Ako vypočítať trhovú hodnotu majetku?
Ešte dôležitejšie je, že trhovú hodnotu majetku je možné použiť na ocenenie spoločnosti alebo určenie čistej hodnoty jednotlivca.
Majetkom je všetko, čo spoločnosť vlastní, ktoré má kladnú peňažnú hodnotu. Majetok zahŕňa veci ako hotovosť, nehnuteľnosť, zásoby a vybavenie, ale zahŕňa aj menej hmatateľné veci, ako napríklad dobrú povesť a povesť. Aj keď všetky tieto aktíva majú hodnotu, nie je vždy ľahké stanoviť cenu. Všeobecne uznávané účtovné postupy(GAAP) sa to pokúsili objasniť z dôvodu dôležitosti určovania hodnoty pri predaji a kúpe majetku alebo podniku. „Účtovná hodnota“ označuje skutočnú cenu zaplatenú za majetok po odpočítaní odpisov z majetku. Naproti tomu „trhová hodnota majetku“ označuje cenu majetku na súčasnom trhu s týmto majetkom. Účtovná hodnota je hodnota majetku uvedená v súvahe, ale s trhovou hodnotou majetku nemá nič spoločné alebo nemá nič spoločné. Ešte dôležitejšie je, že trhovú hodnotu majetku je možné použiť na ocenenie spoločnosti alebo určenie čistej hodnoty jednotlivca. Je zrejmé, že vedieť, ako správne vypočítať trhovú hodnotu majetku, je zásadnou informáciou pre spoločnosť alebo jednotlivca.
Časť 1 z 3: stanovenie trhovej hodnoty obežných aktív a cenných papierov
- 1Definujte obežný majetok. Obežný majetok je taký majetok, ktorý je možné ľahko premeniť na hotovosť do 1 roka. Patria sem hotovosť, peňažné ekvivalenty, ako sú bankové účty, obchodovateľné cenné papiere, pohľadávky, zásoby a ďalšie ľahko prevoditeľné aktíva. Táto definícia zahŕňa aj cenné papiere, ako sú akcie a krátkodobé dlhopisy.
- 2Zistite trhovú hodnotu peňazí a peňažných ekvivalentov. Trhová hodnota tejto kategórie, ktorá zahŕňa domácu a zahraničnú menu, bankové účty, krátkodobé dlhové cenné papiere, ako sú pokladničné poukážky a depozitné certifikáty, sa z akéhokoľvek majetku najľahšie vypočíta. Dôvodom je, že pre tieto aktíva už existujú ceny.
- V prípade hotovosti, bankových účtov a vkladových certifikátov sa použila uvedená hodnota. 0,70€ = 0,70€ v trhovej hodnote.
- 3Určte trhovú hodnotu akcií. Pri investíciách, ako sú verejne obchodované akcie, investičné fondy a fondy obchodované na burze, určte trhovú hodnotu vyhľadaním na burze, kde sa s investíciou obchoduje. Na to existuje mnoho online nástrojov, napríklad Yahoo Finance (https://finance.yahoo.com/lookup/).
- Ak sa pokúšate určiť hodnotu v minulosti, môžete tiež vyhľadať historickú hodnotu pre príslušný dátum.
Trhová hodnota tu je jednoducho hodnota účtov, od ktorých sa očakáva prijatie do jedného roka. - 4Určte trhovú hodnotu pre krátkodobé dlhové investície. Vyhľadajte na internete hodnotu vládnych zmeniek a dlhopisov, s ktorými sa obchoduje na otvorenom trhu. Yahoo Finance (https://finance.yahoo.com/) je dobrým nástrojom na ocenenie týchto typov investícií. Ostatné investície môžu byť náročnejšie. Napríklad:
- Pri pokladničných poukážkach je možné trhovú hodnotu vypočítať pomocou uvedenej úrokovej sadzby a počtu dní do splatnosti. Ak máte napríklad 75% pokladničnú poukážku so 180 dňami do splatnosti, ktorá zarába 1,5%, začnite vynásobením úrokovej sadzby dňami do splatnosti, aby ste získali 2,7 (0,015*180). Rozdelením tohto čísla na 360 (približný počet dní v roku) získate 0,0075. Potom odčítajte toto číslo od 1 a získate 0,9925. Nakoniec to vynásobte nominálnou hodnotou dlhopisu, 75€, aby ste získali 74€, trhovú hodnotu dlhopisu.
- 5Zistite trhovú hodnotu pohľadávok. Trhová hodnota tu je jednoducho hodnota účtov, od ktorých sa očakáva prijatie do jedného roka. Jednoducho určte, ktoré účty sa majú zaplatiť v priebehu roka (ktorých by mala byť väčšina). Niektoré účty však nemusia byť zaplatené nikdy. Aby ste dosiahli konečnú hodnotu, odpočítajte očakávanú hodnotu týchto nevymožiteľných účtov (známych ako opravná položka k pochybným účtom) od sumy pohľadávok, u ktorých sa očakáva inkaso v priebehu roka.
- Ďalšie informácie nájdete v článku o určení čistých pohľadávok
- 6Oceníte svoj inventár. Zásoby by mali byť teoreticky ľahko zameniteľné a mali by byť jednoducho ocenené tak, že trhová predajná cena krát množstvo zásob. V skutočnosti však trhová hodnota zásob závisí od toho, aké ľahké bude v skutočnosti predať zásoby a akú cenu je možné na trhu dosiahnuť. Zásoby sa dajú ľahko vyložiť za plnú cenu alebo sa môžu alternatívne predať zbernej agentúre za takmer cenu. To závisí od toho, ako zdravá je spoločnosť a od jej trhu. Podstatou veci je, že trhová hodnota zásob je prinajlepšom mútna a jej ocenenie je najlepšie ponechať na uvážení účtovníka alebo špecialistu na oceňovanie.
- Ak chcete získať predstavu o hodnote svojho inventára, možno budete chcieť zistiť, za akú cenu iné spoločnosti ponúkajú podobné výrobky. Aj pohľad na webové stránky ako eBay alebo Amazon vám môže poskytnúť predstavu o porovnateľných cenách.
Časť 2 z 3: výpočet trhovej hodnoty investičného majetku
- 1Zistite, čo je to dlhodobý majetok. Dlhodobý majetok je taký, ktorý je ťažšie premeniť na hotovosť ako obežný majetok. V prípade podnikania je dlhodobým majetkom majetok použitý na prevádzkovanie podniku alebo výrobu produktov, ako sú stroje, vozidlá, pozemky, budovy a nábytok. Povaha väčšiny investičného majetku je taká, že sa znehodnocuje počas používania a počas života; to znamená, že ich obvykle nemôžete predať za hodnotu, ktorá je rovnaká alebo vyššia, ako ste pôvodne zaplatili (výnimky zahŕňajú nehnuteľnosť). V každom prípade je ich trhová hodnota aproximovaná niekoľkými faktormi, než je priamo známa.
- 2Vyhľadajte podobné položky, ktoré sa nedávno predali vo vašej oblasti. Pomocou zdrojov, ako sú modré knihy, webové stránky a aukčné stránky, zistíte, koľko ľudí za tieto položky platí. Čím viac porovnateľných položiek nájdete, tým presnejšie určíte trhovú hodnotu. Tieto skutočné predajné ceny majú tendenciu tvoriť úzky rozsah cien, ktoré definujú trhovú hodnotu, že bod rovnováhy kde kupujúci a predávajúci záujmy stýkajú.
Je zrejmé, že vedieť, ako správne vypočítať trhovú hodnotu majetku, je zásadnou informáciou pre spoločnosť alebo jednotlivca. - 3Priemerné posledné predajné ceny a túto hodnotu uveďte ako trhovú hodnotu vášho majetku. Vykonajte úpravy podľa potreby. Napríklad znížte cenu, aby sa prejavilo možné poškodenie položky. Podobne zvýšte cenu tak, aby odrážala jedinečnú kvalitu položky, napríklad veľmi žiadanú farbu alebo limitované množstvo.
- 4Hodnota nehnuteľnosti. Ocenenie pozemkov a budov môže byť o niečo ťažšie dosiahnuť, pretože vlastnosti sú jedinečné. Začnite tým, že vo svojej oblasti umiestnite nehnuteľnosť podobnej veľkosti, účelu, veku a vybavenia. Potom pomocou okresných záznamov zistíte ceny nedávno predaných nehnuteľností vo vašej oblasti a podobných nehnuteľností.
- Okrem toho vyhľadajte odbornosť miestneho realitného makléra, ktorý má k dispozícii informácie (podrobné popisy porovnateľných nehnuteľností) o nedávno predaných nehnuteľnostiach.
- Pomocou týchto zdrojov určte úzky rozsah, v ktorom sa kupujúci a predávajúci dohodnú. Trhová hodnota tohto majetku bude cena, ktorú sú kupujúci ochotní zaplatiť na tomto trhu (to znamená v tejto geografickej oblasti, tomto cenovom rozpätí, tomto detaile produktu).
- 5Nechajte majetok profesionálne zhodnotiť. V prípade veľmi jedinečných aktív alebo transakcií, ktoré vyžadujú presnejšie hodnoty, by ste mali nechať majetok ohodnotiť. Profesionálny odhadca vám môže poskytnúť konkrétnejšiu trhovú hodnotu a zvýšiť dôveryhodnosť vášho ocenenia. Porovnajte však náklady na ocenenie s tým, koľko získate z ocenenia majetku. Vo všeobecnosti by sa hodnotenia mali vykonávať iba pre hodnotnejšie aktíva, akými sú nehnuteľnosti.
Časť 3 z 3: Odhad trhovej hodnoty nehmotného majetku
- 1Definujte nehmotný majetok. Nehmotný majetok nie je uvedený v súvahách pôvodnej spoločnosti. Nehmotný majetok je namiesto toho ocenený a kótovaný len vtedy, ak je spoločnosť nadobudnutá inou spoločnosťou. Tieto aktíva predstavujú rozdiel medzi účtovnou hodnotou kupovanej spoločnosti a tým, čo za ňu kupujúca spoločnosť zaplatí (čo môže byť viac alebo menej ako účtovná hodnota). Medzi niekoľko príkladov nehmotného majetku patrí:
- Goodwill, ktorá odkazuje na hodnotu názvu vašej firmy: vaše postavenie a povesť v rámci komunity, lojálna základňa zákazníkov, dobré vzťahy so zamestnancami a zákazníkmi atď.
- Ochranné známky, ktoré identifikujú produkt alebo službu ako vlastníctvo vašej konkrétnej spoločnosti. Ochrannú známku nemožno použiť bez vášho súhlasu, ale môže byť predaná alebo dočasne licencovaná iným spoločnostiam. Príkladom majetku chráneného ochrannou známkou by mohlo byť originálne logo, napríklad morská víla Starbucks alebo swoosh Nike.
- Autorské práva, ktoré chránia duševné vlastníctvo, ako je softvér, umenie, filmy, originálne koncepty atď. Autorské práva sú účinné iba určitý počet rokov, kým sa majetok stane verejným vlastníctvom a môže ho používať ktokoľvek.
- Rozpoznávanie značky, ktoré zvažuje, do akej miery môže široká verejnosť identifikovať vašu spoločnosť alebo produkt na základe vášho loga, farieb, sloganov alebo iných marketingových nástrojov. McDonalds sa napríklad dá ľahko identifikovať podľa symbolu „zlatých oblúkov“ a jeho sloganu „Milujem to“. Uznanie značky tiež predstavuje príležitosť pre franšízu.
- Patenty, ktoré držiteľom patentov priznávajú výhradné práva na predaj, používanie alebo výrobu vynálezu (udelený vládou).
- Medzi ďalšie príklady patrí umiestnenie, súčasné znalosti pracovnej sily a zmluvy alebo dohody s inými spoločnosťami, ktoré môžu vašej spoločnosti priniesť pridanú hodnotu.
- 2Dávajte si pozor, aby ste nepodcenili hodnotu nehmotného majetku. Tieto hodnoty sú od prírody ťažšie identifikovateľné. Nehmotný majetok predstavuje určitú úroveň potenciálu príjmu, ktorý je ťažké predvídať, ale ktorý má veľmi skutočný vplyv na podnikanie, a tým aj na hodnotu tohto podnikania. Koniec koncov, ak predávate svoju spoločnosť, chcete predviesť čo najväčšiu hodnotu svojho majetku.
Trhová hodnota tohto majetku bude cena, ktorú sú kupujúci ochotní zaplatiť na tomto trhu (to znamená v tejto geografickej oblasti, tomto cenovom rozpätí, tomto detaile produktu). - 3Hodnotný nehmotný majetok. Aj keď nehmotný majetok nemožno nikdy oceniť presne, kým sa spoločnosť nepredá, stále môžete vykonať aproximácie ich trhových hodnôt. Tieto aproximácie sa opierajú o štúdium účinku nehmotného majetku na spoločnosť a jej výkonnosť, ako sú napríklad zisky zdanlivo generované názvom značky. Bežne akceptované metódy zahŕňajú nasledujúce:
- Kapitalizácia historických ziskov. Táto metóda vynásobí odhadovanú historickú ziskovosť nehmotného majetku. Násobok sa tiež odhaduje pomocou údajov, ako sú trendy v predaji, vedúce postavenie na trhu a údaje o rozpoznaní značky. Táto metóda je veľmi subjektívna a závisí od mnohých predpokladov.
- Rozdiel hrubého zisku. Táto metóda porovnáva ziskovosť spoločnosti s nehmotným majetkom (napríklad názov značky) so ziskovosťou spoločnosti v tom istom odvetví bez rovnakého nehmotného majetku a snaží sa identifikovať rozdiel v ziskoch účtovaných nehmotným majetkom.
- 4Najmite si profesionála. Nehmotné oceňovanie môže byť veľmi ťažké, pretože do jedného hodnotenia hodnoty zahŕňa mnoho rôznych študijných odborov. Na dosiahnutie vzdelanej trhovej hodnoty musí hodnotiteľ zvážiť trhové podmienky, budúce trendy, sociálny kontext, údaje o tržbách a zisku a právne okolnosti. Preto je zvyčajne najlepšie nechať tento typ ocenenia na odborníka.
- Typ ocenenia, ktoré ste urobili, bude závisieť od účelu ocenenia. Napríklad, ak chcete predať spoločnosť, ktorú vlastníte, pravdepodobne budete chcieť, aby bola ohodnotená čo najvyššie. Ak oceňujete aktíva na účely dane z nehnuteľností, pravdepodobne ich budete chcieť ohodnotiť čo najnižšie.
- Proces oceňovania môže byť veľmi subjektívny, preto je najlepšie využiť odborníka na oceňovanie, ktorý sa špecializuje na typ ocenenia, ktoré potrebujete. Ocenenie môže vo všeobecnosti poskytnúť CPA (certifikovaný verejný účtovník) s označením ABV (akreditovaný v obchodnom oceňovaní).
Prečítajte si tiež: Ako skontrolovať licenciu realitného makléra v Kalifornii?
Otázky a odpovede
- Ako vypočítam kapitálové zisky?Kapitálový zisk z vyradenia majetku je vypočítaný odpočítaním nákladovej základne majetku od výnosov prijatých z predaja. Ak napríklad kúpite akciu za 37€ a potom ju predáte za 90€, kapitálový zisk z predaja bude 52€ (90€-37€). Ak predávate majetok, na ktorý ste si uplatnili daňové náklady, napríklad byt, ktorý ste si prenajali, znížili by ste nákladový základ o odpisové náklady a zvýšili by ste nákladový základ pre vylepšenia, ktoré ste na majetku urobili počas vlastnil to. Príklad: kúpili ste si byt za 74600€ a prenajali ste ho na 5 rokov. Každý rok ste si uplatnili náklady na odpisy vo výške 2690€ z celkových uplatnených nákladov na odpisy vo výške 1400000€. Predtým, ako nehnuteľnosť predáte,Vylepšujete kuchyňu v celkovej výške 2990€ Váš základ nákladov v nehnuteľnosti je 74600€-13400€ + 2990€ = 64200€ Ak predáte byt za 93300€, váš kapitálový zisk je 29100€ (93300€-64200€).
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
