Ako lepšie získať pôžičku na bývanie?
Čím lepšie bude vaše úverové skóre, tým výhodnejšiu ponuku pri žiadosti o pôžičku na bývanie získate.
Často sa hovorí, že pre väčšinu ľudí bude kúpa domu ich jediným najväčším výdavkom. Kúpa domu môže byť veľmi vzrušujúca a tiež dosť stresujúca. Mnoho ľudí sa chce pokúsiť získať čo najvýhodnejšiu hypotéku. Získanie výhodnej ponuky môže pre rôznych ľudí znamenať aj rôzne veci: chcete zaplatiť viac vopred, aby ste znížili celkové náklady na hypotéku? Chcete každý mesiac platiť menej? Chcete flexibilitu? Na tieto veci by ste nemali zabúdať pri skúmaní hypoték. Aby ste mohli získať dobrú pôžičku na bývanie, odporúčame vám preskúmať úrokové sadzby, znížiť náklady pomocou zálohových alebo asistenčných programov a zlepšiť svoje kreditné skóre.
Metóda 1 z 3: skúmanie úrokových sadzieb
- 1Sledujte úrokové sadzby. Najľahší spôsob, ako získať nižšiu sadzbu, je počkať, kým sa úrokové sadzby pôžičiek plošne nedostanú na nízke úrovne. Úrokové sadzby veľmi kolíšu, niekedy dokonca aj počas toho istého dňa, ale existujú situácie, keď sú jednoducho nižšie ako inokedy. Obdobia nízkych úrokových sadzieb sa niekedy prejavujú aj zvýšením cien domov, takže na to pamätajte.
- Môžete sa porozprávať so svojou bankou, veriteľom alebo maklérom o aktuálnych úrokových sadzbách pôžičiek a opýtať sa ich na názor, či je teraz vhodný čas na nákup.
- 2Porozprávajte sa s rôznymi veriteľmi. Sadzby hypotéky na rovnakú osobu sa môžu u jednotlivých veriteľov veľmi líšiť, preto preskúmajte svoje možnosti. Porozprávajte sa s rôznymi bankami, úverovými zväzmi a maklérmi vo vašej oblasti. Ako dlžník je vždy vo vašom najlepšom záujme skúmať a nakupovať.
- Nezabudnite sa pozrieť aj na hypotekárnych maklérov. Makléri prechádzajú mnohými veriteľmi a môžu vám nájsť najlepšiu cenu. Spravidla majú veľmi nízke režijné náklady, čo znamená, že pôžičky sú často najlacnejšie, keď ich získate od makléra.
- 3Zobrazte si strategicky hypotéku s nastaviteľnou sadzbou (ARM). Hypotéky sa spravidla dodávajú v dvoch variantoch: s fixnými alebo nastaviteľnými úrokovými sadzbami. Fixné sadzby uzamknú dlžníka na konzistentnú úrokovú sadzbu, ktorú dlžník platí počas celého trvania pôžičky. Vaša istina a úroky sa nemenia, aj keď sa presná čiastka pre každú z nich prepočíta z mesiaca na mesiac.
- Pri hypotéke s nastaviteľnou sadzbou (ARM) sa účtovaný úrok počas životnosti úveru pohybuje. Začnete úvodným obdobím desať, päť alebo dokonca jedného roka, v ktorom je úroková sadzba zablokovaná (zvyčajne na dosť nízkej sadzbe, čo ľudí priťahuje k tomuto typu pôžičky), a potom po úvodnom období váš záujem je vypočítaná na základe štandardizovaného indexu, ako je napríklad „primárna sadzba“.
- Aj keď sa vám môže páčiť myšlienka nízkej úvodnej úrokovej sadzby s ARM a napriek tomu, že existuje limit na to, ako vysoko sa dá úroková sadzba zvýšiť, uvedomte si šancu, že sa vaša úroková sadzba v budúcnosti zvýši a zvýši celkový náklady na vašu pôžičku.
- ARM dnes nie sú veľmi výhodné s úrokovými sadzbami na historických minimách. Nie sú to však nevyhnutne zlé veci. Pre správneho dlžníka - napríklad niekoho, kto nezostane v pôžičke dostatočne dlho, aby videl úpravu - ho možno použiť ako múdry a strategický nástroj.
Fixné sadzby uzamknú dlžníka na konzistentnú úrokovú sadzbu, ktorú dlžník platí počas celého trvania pôžičky. - 4Zvážte zaplatenie bodov. V bankovom vyjadrení je bod vopred poplatkom vo výške 1% z celkovej sumy hypotéky, ktorú zaplatíte, aby ste znížili priebežnú úrokovú sadzbu o pevnú sumu (zvyčajne 0,125%). Veriteľ môže použiť aj negatívne body - inými slovami, zníži svoje poplatky výmenou za vyššiu priebežnú úrokovú sadzbu. Platiť za body má spravidla zmysel, ak si plánujete pôžičku ponechať dlhší čas, pretože skončíte s nižšou priebežnou úrokovou sadzbou.
- Skúste vypočítať bod rovnováhy alebo „znovudobytia“. Povedzme napríklad, že si požičiavate 112000€ na 30 rokov a základná sadzba (sadzba, ktorá vás nestojí žiadne body ani neposkytne žiaden kredit) je 4%. Ak chcete získať 3 875%, veriteľ vám bude účtovať 1 bod, čo by bolo 1120€. Vaša mesačná splátka by sa potom znížila o 8,20€ mesačne. Teraz vypočítajte rovnovážny stav delením 11208,20€€ = 136,36. To znamená, že na vrátenie pôvodných nákladov 1120€ na zníženie sadzby vám bude trvať 137 mesiacov platieb. 137 mesiacov je asi 11,5 roka.
- Keď budete mať toto číslo, musíte sa rozhodnúť, či na tejto hypotéke vydržíte tak dlho. Ak nie, body za to nestoja. Ak chcete, môžu byť, ale najskôr musíte určiť časovú hodnotu peňazí.
- 5Zvážte životnosť pôžičky. Najbežnejšie pôžičky sú 30-ročné (najnižšia mesačná splátka), 10-ročné (najvyššie mesačné splátky) a 15- alebo 20-ročné (medzi nimi). Napriek tomu, že 30-ročné plány majú najnižšie mesačné splátky, z dlhodobého hľadiska zaplatíte viac, pretože pri dlhších pôžičkách sú úrokové sadzby vyššie.
- Zvýhodnenie kratšej pôžičky získate lepšie, pretože platíte menej na úrokoch, preto by ste mali zvážiť, koľko môžete pohodlne zaplatiť každý mesiac, a zistiť, či je pre vás možná hypotéka kratšia ako 30 rokov.
- 6Poznáte otázky, ktoré si musíte položiť. Položte si nasledujúce otázky pri rozhodovaní o tom, akú ponuku pôžičky si vezmite po tom, ako ste si nakúpili:
- Je úroková sadzba fixná alebo nastaviteľná?
- Musím platiť body alebo sú za pôžičku ďalšie poplatky?
- Aká je doba pôžičky?
- Koľko bude moja platba? Existujú ďalšie náklady, ako sú poplatky za sprostredkovanie a titul za vyhľadávanie, ktoré budú spojené s konečnými nákladmi?
- Môžem pôžičku predčasne splatiť bez pokuty?
- Budú sa platby počas životnosti pôžičky meniť? Ako vysoko to moze ist?
- Koľko musím dať dole?
- Zodpovedá písomná ponuka tomu, čo mi bolo povedané o pôžičke?
Metóda 2 z 3: zníženie nákladov pomocou zálohových platieb alebo programov pomoci
- 1Šetrite každý mesiac toľko, koľko vám rozpočet dovolí. Čím menej peňazí budete musieť zaplatiť vopred svojmu domu, tým vyšší úrok zaplatíte po celú dobu životnosti pôžičky. V závislosti od vášho veriteľa a typu úveru, ktorý si vyberiete, sa požadovaná záloha môže pohybovať od 3% do 20% nákladov na domácnosť.
- Keď si naplánujete, koľko peňazí môžete ušetriť každý mesiac, automaticky vkladajte peniaze z každej výplaty na sporiaci účet.
- Stanovte si peňažný cieľ, koľko chcete vložiť na zálohu. To môže byť náročné, ak nemáte na mysli konkrétny domov, ale mohli by ste si napríklad povedať, že sa pozriete do určitého cenového rozpätia domov, a to bude mať najmenej 15% z tejto sumy uložené pre vašu zálohu.
Aby ste mohli získať dobrú pôžičku na bývanie, odporúčame vám preskúmať úrokové sadzby, znížiť náklady pomocou zálohových alebo asistenčných programov a zlepšiť svoje kreditné skóre. - 2Vyhnite sa poisteniu hypotéky. Súkromné poistenie hypotéky (PMI) je poistka, ktorá chráni veriteľov pred rizikom zlyhania a zabavenia majetku a umožňuje kupujúcim, ktorí nemôžu (alebo sa rozhodnú nie) vykonať značnú zálohu, získať financovanie hypotékou za dostupné ceny. Existujú dva spôsoby, ako sa vyhnúť plateniu PMI:
- Vykonajte zálohu, ktorá je najmenej 20% z kúpnej ceny domu. Toto je najjednoduchší spôsob, ako sa vyhnúť plateniu PMI.
- Dávajte si pozor na veriteľov, ktorí neponúkajú žiadny PMI so znížením o menej ako 20%. Tento druh „dohody“ v skutočnosti neexistuje a v konečnom dôsledku vás to bude stáť úrokovú sadzbu. V závislosti od individuálneho dlžníka môže byť kladný alebo záporný.
- Zvážte hypotéku na chrbát. V tejto situácii sa súčasne s prvou hypotékou čerpá druhá hypotéka alebo pôžička na vlastný kapitál. Napríklad pri hypotéke typu „80-10-10“ na splátky je 80% kúpnej ceny pokrytých prvou hypotékou, 10% je krytých druhým úverom a posledných 10% je krytých vašou zálohou. To znižuje hodnotu pôžičky (LTV) prvej hypotéky na menej ako 80%, čím sa eliminuje potreba PMI.
- 3Pozrite sa na špeciálne pôžičkové programy. Ak vám je ťažko ušetriť 20%, nezúfajte. Existujú špeciálne pôžičkové programy, ktoré môžu byť nápomocné, ak nemôžete ušetriť veľa na zálohu. Majte na pamäti, že zatiaľ čo programy môžu byť v krátkodobom horizonte dostupné, z dlhodobého hľadiska za svoju pôžičku možno zaplatíte viac kvôli vyšším mesačným platbám, čo znamená vyšší úrok. Nezabudnite si prečítať drobné písmo. Tu je niekoľko príkladov špeciálnych programov pôžičiek na bývanie:
- Pôžičky FHA. Pôžičky od Federal Housing Administration (FHA) často vyžadujú nižšie zálohy a sú otvorené pre väčšinu obyvateľov USA. Sú obľúbené u kupujúcich nových domov, pretože môžu požadovať zníženie o 3,5% a lepšie odpúšťajú nízke úverové skóre.
- Pôžičky VA. Pôžička prostredníctvom VA (záležitosti veteránov) je možnosťou, ak ste vy alebo váš manžel slúžili v armáde. Tieto pôžičky vyžadujú nižšie (alebo žiadne) akontácie a môžu poskytnúť vynikajúcu ochranu, ak so svojimi platbami zaostanete.
- USDA pôžičky. Ak žijete vo vidieckej oblasti, môžete mať nárok na pôžičku, ktorú ponúka americké ministerstvo poľnohospodárstva. Tento úverový program sa začal v roku 1991 ako stimul na zvýšenie vlastníctva domov vo vidieckych oblastiach. Rovnako ako pôžičky VA môžu ponúknuť nízke zálohy a pomôcť vám, ak so splátkami zaostanete.
- Bežné pôžičky v dnešnej dobe môžu tiež povoliť menej ako 20%. Budete musieť zaplatiť PMI.
- 4Pozrite sa na ďalšie programy pomoci kupujúcim domov. Existujú aj ďalšie programy pomoci pre kupujúcich domov prvýkrát a programy ako program „Dobrý sused od vedľa“ pre učiteľov, hasičov a strážcov zákona.
- Tieto programy sú uvedené na webovej stránke amerického ministerstva pre bývanie a rozvoj miest (HUD). Programy sa líšia v závislosti od štátu, v ktorom žijete, väčšina však ponúka pomoc a zľavy na pôžičky pre určitých kvalifikovaných kupujúcich.
Metóda 3 z 3: zlepšenie vášho kreditného skóre
- 1Získajte predbežnú kvalifikáciu a predbežné schválenie. Predkvalifikácia je založená na informáciách, ktoré ste dobrovoľne predložili veriteľovi, ktorý potom poskytne „odhad“ maximálnej výšky hypotéky, ktorú si môžete dovoliť. Môže vám to poskytnúť lepší prehľad o tom, koľko si môžete požičať a o cenách domov, ktoré si môžete dovoliť.
- Predbežné schválenie znamená, že dlžník nechal veriteľa vykonať úverové kontroly, overenie príjmu a rôzne ďalšie úlohy upisovania a bol schválený pre konkrétnu výšku hypotéky.
Môžete získať dohodu od znárodnených aj od súkromných bánk, ktoré vám poskytnú znížený úrok z vašej bankovej pôžičky a u ktorých ste pred ukončením pôžičkovej lehoty pripísali pôžičku od príjemcu v rámci strednodobého vyrovnania. - 2Uskutočnite platby včas. Čím lepšie bude vaše úverové skóre, tým výhodnejšiu ponuku pri žiadosti o pôžičku na bývanie získate. Každá delikvencia bude mať za následok nižšie kreditné skóre. Zaplaťte teda včas všetky svoje účty za energie a ďalšie otvorené pôžičky (pôžičky pre študentov alebo autá). Majte na pamäti, že spravidla trvá najmenej niekoľko rokov, kým sa výrazne zvýši vaše kreditné skóre, najmä ak ste získali zlý kredit v dôsledku oneskorených platieb.
- 3Získajte kreditnú kartu a nepoužívajte ju. Mať jednu alebo dve kreditné karty, ktoré používate na malé nákupy a splácať každý mesiac, môže byť pre váš kredit veľmi dobré. Malými nákupmi máme na mysli použitie iba asi 10% limitu vašej karty. Ak má teda vaša karta limit 1120€, naúčtujte si na ňu iba približne 110€ a splácajte ju každý mesiac.
- Vyhnite sa veľkým nákupom v mesiacoch pred podaním žiadosti. Ak krátko pred podaním žiadosti o hypotéku pripočítate nové dlhové výdavky, upisovateľ pôžičky sa môže spýtať, či budete môcť uskutočniť všetky svoje platby.
- Ak nemôžete získať tradičnú kartu, môžete skúsiť získať zaistenú kreditnú kartu, čo je karta, ktorú môžete získať prostredníctvom svojej banky a ktorá je špeciálne navrhnutá na vytváranie alebo obnovu kreditu. Alebo sa môžete stať „autorizovaným používateľom“ existujúceho účtu kreditnej karty tým, že požiadate príbuzného alebo priateľa, aby si vás pridal do svojho účtu.
- Nezatvárajte účty, keď ich platíte. Kreditná kapacita je dôležitou súčasťou hodnotenia kreditu. Nepoužívané otvorené účty nepomáhajú skóre kreditu, ale vyššie skóre pochádza zo súčasného využívania kreditu. Použite svoje kreditné karty - splaťte ich - opakujte.
- 4Namietajte chyby a vyjednávajte. Môžu sa vyskytnúť chyby vo vašom kreditnom skóre - oneskorenú platbu je možné zaznamenať, ak ste ju v skutočnosti nezaplatili neskoro. Ak sa vyskytnú chyby, pokračujte v riešení chyby a spochybnite ju online prostredníctvom skupín ako Equifax alebo TransUnion.
- Ak urobíte niekoľko oneskorených platieb z dôvodu nezamestnanosti alebo krátkych ekonomických ťažkostí, akonáhle sa vrátite k platbe včas, môžete tiež napísať list veriteľovi, v ktorom zdôrazníte svoju celkovú dobrú históriu a požiadate ho, aby vymazal záznam o zmeškaných platbách.
- Majte na pamäti, že väčšina pôžičiek nebude schválená, ak je jeden z vašich účtov v spore. Inými slovami, spochybňujte svoje kreditné skóre iba vtedy, ak v skutočnosti nejde o chybu. Potom chybu opravte a čo najskôr odstráňte účet z námietky.
Prečítajte si tiež: Ako získam kópiu záznamu z 341 schôdze veriteľov?
Otázky a odpovede
- Ako si môžem požičať peniaze na stavbu domu?Môžete získať dohodu od znárodnených aj od súkromných bánk, ktoré vám poskytnú zníženie úrokov z vašej bankovej pôžičky a u ktorých ste pred ukončením pôžičkovej lehoty pripísali pôžičku od príjemcu v rámci strednodobého vyrovnania.
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
