Ako kúpiť uzavreté domy na predaj?

Katarína Horváthová
Katarína Horváthová
• 14 min čítanie
Tieto domy kúpite rôzne: Domy na predaj v aukcii
Tieto domy kúpite rôzne: Domy na predaj v aukcii.

Ste na trhu s novým domovom, keď si pomyslíte: „Prečo nie exekúcia?“ Uzavreté domy sú zvyčajne lacnejšie ako tradičné inzeráty a keď bude ekonomika tankovať, bude k dispozícii množstvo zásob. Pred kúpou exekúcie by ste však mali postupovať opatrne. Chcete urobiť veľa starostlivosti, aby ste za svoj majetok neplatili príliš veľa.

Metóda 1 zo 4: Hľadanie zabavených vecí na predaj

  1. 1
    Identifikujte požadovaný typ vylúčenia. Na trhu sú v zásade na predaj dva typy uzavretých domov. Tieto domy kúpite inak:
    • Domy na predaj v aukcii. Tieto domy sú obvykle vydražené na schodisku vašej budovy okresného súdu a víťazný uchádzač platí ihneď pokladničným šekom. Existuje aj niekoľko online zdrojov, ako napríklad Hubzu.com a Xome.com, kde môžete podávať ponuky priamo na webových stránkach.
    • Exekúcie vo vlastníctve banky. Ak sa dom vo vlastníctve banky nemôže predávať na aukcii, banka sa ho drží a pokúsi sa ho predať neskôr. Tieto domy sa nazývajú REO, čo znamená „vo vlastníctve nehnuteľností“. Banky môžu pri predaji REO vyjednávať.
  2. 2
    Hľadaj aukcie. Ponuky pre domy ponúkajte iba v legitímnych aukciách. Môžete ich nájsť nasledujúcimi spôsobmi:
    • Vyhľadajte právne zoznamy v miestnych novinách.
    • Najbližšie aukcie nájdete na webových stránkach vládnych agentúr. Prejdite si zoznamy na ministerstve financií USA, Fannie Mae a na oddelení pre bývanie a rozvoj miest (HUD). Môžete sa pozrieť na nehnuteľnosť na webových stránkach týchto organizácií, ako aj nájsť autorizovaného zástupcu HUD, ktorý je potrebný na predloženie ponuky domu s vylúčením HUD alebo USDA.
    • Prezrite si inventár na aukčných webových stránkach. Medzi legitímnejšie aukčné spoločnosti patria Hudson a Marshall, Williams a Williams a Auction.com.
  3. 3
    Prezrite si zoznamy na webových stránkach bánk. Banky by mali mať svoj inventár uvedený na svojich webových stránkach. Vyhľadajte podľa banky a „REO“. Medzi hlavné banky, ktoré predávajú REO, patria Wells Fargo, Bank of Europe, Chase a US Bank.
  4. 4
    Hľadať webové stránky. Mnoho webových stránok sa vám pokúsi účtovať peniaze za prístup k svojim záznamom. Zillow.com však uvádza zabavené nehnuteľnosti spolu s tradičným predajom. Môžete hľadať podľa PSČ a zúžiť vyhľadávanie iba na vylúčené vlastnosti. Hľadanie je bezplatné.
  5. 5
    Najmite si realitného makléra. Maklér má prístup k tisícom zabavených nehnuteľností. Nájdite niekoho, kto má skúsenosti s exekúciami. Vedia, kde nájsť najlepšie záznamy, a rozumejú jedinečným vlastnostiam transakcie zabránenia prístupu na trh.
Na trhu sú v zásade na predaj dva typy uzavretých domov
Na trhu sú v zásade na predaj dva typy uzavretých domov.

Metóda 2 zo 4: Vykonanie náležitej starostlivosti

  1. 1
    Získajte podmienky vylúčenia. Existujú dva typy exekúcií. Vylúčená dôverná listina umožňuje kupujúcemu kúpiť nehnuteľnosť v čase, keď sa tak stane. Zabavená hypotéka umožňuje vylúčenému majiteľovi obdobie splatnosti. Ak môžu uhradiť náklady na exekúciu, aby bol majetok aktuálny, opäť ho vlastní. Podrobnosti o uzavretí môžete nájsť pomocou vyhľadávania názvu a rozhodnúť sa, či naň budete čakať.
    • Ak kupujete v banke, obvykle nepredáva nehnuteľnosti, na ktoré má právo vykúpenia. Počas tohto časového obdobia budú namiesto toho držať domov a starať sa oň. Po uplynutí tejto lehoty môžu dom predať.
    • Predchádzajúci kupujúci nemá žiadne práva po uzavretí zmluvy s dôverou okrem štandardných zákonov o sťahovaní pre tento štát. Obvykle by to malo byť 20 dní písomnej výpovede, ale ak sú tam nájomníci, federálny zákon umožňuje písomné upozornenie najmenej 90 dní, ak federálne zákony neprevažujú žiadne štátne zákony.
  2. 2
    Buďte detektívom a pýtajte sa. Poznanie je moc; často sa nedostanete k jadru veci, kým nezačnete driemať. V uzavretých domácnostiach, ako aj vo zvyšku života, to, čo sa zdá byť príliš dobré na to, aby to bola pravda, zvyčajne je.
    • Zistite, ako dlho je dom na predaj. Pravdepodobne niečo nie je v poriadku v dome, ktorý má najnižšiu vyvolávaciu cenu a ktorý na trhu sedí už osem mesiacov.
    • Porozprávajte sa so susedmi ubytovacieho zariadenia. Opýtajte sa, prečo dom ešte nebol predaný. Niekedy vám susedia môžu poskytnúť informácie, ktoré nie je v záujme banky zverejniť.
  3. 3
    Vykonajte kontrolu predtým, ako stlačíte spúšť. Zabavené domy sa predávajú „tak, ako sú“, čo znamená, že kupujúci preberá všetky riziká, ak má dom chyby. Ak je v suteréne obrovská stavebná chyba, nemôžete sa obrátiť a žalovať predajcu. Z tohto dôvodu sa pokúste nechať dom skontrolovať. Bude to stáť niekoľko stoviek dolárov, ale môže to ušetriť tisíce.
    • Ak máte záujem o kúpu v aukcii, nehnuteľnosť si spravidla nemôžete vopred pozrieť.
    • Skúsenému exekútorovi sa však často môže dostať do rúk nedávna inšpekčná správa, čo je ďalší dôvod, prečo s ním pracovať.
    • Jednou z možností, ako získať kontrolu, je kontaktovať súčasného majiteľa a požiadať ho. Môžu vás pustiť do nehnuteľnosti; je však pravdepodobné, že už postúpili.
  4. 4
    Pred kúpou získajte odhady opráv. Vedieť, koľko pravdepodobne vynaložíte na opravy a vylepšenia, vám pomôže odhaliť, či získavate skvelú akciu alebo sa vám to pletie. Kontaktujte skúseného stolára alebo dodávateľa a prediskutujte, čo je potrebné na nehnuteľnosti vykonať. Môžu odhadnúť náklady.
    • Dobrou zásadou je vyčleniť 10% z uvádzanej ceny na opravy. Môže sa to zdať vysoké, ale zmenu môžete strčiť do vrecka, ak ju prestrelíte.
  5. 5
    Spustite správu o názve. Uzavreté domy majú často viacero záložných práv na nezaplatené dane. Ak si kúpite nehnuteľnosť, záložné práva niekedy prídu na jazdu. Z tohto dôvodu by ste si mali najať titulnú spoločnosť na spustenie správy o názve.
    • Môžete sa tiež zastaviť v kancelárii okresných pozemkových záznamov a pozrieť sa na listinu. Mali by tam byť uvedené aj záložné práva.
  6. 6
    Najmite si právnika. Právne zastúpenie určite potrebujete aj pri kúpe exekúcie. Môžu pomôcť pri kontrole papierovania a uistiť sa, že je všetko v poriadku. Požiadajte o radu realitného zástupcu kontaktovaním najbližšej advokátskej komory.
Niektoré banky neponúkajú tradičné hypotéky na domy v exekúcii
Niektoré banky neponúkajú tradičné hypotéky na domy v exekúcii, najmä ak sú v zlom stave alebo sa považujú za neobývateľné.

Metóda 3 zo 4: prihadzovanie na aukcii

  1. 1
    Zúčastnite sa niekoľkých aukcií ako pozorovateľ. Ak ste ešte nikdy neboli na aukcii, môže sa vám zdať tento proces zdrvujúci. Najlepšie je pozrieť si niekoľko aukcií bez ponúk. Dávajte pozor na to, ako ľudia prihadzujú, ako stoja, ako sa obliekajú atď.
    • Dátumy aukcií sa často menia na poslednú chvíľu, preto si vždy overte, že je to „go“, než vyrazíte na deň.
  2. 2
    Zistite požiadavky na účasť. Niektoré aukcie vyžadujú, aby ste vložili peniaze a ukázali tak, že vážne uvažujete. Napríklad budete musieť priniesť certifikovaný šek na 3730€. Ak vyhráte, šek bude preplatený. Ak nevyhráte, jednoducho svoje finančné prostriedky znova vložíte. Namiesto šeku budete možno musieť zadať číslo svojej kreditnej karty.
    • Zistite tiež, či v prípade výhry potrebujete pokladničný šek na celú sumu. V niektorých štátoch stačí zaplatiť určité percento, zvyšok je splatný do 30 dní.
  3. 3
    Odhadnite víťaznú ponuku. Na odhad približnej ceny môžete použiť Zillow's Foreclosure Estimate. Vyhľadajte v aukčných zoznamoch a vypočítajte odhady domov, o ktoré máte záujem.
    • Nezabudnite na cenu v cene opravy.
  4. 4
    Zorganizujte si deň aukcie. Vytlačte si obrázok každého domu, o ktorý sa chcete uchádzať. Na obrázok napíšte maximálnu sumu, ktorú budete ponúkať, aby ste sa uprostred ponukovej vojny nenechali zmiasť. Nezabudnite sa držať svojho odhadu a neponúkajte vyššie ponuky.
  5. 5
    Prísť skoro. Aukcie prebiehajú rýchlo-niektoré sa končia po piatich minútach. Ak meškáte, prídete o všetky ponuky. Skúste prísť aspoň o 20 minút skôr. Ak ste ešte nikdy neboli na aukčnom serveri, vydajte sa hore deň vopred a overte si to.
    • Mnoho aukcií sa koná aj online. Po zadaní cenovej ponuky sledujte online nehnuteľnosti a zistite, či vám bola preplatená ponuka a či musíte svoju ponuku zvýšiť.
    • Niektoré aukčné nehnuteľnosti sa môžu zobraziť aj v službe hromadného zápisu (MLS). Kontaktujte realitnú kanceláriu a informujte sa o aukciách, ktoré sú uvedené v MLS.
  6. 6
    Vyhnite sa ponukovej vojne. Banky môžu mať pre nehnuteľnosť uvedenú nízku počiatočnú ponuku ako prostriedok na prilákanie viacerých uchádzačov. Keď sa aukcia blíži ku koncu, môže to viesť k vojne s ponukou. Dávajte si pozor, aby ste sa im vyhli, pretože môžu spôsobiť rýchle a iracionálne výdavky. Ak však má niečo konkurencieschopnú cenu, čoskoro sa môžete ocitnúť vo vojne s iným uchádzačom.
    • Vojne sa môžete vyhnúť tým, že odmietnete prekročiť maximálnu ponuku, na ktorej ste sa dohodli, než prídete na aukciu.
  7. 7
    Prevezmite vlastníctvo, ak vyhráte. Keď vyhráte, mali by ste sa porozprávať s aukcionárom a získať všetky potrebné papiere, ktoré ukazujú, že ste vyhrali. V mnohých štátoch vložíte percento zo sumy, ktorú ponúkate, a naplánujete si deň vyrovnania, ktorý sa uskutoční do 30 dní.
    • V deň vyrovnania zaplatíte zvyšný zostatok doma a obdržíte listinu svojho správcu, ktorú potom musíte zaznamenať.
    • Súd môže často schváliť aukčný predaj predtým, ako sa môžete zmocniť.

Metóda 4 zo 4: nákup v banke

  1. 1
    Získajte predbežný súhlas na hypotéku. Na aukcii zvyčajne musíte zaplatiť v hotovosti. Ak však zvažujete nákup REO, môžete zaplatiť hypotékou. Kľúčom je získať predbežné schválenie. Zastavte sa v banke alebo si nechajte vopred schváliť online. Budete musieť poskytnúť niektoré finančné informácie, ako sú vaše príjmy, aktíva a úverová história.
    • Niektoré banky neponúkajú tradičné hypotéky na domy v exekúcii, najmä ak sú v zlom stave alebo sa považujú za neobývateľné. V takom prípade budete možno potrebovať netradičnú hypotéku, ktorá môže stáť oveľa viac. Väčšina online aukcií priamo uvádza, či je financovanie povolené alebo nie.
    • Ak je to možné, pokúste sa získať predbežný súhlas banky, ktorá nehnuteľnosť vlastní. Nie sú povinní predĺžiť financovanie, ale môže to byť užitočné, ak tak urobia. V opačnom prípade budete musieť pracovať so sekundárnou hypotékou alebo požiadať o rehabilitačný úver, ak má nehnuteľnosť viditeľné problémy.
  2. 2
    Pri tvorbe ceny svojej ponuky hľadajte porovnateľné nehnuteľnosti. Zistite, za koľko sa predávajú ostatné uzavreté domy v rovnakom susedstve. Zaistite, aby tieto „kompa“ mali rovnaké základné špecifikácie ako vaša domáca štvorcová plocha, počet spální atď. Vypočítajte si ponuku, ktorá vyhovuje rozsahu počítačov a čo je najdôležitejšie, vyhovuje vášmu rozpočtu.
    • Tiež si overte, ako dlho sú tieto kompakty na trhu. Sedia tam viac ako šesť mesiacov? Alebo sa domy sťahovali oveľa rýchlejšie?
    • Pozrite sa na reálnu trhovú hodnotu ostatných nehnuteľností vo vašej oblasti. Keď započítate náklady na opravu na počiatočné náklady zabavenia, nemali by prekročiť reálnu trhovú hodnotu. Ak áno, môžete za nehnuteľnosť preplatiť.
    • Ak je inventár bývania vo vašej oblasti vzácny, nemusia byť k dispozícii ďalšie porovnávané nehnuteľnosti, ktoré je možné vylúčiť.
  3. 3
    Vymyslite akontáciu. Pri kúpe nehnuteľnosti vo vlastníctve banky musíte stále ponúknuť zálohu. Ak máte v úmysle prenajať si nehnuteľnosť, pravdepodobne budete musieť prísť s 10 až 30% z kúpnej ceny.
    • Nezabudnite, že požiadavky na zálohu sú variabilné. Zatiaľ čo banka REO môže požadovať iba 10% zníženie, hypotekárny veriteľ môže požadovať zníženie až o 25-30% v závislosti od toho, či je nehnuteľnosť komerčná alebo obytná.
    • 5 plex alebo vyšší by bolo možné považovať za komerčný majetok, aj keď ho prenajímate ako obytné byty.
  4. 4
    Začnite s najlepšou ponukou. Trhy s bývaním sa vo väčšine oblastí krajiny výrazne zlepšili. Pravdepodobne súťažíte s mnohými ľuďmi o uzavretie trhu, takže ak je trh horúci, mali by ste začať najskôr so svojou najlepšou ponukou.
    • Ak je vaša ponuka nízka, mali by ste predložiť podporné dokumenty odôvodňujúce sumu. Poskytnite napríklad zoznam opráv alebo porovnateľných nehnuteľností.
  5. 5
    Počkaj Po predložení ponuky buďte pripravení počkať. Postup predkladania ponúk na nehnuteľnosť vo vlastníctve banky nie je totožný s postupom pri ponukovom konaní na tradičný predaj. Na podpísanie zmlúv bude banka potrebovať správcu aktív. Na predloženie zmlúv alebo obdržanie cenovej ponuky budete možno musieť počkať niekoľko dní od predloženia úvodnej ponuky.
    • Často môžete očakávať odpoveď do niekoľkých dní. Realizácia dohody o víťaznej ponuke môže trvať niekoľko dní. Predajcovia však často nechcú zdržať tento proces dlhšie, ako je nevyhnutné, a tak ho urýchlia čo najviac.
Ale aukcia šerifovho predaja môže mať záložné právo na nehnuteľnosť
Nehnuteľnosti sa vo všeobecnosti predávajú s jasným názvom, ale aukcia šerifovho predaja môže mať záložné právo na nehnuteľnosť, ktorá je po predaji stále pripevnená.

Tipy

  • Exekúcie môžu mať niekedy skryté náklady, ako napríklad prémie kupujúceho. Skúste získať vzor zmluvy, ktorý podpíše víťazný uchádzač, aby ste videli všetky náklady spojené s kúpou nehnuteľnosti.
  • Pred preklopením si to dvakrát premyslite, najmä ak ste to ešte nikdy neurobili. Nehnuteľnosť môže byť vážne poškodená alebo opravy môžu stáť viac, ako ste očakávali. Ak nemôžete rýchlo predať dom, budete mať na krku albatros.
  • Voda sa v týchto domoch často vypne, takže nemôžete skontrolovať tesnosť. Vykonajte tlakový test a obráťte sa na miestnu vodárenskú oblasť, aby ste zistili, či sa pred vypnutím vody nevyskytli žiadne špičky. Veľké hroty môžu naznačovať neopravený únik.

Prečítajte si tiež: Ako sa vysporiadať s exekúciou?

Otázky a odpovede

  • Môžem si pred kúpou prezrieť nehnuteľnosť, ktorá je vylúčená?
    To závisí od konkrétneho majetku. Kontaktujte realitnú kanceláriu, ktorá ho zastupuje, a zistite to.
  • Som zodpovedný za akékoľvek záložné práva k majetku?
    Ak nie sú všetky záložné práva z vášho nákupu spokojné, potom áno, budete zodpovední za všetky zostávajúce záložné práva.
  • Zabezpečuje banka, aby na zabavené nehnuteľnosti neexistovali žiadne záložné práva?
    Nehnuteľnosti sa vo všeobecnosti predávajú s jasným názvom, ale aukcia šerifovho predaja môže mať záložné právo na nehnuteľnosť, ktorá je po predaji stále pripevnená. Pred ponúkaním cien domov môžete vykonať vyhľadávanie v titulnej spoločnosti. V mnohých aukciách povolia podmienku vlastníctva, ktorá umožní splatenie záložných práv predajcom pred jeho predajom. Niekedy môžu kupujúceho požiadať, aby prevzal zodpovednosť za problém s presadzovaním kódu a za požadovanú opravu, pretože v takom prípade nebude vykonávať žiadnu opravu, akonáhle bude zmluva.
  • Aké percento z katalógovej ceny ponúkate na zaplatenie domu, ak platíte v hotovosti?
    Na horúcom trhu s nehnuteľnosťami sa predávajúci môže veľmi dobre pozerať na viacero ponúk. Prirodzene, hotovosť je vždy lepšia ako pôžička, ale ak sa nehnuteľnosti v tomto susedstve predávajú za 100% katalógovú cenu a vy ponúknete napríklad 90%, predávajúci sa môže rozhodnúť využiť svoju šancu na ponuku s pôžičkou, ak sa postaví na net. O 10% viac. Pred rozhodnutím o tom, aké% ponúknuť, je vždy dobré zistiť, čo robia trhy v susedstve nehnuteľností. Existujú aj ďalšie faktory, ako napríklad to, za čo sa počítače predávajú, ako nízka je ponuka, aký veľký je dopyt a či opravy nebudú príliš drahé pre hodnotu domu. Rastú alebo klesajú ceny, ako dlho je nehnuteľnosť na trhu, tempo rastu trhu, je pomalé alebo robustné? Vyžaduje si to úplné vyhodnotenie,s ktorou vám môže pomôcť realitný maklér, ak ho používate na spísanie svojej ponuky. Mnoho investorov rád predkladá ponuky typu lowball na čokoľvek, do čoho vložia ponuku, a jeden z nich sa môže držať a túto stratégiu určite môžete použiť. Ak však skutočne chcete domov, mali by ste urobiť dôkladnú analýzu, aby ste našli to najlepšie. ponuka. Každé vylúčenie z trhu na trhu prešlo viacnásobnou analýzou rôznych ľudí s cieľom určiť najlepšie zoznamové ceny. Kupujúci by mal vykonať svoju vlastnú náležitú starostlivosť.Každé vylúčenie z trhu na trhu prešlo viacnásobnou analýzou rôznych ľudí s cieľom určiť najlepšie zoznamové ceny. Kupujúci by mal vykonať svoju vlastnú náležitú starostlivosť.Každé vylúčenie z trhu na trhu prešlo viacnásobnou analýzou rôznych ľudí s cieľom určiť najlepšie zoznamové ceny. Kupujúci by mal vykonať svoju vlastnú náležitú starostlivosť.

Prečítajte si tiež:

  1. Ako kúpiť dom v dražbe?
  2. Ako kúpiť dom?
  3. Ako financovať dom vlastník?
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
Súvisiace články
  1. Ako oddialiť exekúciu?ThDr. Jakub Balog DrSc.
  2. Ako kúpiť exekučný dom s pôžičkou na bývanie od VA?Dagmara Zemanová
  3. Ako zachrániť svoj dom pred exekúciou?JUDr. Bartolomej Gašparovič
  4. Ako bojovať proti exekúcii?JUDr. Bartolomej Gašparovič
  5. Ako vyjednať listinu namiesto exekúcie?Zdenko Mečiar
  6. Ako zastaviť exekúciu?doc. Vendelín Lupták Th.D.
FacebookTwitterInstagramPinterestLinkedInGoogle+YoutubeRedditDribbbleBehanceGithubCodePenWhatsappEmail