota). Svoju záverečnú argumentáciu prednesiete sudcovi. Nezabudnite zasiahnuť všetky svoje body:
- Mali ste platnú zmluvu, pretože všetky nepredvídané udalosti boli splnené a zmluva bola dostatočne definitívna.
- Boli ste pripravení a ochotní ukončiť predaj.
- Kupujúci porušil zmluvu bez akéhokoľvek odôvodnenia.
- Všetky obrany kupujúceho sú nepravdivé alebo nepreukázané.
- Máte nárok na konkrétne plnenie.
- 5Získajte rozsudok. Sudca môže rozsudok doručiť okamžite alebo sudca môže vec vziať do úvahy a rozsudok vydať neskôr. Ak vyhráte, sudca môže naplánovať dátum, kedy musí byť predaj ukončený.
- Ak prehráte, mali by ste zvážiť podanie odvolania. Odvolaním žiadate vyšší súd, aby zrušil rozsudok, pretože sudca urobil chybu. Na podanie odvolania máte obmedzený čas (zvyčajne 30 dní alebo menej), preto sa rýchlo porozprávajte s právnym zástupcom a prediskutujte, či by ste sa mali odvolať.
Prečítajte si tiež: Ako písať zmluvy medzi kapelami a manažérmi?
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
