Ako bojovať proti exekúcii?
Ak sa rozhodnete proti exekúcii bojovať, podajte na sťažnosť na exekúciu písomnú odpoveď.
Zabavenie majetku je právny proces, ktorý umožňuje hypotekárnemu veriteľovi alebo obci, kde platíte dane z nehnuteľností, zaistiť váš majetok ako spôsob, ako splatiť to, čo ste dlžní pri splátkach alebo vrátení daní. To, že veriteľ alebo okres na vás podá sťažnosť na zabavenie, však neznamená, že automaticky vyhrá. Vedieť, ako zastaviť konanie o exekúcii, vám môže pomôcť udržať si strechu nad hlavou oveľa dlhšie a dokonca priamo zachrániť svoj majetok.
Časť 1 zo 4: Pokus o prácu s veriteľom
- 1Obráťte sa na veriteľa a vysvetlite svoju situáciu. Ak si myslíte, že vám bude hroziť zmeškanie mesačnej alebo niekoľko mesačnej splátky, čím vás vystaví riziku exekúcie, okamžite sa obráťte na svojho veriteľa. Nezametajte problém pod koberec. Ako divné, ako to môže znieť, je to v najlepšom záujme veriteľa nemožno uzavrieť na vás, ako to stojí v blízkosti 22400€ podľa niektorých odhadov pre veriteľa uzavrieť trh. To je čas, problémy a peniaze veriteľa; chcú sa vyhnúť exekúcii, ak je to len trochu možné. Rozhovor so svojim veriteľom začne dialóg, v ktorom môžu obe strany hovoriť o možných riešeniach predtým, ako sa zabavenie stane jedinou možnosťou.
- Informujte veriteľa, ak sú vaše problémy dočasné. Ak vám vznikli neočakávané účty za lekársku starostlivosť alebo vás napríklad prepustili, veriteľ vám poskytne väčšiu pravdepodobnosť odkladu, kým sa nedostanete nad hlavu. Môžu vás požiadať, aby ste zaplatili 1 paušál, alebo dokonca zmrazia vaše mesačné platby, ak máte šťastie.
- 2Skúste zmeniť pôžičku v dialógu s veriteľom. Pokiaľ ide o veriteľa, 50% niečoho je lepšie ako 100% nič. To znamená, že často budú ochotní upraviť podmienky vašej pôžičky tak, aby ste niečo zaplatili, aj keď to nie je pôvodná mesačná čiastka.
- Skúste predĺžiť dobu amortizácie. Doba amortizácie je fantastické slovo na celý život pôžičky. Ak predĺžite životnosť pôžičky, vaša mesačná splátka sa zníži.
- Zmeňte úrokovú sadzbu. Úroková sadzba vašej pôžičky je určená vašim úverovým ratingom, ako aj ďalšími faktormi. Stačí povedať, že je možné ho znížiť, aby boli mesačné platby zvládnuteľnejšie.
- Prejdite z nastaviteľnej sadzby na pevnú. Hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM) zvyčajne začínajú s dosť nízkou úrokovou sadzbou a potom strieľajú hore počas životnosti pôžičky. Na začiatku vyzerajú pekne, ale v konečnom dôsledku sú dosť drahé. Prechod z ARM na fixnú sadzbu - kde je úroková sadzba rovnaká pre každú mesačnú platbu - vám môže ušetriť veľa peňazí a tiež urobiť mesačnú platbu oveľa lepšie zvládnuteľnou.
- 3Požiadajte o zhovievavosť. Žiadosť o zhovievavosť je dočasný spôsob, ako zastaviť konanie o vylúčení, ale v mnohých prípadoch to funguje. Odpustenie vám umožňuje buď zaplatiť čiastočné platby, alebo žiadne hypotéky po stanovený čas, na ktorom sa dohodnete vy a veriteľ. Nakoniec však musíte zaplatiť celú zakázanú sumu. Môžete súhlasiť s 1 paušálnou platbou, aby ste splatili hypotéku, alebo okrem mesačných splátok hypotéky vykonávať aj ďalšie platby.
- 4Zvážte zamestnanie poradcu pre bývanie. Poradca v oblasti bývania bude vo vašom mene pracovať tak, aby sa vaše financie vrátili do správnych koľají, a nájde kompromis medzi vami a veriteľom, aby bolo možné vyhnúť sa exekúcii. Kvalitný poradca bude zvyčajne dobrou investíciou, najmä ak vám pomôže udržať si dom.
- Buďte unavení z tých poradcov v oblasti bývania, ktorí „garantujú“ státie alebo zastavenie v procese exekúcie. Títo poradcovia často účtujú horibilné sumy (myslím tisíce dolárov) a niekedy iba zastavia konanie, takže sa nebudete mať o nič lepšie, ako ste boli na začiatku. Úplný zoznam schválených poradcov v oblasti bývania nájdete na webovej stránke ministerstva bývania a rozvoja miest.
- 5Ak nemáte listinu dôvery, podajte písomnú odpoveď. Ak sa rozhodnete proti exekúcii bojovať, podajte na sťažnosť na exekúciu písomnú odpoveď. Podanie odpovede a účasť na pojednávaní bráni veriteľovi alebo grófstvu v získaní rozsudku pre zmeškanie voči vám.
- Preskúmajte obranu proti exekúcii - to sú dôvody, prečo by hypotekárny veriteľ alebo kraj nemali vyhrať, napríklad výber obrany do exekúcie, ktorá vyhovuje vašim podmienkam, napísanie odpovede vrátane vašej obrany voči exekúcii a odoslanie písomnej odpovede okresný súd, kde veriteľ alebo obec podali sťažnosť na vylúčenie.
- 6Ak máte listinu dôvery, zaplatte predvolený zostatok. Myslite na to, že písomnú odpoveď nebudete môcť podať, ak existuje listina o dôvere, ktorú môžete určiť tak, že si overíte, či ste hypotéku podpísali na pôžičku alebo na listinu o dôvere. Ak máte listinu dôvery, veriteľ môže zabaviť majetok mimo súdnej siene a je povinný iba podať oznámenie.
- Každý štát má iné pravidlá týkajúce sa oznámenia, ale spravidla ide o certifikovaný list, ktorý okrem oznámenia na dverách upozorňuje na vylúčenie. Ak zaplatíte štandardne pred zabavením, môžete to zastaviť.
To je čas, problémy a peniaze veriteľa; chcú sa vyhnúť exekúcii, ak je to len trochu možné.
Časť 2 zo 4: boj s vylúčením
- 1Požiadajte veriteľa, aby „predložil poznámku.“ Keď podpíšete hypotekárny dokument, zobrazí sa zmenka, ktorú by mali veritelia uchovávať a ktorá podrobne popisuje všetky špecifiká zmluvy o pôžičke. Počas rozmachu bývania bezohľadní poskytovatelia pôžičiek spísali toľko pôžičkových dokumentov a založili ich alebo ich predali, pretože jednoducho vedeli, že zarobili. Teraz mnohé dokumenty nemožno nájsť, čiastočne preto, že boli odoslané pri sekuritizácii hypotéky. Stručný príbeh je tento: ak veriteľ nemôže nájsť poznámku, zablokovanie možno účinne odložiť, ak nie úplne zastaviť.
- Majte na pamäti, že poznámka by mala byť k dispozícii na stiahnutie vo vašom online účte.
- Donútenie veriteľa „predložiť poznámku“ môže byť účinné, najmä ak veriteľ použil menej než pikantné prostriedky na to, aby ste súhlasili s pôžičkou, ale nejde o dlhodobú stratégiu úspechu. Ak veriteľ nemôže predložiť poznámku, môžete si kúpiť veľa času, ale vo väčšine prípadov nebudete môcť zastaviť exekúciu, akonáhle sa bankovka nájde.
- 2Zvážte predaj domu pred vydražením domu. Ak dokážete predať dom skôr, ako sa skutočne skončí uzavretie vášho domu, môžete si nechať akýkoľvek vlastný kapitál, ktorý ste do domu ešte investovali. Predať svoj domov takým rýchlym obratom môže byť náročné, ale je to určite možné, najmä keď sa trh zahrieva. Tu nájdete ďalšie tipy na to, ako rýchlo predať svoj domov.
- 3Spochybnite reťazec názvu. Keď sa má nehnuteľnosť vylúčiť, databáza sa pokúša zaistiť, aby bolo vlastníctvo hypotéky - od podpísania dokumentov až po súčasnosť - jasné a jednoznačné. Súdy tak môžu uznať zákonnosť zabavenia. Pretože toľko hypoték bolo spojených do komplexných cenných papierov a obchodovalo sa s nimi na trhu, reťazec vlastníctva často nie je jasný a nejednoznačný. Ak môžete úspešne spochybniť databázu, ktorá sleduje reťazec titulov, možno budete môcť zostať doma.
- Databáza, ktorá uchováva záznam o reťazci titulov, sa nazýva systém elektronickej registrácie hypotéky alebo MERS. Bola založená špeciálne za účelom sledovania reťazca vlastníctva, čo je vzhľadom na rýchlosť, ktorou bolo mnoho hypoték sekuritizovaných a následne obchodovaných, veľmi náročná úloha. Niektoré súdy sú však k legitimite MERS skeptické. Jedna populárna obrana zabavenia majetku spočíva v prinútení veriteľa nezávisle overiť reťazec titulu bez použitia MERS.
- Aby ste zachránili svoj dom pred exekúciou pomocou reťazca obhajoby titulu, budete pravdepodobne potrebovať právnika. To môže byť o niečo drahšie ako niektoré z ďalších možností, ale je to obrana, ktorá si rýchlo získava trakciu.
- 4Vyjednajte skutok namiesto zabavenia. Ak máte niekoľko ďalších možností, môžete sa vždy opýtať oddelenia zmierňujúceho stratu veriteľa, či je namiesto exekúcie ochotný prijať skutok. Toto je dokument, v ktorom zákonne súhlasíte s prevodom vlastníctva listiny na veriteľa výmenou za možnosť odísť, pričom dlžníkovi nič nezostanete. Ak si myslíte, že sa svojho domu neudržíte, táto možnosť môže byť obzvlášť atraktívna, ak dlžnú čiastku mesačne splácate pozadu.
- Možno budete môcť vyjednať hotovostnú dohodu na pokrytie niektorých vašich sťahovacích nákladov. Veriteľ za to zvyčajne poskytne niekoľko tisíc dolárov, preto oň v prípade vrátenia listiny požiadajte.
Žiadosť o zhovievavosť je dočasný spôsob, ako zastaviť konanie o vylúčení, ale v mnohých prípadoch to funguje.
Časť 3 zo 4: zastavenie exekúcie vyhlásením konkurzu
- 1Pochopte osobný bankrot. Konkurz je proces odstránenia niektorých alebo všetkých vašich dlhov výmenou za pravidelné platby alebo zaistenie vášho majetku. Aj keď sa to nemusí zdať ako závideniahodná možnosť, pre mnohých majiteľov domov je to najchytrejší spôsob, ako sa dostať z podvodnej hypotéky. Keď podáte návrh na vyhlásenie konkurzu, konanie o exekúcii možno zastaviť automatickým prerušením.
- Aby ste sa mohli dostať do konkurzu, musíte absolvovať test prostriedkov, úverové poradenstvo pred bankrotom a tiež získať správne papiere, ako sú daňové doklady.
- 2Rozhodnite sa medzi podaním článku 7 a kapitoly 13 konkurzného zákona. V zásade existujú 2 rôzne druhy vyhlásení konkurzov, z ktorých každé má svoje vlastné jedinečné pravidlá a špecifikácie. Pokiaľ ide o zastavenie zabavenia, sú stručne popísané nižšie:
- V kapitole 7 konkurzného zákona žiadate, aby súdy boli zbavené väčšiny, ak nie všetky, vaše dlhy. Výmenou za toto absolutórium môžu súdy odobrať akýkoľvek majetok, ktorý nie je oslobodený od inkasa, predať ho a rozdeliť výnosy vašim veriteľom. S kapitolou 7 nebudete môcť udržať svoj dom, ale budete môcť zablokovanie zablokovať najmenej na niekoľko mesiacov.
- Pokiaľ ide o bankrot v kapitole 7, budete si môcť nechať svoj dom, ak je to jediný majetok, ktorý vlastníte, a ak tam v súčasnosti bývate. Aj keď bude dlh splatený, musíte pokračovať v platbách na doma, aby ste si ho udržali. Ak platby neuskutočníte, môže veriteľ zabaviť nehnuteľnosť. V niektorých štátoch budete môcť splatiť dlh a odsťahovať sa bez akéhokoľvek postihu, ale v iných štátoch môže veriteľ po vás prísť kvôli dlhu.
- V kapitole 13 konkurzného zákona súhlasíte s plánom splatiť všetky alebo väčšinu svojich dlhov za určité časové obdobie. Čas, ktorý musíte splatiť, ako aj samotný plán splácania závisia od toho, koľko zarobíte, ako aj od typov dlhu, ktorý v súčasnosti vlastníte. S 13. kapitolou by ste mali byť schopní udržať si domov, najmä ak si myslíte, že v budúcnosti budete môcť uskutočňovať platby. Plán splácania trvá spravidla tri až päť rokov.
- 3Podajte návrh na konkurz na miestnom konkurznom súde v USA. Zoznámte sa s právnikom a vyhláste bankrot. Začnite vykonávať platby. Po chvíli sa zúčastnite schôdze veriteľov. Ide o stretnutie medzi vami a správcom konkurznej podstaty. Zúčastniť sa však môžu aj vaši veritelia. Toto stretnutie vám poskytne lepší prehľad o tom, kde sa konajú exekučné konania.
- Konkurzní zástupcovia zvyčajne vyberajú svoje poplatky pred začiatkom konkurzu, pretože nechcú, aby ste v dôsledku ich poplatkov skrachovali. Poplatky môžu stáť 1120€ až 2240€ alebo viac v závislosti od toho, ako je vaša situácia komplikovaná. Nájdite si advokáta, ktorý účtuje paušálny poplatok a má skúsenosti s bankrotmi.
Ak mám od HUD dôkaz, že môj veriteľ urobil nezákonnú exekúciu a bolo mi povedané, aby som zrušil šerifov predaj, a oni pokračovali v procese exekúcie.
Časť 4 zo 4: Vedieť, čo nerobiť pri exekúcii
- 1Nepodpísajte názov nehnuteľnosti na inú spoločnosť. Niektoré spoločnosti lákajú zúfalé rodiny do pasce tým, že sľúbia, že hypotéku uvedú do prevádzky a potom hypotéku znova podpíšu. Napriek tomu sa to stáva málokedy. Spoločnosť častejšie vytiahne z domu vlastný kapitál, nechá pokračovať v procese zabavenia majetku a vyhodí domov ako vrece mokrých arašidov. Najhoršie na tom je, že nemôžete nič urobiť, pretože názov nehnuteľnosti už nie je na vaše meno.
- 2Nehľadajte radu od organizácie, ktorá nemá schválenie hud. Hľadanie poradenstva je dôležitým nástrojom mnohých majiteľov domov, ktorí bojujú o udržanie kontroly nad svojim domom. Mnoho žralokov napriek tomu využíva ľudí tým, že po usídlení prachu požaduje vysoké poplatky vopred a zvýšenie úrokových sadzieb. Uistite sa, že skontrolujete všetky poradenské služby, ktoré používate, v Hudovom zozname schválených poradcov pre bývanie.
- 3Nevyhýbajte sa súdnym dokumentom ani žiadostiam. Aj keď je v nedohľadne, môže z mysle byť slušná stratégia zvládania niektorých životných problémov, spravidla to nie je dobrý spôsob, ako sa zavesiť do domu. V prípade žiadostí, ktoré prídu od súdu alebo veriteľa, promptne vyhovte, pretože ich nedodržanie môže mať za následok vysoké poplatky a dokonca aj právne problémy.
- Konkurz môžete dokončiť a podať sami, ale možno budete potrebovať právnika, ktorý vám pomôže. Správca môže napríklad požadovať, aby ste si na schôdzu veriteľov najali právnika. Majte na pamäti, že konkurz je veľmi komplikovaný proces, takže budete musieť najať zástupcu, najmä ak sa pokúšate odložiť exekúciu.
Prečítajte si tiež: Ako sa kryť pri predaji hypotéky?
Otázky a odpovede
- Čo môžem urobiť, ak si už nemôžem dovoliť platby z dôvodu smrti manžela / manželky?Zavolajte na telefónne číslo uvedené v hypotéke a vysvetlite svoju situáciu. Ponúknu vám možnosti v závislosti od vašej situácie.
- Som v kapitole 13 konkurz. Dostanem sa von o ďalších 12 mesiacov. V konkurze som sa pokúsil splatiť hypotéku; bolo to odoslané späť. Za štyri roky som neuskutočnil platbu. Čo mám robiť ďalej?Nie ste si istí, ako sa vám to podarilo, ale ak nezveríte veriteľa alebo jeho zástupcu, aby s vami spolupracovali na zmeškaných platbách, prídu si pre svoje zabezpečenie, dom.
- Ak mám od HUD dôkaz, že môj veriteľ urobil nezákonnú exekúciu a bolo mi povedané, aby som zrušil šerifov predaj, a oni pokračovali v procese exekúcie. Koľko ma bude stáť boj proti tomu na súde?Na tento účel by bolo najlepšie poradiť sa s právnikom. Mali by byť schopní vás informovať o nákladoch, bez ohľadu na to, či ich najmete alebo nie. Môžu diskutovať o tom, čo by mohlo byť potrebné na vlastné podanie a/alebo využitie ich služieb.
- Som zodpovedný za hypotekárny dlh, ktorý vznikal mojej matke, ak zomrela a na listine je moje meno?Záleží. Hypotéku má zabezpečenú dom. Ak je pôžička na meno vašej matky a na liste vlastníctva je aj vaše meno, za pôžičku nezodpovedáte. Ak ju však nezaplatíte alebo predpokladáte a pôžička sa nesplatí, veriteľ môže vziať dom ako zábezpeku. Ak máte v dome vlastný kapitál, mali by ste ho predať alebo splatiť pôžičku a predať ho neskôr.
- Pri pôžičke na bývanie SA nechcú vybavovať. Čo môžem urobiť?Na zabezpečenie opatrení by ste si mali najať zástupcu, aby vo vašom mene pracoval s veriteľom.
- A čo veteránska vojnová vdova, ktorá príde o dom?Porozprávajte sa s poradcom pre bývanie na hud.gov a právnikom, aby ste sa dozvedeli svoje možnosti. Veritelia s vami zvyčajne chcú spolupracovať, aby vám pomohli zachrániť domácnosť, preto sa porozprávajte aj so svojim veriteľom.
- Aký druh papierovania by som mal požadovať/prijímať teraz, keď banka súhlasila so zastavením exekúcie?Vyžiadajte si list, v ktorom je uvedené, že zabavovanie sa zastavilo, a uveďte dôvod. Prípad by mal byť tiež zamietnutý v súdnom systéme, ak dosiahol tento bod.
- Ako môžete zastaviť exekúciu nezaplatených daní z nehnuteľnosti, keď ste ochotní ich zaplatiť podľa plánu platieb, ale nemôžete si dovoliť platby, ktoré chcú, aby ste platili každý mesiac?V tejto situácii vás väčšina krajov nemôže vylúčiť, kým nebudete mať tri roky omeškanie, takže nenechajte toľko rokov v omeškaní. Ak je príliš neskoro a už sa začalo konanie o exekúcii, musíte sa pozrieť na požičanie finančných prostriedkov na zaplatenie najmenej jedného roka spätných daní, čo môže zablokovanie zablokovať. Môžete mať aj nejaký vlastný kapitál v domácnosti a možno budete môcť urobiť refinancovanie alebo pôžičku na vlastný kapitál, aby ste získali peniaze potrebné na jeho záchranu pred exekúciou. Konkurz môže tiež zabrániť uzavretiu, ale je najlepšie sa obrátiť na zástupcu a nájsť najlepšiu možnosť v závislosti od vašich okolností.
- Ak mám dve hypotéky na nehnuteľnosť a boli zaistené, existuje spôsob, ako odísť a nič nedlhovať?Hádam, že nie, sekuritizácia dlhu nemá žiadny skutočný vplyv na odchod z domu alebo pôžičky. Ak je v dome spravodlivé vlastníctvo, bolo by to jednoduché, ale nie také chytré. Budete musieť urobiť krátky predaj, predať ho sami alebo urobiť bankrot podľa kapitoly 7. Ako sa hovorí, zákony sa líšia štát od štátu, takže bez konkrétností je ťažké to s istotou povedať.
Nezodpovedané otázky
- Od spoločenstva som kúpil byt na dražbe. Neskôr som zistil, že to banka vylúčila, a chystá sa aukcia 39. Je to zákonné?
Komentáre (3)
- Tipy boli veľmi užitočné.
- Informácie boli veľmi nápomocné, v súčasnej dobe čelia exekúcii.
- Potreboval som pomoc s nejakými vecami počas tienistej exekúcie.
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
