Ako sa pripraviť na uzávierku?
Pretože náklady na uzavretie sa počítajú k presnému dátumu uzávierky, konečnú sumu uzávierky nebudete vedieť, kým nenastavíte dátum uzávierky.
Uzávierka domácnosti je dátum, keď je konečne dokončená predajná transakcia nákupu domu. Predajná transakcia sa považuje za dokončenú, keď sú podpísané všetky dokumenty a uskutočnené platby. Kľúčom k úspešnej uzávierke je príprava. Podrobnosti o transakcii by mali byť stanovené najmenej niekoľko dní, ak nie niekoľko týždňov, pred skutočným dátumom uzávierky. To znamená, že bolo dokončené hľadanie titulu, hypotekárny veriteľ sa zaviazal financovať nákup a boli splnené všetky ostatné podmienky nákupu. Ak bol zvyšok procesu nákupu domu správne vykonaný, ukončenie by malo prebehnúť bez problémov.
Metóda 1 z 3: finalizácia administratívnych aspektov uzávierky
- 1Dokončite svoju pôžičku. Pamätajte, že uzávierka je finalizácia transakcie predaja domu, kde budete podpisovať dokumenty a odovzdávať šeky, takže podrobnosti predaja domu by mali byť finalizované pred dátumom uzávierky. Dohodnite si stretnutie s veriteľom pred dátumom uzávierky, aby ste sa uistili, že sú dokončené všetky potrebné doklady a vaša pôžička je dokončená.
- 2Získajte poistenie majiteľa domu. Ako podmienku hypotéky takmer všetci poskytovatelia pôžičiek budú od kupujúceho vyžadovať poistenie domu. Poistenie majiteľa domu vám poskytne ochranu pred katastrofami, ktoré sa vyskytnú na vašom novom majetku alebo na ňom. Poistenie vášho majiteľa domu by malo uvádzať kupujúcich ako poistených, ako aj veriteľa.
- Po zakúpení poistnej zmluvy by ste sa mali uistiť, že vám poisťovňa pošle doklad o poistení. Túto dokumentáciu budete potrebovať pri uzávierke, takže si poistenie zaistite pred dátumom uzávierky.
- Typická lehota je päť dní na podanie žiadosti o poistenie a 15 dní na vzdanie sa nepredvídanej udalosti alebo na odstúpenie od zmluvy. Ak sa dozviete, že nehnuteľnosť nie je poistiteľná, príliš drahá na poistenie alebo že máte iné možnosti, môžete od zmluvy odstúpiť a získať späť svoje zarobené peniaze. Ak dohodu zrušíte po uplynutí pohotovostnej doby na poistenie, ktorá sa má uplatniť, ale skôr, ako vyprší podmienka na predloženie poistného návrhu veriteľovi, pravdepodobne budete musieť do piatich dní preukázať, že ste o poistenie skutočne požiadali. Hneď ako vyplníte žiadosť o pôžičku a dostanete povolenie, kontaktujte svojho poisťovacieho agenta.
- 3Vykonajte vyhľadávanie titulov a získajte poistenie titulu. Vyhľadávanie titulov sa používa na určenie „čistého názvu“, tj. že predávajúci má zákonné právo na prevod vlastníctva a je veľmi dôležité na zabezpečenie toho, aby kupujúci získal vlastnícke právo k majetku, ktorý je bez vlastníckych práv / nárokov iných. Veritelia požadujú, aby si kupujúci domov kúpili poistenie titulu s cieľom získať hypotéku. Poistná zmluva na titul je druh poistenia, ktoré chráni kupujúceho a veriteľa v prípade, že po predaji dôjde k problémom s titulom domov. Pozorne si prečítajte pravidlá a v prípade nejasností požiadajte o vysvetlenie.
- Predávajúci obvykle platí za poistenie titulu pre kupujúceho a kupujúci za poistenie veriteľa.
- Nezabúdajte, že poistná zmluva na ochranu titulu nebude chrániť pred nezaznamenanými zádržnými právami, ako sú napríklad nevyrovnané účty za vodu alebo problémy s vynútením zákonnosti. Nezabudnite sa u miestnych poskytovateľov, združenia vlastníkov domov a mesta alebo kraja domyslieť aj o akýchkoľvek nevybavených akciách alebo problémoch.
- Rovnako ako v prípade poistenia majiteľa domu, aj pri uzávierke budete potrebovať doklad o poistnom krytí titulu, takže si ho nezabudnite zaobstarať dostatočne včas pred uzávierkou. Pohotovostná pohotovosť k titulu je tiež zvyčajne päť dní od dátumu vydania alebo prijatia, v závislosti od toho, ako bola zmluva napísaná. Všetky nepredvídané udalosti je možné predĺžiť na iný dátum, ako je predvolený dátum pred napísaním ponuky. Po napísaní a prijatí ponuky by však bolo potrebné vzájomne sa dohodnúť na dodatku, ktorý by zmenil alebo predĺžil nepredvídané udalosti.
Záverečný agent naplánuje záverečné stretnutie s kupujúcim a predávajúcim.
Metóda 2 z 3: príprava na presťahovanie do nehnuteľnosti
- 1Naplánujte si schôdzku, aby ste si naposledy prešli nehnuteľnosť. Pred dokončením kúpy domu by ste mali absolvovať posledný deň alebo dva dni pred zatvorením. Kým budete pripravení na zatvorenie, mali ste niekoľkokrát prejsť domom a nechať si urobiť domovú prehliadku. Účelom tohto posledného postupu nie je pokúsiť sa nájsť problémy s domovom (to sa malo urobiť už dávno), ale skôr uistiť sa, že predajca napravil svoj koniec dohody vykonaním opráv, ktoré máte špecifikované v zmluve a zanechali po sebe všetky spotrebiče, ktoré sa dohodli opustiť.
- Ak chcete urobiť poslednú návštevu, požiadajte svojho realitného agenta, aby to zariadil s agentom predajcu. Ak spozorujete niečo neobvyklé, mal by váš realitný agent okamžite upozorniť zástupcu predajcu, aby sa problém vyriešil.
- Majte tiež na pamäti, že problémy je možné vyriešiť po zatvorení domu, ak zatvoríte skoro a neviete sa dočkať. K zmluve je možné pridať dodatok, podľa ktorého sa strany budú zodpovedať za to, čo je napísané. Tento dodatok bude potrebné pred uzavretím podpísať.
- 2Spýtajte sa na akúkoľvek otázku na poslednú chvíľu. Aj keď určite môžete klásť otázky pri svojej uzávierke, ak máte nejaké otázky pred uzávierkou, mali by ste sa ich opýtať v dostatočnom predstihu. Ak máte otázky týkajúce sa hypotéky, obráťte sa na svojho úverového referenta, v prípade otázok týkajúcich sa titulu kontaktujte svojho právneho zástupcu alebo splnomocnenca. V prípade akýchkoľvek ďalších otázok ohľadom tejto dohody kontaktujte svojho realitného agenta.
- Môžete mať obavy, ktoré budú trvať istý čas, než ich prešetríte, vyžadujete revíziu dokumentov alebo opravíte nehnuteľnosť. Takéto problémy môžu znamenať, že uzávierka nemôže prebehnúť podľa plánu, takže všetky svoje otázky nechajte zodpovedať dostatočne pred uzávierkou.
- 3Preneste účty služieb. Pred dátumom uzávierky by mal kupujúci zariadiť, aby boli účty domácich služieb prevedené na jeho meno k dátumu uzávierky. Kontaktujte jednotlivé energetické spoločnosti a urobte potrebné opatrenia. Tento krok môže byť potrebný na uskutočnenie uzávierky a je tiež skvelým nápadom, pretože umožňuje domovu byť pripravený na nasťahovanie v deň uzávierky.
- Uvedomte si, že to často nie je možné zariadiť pred zatvorením. Mnoho spoločností poskytujúcich verejné služby je prísnych a nezmení služby, kým nebudete môcť predložiť listinu o dome.
Túto dokumentáciu budete potrebovať pri uzávierke, takže si poistenie zaistite pred dátumom uzávierky.
Metóda 3 z 3: dokončenie procesu zatvárania
- 1Nastavte si konečný termín. Keď splníte všetky svoje požiadavky na úverové zmluvy a zistíte, že s nehnuteľnosťou nie sú žiadne problémy, ste pripravení na záverečný termín. Konečný termín vybavuje záverečný agent, čo je tretia strana odporúčaná realitným agentom alebo veriteľom, ktorý overuje všetku záverečnú dokumentáciu a zaisťuje, aby všetky platby prijímali príslušné strany. Ak chcete naplánovať záverečnú schôdzku, kontaktujte priamo záverečného agenta.
- Záverečný agent naplánuje záverečné stretnutie s kupujúcim a predávajúcim. Pamätajte však, že tieto schôdzky sú zvyčajne samostatné. Kupujúci a predávajúci zvyčajne nepodpisujú dokumenty počas tej istej schôdzky.
- Veriteľ zabezpečí, aby sa záverečné dokumenty doručili záverečnému agentovi.
- 2Zaistite, aby ste mali potrebné náklady na uzavretie. Pretože náklady na uzavretie sa počítajú k presnému dátumu uzávierky, konečnú sumu uzávierky nebudete vedieť, kým nenastavíte dátum uzávierky. Váš hypotekárny veriteľ vám poskytne orientačný odhad nákladov na uzavretie, ktoré však môžu byť kolísavé. Všeobecne sú náklady na uzavretie asi 3 až 5 percent z celkovej výšky úveru. V určitých situáciách môže byť predajca ochotný zaplatiť niektoré alebo všetky náklady na uzavretie, ak je to dohodnuté v zmluve.
- Mali by ste sa ubezpečiť, že k dátumu uzávierky máte na svojom účte k dispozícii požadované prostriedky. Väčšina bánk pozastaví šeky vložené na účet skôr, ako budú k dispozícii. Nezabudnite preto na svoj účet dokončiť všetky potrebné vklady pred uzávierkou.
- V deň uzávierky budete pravdepodobne potrebovať pokladničné šeky na platby, ktoré je potrebné vykonať pri uzávierke. Váš realitný agent vás bude informovať o presných sumách šekov. Úradník pre úschovu bude kontaktovať kupujúceho so sumou prostredníctvom záverečného výpisu zúčtovania spolu so všetkými pokynmi na zapojenie. Peniaze by mali byť v úschovni jeden deň pred zatvorením a všetky dokumenty musia byť podpísané najmenej jeden deň pred zatvorením. Ak nebudú dokumenty podpísané neskôr v popoludňajších hodinách v posledný deň, nebude dostatok času na ich ukončenie.
- Akékoľvek last minute a relatívne malé náklady, ktoré môžu vzniknúť pri uzávierke, je možné obvykle vyriešiť osobnou kontrolou.
- 3Zhromaždite a skontrolujte všetky príslušné záverečné dokumenty. Skontrolujte prípadné nezrovnalosti a chyby v zmluve o hypotekárnom úvere a v hypotekárnom liste. Nezabudnite tiež zhromaždiť a skontrolovať výpis z vyrovnania, ktorý obsahuje rozpísaný zoznam všetkých nákladov na uzavretie hypotekárneho úveru. Uistite sa, že máte príslušnú dokumentáciu o poistení majiteľa domu a doklad o poistnom pre jeho majiteľa v prvom roku.
- Uistite sa, že máte pokladničný alebo certifikovaný šek vo výške vašich zálohových a záverečných nákladov. Nezabudnite kontaktovať poskytovateľa pôžičky niekoľko dní pred ukončením a získajte potrebnú presnú sumu. Úradník pre úschovu vám tieto informácie zvyčajne zašle. Veriteľ schváli konečné vyhlásenie o vyrovnaní, ktoré pripraví úradník pre úschovu, a záloha ide distribútorovi pre úschovu.
- Majte na pamäti, že existujú aj záverečné náklady, ktoré nesúvisia ani s pôžičkou, vrátane poplatkov za úschovu, majetkových daní a poplatkov za záznam. Ak môžete z domu alebo iného majetku získať druhú hypotéku alebo refinancovanie alebo hotovosť vo vlastnom imaní, potom záverečné náklady zvyčajne nebudú také vysoké ako pôžička prvého pôžičky. Porozprávajte sa o tom so svojím veriteľom.
- 4Zúčastnite sa na svojom záverečnom stretnutí s úradníkom, úradníkom veriacim a vašim právnikom alebo realitnou kanceláriou. Záverečný úradník bude viesť záverečný proces a zabezpečí, aby boli overené a podpísané všetky príslušné dokumenty a aby boli všetky peniaze z predajnej transakcie správne rozdelené medzi príslušné strany. Niektorým kupujúcim sa na uzávierke zúčastní ich právny zástupca a na uzávierke sa za určitých okolností zúčastní aj predajca a realitní agenti. Je však tiež veľmi bežné, že predávajúci aj kupujúci dokončia všetky záverečné práce v samostatných miestnostiach bez toho, aby sa navzájom videli. Záverečný úradník skontroluje tieto dokumenty:
- Zmluva o hypotéke, hypotekárny list a list vlastníctva.
- Výpis zúčtovania obsahujúci podrobný zoznam záverečných nákladov, ktorý zvyčajne obsahuje všetky záverečné náklady, súhrn všetkých minulých transakcií vedúcich k uzávierke, provízie vyplatené realitným agentom, viazané čiastky zložené na pokrytie majetkových daní a poistenia, vlastnícke poplatky a že čisté záväzky voči predávajúcemu a vzhľadom od kupujúceho.
- 5Dokončite proces zatvárania. Poslednou časťou procesu ukončenia je rozdelenie finančných prostriedkov generovaných predajom. Záverečný úradník rozdelí prostriedky, ktoré poskytnete, a šeky predloží predajcovi, realitným agentom (ak sú uplatniteľné) a všetkým ostatným stranám uvedeným vo výpise o vyrovnaní.
Rovnako ako v prípade poistenia majiteľa domu, aj pri uzávierke budete potrebovať doklad o poistnom krytí titulu, takže si ho nezabudnite zaobstarať dostatočne včas pred uzávierkou.
- Prečítajte si všetky dokumenty, ktoré vám dal váš poskytovateľ pôžičky, a tiež tie, ktoré ste dostali od svojho realitného agenta a právneho zástupcu. Uistite sa, že dohoda, ktorú máte na mieste, je tá, o ktorej vám bolo povedané, že ju dostávate. Ak niektorá z informácií nemá zmysel, požiadajte príslušnú osobu, aby vám ju vysvetlila. Kúpa domu je veľký finančný záväzok, takže nezabudnite pochopiť, do čoho idete.
- Pripravte si na svojom účte ďalšie prostriedky, ak bude požadovaná konečná suma vyššia, ako sa očakávalo. Vyhlásenia o vyrovnaní vyžadujú, aby boli údaje o odhade veriteľa v dobrej viere uvedené vedľa skutočných nákladov so zaznamenanými odchýlkami. Vyhľadajte túto časť, aby ste videli, ako sa veci rôznia, a aby ste zistili, prečo tomu rozumiete.
- Majte na pamäti, že úradník úschovy alebo záverečný právnik by vám mal podrobne vysvetliť vyhlásenie o vyrovnaní, aby ste sa uistili, že rozumiete všetkým debetom a úverom. Ak niečo nie je jasné, určite im položte otázky.
- Ak máte dočinenia s veriteľom, môže s vami prejsť odhad dobrej viery. Pracovník úschovy, právnik alebo realitný agent môže s kupujúcim prejsť výpis z účtu.
Prečítajte si tiež: Ako znížiť záverečné náklady pri kúpe domu?
Otázky a odpovede
- Môžem vyhľadávať svoje vlastné tituly?Ak si kupujete nehnuteľnosť bez toho, aby ste si požičiavali peniaze, môžete sa vzdať hľadania titulu alebo si to urobiť sami. Je však pravdepodobné, že každý poskytovateľ pôžičiek bude vyžadovať nezávislé vyhľadávanie titulov a poistenie vlastníckeho práva, aby sa zabezpečilo dokončenie ich záložného práva na nehnuteľnosť (žiadny iný subjekt nemá prednostný nárok v prípade zlyhania alebo sporu).
- Aké papiere musia predajcovia zohnať?Predajcovia musia poskytnúť informácie o predajcovi každému kupujúcemu. Musia mať jasný názov na predaj domu a kupujúcemu musia predložiť právny popis nehnuteľnosti. Titulná spoločnosť môže tento dokument poskytnúť predajcovi a kupujúcemu.
- Musím podpísať pôžičku pred vykonaním domovej prehliadky a posúdenia?Dokumentácia o prevzatí vlastníctva sa vypracúva pri záverečnom stole. Záverečný stôl môže byť tiež ich vlastným kuchynským stolom, pretože mnohí podpisujú elektronicky alebo nie sú k dispozícii alebo sú miestni na podpis v mieste správcu úschovy. Mnohokrát je možné najať aj mobilného notára, ktorý bude podľa potreby svedkom a notárom, ak sa kupujúci nemôže zúčastniť na oficiálnom podpísaní v úschove alebo v zastúpení. Určený sprostredkovateľ môže tiež ponúkať zúčtovacie služby legálne, pokiaľ za tieto služby nedostanete žiadnu kompenzáciu, ale s tým môžu súvisieť rôzne zákony, takže ak chcete, aby vám sprostredkovateľ poskytol túto službu, vždy si skontrolujte štátne zákony.
- Ako kupujúci v hotovosti musím pri uzávierke predložiť doklad o poistení majiteľov domov?Poistenie majiteľa domu je požiadavkou držiteľa záložného práva na ochranu jeho úveru. Ak na dom nie je záložné právo alebo hypotéka, neexistuje zákonná požiadavka na zakúpenie poistenia. Majiteľ domu bez poistenia však musí niesť všetko riziko straty a možnej zodpovednosti v prípade absencie poistnej ochrany.
- Kto je zodpovedný za evakuáciu nájomníkov po ukončení činnosti, kupujúci alebo predávajúci?To úplne závisí od toho, čo uvádza nájomná zmluva spolu s tým, čo je uvedené v zmluve. Ak je lízing mesiac až mesiac a kupujúci nepožaduje, aby mal predajca nájomcu uvoľnený, bude to na kupujúcom. Ak má nájomná zmluva dátum vypršania platnosti nehnuteľnosti, musí nový kupujúci tento nájomný vzťah dodržať a nájomcu uvoľniť s príslušným oznámením podľa nájomnej zmluvy a právnych predpisov štátu. Ak je nájomca mesiac až mesiac, môže kupujúci v rámci ponuky požiadať o uvoľnenie nájomcu predávajúcim, a ak s tým predávajúci súhlasí, bude zodpovedný za zaistenie neobsadenosti nehnuteľnosti zatvorením, ale predávajúci musí postupovať tiež podľa zákony štátu a podmienky nájmu.
- Kto uchováva kópie záverečných dokumentov?Veriteľ má kópie, úschovu, kupcov a právnika, ak je zapojený do predaja. Realitná kancelária bude mať konečné výpisy z vyrovnania, ale nie všetky záverečné dokumenty, pokiaľ nejde o určeného sprostredkovateľa, ktorý poskytuje bezplatné služby ukončenia transakcie, alebo o pomoc s elektronickým podpisom a doklady, ktoré majú poskytnúť kupujúcim, a kupujúci ich vráti realitnej kancelárii.
Komentáre (1)
- Všetko bolo vysvetlené jasne a malo zmysel.
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
