Ako zrušiť realitnú zmluvu?

Ako môžem zrušiť zmluvu o nehnuteľnosti, ak je uzavretá, ale je mi to jedno?

Podrobnosti o tom, ako je zmluva porušená, sú zvyčajne špecifické pre ustanovenia pôvodne uvedené v zmluve. Existujú však niektoré štandardné prvky zmlúv o nehnuteľnostiach, ktoré síce nie sú vo všetkých prípadoch pravdivé, ale zvyčajne vám umožňujú ukončiť dohodu, ktorú ste uzavreli. Pri uzatváraní takejto zmluvy budete musieť byť veľmi pozorní k detailom a ústretoví. Zmluvy o nehnuteľnostiach sú koncipované tak, aby boli silné a často obsahovali časové rezervy, ktoré znemožňujú zmenu dohody po vopred stanovenom dátume.

Časť 1 z 3: Zrušenie zmluvy s agentom

1

Rozpoznať rozdiel medzi kupujúcimi a predávajúcimi. Ak kupujete dom na trhu, malo by byť ľahké ukončiť dohodu s realitným agentom. Ako predajca však zistíte, že váš agent investoval nemalé peniaze do inzercie vašej nehnuteľnosti a môže byť nechcený, aby vás nechal ísť. Väčšina z nich vám umožní ukončiť vzťah, aby ste si udržali dobrú povesť zákazníckeho servisu, ale mohli by ste naraziť na určité ťažkosti.
2
Hľadajte doložku o zrušení účasti. Tieto doložky sú spoločné s veľkými vnútroštátnymi spoločnosťami. Umožňujú vám vymeniť jedného agenta v spoločnosti za druhého. Ak máte problém s jednotlivcom, ale ste spokojní so spoločnosťou, je to relatívne bezbolestný spôsob nápravy.
- Medzi ďalšie zmluvy patrí poplatok za ukončenie zmluvy, ktorý vám umožní úplne zrušiť platnosť zmluvy v hodnote približne 220€ až 370€
3
Porozprávajte sa s agentom. Väčšina predajcov nie je spokojná so svojím agentom z dôvodu zlyhania komunikácie. Je možné, že problémy sa dajú vyriešiť v rozhovore. Ak nie, agent vám pravdepodobne umožní opustiť zmluvu.
- Diskutujte o tom, či chcete porušiť zmluvu s agentom, pretože ste sa rozhodli nepredať svoj domov, alebo preto, že nie ste spokojní so službami, ktoré agent poskytuje.
- Ak v zmluve nie sú ustanovené ustanovenia o neplatnosti zmluvy, budete často musieť rokovať o poplatku za ukončenie zmluvy. Agent vás môže požiadať, aby ste pokryli náklady na reklamu.
- Ak dojednáte predčasné ukončenie zmluvy, nezabudnite si písomne dohodnúť, že všetky ustanovenia pôvodnej zmluvy sú neplatné. Pôvodná zmluva bude často obsahovať ustanovenia, ktoré by sprostredkovateľovi umožnili získať províziu, ak predáte nehnuteľnosť nezávisle od neho.
4
Počkajte, kým nebude zmluva zrušená. Ak váš zástupca nie je ochotný zbaviť vás zmluvných záväzkov, môžete jednoducho počkať, kým dôjde k zrušeniu platnosti zmluvy. Väčšina takýchto zmlúv je platná najviac 6 mesiacov.
- Ak sa vám podarí predať dom počas zmluvného obdobia a máte exkluzívnu dohodu o práve na predaj, agentovi bude dlžná provízia, aj keď ste sprostredkovanie výmeny sprostredkovali bez ich aktívneho zapojenia. Ak však ide o dohodu o výhradnom zastúpení alebo otvorený zoznam, možno nebudete musieť platiť províziu sprostredkovateľovi. Nezabudnite si prečítať zmluvu o zaradení do zoznamu, aby ste určili zodpovednosť za províziu.
- Väčšina sprostredkovateľov umožňuje bez akýchkoľvek pochybností zrušenie zmluvy o zaradení do zoznamu. Ak agent kótovania vynaložil na to značné úsilie a peniaze a predajca chce zrušiť ponuku pred vypršaním platnosti kótovania, môže sa agent kótovania pokúsiť o vrátenie platby, ale ak o tom zmluva o kótovaní nehovorí, potom predajca nie je povinný.
5
Nájdite porušenia v zmluve. Ak vás agent nie je ochotný prepustiť a nechcete čakať na vypršanie platnosti zmluvy, zostáva už len dokázať porušenie zmluvy. Ak preukážete, že agent nevykonával úlohy uvedené v zmluve, pravdepodobne ju budete môcť zákonne porušiť.
- Malo by ísť o poslednú možnosť, pretože porušenie zmluvy bude musieť byť v konečnom dôsledku preukázané súdnou cestou. Je veľmi zriedkavé, že by váš agent bol naklonený postaviť sa pred súd kvôli zmluve. Údajné porušenie zmluvy však môže situáciu rýchlo eskalovať.

Ako zruším realitný dom na predaj, ak nebola podpísaná zmluva?

Časť 2 z 3: zrušenie zmluvy o kúpe nehnuteľnosti

1

Okamžite informujte svojho agenta, že plánujete odstúpiť od zmluvy. To, či budete alebo nebudete môcť svoju zmluvu zrušiť bez podstatného trestu pre vás, bude často závisieť od toho, ako rýchlo budete konať. Pravidlá pre zrušenie sú všeobecne špecifické pre vašu konkrétnu zmluvu. Váš agent by mal byť s týmito ustanoveniami oboznámený.
2
Pred podpísaním ľubovoľne zrušte. Aj keď ste ponúkli ústnu dohodu a ponuku nehnuteľnosti, táto je záväzná až po podpísaní zmluvy všetkými stranami. Požiadajte svojho agenta alebo právnika, aby spísal formálnu dohodu o zrušení kúpnej zmluvy so zástupcom predajcu.
- Aj keď by ste v tejto fáze procesu nemali platiť zálohu, mali by ste v liste uviesť, že peniaze budú vrátené. Po doručení listu sa zmluva považuje za neplatnú. V tomto okamihu bude v rezignácii uvedené, na koho vložené zarobené peniaze pôjdu, či už je to kupujúci alebo niekto iný. Len čo predávajúci vyjadrí súhlas s podmienkami odstúpenia, kupujúci by mal získať späť skutočné peniaze.
- List by mal obsahovať základné identifikačné informácie o výmene, vrátane adresy nehnuteľnosti, dátumu uzavretia zmluvy a mien zúčastnených strán.
3
Dôkladne si preštudujte správu o zmluve a názve. Ak je niečo nejasné, pýtajte sa na vedúceho úlohy. Kupujúci sa môžu rozhodnúť pre zrušenie zmluvy s pohotovostnou právomocou takmer pri akomkoľvek type predaja okrem predaja šerifom. Kupujúci by mali o týchto vlastnostiach vopred urobiť prieskum. Kupujúci má obvykle päť dní na odstúpenie od zmluvy, keď ju dostane, môže však obsahovať niečo iné.
- Napríklad sa uistite, že v ponuke je uvedené „po prijatí“. Ak je vydané iba agentovi a agent je mimo mesta po dobu 3 dní, máte teraz iba 2 dni na kontrolu. Predtým, ako zmluvu dáte predajcovi, dôkladne si skontrolujte, v čom vás pohotovostné prostriedky chránia, a ubezpečte sa, že sú stanovené príslušné časové harmonogramy.
4

V zmluve hľadajte ustanovenia o „práve na odstúpenie“. Väčšina zmlúv určuje určité časové obdobie, počas ktorého je kupujúci oprávnený zmluvu zrušiť. Kupujúci má spravidla po obdržaní informácií na zrušenie zmluvy 3 dni. Ostatné odstúpenia sú založené na konkrétnych nepredvídaných udalostiach v zmluve.
5
Odmietnuť rokovania. V prípade, že dôjde k nejakému poškodeniu majetku alebo ak hodnotenie klesne pod kúpnu cenu, dôjde k mimoriadnym udalostiam a kupujúci má právo požadovať zmenu zmluvy alebo odstúpiť od zmluvy. Ak nastane niektorá z týchto situácií, odmietnite rokovania, aby ste sa mohli legálne dostať zo zmluvy.
- Napríklad v prípade neočakávanej kontroly môže kupujúci požadovať opravu alebo zníženú kúpnu cenu. Ak predajca nesúhlasí, môže sa kupujúci vzdať. Ak ste predajca a pokúšate sa ukončiť zmluvu s kupujúcim, neumožňujte žiadosti kupujúceho.
- Kupujúci sa môže rozhodnúť, že kúpi alebo zruší ponuku na základe neúspešnej kontroly, ale iba kupujúci je v tomto okamihu oprávnený zrušiť obchod a nechať vrátiť akékoľvek zarobené peniaze. Ak predávajúci neurobí to, čo chce kupujúci, je veľká šanca, že kupujúci od zmluvy odstúpi, mohli by ho však naďalej kupovať a od kontroly v prípade potreby sa vzdať.
- Pri nízkom hodnotení má kupujúci právo požadovať, aby predávajúci znížil kúpnu cenu. Predávajúci však môže odmietnuť. V takom prípade sa môže kupujúci rozhodnúť zrušiť alebo zaplatiť sumu navyše požadovanú na vykonanie požadovaného percenta zálohy, pokiaľ bola žiadosť alebo odstúpenie urobené pred skončením platnosti mimoriadnej udalosti.
6
Použite nepredvídané udalosti. Aj keď sa líšia v závislosti na každej zmluve, každá zmluva o nehnuteľnosti by mala obsahovať určité nepredvídané okolnosti, na základe ktorých je kupujúci schopný zmluvu zrušiť. Väčšina zmlúv umožňuje kupujúcemu vykonať inšpekciu nehnuteľnosti a požiadať o revíziu zmluvy, ak dôjde k fyzickému poškodeniu nehnuteľnosti. Podobne, ak sa vám nedarí získať finančné prostriedky z banky alebo podľa posúdenia zistíte, že cena nehnuteľnosti je príliš vysoká, zmluva môže byť zrušená.
- Kupujúci však má stále právo priniesť viac peňazí, ak bolo hodnotenie nízke, ak sa u veriteľa kvalifikuje za vyššiu kúpnu cenu a má viac peňazí na zloženie. Kupujúci sa musia pred ukončením zmluvy rozhodnúť odstúpiť od zmluvy. Kupujúci dostane čas na preskúmanie predpisov, ak si ho vo svojej ponuke zaškrtol a predajca ho v ponuke prijal. Toto je jedna z nepredvídaných udalostí, ktorá je k dispozícii všetkým kupujúcim.
- V prípade exekúcií a nehnuteľností REO môže alebo nemusí byť kupujúcemu umožnené akékoľvek nepredvídané udalosti, ale pri tradičnom predaji to môže všeobecne požadovať. Predávajúci môže odmietnuť akékoľvek nepredvídané okolnosti v ponuke pred vzájomným plnením zmluvy.
- Majte na pamäti, že ponuka už bola umiestnená a predajca ju prijal. Neexistuje žiadna ponuka na odmietnutie. Kupujúci musí využiť túto nepredvídanú udalosť a od zmluvy odstúpiť, ak po preskúmaní pravidiel združenia a ďalších požadovaných dokumentov vznesie námietku. Spravidla sa vydávajú ako súčasť titulnej správy, ale ak ide o novú stavbu, zvyčajne ich poskytne stavebník alebo agent staviteľa.
- Medzi ďalšie nepredvídané udalosti, ktoré sa niekedy objavia v zmluvách, patria: neschopnosť nájsť dostatočné poistenie pri cenovej sadzbe, ktorú konkrétna poistná udalosť špecifikuje (zvyčajne 0,5% z 1% kúpnej ceny), a zistenie záložných práv k nehnuteľnosti, ktoré nemožno zúčtovať, nazývané „Názov udalosti. “
7
Buďte pripravení prísť o svoj vklad. Ak ste pred porušením zmluvy nechali uplynúť vaše nepredvídané udalosti a právo na odstúpenie, môžete prísť o skutočný vklad peňazí, ktorý ste vložili do úschovy. V kúpno- predajnej zmluve bude uvedené, aký je opravný prostriedok, ak kupujúci nedodrží zmluvu. Zarobené peniaze zvyčajne pôjdu predajcovi, ale môže to byť voľba predajcu, ak je to uvedené.
- Aj keď strata vkladu bude bolestivá, v určitom zmysle vás chráni tým, že vás zbaví akýchkoľvek ďalších povinností. Alternatívou je, že predávajúci môže zažalovať „konkrétne plnenie “. Aj keď je to zriedkavé, prinútilo by vás to urobiť to, čo ste sľúbili v zmluve, v zásade vás to prinúti prejsť kúpou nehnuteľnosti.
- Pretože zmluvy o nehnuteľnostiach sú všeobecne pevne uzavreté, tí, ktorí ich porušia, vždy stratia, ak sa prípad dostane pred súd.
8

O zrušení sa poraďte s právnikom. Ak ste sa rozhodli, že môžete zmluvu zrušiť za prijateľných podmienok, mali by ste sa okamžite poradiť s právnikom alebo agentom. Nechajte ich zrušiť dohodu za podmienok stanovených v zmluve. Konajte rýchlo, aby ste si ušetrili príležitosť požiadať o nepredvídané udalosti.

Môžete ju zrušiť do 5 dní od prijatia správy o titule — Ak vaša zmluva obsahuje výnimku z titulu, môžete ju zrušiť do 5 dní od prijatia správy o titule.

3. časť z 3: zrušenie zmluvy o predaji nehnuteľnosti

1

Poraďte sa so svojím právnikom a realitným agentom. Ako predávajúci máte menej príležitostí na zrušenie zmluvy ako kupujúci. Dôsledky porušenia zmluvy môžu byť tiež závažnejšie. Mali by ste okamžite vyhľadať odbornú pomoc.
2
Skontrolujte zmluvu, či neobsahuje „doložku o vylúčení.“ Tieto sú pomerne zriedkavé. Niektoré zmluvy však obsahujú doložky, ktoré stanovujú, že predávajúci môže od svojej zmluvy uniknúť, ak sa jej podarí nájsť kupca ochotného zaplatiť za nehnuteľnosť viac. Takéto doložky sú platné iba na dobu stanovenú v zmluve.
- Toto ustanovenie vám však umožní iba nahradiť jedného kupujúceho iným. Ak ste si kúpu nehnuteľnosti rozmysleli, nemusí byť toto ustanovenie únikovou cestou, ktorú potrebujete.
3
Pozor na zlyhania kupujúcich. Zmluva často stanovuje, že kupujúci má splniť podmienku do určitého dátumu. Môžete to využiť vo svoj prospech. Ak sa kupujúcemu napríklad nepodarí získať financovanie v konkrétnom časovom rozpätí, môžete to použiť ako odôvodnenie na zrušenie platnosti zmluvy.
- Na úspešné uplatnenie tejto stratégie budete musieť požiadať kupujúceho, aby preukázal existenciu úverového prísľubu. Ak kupujúci nesplnil túto podmienku, potom môže predávajúci požadovať neplnenie a ukončenie zmluvy.
  - Ak podmienka už pominula, kupujúci ju nebude môcť použiť na odstúpenie od zmluvy a získanie späť zarobených peňazí.
  - Predajca môže požadovať dvojdňové vzdanie sa financovania, keď už dôjde k nepredvídanej udalosti, a požadovať odstúpenie od zmluvy, ak sa ho kupujúci nevzdá. Kupujúci si môže nehnuteľnosť kúpiť, aj keď sa vzdá financovania. Možno im niekto dá peniaze na to, aby si ich kúpili. Predajca môže požadovať odstúpenie iba v prípade, ak kupujúci nesplní zmluvné podmienky.
4
Buďte pripravení zaplatiť. Ak nemáte k dispozícii žiadnu z vyššie uvedených stratégií, budete musieť ponúknuť finančné vyrovnanie. Kupujúci má plné zákonné právo žalovať vás a nútiť vás k predaju domu a zaplateniu škody. V závislosti od jej dispozície však nemusí mať sklon viesť potrebnú právnu bitku. Budete musieť ponúknuť dostatočne veľkú osadu, aby ste ju odradili od nasledovania tohto postupu.
- V týchto prípadoch je kupujúci v dobrom stave, aby mohol žalovať za „konkrétne plnenie“, ktoré vás prinúti pokračovať v predaji. Takéto prípady však často trvajú roky a sú mimoriadne drahé. Väčšina kupujúcich by radšej prijala platbu. Budete musieť rokovať o konkrétnej sume.

Na základe ktorých je kupujúci schopný zmluvu zrušiť — Aj keď sa líšia v závislosti na každej zmluve, každá zmluva o nehnuteľnosti by mala obsahovať určité nepredvídané okolnosti, na základe ktorých je kupujúci schopný zmluvu zrušiť.

Tipy

Každá zmluva je jedinečná a medzi realitnými agentmi a kupujúcim a predávajúcim je potrebné vyhodnotiť, kedy je možné ju zrušiť. Ak medzi účastníkmi dôjde k sporom, je potrebné konzultovať s právnikom, ktorý poskytne ďalšie objasnenie a výklad. Vždy, keď nie je možné vyriešiť spor k spokojnosti všetkých strán, vždy je dobré nechať advokáta z realitnej kancelárie skontrolovať realitnú zmluvu. Realitné právnik by tiež mali skontrolovať zmluvu pred popravou. Väčšina kupujúcich sa odhlási z toho, že advokát skontroluje zmluvu pred ponukou, je však dôležitejšie, ak neexistuje zastúpenie zástupcu.

Prečítajte si tiež: Ako kúpiť opustený dom?

Ako zrušiť realitnú zmluvu?

Kroky

Časť 1 z 3: Zrušenie zmluvy s agentom

Časť 2 z 3: zrušenie zmluvy o kúpe nehnuteľnosti

3. časť z 3: zrušenie zmluvy o predaji nehnuteľnosti

Tipy

Otázky a odpovede

Komentáre (4)

Prečítajte si tiež: