Ako vyjednať komerčný prenájom vhodný pre nájomcov?
Prenájom vhodný pre nájomcov môže zahŕňať spriemerovanie nájomného.
Väčšina ľudí je oboznámená s prenájmom nehnuteľností na bývanie a s tým, ako fungujú. Komerčné leasingy sú úplne odlišné a pokiaľ nie ste s nimi oboznámení, môže sa pre nového nájomcu javiť ako odstrašujúca skutočnosť. Komerčné prenájmy sú zvyčajne šité na mieru nájomcovi a danému priestoru. Čítajte ďalej a dozviete sa, ako vyjednať najlepší komerčný prenájom pre vaše podnikanie.
- 1Osvojte si základné prvky komerčného prenájmu. Typický komerčný prenájom sa píše v nasledujúcom formáte:
- DOLOŽKA 1 - základné identifikačné informácie, ako sú Prenajímateľ (vlastník), Nájomca (nájomca), adresa prenajatého priestoru, štvorcová plocha jednotky so sprievodnými výkresmi znázorňujúcimi priestor.
- DOLOŽKA č. 2 - doba prenájmu s dátumom začatia a ukončenia. Budú tiež uvedené podrobnosti o danom čase bezplatného alebo zníženého nájmu.
- DOLOŽKA 3 - využitie priestoru vrátane akýchkoľvek obmedzení. Prenájom vhodný pre nájomníkov môže mať jednoducho uvedený výraz „Nájomca má plné právo prevádzkovať obchod ____ alebo akýkoľvek iný typ obchodu povolený zákonom a prenajímateľ ho výslovne písomne neobmedzuje“.
- DOLOŽKA 4 - možnosti obnovenia
- DOLOŽKA 5 - povinnosti prenajímateľa týkajúce sa opráv a údržby.
- DOLOŽKA 6 - povinnosti nájomcu týkajúce sa opráv a údržby.
- DOLOŽKA 7 - definícia spoločného priestoru. Spoločnými priestormi sú tie priestory a zariadenia, ktoré môže poskytnúť prenajímateľ alebo iné osoby v priestore alebo v jeho blízkosti na všeobecné a nevýlučné spoločné použitie.
- DOLOŽKA 8 - poplatky za údržbu spoločného priestoru
- DOLOŽKA 8 - poplatky za daň z nehnuteľností
- DOLOŽKA č. 9 - Povinnosti týkajúce sa poplatkov za právne zastúpenie v prípade nezhôd.
- DOLOŽKA # 1O - vyhláška a súlad s predpismi
- DOLOŽKA # 11 - práva na prevod a podnájom. Doložka o priateľskom vzťahu k nájomcovi môže znieť „Nájomca má plné právo postúpiť tento nájom na dcérsku spoločnosť alebo inú organizáciu, v ktorej je nájomca väčšinovým vlastníkom. Nájomca má právo postúpiť tento Nájom v prípade zverejnenia alebo predaja alebo predaja obchod s podnikaním nájomcu. Nájomca má tiež plné právo na podnájom prenajatých priestorov, pokiaľ použitie podnájmu nie je v rozpore s výhradnými právami, ktoré prenajímateľ poskytol a písomne o tom nájomcovi oznámia. “.
- DOLOŽKA č. 12 - záväzky v oblasti prospešnosti
- DOLOŽKA 13 - vstupné a inšpekčné oznámenia
- DOLOŽKA 14 - časová línia vlastníctva a všetky podmienky oneskoreného dodania
- DOLOŽKA 15 - odškodnenie prenajímateľa
- DOLOŽKA 16 - zodpovednosť za poistenie
- DOLOŽKA 17 - vynikajúca doména
- DOLOŽKA 18 - zničenie priestorov
- DOLOŽKA 19 - opravné prostriedky prenajímateľa v prípade zlyhania. Doložka priateľská k nájomcovi môže znieť „V prípade zlyhania prenajímateľa má Nájomca právo zrušiť Prenájom s písomným oznámením 39 dní vopred.“
- DOLOŽKA 20 - bezpečnostná záloha
- DOLOŽKA 21 - vysvetlenie toho, ako má byť daná výpoveď ktorejkoľvek zo strán
- Doložka 22 - dedičské práva
- DOLOŽKA 23 - podriadenosť
- DODATOČNÉ PODMIENKY - ak sú uplatniteľné
- PODPISOVÉ BLOKY pre prenajímateľa aj nájomcu.
- NOTÁRNY BLOK - ak existuje
- 2Rozhodnite sa, čo chcete mať zahrnuté v nájme. Rozdeľte ich na neobchodovateľné a pekné, ktoré vám pomôžu rozhodnúť sa, v čom musíte zostať pevní, a v čom môžete robiť kompromisy.
Prenájom vhodný pre nájomcov môže zahŕňať obmedzenie sumy CAM alebo konkrétnych položiek zahrnutých do sumy CAM (tj - 3Napíšte a odošlite list o úmysle (LOI). Tento dokument by sa mal týkať nasledujúcich obchodovateľných prvkov nájmu:
- Písomný popis Prenajatého priestoru vrátane úplných adries každej strany. Náčrt prenajatých priestorov, ktorý ukazuje jeho stopu a štvorcové plochy, má byť prílohou k poslednému nájmu.
- Výpočet štvorcovej plochy prenajatých priestorov nie je pre obchod obdĺžnikového tvaru žiadny problém. Ak má priestor nepravidelný tvar alebo obsahuje samostatné plochy (tj. Dvorkovú plochu alebo úložný priestor), túto číslicu poskytne prenajímateľ. Určite súhlasíte s uvedenou veľkosťou.
- Základné obdobie nájmu vyjadrené v rokoch a nekvalifikované opcie na obnovenie nájmu po uplynutí základného obdobia. Možnosti priateľské k nájomníkom zahŕňajú:
- Krátke základné obdobie a veľa možností obnovenia.
- Dlhé základné obdobie, ktoré je zmiernené „klauzulou o vyradení z predaja“, čo je právo na zrušenie lízingu po X rokoch, ak tržby za určité obdobie nie sú $$ Y.
- Dátum dodania a stav prenajatých priestorov To by malo zahŕňať dostatočný čas bez nájmu pre nájomcu na dokončenie požadovanej stavby, vybavenia a uskladnenia. Za oneskorené dodanie by mal byť prenajímateľ penalizovaný.
- Nájomné vyjadrené ako cena za m2 alebo celkové doláre za mesiac. Spravidla to bude základná výška nájomného a nezahŕňa ďalšie náklady uvedené nižšie.
- Prenájom vhodný pre nájomcov môže zahŕňať spriemerovanie nájomného. Príklad: Vyjednaná šesťročná základná doba s nájomným 11€ za štvorcový ft. To je možné spriemerovať zaplatením 7,50€ za prvé dva roky, potom 11€ za štvorcový dolár ďalšie dva roky a nakoniec 15€ za štvorcový štvorcový dolár za posledné dva roky základného obdobia. Výhodou priemerovania je súčasná hodnota nájmu 7,50€, menšie náklady počas počiatočného obdobia a schopnosť platiť vyššie nájomné v budúcom časovom období.
- V závislosti od typu priestoru, ktorý si prenajíma nájomca, a typu podnikania, ktoré sa má z prenajatého priestoru vykonávať, môže prenajímateľ požiadať o zaplatenie percentuálneho nájomného. Percentuálne nájomné je ďalšie nájomné, ktoré sa platí v prípade, že predaj generovaný z prenajatého priestoru presahuje dohodnutú sumu (nazýva sa „bod zlomu“). Bod zlomu sa počíta tak, že sa celkové ročné základné nájomné vydelí vzájomne dohodnutým údajom o percentuálnom nájomnom na. Napríklad: Existuje dohoda, že 3% budú činiť percentuálny rentový faktor a ročné nájomné je 3800€, potom sa 3800 800 delené 0,03 rovná bodu zlomu 1290 000 000,00, v tom čase má Nájomca zaplatiť ako ďalšie nájomné, 3% z prebytku (nad) 1190€, 00,00. Niektoré doložky priateľské k nájomcovi môžu obsahovať vyšší bod zlomu alebo schopnosť odpočítať všetky alebo časť ostatných nákladov na obsadenie (CAM, náklady na dane z nehnuteľností, náklady na propagáciu atď.) Od všetkých splatných percent nájmu.
- Príspevok na nájomcu sú peniaze vyplatené nájomcovi prenajímateľom, ktoré sa použijú na dokončenie stavby a dokončenie priestoru.
- Zodpovednosť za poistenie každej strany a za to, kto bude znášať náklady na toto poistenie.
- Údržba priestoru. Prenajímateľ je všeobecne zodpovedný za exteriér vrátane strešných a konštrukčných prvkov, zatiaľ čo nájomca za interiér prenajatého priestoru vrátane vnútorných neštrukturálnych opráv a údržby.
- Nájomca priateľský prenájom môže obsahovať dohodu o prenajímateľom buď zachovať vykurovanie, vetranie a klimatizácia (HVAC), systém alebo zaručiť jeho stav po dobu trvania lízingu.
- Údržba spoločného priestoru (CAM) a jej náklady. To zvyčajne pokrýva všetky kapitálové položky, ako sú opravy parkovísk, opravy exteriérov a upratovanie, spoločné opravy a čistenie interiérov, zvyšovanie nákladov na poistenie prenajímateľa, ktoré presahujú poistné a poplatky za správu v základných rokoch. Zvyčajne sa to vyjadruje ako cena za m2 a počíta sa to na pomernom základe.
- Prenájom vhodný pre nájomcov môže obsahovať obmedzenie sumy CAM alebo konkrétnych položiek zahrnutých do sumy CAM (tj. Náklady na správu nepresiahnu 5% celkových nákladov na údržbu spoločného priestoru.)
- Pomerný podiel nákladov na daň z nehnuteľností. Nájomcom je zvykom platiť zvýšenie daní z nehnuteľností platené prenajímateľom.
- Prenájom vhodný pre nájomcov môže obsahovať dohodu, že nájomcovi budú poskytnuté kópie skutočných daňových účtov spolu s vysvetlením zvýšenia. Toto umožňuje nájomcovi dôkladne skontrolovať výpočet zvýšenia dane a uistiť sa, že odráža skutočný podiel nájomcu na prípadnom zvýšení.
- Akékoľvek ďalšie náklady alebo príspevky, ako napríklad náklady na reklamu a reklamu, akýkoľvek druh asociačných poplatkov, poplatkov alebo nákladov.
- Písomné vyhlásenie o zámere by malo obsahovať „nezáväznú“ doložku. Toto ustanovenie uvádza, že LOI sa nemôže považovať za formálny právny dokument. Odráža hlavné obchodné podmienky, s ktorými sa nájomca a prenajímateľ dohodli, a budú zapracované do konečného dokumentu o nájme.
- Písomný popis Prenajatého priestoru vrátane úplných adries každej strany. Náčrt prenajatých priestorov, ktorý ukazuje jeho stopu a štvorcové plochy, má byť prílohou k poslednému nájmu.
- 4Po vrátení vám skontrolujte LOI. Všímajte si všetko, čo bolo dohodnuté, a sústreďte sa na oblasti, ktoré neboli osídlené. Keď budete pokračovať v rokovaniach, pozrite si svoj zoznam priorít. Pamätajte, že rokovania o komerčnom prenájme môžu trvať dlho, niekoľko mesiacov, ak existuje veľa bodov, na ktorých sa nedá dohodnúť. Neponáhľajte sa a nebuďte uponáhľaní a nepodpisujte nič, s čím úplne nesúhlasíte.
Prenájom vhodný pre nájomcov môže obsahovať dohodu, že nájomcovi budú poskytnuté kópie skutočných daňových účtov spolu s vysvetlením zvýšenia.
- Zvážte použitie právnika, ktorý sa špecializuje na komerčný leasing. Bude to drahé a časovo náročné, ale nakoniec sa to môže ukázať ako užitočné.
- Uschovajte si kópie všetkej korešpondencie súvisiacej s rokovaniami. To bude prospešné v prípade akýchkoľvek nezhôd. Je zvykom zahrnúť všetky návrhy LOI do vášho konečného nájmu, takže získate spôsob, ako overiť, či vám nič neuniklo.
Prenájom vhodný pre nájomcov môže zahŕňať dohodu, ktorú má prenajímateľ buď k údržbe vykurovacieho, ventilačného a klimatizačného systému (HVAC) alebo k zaručeniu jeho stavu po dobu prenájmu. - Spolupracujte so zástupcom nájomcov. Toto je realitná kancelária so zodpovednosťou za vaše najlepšie záujmy. Zvyčajne ich platí prenajímateľ a prenajímateľ po ukončení prenájmu. Stále odporúčajú, aby si právnik skontroloval konečnú nájomnú zmluvu, ale môže vám veľmi pomôcť pri hľadaní priestoru a pri rokovaniach.
Prečítajte si tiež: Ako vyhľadávať záznamy o vysťahovaní?
Otázky a odpovede
- Môže prenajímateľ dať nájomcovi iba 10 dní na to, aby sa dostal z miesta?Závisí to od oblasti, ale zvyčajne je to 30 dní.
- Môžem žalovať prenajímateľa a inú stranu na Floride za to, ako so mnou zaobchádzajú, a pretože sa teraz cítim nebezpečne?To, ako sa cítite, na FL nejde takmer nikam. Finančné prostriedky na viazané účty, ak sa chcete obrátiť na súd, a kompletný premyslený plán pre prípad protinávrhu, ak sa proti nim obrátite. Ak sa však pokúsite viesť súdny spor, musíte mať doklad o škode a peňažné náklady na tieto škody (tj. Ako to, že vás to stojí peniaze, prichádzate o prácu? Máte o tom dokumentáciu?). Nie je to také ľahké, ako len vojsť, podať prihlášku a predpokladať, že odídete s niečím iným ako protinávrhom, aby ste bojovali. Buďte opatrní a ak si myslíte, že sú porušované vaše práva, obráťte sa na organizácie občianskych práv vo vašej oblasti.
- Ako znovu dohodnem nájom s prenajímateľom?Odpoveď na túto otázku spočíva v umiestnení, ako aj v zúčastnených osobách. Ak hľadáte legálne vyjednávanie o prenájme, najlepšou možnosťou by bolo získať právne poradenstvo od miestnej agentúry (a väčšina z nich má pro-bono právny zdroj, ak si to nemôžete dovoliť). V každej situácii existuje nespočetné množstvo premenných. Ak je to bytový podnik, potom bude s najväčšou pravdepodobnosťou manažér obmedzený v tom, čo dokáže ponúknuť, pretože väčšina je založená na trhovej cene / zvýšení COL / dĺžke nájmu atď. Ak je to súkromný prenajímateľ, hovorte s nimi slušne.
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
