Ako porovnať hypotekárne programy?

Odhad pôžičky stanovuje najdôležitejšie časti hypotéky (úroková sadzba, náklady na zatvorenie, APRU atď.).

Hľadáte kúpu domu? Gratulujem Teraz prichádza tá ťažšia časť: rozhodnúť sa, aký typ hypotéky je pre vás vhodný. Chcete samozrejme nájsť najlepšiu cenu, ale chcete sa tiež uistiť, že vás nikto nevyužije. Urobte tento proces menej náročným tým, že budete vedieť, na čom ste.

Časť 1 zo 4: zvažovanie rôznych druhov pôžičiek a zdrojov požičiavania

1
Pozrite sa na hypotéku s pevnou úrokovou sadzbou. Pri fixnej sadzbe zostane vaša úroková sadzba a mesačné platby po dobu pôžičky rovnaké. Pre mnohých ľudí je táto konzistencia príťažlivá, a preto sú hypotéky s fixnou sadzbou najobľúbenejším druhom.
- Aj keď sa dolárová suma vašich mesačných platieb v priebehu času nezmení, spôsob alokácie týchto peňazí sa zmení.
- Na začiatku budete väčšinou platiť úroky. Ku koncu budete platiť väčšinou zásadne.
- Tu vypočítajte náklady na hypotéku s pevnou sadzbou.
2
Zvážte hypotéku s nastaviteľnou sadzbou (ARM). Nastaviteľné sadzby budú na začiatku často nižšie, ale v priebehu pôžičky sa budú-a vaše mesačné platby-meniť. Pretože tento druh pôžičky prináša so sebou viac rizika, mnoho ľudí sa jej snaží vyhnúť.
- Budete mať fixnú sadzbu na prvé tri, päť, sedem alebo desať rokov z toho, čo je zvyčajne tridsaťročná pôžička.
- Potom sa mesačné platby zvýšia, keď sa zvýšia úrokové sadzby, ale tiež klesnú, keď klesnú úrokové sadzby. Suma zvýšenia za jeden rok bude obmedzená.
- Tento typ pôžičky by ste mali zvážiť, ak pôvodná fixná sadzba kompenzuje riziko zvýšenia úrokových sadzieb neskôr, ak plánujete predaj domu pred koncom obdobia fixnej sadzby alebo ak ste si istí, že úrokové sadzby idú ísť dole v priebehu nasledujúcich niekoľkých desaťročí. Spravidla sú výhodnejšou ponukou, keď sú úrokové sadzby vysoké.
- Tu vypočítajte náklady na ARM.
3

Zvážte výhody a nevýhody rôznych dĺžok hypotéky. Dĺžka hypotéky sa môže veľmi líšiť a môže trvať 8 až 30 rokov. 30-ročné hypotéky sú najobľúbenejšie, ale zvážte aj ďalšie možnosti.
4
Zistite, či je krátkodobá hypotéka pre vás to pravé. Krátkodobejšia pôžička znamená, že veriteľ prevezme menšie riziko a môže byť ochotný vám ponúknuť nižšiu úrokovú sadzbu.
- Krátkodobejšia pôžička však tiež znamená, že vaše mesačné výdavky budú vyššie.
- Vyberte si kratší termín, ak si môžete dovoliť vyššie mesačné platby a chcete ušetriť peniaze na úrokoch.
5
Zistite, či je dlhodobá hypotéka pre vás to pravé. Dlhší termín znamená, že si môžete dovoliť väčšiu hypotéku (pretože vaše platby budú viac rozložené).
- Pri dlhodobejšej pôžičke však zaplatíte vyšší úrok. Majetok v domácnosti rastie pomalšie, pretože doba splatnosti pôžičky sa zvyšuje.
- Vyberte si dlhodobejšie obdobie, ak chcete získať čo najväčšiu hypotéku bez toho, aby sa vaše mesačné platby stali neúnosnými.
6
Skúmajte špeciálne hypotekárne programy. Na základe príjmu alebo profesijného pozadia sa môžete kvalifikovať na vládou sponzorované a/alebo administrované programy. Spravidla ide o výhodnejšie podmienky, ako by ste si mohli zaistiť prostredníctvom súkromných hypoték, vrátane nízkych alebo žiadnych akontácií a nižších úrokových sadzieb.
- Hypotekárny program Federálnej správy bývania (FHA) umožňuje kupujúcim domov s nízkymi a strednými príjmami kúpiť si dom so zálohou 3,5%.
- Americké ministerstvo pre záležitosti veteránov (VA) umožňuje aktívnym aj dôchodcom príslušníkom vojenskej služby získať hypotéky s nízkymi alebo žiadnymi zálohami a za nižší úrok. (Pamätáte si výbuch predmestia po druhej svetovej vojne?)
- Ak máte záujem žiť vo vidieckej oblasti, môžete sa kvalifikovať pre pôžičku na bývanie amerického ministerstva poľnohospodárstva (USDA), ktorá je poskytovaná bez zálohy a s nižšou úrokovou sadzbou.
- Medzi ďalšie formy pomoci poskytovanej vládou patria daňové úľavy na splátky hypotéky a pomoc so zálohami a konečnými nákladmi.
- Súkromné organizácie ako Fannie Mae tiež ponúkajú pomoc kupujúcim domov s nízkymi a strednými príjmami.
- Občas sa budú hypotéky inzerovať pre ľudí v konkrétnom odvetví, ale dávajte si na tieto ponuky pozor. Môžu loviť určité odvetvia s menej výhodnými sadzbami a poplatkami.
7
Pozrite sa na rôzne druhy úverových inštitúcií. Banky môžu byť najzrejmejším miestom, kde začať pri hľadaní hypotéky, ale nie sú vašou jedinou možnosťou. Hypotéku ponúka niekoľko rôznych typov inštitúcií. Patria sem nasledujúce:
- Združenia sporenia a pôžičiek
- Hypotekárne spoločnosti alebo makléri
- Priamy veritelia
- Družstevné záložne
- Súkromní investori (spravidla zmluvy s jednotlivcami so zlým úverom, súkromní investori budú spravidla účtovať najvyššie úrokové sadzby)
8
Zvážte makléra. Na rozdiel od veriteľov (banky a iné inštitúcie) makléri nefinancujú hypotéky priamo. Pôsobia skôr ako strední ľudia a urobia za vás kus práce tým, že vašu žiadosť predložia niekoľkým rôznym veriteľom. Takýmto spôsobom môžete porovnávať programy z viacerých inštitúcií. Makléri môžu mať prístup k širšej škále produktov ako makléri.
- Aby ste sa uistili, že získate najlepšie možné ceny, mali by ste spolupracovať s viacerými maklérmi.
- Vždy nebudete vedieť, či je do toho zapojený aj maklér. Niektoré finančné inštitúcie poskytujú pôžičky a pracujú ako makléri pri hľadaní veriteľov. Navyše nie všetci ľudia, ktorí pracujú ako makléri, sa ako tak identifikujú. Budete musieť byť proaktívni a opýtať sa, či vaša transakcia zahŕňa makléra.

Že si môžete dovoliť väčšiu hypotéku (pretože vaše platby budú viac rozložené) — Dlhší termín znamená, že si môžete dovoliť väčšiu hypotéku (pretože vaše platby budú viac rozložené).

Časť 2 zo 4: kladenie správnych otázok

1
Neponáhľaj sa. Môžete mať predstavu o tom, v akej inštitúcii si chcete zaistiť hypotéku alebo či chcete alebo nechcete pracovať s maklérom, ale nezaväzujte sa, kým nezozbierate všetky potrebné informácie na porovnanie plánov. Odborníci naznačujú, že by ste mali preskúmať najmenej štyroch rôznych veriteľov. V ideálnom prípade aspoň niektoré z nich budú z rôznych kategórií veriteľov.
- Nebojte sa, že by nakupovanie malo vplyv na váš úverový rating. Aj keď je pravda, že viacnásobné zisťovanie kreditu v krátkom čase môže znížiť vaše číslo, to sa nevzťahuje na hypotéky.
- Agentúry pre úverové správy počítajú iba jeden prieskum každých tridsať dní. Po odoslaní jedného prieskumu máte tridsať dní na to, aby ste odoslali toľko, koľko by ste chceli, než bude nahlásený ďalší.
2
Získajte podrobnosti o úrokových sadzbách. Finančné inštitúcie neponúkajú každému rovnaké úrokové sadzby. Namiesto toho tak robia na základe vášho úverového hodnotenia. Kým robíte prieskum rôznych veriteľov, uistite sa, že dostanete cenovú ponuku, ktorá je prispôsobená vášmu úverovému profilu, nielen sadzbe ponúkanej zákazníkom s najlepším úverovým skóre.
- Nezabudnite zistiť, či je sadzba, ktorú vám ponúkame, pevná alebo nastaviteľná.
3
Zistite ročnú percentuálnu sadzbu (RPSN). Záujem nehovorí celý príbeh. RPSN zahŕňa celkové náklady na pôžičku na jeden rok vrátane úrokovej sadzby a akýchkoľvek ďalších poplatkov. Ak sú tieto poplatky vyjadrené ako jedna paušálna čiastka, požiadajte o zobrazenie podrobného zoznamu a v prípade akýchkoľvek otázok, ktorým nerozumiete, požiadajte o vysvetlenie. Poplatky môžu zahŕňať niektoré alebo všetky nasledujúce položky:
- Poplatky za zriadenie pôžičky alebo upísanie (čiastka účtovaná inštitúciou za spracovanie pôžičky)
- Poplatky za makléra
- Transakčné, zúčtovacie alebo zatváracie náklady (vrátane právnych poplatkov a poplatkov za získanie potrebných dokumentov)
4
Zvážte, akú veľkú zálohu si môžete dovoliť. Tradične by ste museli ako zálohu zaplatiť 20% z kúpnej ceny domu (ak kupujete dom) alebo z odhadovanej hodnoty (ak refinancujete). Teraz však väčšina finančných inštitúcií znížila túto sumu, čo umožňuje získať pôžičku len so znížením o 3 alebo 5%.
- Malá akontácia má svoje nevýhody. Budete si musieť kúpiť súkromné poistenie hypotéky, ktoré zaručuje, že veriteľ bude zaplatený, aj keď sa s pôžičkou nesplatíte.
- Ak sa dostanete do tejto situácie, uistite sa, že zistíte, koľko bude pripoistenie stáť, aké budú vaše mesačné platby s poistením vrátane a ako dlho musíte poistenie platiť.
- Ak zaplatíte menej ako 20% zálohy, musíte si uzavrieť súkromné poistenie hypotéky (PMI). Dávajte si pozor na veriteľov, ktorí ponúkajú nižšie zálohy bez PMI; budú vám účtovať vyššie sadzby za zaplatenie hypotekárneho poistenia veriteľa (LPMI). Akonáhle zaplatíte viac ako 20% hodnoty svojej pôžičky, pravidelný PMI zmizne, ale LPMI sa s vami bude držať po zvyšok úveru.
5
Požiadajte o pracovný list odhad pôžičky a poplatky za veriteľa od všetkých potenciálnych veriteľov. Ak sa to pokúsite sledovať vo svojej hlave, takmer určite vás ohromia všetky informácie, ktoré získate od rôznych veriteľov. Tieto kľúčové dokumenty výrazne uľahčia porovnávanie programov.
- Odhad pôžičky stanovuje najdôležitejšie časti hypotéky (úroková sadzba, náklady na zatvorenie, APRU atď.). Veritelia sú zo zákona povinní vám jeden poskytnúť do troch dní od vašej úplnej žiadosti, takže ak to neurobia, je to obrovská červená vlajka. Toto je štandardný dokument, takže všetci veritelia vám poskytnú rovnaké informácie v rovnakom formáte, čo uľahčuje porovnávanie.
- Pracovný list poplatkov za veriteľa ide podrobnejšie ako odhad úveru a rozdeľuje všetky náklady spojené s hypotékou. Nie je to zo zákona povinné, ale zvyčajne ho môžete získať, ak o to požiadate. Mnoho veriteľov poskytne jeden predtým, ako vám poskytne záväzný odhad pôžičky.
6
Získajte to písomne. Akonáhle sa vy a váš veriteľ alebo maklér dohodnete na podmienkach, požiadajte o zmluvu o uzamknutí spolu s odhadom vašej pôžičky, ktorý zaručuje podmienky, ktoré ste dohodli, pokiaľ sa pôžička uzavrie do určitého času. Za túto zmluvu budete možno musieť zaplatiť poplatok.
- Zablokovanie je dôležité, pretože úrokové sadzby sa môžu počas spracovania pôžičky zvýšiť. Môžu však tiež klesnúť, v takom prípade by ste boli uzamknutí vo vyššej sadzbe.
- Samotný lock-in ochráni iba úrokovú sadzbu. Aby ste sa uistili, že sa ostatné poplatky nezmenia, potrebujete aj odhad pôžičky. Odhad pôžičky zabráni rastu poplatkov pre maklérov, veriteľov a požadované služby. Odhad pôžičky však nemôže zablokovať poplatky za služby tretích strán.

Ak chcete získať čo najväčšiu hypotéku bez toho — Vyberte si dlhodobejšie obdobie, ak chcete získať čo najväčšiu hypotéku bez toho, aby sa vaše mesačné platby stali neúnosnými.

Časť 3 zo 4: porovnávanie ponúk

1
Zamerajte sa na najdôležitejšie položky. Úroková sadzba a náklady na zatváranie budú mať najväčší vplyv na vaše financie, teraz aj v nasledujúcich rokoch. To by mali byť hlavné faktory, ktoré by ste mali zvážiť pri porovnávaní ponúk od rôznych veriteľov. Obe nájdete v odhade pôžičky alebo v pracovnom liste.
- V prvej časti odhadu pôžičky vyhľadajte úrokovú sadzbu.
- V spodnej časti stránky vyhľadajte náklady na zatvorenie. Tieto náklady spadajú do niekoľkých rôznych kategórií, takže všeobecný zmysel nájdete v časti „Celkové odhadované poplatky za vyrovnanie “.
2
Pozrite sa na RPSN. To vám dá dobrý pocit z toho, ako sú vaše peniaze alokované, pokiaľ ide o úrokové sadzby vs. poplatky. Nájdite to na odhade pôžičky.
- Niektorí veritelia ponúknu atraktívne úrokové sadzby, ale vysoké poplatky, zatiaľ čo iní urobia opak. RPSN vám umožňuje rýchlo a jednoducho porovnať tieto rozdielne ponuky.
- Ak vidíte, že vaša APRR je výrazne vyššia ako vaša úroková sadzba, je to znakom toho, že veriteľ zahŕňa množstvo poplatkov. Zvážte vyjednanie týchto dodatočných nákladov.
- Ak dvaja veritelia ponúkajú rovnakú úrokovú sadzbu, ale rozdielne RPSN, viete, že jeden z nich účtuje vyššie poplatky.
3

Pri porovnávaní rôznych typov hypoték buďte opatrní. Pamätajte si napríklad, že hypotéky s fixnou sadzbou budú mať často vyššiu úrokovú sadzbu ako ARM na začiatku. Nezabudnite myslieť na krátkodobé vs. dlhodobé náklady.

Časť 4 zo 4: vyhýbanie sa dravým pôžičkám

1
Buďte opatrní. Väčšina maklérov a veriteľov je profesionálna, dôveryhodná a čestná; draví jedinci a praktiky však existujú. Buďte pripravení na čokoľvek z nasledujúceho, v dôsledku čoho by ste mohli byť náchylní na stratu domu na ceste:
- Falošné hodnotenia, ktoré zvyšujú hodnotu domu
- Povzbudenie klamať vo svojej žiadosti
- Vysoké ceny na základe vašej rasy alebo národného pôvodu
- Poplatky, ktoré neexistujú alebo ktoré nepotrebujete (nezabudnite sa opýtať na niečo, čomu nerozumiete)
2

Vyzbrojte sa informáciami. Americké ministerstvo pre bývanie a rozvoj miest vedie zoznam poradenských agentúr schválených na poskytovanie kurzov vlastníctva domov. Zvlášť ak ste v tomto procese nový, účasť na jednom z nich by vám mohla prospieť.
3
Uistite sa, že v podmienkach, ktoré sa vám ponúkajú, nie je nič neobvyklé. Vždy porovnávajte svoju liečbu s tým, ako sa zaobchádza s inými ľuďmi. Ak spozorujete akékoľvek červené vlajky, kontaktujte miestnu bytovú agentúru.
- Poraďte sa s niekoľkými rôznymi realitnými agentmi, aby ste sa presvedčili, že cena domu, ktorý chcete kúpiť, nie je zvýšený.
- Porovnajte cenu domu, ktorý chcete kúpiť, s inými domami v rovnakom susedstve.
- Už viete porovnávať ponuky od niekoľkých rôznych veriteľov. Ani makléri, ani nikto iný by na vás nemali tlačiť, aby ste si vybrali konkrétneho.

Pracovný list poplatkov za veriteľa ide podrobnejšie ako odhad úveru a rozdeľuje všetky náklady spojené s hypotékou.

Tipy

Vedzte, že zákon o rovnakých úverových príležitostiach a zákon o spravodlivom bývaní vás chránia pred diskrimináciou v akejkoľvek fáze procesu. Ak si myslíte, že ste boli diskriminovaní, podajte sťažnosť na oddelenie bývania a rozvoja miest.
Pred požiadaním o pôžičku si pripravte svoju úverovú správu. Ak nemáte najlepší kredit, ale máte na to legitímne dôvody, môžete to vysvetliť svojmu maklérovi alebo pôžičkovému úradníkovi.

Prečítajte si tiež: Ako sa zúčastniť 341 schôdzí veriteľov?