Ako vypočítať viazanú platbu?
Predstavte si napríklad, že pri vyššie uvedených číslach je vaša prvá viazaná platba splatná v novembri a že máte splatnú poistku v marci a daň z nehnuteľnosti v auguste.
Úschova je často spojená s transakciami s nehnuteľnosťami. Veriteľ bude často vyžadovať od veriteľa, aby vložil určitú sumu peňazí na špeciálny viazaný účet vedený treťou stranou v oblasti finančných služieb, ktorý následne uvidí, že dane z majetku a platby poistného sa vykonávajú včas. Je to spôsob, ako zabezpečiť, aby sa kolaterál za pôžičku, ktorou je spravidla majetok, nestratil v dôsledku katastrofických udalostí (ako požiare, povodne atď.) Alebo neplatenia daní, v takom prípade by sa miestna vláda mohla legálne zmocniť vlastníctvo. Ľudia kupujúci nehnuteľnosť musí vedieť, koľko peňazí bude potrebovať na založenie viazaného účtu v čase, keď uzavrie svoj majetok. Nasledujúce kroky vám pomôžu vypočítať viazané platby a sumu splatnú pri zatváraní.
Metóda 1 z 2: Výpočet mesačných viazaných platieb
- 1Určte výšku účtu za daň z nehnuteľnosti za predchádzajúci rok. Najprv budete musieť poznať výšku dane z nehnuteľnosti, ktorú môžete tento rok očakávať. Tieto informácie môžete získať od svojho agenta alebo súčasného vlastníka. Ak ide o novú budovu, obráťte sa na daňový úrad a požiadajte o odhad ročných daní na základe podobných nehnuteľností.
- 2Zistite, koľko budú stáť vaše poistky na budúci rok. Zavolajte niekoľkých poisťovacích spoločností vlastníkov bytov a požiadajte o cenové ponuky ročného poistného. Poraďte sa so svojim veriteľom, aby ste sa uistili, že dostanete požadovanú sumu poistenia.
- 3Sčítajte ročné dane a poistné a vydelte ich 12. To je, koľko peňazí bude pridaných k mesačnej splátke hypotéky a uložených na viazaný účet. Ak poisťovňa požaduje počiatočný vklad, zahrňte tento údaj do svojho odhadu.
- Predstavte si napríklad, že určíte, že celkovo dlhujete 1790€ na dani z nehnuteľnosti a 900€ na poistnom. Keď ich spojíte, získate spolu 2690€. Potom toto číslo vydelíte 12 a získate mesačnú viazanú platbu, ktorá by bola 2690€/12 alebo 220€.
Sumu, ktorá sa bude zbierať v úschove ročne, vydelte 12 a bude to vaša mesačná viazaná platba. - 4Zvážte namiesto toho väčšiu zálohu. Niektorí veritelia nebudú vyžadovať viazaný účet, ak dlžník na nehnuteľnosť ukladá zálohu vo výške 20 percent. Porozprávajte sa so svojim úverovým úradníkom a zistite, či je banka ochotná zvážiť túto možnosť.
Metóda 2 z 2: Výpočet sumy splatnej pri ukončení
- 1Pochopte, prečo potrebujete viazaný vklad. Veritelia tradične vyžadujú viazaný vklad vo výške, ktorá zabezpečí, že zostatok vždy pokryje poistenie a daň z nehnuteľnosti v dĺžke najmenej dvoch mesiacov. Táto čiastka je závislá od HUD, ministerstva bývania a rozvoja miest v Európe alebo FSA, úradu pre finančné služby v Spojenom kráľovstve.
- Vklad v zásade zaisťuje, že zostatok na viazanom účte nie je nikdy príliš nízky na to, aby pokryl dva mesiace platieb v prípade, že platby neuskutočníte.
- 2Stanovte si mesačné platby poistného a daní. To znamená, že musíte určiť svoje individuálne mesačné príspevky na váš viazaný účet, ktoré pokryjú náklady na vaše ročné poistenie a platby daní. Vykonajte to vydelením svojej ročnej poistnej sumy a ročnej sumy dane z majetku 12. Ak sú tieto platby v skutočnosti realizované spoločne, budete ich musieť oddeliť, aby ste pri splatnosti zistili svoju splatnú sumu.
- Napríklad pri použití sumy z metódy 1 máme 1790€ každý rok na dani z majetku a 900€ každý rok na poistnom. Naše mesačné platby dane z nehnuteľnosti by teda boli zaznamenané ako 1790€/12 alebo 150€ a mesačné platby poistného by boli zaznamenané ako 900€/12 alebo 75€.
- 3Vytvorte rozvrh úschovy. Na výpočet dlžnej sumy pri zatváraní budete musieť vytvoriť rozvrh, ktorý pokryje platby na váš a viazaný účet v budúcom roku. Za týmto účelom vytvorte tabuľku, ktorá je široká päť stĺpcov a hlboká 12 riadkov. Môžete to urobiť ručne alebo v tabuľkovom programe, ako je napríklad Excel. Riadky budú označené podľa mesiaca, počnúc prvým mesiacom splatnosti viazanej platby a pokračujúc až mesiac pred týmto mesiacom v nasledujúcom roku (napríklad od novembra do októbra). Päť stĺpcov bude označených takto zľava doprava:
- Mesiac
- Platba dane z nehnuteľnosti
- Zostatok na úschove dane z nehnuteľnosti
- Platba poistky
- Zostatok poistky
Naše mesačné platby dane z nehnuteľnosti by teda boli zaznamenané ako 1790€/12 alebo 150€ a mesačné platby poistného by boli zaznamenané ako 900€/12 alebo 75€. - 4Vyplňte svoj rozvrh. Budete musieť zahrnúť mesiace, v ktorých sú splatné platby poistného a dane z nehnuteľnosti. To urobíte tak, že hodnotu platby umiestnite vedľa príslušného mesiaca do dvoch stĺpcov „platba“. Okrem toho budete musieť vyplniť kategórie „zostatok“ príslušným zostatkom na daný mesiac. V oboch prípadoch bude zostatkom prvého mesiaca výška mesačnej platby.
- Predstavte si napríklad, že pri vyššie uvedených číslach je vaša prvá viazaná platba splatná v novembri a že máte splatnú poistku v marci a daň z nehnuteľnosti v auguste. Do poľa pod stĺpcom platby poistného napíšte od mesiaca marec 900€ a do stĺpca pod stĺpcom dane z majetku a cez mesiac august 1790€.
- Navyše by ste začali v hornej časti grafu v stĺpcoch „zostatok“ tak, že do stĺpca „zostatok na dani z nehnuteľností za november“ napíšete 150€ a za november 75€ do stĺpca zostatku na poistnom. Predstavujú sumu vyplácanú každý mesiac na každý účet.
- 5Doplňte zostatky podľa svojho plánu. Pokračujte vo vypĺňaní stĺpcov „zostatok“ tým, že každý mesiac pridáte príslušnú mesačnú platbu. Tento zostatok sa bude zvyšovať do mesiaca, v ktorom bola uskutočnená platba, počas ktorého sa zníži o sumu platby. Vyplňte ich až do spodnej časti plánu. Na konci plánu by mali byť všetky zostatky „0“.
- Napríklad v stĺpci Zostatok na úschove dane z nehnuteľnosti by ste začali tým, že každý mesiac pripočítate 150€, takže november bude 150€ a december 300€ a podobne. Keď sa dostanete do augusta, budete mať k dispozícii platbu v hodnote 10 mesiacov alebo 1490€. Vaša platba je však 1790€ za rok, takže zo zostatku odpočítate 1790€, čo vám poskytne –300€ (mínus štyristo dolárov)). Týchto 300€ je „nedostatočný súhlas“ pri platbe dane z nehnuteľnosti.
- To isté urobte pre svoj zostatok na účte poistenia a zaznamenajte nedostatok úschovy. V našom prípade by deficit vyšiel na 520€
- 6Vypočítajte si svoju splatnú čiastku pri zatváraní. Toto skombinuje vaše mesačné platby do každého účtu a vaše nedostatky po platbách, takže majte tieto čísla pripravené. Ak chcete, aby bola vaša čiastka splatná pri zatváraní, jednoducho zdvojnásobte svoje mesačné platby za každý účet a pripočítajte toto číslo k svojmu nedostatku pre daný účet. Potom spojte dva účty. Toto je váš viazaný vklad splatný pri zatváraní.
- Takže zdvojnásobenie dane z nehnuteľností escrow mesačná splátka vo výške 150€, aby si 300€ a dodáva, že do deficitu 300 CZK získať celkom 600€ Potom zdvojnásobiť svoje mesačné platby poistenia viazaného účtu vo výške 75€, aby si 150€ a add váš vypočítaný nedostatok 520€, aby ste získali spolu 670€ Potom pripočítajte dva súčty a získate 600€ + 670€ alebo 1270€ Toto je vklad splatný pri zatváraní.
- Nakúpte a nájdite najlepšiu cenu za poistenie nehnuteľnosti. Nemusíte využívať poisťovňu navrhnutú hypotekárnym veriteľom.
To isté urobte pre svoj zostatok na účte poistenia a zaznamenajte nedostatok úschovy. - Na rýchle a presné výsledky môžete použiť aj online kalkulačku úschovy. Skúste si nejaký vyhľadať na internete.
- Získajte oficiálne potvrdenia od poisťovacej spoločnosti a daňového úradu, aby ste sa uistili, že platby prebiehajú včas.
- Každý rok skontrolujte svoj daňový doklad k nehnuteľnosti, konkrétne skontrolujte kritické chyby v oblastiach, ako je štvorcová plocha, počet spální a kúpeľní, a vylepšenia alebo iné faktory, ktoré môžu ovplyvniť hodnotu vašej nehnuteľnosti.
Prečítajte si tiež: Ako sa vyhnúť poplatkom za oneskorenie kreditnej karty?
Otázky a odpovede
- Kto určuje, ako sa má viazaný účet každoročne aktualizovať, či už jednou paušálnou platbou alebo viac ako 12 mesiacov?Úložná úschova veriteľa áno. Ak dlžník zráža dane a poistenie, ročný úhrn daní a poistenia je rozdelený na 12 mesiacov. Príklad: Ročné dane sú 1 500,00 a ročné poistenie 900,00; 1500,00 + 900,00 = 2400,00; potom rozdeľte 2400,00 o 12 mos, čo je 200,00. Týchto 200,00 sa pripočíta k mesačnej platbe. Zakaždým, keď dlžník uskutoční platbu, časť z neho prejde na istinu, časť na úrok a časť (200,00) prejde na viazaný účet. Potom, raz za rok, sa dane platia z úschovy a poistenie sa platí z úschovy.
- Čo mám robiť, ak predávajúci zaplatí dane pri výpočte viazanej platby?V závislosti od toho, či sú dane štvrťročné alebo ročné, budú vaše viazané platby počas tohto časového obdobia nižšie. Nakoniec sa vaša viazaná platba zvýši ako kompenzácia skutočnosti, že teraz platíte 100% z daní.
- Čo mám robiť, ak nie som dobrý v matematike?Použite kalkulačku. Všetko, čo musíte urobiť, je vydeliť súčtom 12 (mesiacov), aby ste vypočítali, koľko musí byť mesačná viazaná platba.
- Ako vypočítam viazané platby?Sumu, ktorá sa bude zbierať v úschove ročne, vydelte 12 a bude to vaša mesačná viazaná platba.
Nezodpovedané otázky
- Aký je rozumný spôsob odhadu daní z nehnuteľností (a mesačnej viazanosti) na budúci rok?
- Predal som svoj dom a oni nevyberali dane. Ako sa vypočítavajú štátne, federálne a FICA dane? Žijem v Kalifornii.
- Ako zistím náklady na úschovu a zatváranie, ak sa za rok zaplatí dom a dane predajcu?
- Daň z nehnuteľnosti a náklady na poistenie sa každoročne zvyšujú. Splátky hypotéky sú stanovené. Ako môžem upraviť pôžičku?
Komentáre (2)
- Krok za krokom s vizuálom bol užitočný.
- Veľmi podrobný návod, ako určiť viazanú platbu. Oceníte kroky na nastavenie tabuľky.
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
Súvisiace články
