Ako porovnať komerčné hypotéky?

Zistite, aké zabezpečenie je k pôžičke potrebné. Keď si vaša firma požičia peniaze, veriteľ bude požadovať určité zabezpečenie pôžičky. Ak je pôžičkou kúpa nejakého kusu nehnuteľnosti pre sídlo vašej spoločnosti, potom bude kolaterálom pravdepodobne samotná nehnuteľnosť. Ak je však potrebné pokryť dodatočné riziko, môže sa od vás vyžadovať, aby ste ako zábezpeku priradili niektoré ďalšie aktíva. To môže zahŕňať váš inventár, motorové vozidlá, vybavenie alebo pohľadávky (budúci príjem) vašej firmy.

• V závislosti od stability vášho podnikania a výšky pôžičky, ktorú potrebujete, môže veriteľ požiadať o poskytnutie osobného majetku ako zábezpeky. To môže zahŕňať váš vlastný dom alebo osobný majetok. Mali by ste sa tomu snažiť vyhnúť, ak je to možné, alebo aspoň obmedziť výšku vlastného majetku, ktorý postúpite ako zabezpečenie. Toto je známe ako SBA.

Zistite, či musíte poskytnúť osobnú záruku. Podnikateľské pôžičky sú spravidla rozdelené do dvoch tried: regresné a bez regresu. Bezplatná pôžička je taká, ktorá vyžaduje, aby nejaká osoba (pravdepodobne VY) podpísala osobnú záruku v prípade, že sa podnik s pôžičkou nesplatí. Bezúročná pôžička takúto požiadavku nemá. Pri pôžičke bez regresu môže veriteľ zabaviť nehnuteľnosť, ale vy by ste neboli osobne zodpovední za akékoľvek nedostatky, ktoré by mohli pretrvať.

• Ak je vaša spoločnosť v dobrom stave, má bohatú históriu a má dobré finančné vyhliadky, možno budete môcť presvedčiť veriteľa, aby vám poskytol pôžičku bez regresu.
• Porovnaním týchto dvoch možností by ste mali uprednostniť bezúročnú pôžičku pred regresnou pôžičkou. Ak dvaja rôzni veritelia ponúkajú podobné balíčky pôžičiek, ale jeden je regresná pôžička a jeden bez regresnej pôžičky, vezmite si bezúročnú pôžičku.

Skúste obmedziť alebo zúžiť akúkoľvek krížovú kolateralizáciu medzi pôžičkami. Ak máte viac ako jednu pôžičku od veriteľa, veriteľ môže chcieť krížovo kolateralizovať pôžičky. To spája zabezpečenie jednej pôžičky s inými pôžičkami. V dôsledku toho by zlyhanie jednej pôžičky umožnilo veriteľovi zablokovať akékoľvek zabezpečenie.

• Ak jeden veriteľ požaduje krížovú kolateralizáciu, zatiaľ čo iný nie, môže byť výhodné vziať si pôžičku, ktorá nie je (za predpokladu, že sú ostatné podmienky porovnateľné).
• Mnoho pôžičiek má ustanovenie, ktoré neumožňuje krížovú kolateralizáciu alebo, ak je to povolené, môže byť zmenený „poplatok za podriadenosť“.

Obmedzte všetky ustanovenia o krížovom zlyhaní v pôžičke. Ustanovenie o krížovom zlyhaní je doložka, ktorú sa veritelia môžu pokúsiť zahrnúť do pôžičky, aby im poskytli dodatočnú ochranu. Ak vaša pôžička obsahuje ustanovenie o krížovom zlyhaní, toto prepojí pôžičku s akýmikoľvek inými pôžičkami alebo účtami, ktoré môžete mať u tohto veriteľa. Výsledkom je, že zlyhanie na ktoromkoľvek z vašich účtov bude znamenať zlyhanie aj na ostatných, čo veriteľovi umožní zvýšiť poplatky, požadovať okamžitú platbu alebo vykonať inú podobnú akciu. Mali by ste sa pokúsiť čo najviac obmedziť alebo odstrániť všetky ustanovenia o krížovom predvolenom nastavení.

• Ak banka trvá na ustanoveniach o krížovom zlyhaní, mali by ste aspoň požadovať primerané upozornenie a práva na vyliečenie. Poskytujú vám príležitosť opraviť problém v prípade akéhokoľvek predvoleného nastavenia, ktoré sa môže vyskytnúť.

Buďte si vedomí všetkých dohôd o prevádzkových a finančných zmluvách. Dohody o zmluve sú podmienky zahrnuté v pôžičke, ktoré môžu obmedziť niektoré slobody vo vašom podnikaní. Veriteľ môže napríklad zahŕňať zmluvy, ktoré obmedzujú vašu schopnosť získať dodatočné zadlženie, uzavrieť ďalšie lízingy alebo nové obchodné dohody bez súhlasu veriteľa alebo vykonať niektoré ďalšie činnosti, ktoré by mohli ovplyvniť finančnú stabilitu spoločnosti. O takýchto zmluvách je možné vyjednať hneď na začiatku. Musíte si ich však uvedomiť pri všetkých pôžičkách, o ktorých uvažujete, pretože nedodržanie týchto dohôd môže mať za následok zlyhanie pôžičky.

• Pri porovnávaní dvoch podobných pôžičiek je spravidla výhodnejšou pôžičkou tá, ktorá vyžaduje najmenej prevádzkových dohôd.

Opýtajte sa na čas schválenia. V niektorých prípadoch sa život v podnikateľskom svete musí rýchlo pohnúť. Ak ste identifikovali konkrétnu obchodnú príležitosť, ale potrebujete sa rýchlo pohnúť, možno budete potrebovať pôžičku, o ktorej sa dá rýchlo rozhodnúť. Všeobecne platí, že za predpokladu, že máte pripravenú všetku potrebnú dokumentáciu a odošlete žiadosť o pôžičku, budú veritelia požadovať, aby sa rozhodnutie, či vám pôžičku poskytne, veľmi líšila, a to iba jeden pracovný deň, ale možno aj 10 alebo viac. Ak potrebujete dodatočnú dokumentáciu alebo nie ste veľmi dobre pripravení, môže to trvať dlhšie. Ak je to časovo dôležité, možno by ste sa mali opýtať potenciálnych veriteľov, či vám môžu tento proces urýchliť.

• Napríklad, keď vediete ranný rozhovor s úradníkom pre pôžičky v požičiavajúcej inštitúcii, môžete sa opýtať: „Ako dlho budem potrebovať rozhodnutie, keď odošlem všetky svoje aplikačné materiály?“
• Ak potrebujete rýchlejšie rozhodnutie, opýtajte sa: „Môžem niečo urobiť, aby som pomohol rozhodovaciemu procesu ísť rýchlejšie?“

Zistite viac o všetkých požadovaných poplatkoch. Okrem úrokovej sadzby, ktorá je bežne veľmi verejne inzerovaná, si mnoho veriteľov účtuje celý rad poplatkov, ktoré nie sú tak zviditeľnené. Pri porovnávaní komerčných pôžičiek sa budete musieť opýtať na poplatky, ktoré si každý veriteľ účtuje, a považovať ich za súčasť nákladov na pôžičku. Niektoré bežné poplatky za komerčné pôžičky môžu zahŕňať napríklad tieto:

• Poplatok za hodnotenie. V závislosti od výšky pôžičky a klasifikácie veriteľa môže byť veriteľ požiadaný o formálne zhodnotenie majetku. Náklady na toto posúdenie sa spravidla prevedú na dlžníka.
• Právny poplatok. Okrem vlastného právnika môže veriteľ od vás požadovať zaplatenie súdneho poplatku, ktorý pokryje náklady na zástupcu veriteľa pri príprave dokumentov k pôžičke a pri ukončení.
• Poplatok za žiadosť o pôžičku
• Poplatok za zriadenie pôžičky. Poplatok za poskytnutie pôžičky je jednoducho náklad, ktorý sa často pripočítava k percentu z výšky pôžičky. Napríklad pôžička vo výške 750000€ môže mať 1% poplatok za zriadenie, čo má za následok náklady vo výške 7460€, ktoré je potrebné zaplatiť ako náklady na získanie pôžičky. Bežne sa to nazýva platenie „bodov“.
• Poplatok za prieskum. Toto je spravidla spojené s hodnotiacim poplatkom, ktorý veriteľovi umožňuje overiť zákonnú identifikáciu kupovanej nehnuteľnosti.

Vyšetrite veriteľa. Za rovnakých okolností sa pokúste nájsť veriteľa, ktorý rozumie vášmu podniku a má históriu práce s podobnými operáciami. Informácie o mnohých bankách a veriteľoch nájdete na federálnom webe FDIC www.fdic.gov. Prečítajte si ročné alebo štvrťročné správy veriteľa, aby ste zistili, s akými ďalšími druhmi spoločností spolupracujú, a overte si vlastnú finančnú stabilitu veriteľa.

• Na malú firmu, ktorá si požičiava skromné množstvo peňazí, môžete pravdepodobne použiť väčšinu miestnych bánk. Keďže sa veľkosť vašej firmy a výška pôžičky zvyšuje, možno budete musieť zvážiť väčšiu úverovú inštitúciu.