Ako vyjednať listinu namiesto exekúcie?
Listinu namiesto exekúcie môžete zjednať aj vtedy, ak sa už proces exekúcie začal.
Keď prestanete splácať hypotéku, banka môže začať exekučné konanie. Ale čo keď sa chcete vyhnúť problémom a výdavkom? Jednou z možností je podpísať listinu do banky a odísť. Pri správnom rokovaní vás listina o exekúcii môže zbaviť všetkých finančných záväzkov týkajúcich sa vášho domova. Ešte lepšie je, že banka môže súhlasiť s tým, že zabavenie neohlási úverovým úradom, čo znamená, že sa vo vašej správe nezobrazí.
Časť 1 z 3: zhromažďovanie požadovaných informácií
- 1Kontaktujte oddelenie zmierňovania strát veriteľa. Nájdite spoločnosť, ktorá vlastní vašu hypotéku, a zavolajte jej. Vysvetlite svoju situáciu a požiadajte o paket na zmiernenie strát.
- Hovorte všeobecne. Môžete napríklad povedať: „Ahoj. Som Dianne Smith a mám u teba hypotéku na môj domov. Stratil som prácu a už nemôžem splácať. Chcel by som namiesto toho preskúmať listinu. zabavenia “.
- 2Zhromažďujte finančné informácie. Banke budete musieť ukázať veľa finančných dokumentov, ktoré by ste mali zhromaždiť čo najskôr. Nájdite napríklad nasledujúce:
- nedávne daňové priznania
- doklad o všetkých príjmoch, napríklad dve nedávne výplaty alebo výkaz ziskov a strát
- doklad o mesačných platbách dlhu za pôžičky na autá, študentské pôžičky a kreditné karty
- zoznam mesačných výdavkov
- dva nedávne výpisy pre všetky bankové účty
- výpis z hypotéky
- 3Identifikujte svoje ťažkosti. Na zmiernenie strát budete mať nárok iba vtedy, ak ste prežili utrpenie, ktoré nemôžete ovplyvniť. Nasledujú napríklad bežné ťažkosti, ktoré spôsobujú, že ľudia zaostávajú v splátkach hypotéky:
- stratená práca
- znížený príjem
- choroba
- výdavky na zdravotnú starostlivosť
- smrť manžela / manželky
- rozvod
- prírodná katastrofa (napríklad zemetrasenie, zosuv pôdy, tornádo atď.)
- hypotéka s nastaviteľnou sadzbou, ktorá sa zvyšuje
Je možné listinu o exekúcii vybaviť len s hlavným kupujúcim, a nie so spolu kupujúcim? - 4Vypracujte čestné vyhlásenie alebo list v núdzi. Jeden z týchto dokumentov budete musieť predložiť veriteľovi ako súčasť svojej žiadosti. Váš veriteľ môže mať vytlačený formulár čestného vyhlásenia, ktorý vás požiada o začiarknutie určitých políčok.
- Alternatívne budete možno musieť napísať list, v ktorom zhrniete svoje ťažkosti. Ak máte finančné problémy, vysvetlite, ako je to pravdepodobne dlhodobé utrpenie.
- Príjemným zážitkom je spomenúť, aké náročné a nákladné môže byť zabavenie majetku.
- 5Zvážte svoje ďalšie možnosti. Napriek tomu, že chcete namiesto exekúcie pokračovať v skutku, mali by ste aspoň zvážiť svoje ďalšie možnosti. Porozprávajte sa s oddelením na zmiernenie strát o ďalších možnostiach, ako sú krátke predaje, záruky a úpravy pôžičiek.
- Môžete sa tiež stretnúť s poradcom HUD a prediskutovať svoje možnosti. Poradcu schváleného HUD nájdete tu: https://hud.gov/offices/hsg/sfh/hcc/hcs.cfm. Kliknite na svoj štát.
- Ak Fannie Mae vlastní vašu hypotéku, môžete mať nárok na program listiny o prenájme. V rámci tohto programu môžete zostať v dome až 12 mesiacov a prenajať si ho za trhovú cenu.
Časť 2 z 3: vyjednávanie s bankou
- 1Odošlite svoju žiadosť. Prejdite si papiere a skontrolujte, či sú informácie úplné a presné. Potom vytvorte kópiu pre svoje záznamy. Prihlášku a kópie podporných dokumentov pošlite na uvedenú adresu.
- 2Prečítajte si cenový názor brokera. Po odoslaní žiadosti banka objedná cenový posudok brokera, ktorý určí reálnu trhovú hodnotu vašej nehnuteľnosti. Pozrite sa pozorne na tento názor. Ten určí, či vás banka môže po prijatí listiny žalovať.
- Na dome môžete napríklad dlhovať 149000€. Ak je reálna trhová hodnota iba 112000€, potom vás banka môže žalovať o rozdiel - 37300€. Môže požiadať o „posúdenie nedostatku“.
- Ak však má dom hodnotu 164000€, potom nie je dôvod, aby vás banka žalovala.
- 3Identifikujte zákony svojho štátu. Pred rokovaním s bankou budete chcieť poznať zákony svojho štátu o banke, ktorá hľadá úsudok o nedostatku po prijatí listiny namiesto exekúcie. Washington napríklad bráni bankám v hľadaní úsudkov o nedostatkoch.
- Právny poriadok svojho štátu nájdete online alebo na stretnutí so schváleným poradcom HUD alebo súkromným zástupcom.
Napriek tomu, že chcete namiesto exekúcie pokračovať v skutku, mali by ste aspoň zvážiť svoje ďalšie možnosti. - 4Vyžadujte úplné uspokojenie dlhu. Historicky banky zvykli oslobodiť dlžníkov od akéhokoľvek nedostatku po prijatí listiny namiesto exekúcie. Čoraz viac bánk však dnes žaluje o sumu nedostatku. Musíte s bankou vyjednať dohodu, že vás za žiaden nedostatok nebude žalovať.
- Majte pádne dôvody, prečo by vás banka nemala žalovať. Možno napríklad nemáte peniaze. Ak vás banka zažaluje, nič nedostane, pretože nemáte žiadny hodnotný majetok, na ktorý by ste mohli zabaviť.
- 5Vyjednajte ďalšie dôležité podmienky. Zvážte nasledujúce. Pred podpísaním svojej listiny uzatvorte so svojim veriteľom zmluvu:
- Požiadajte veriteľa, aby neoznámil negatívne informácie národným úverovým úradom. Ak ohlásia exekúciu, môže zostať vo vašej úverovej správe roky.
- Vyberte si dátum, kedy musíte opustiť nehnuteľnosť. Možno budete musieť opustiť domov bezprostredne po prenose listiny, alebo môžete zostať niekoľko mesiacov.
- 6Ak banka nesúhlasí, obráťte sa na advokáta. Uvedomte si, že banka má na vyjednávanie najväčší vplyv: nemusí vám vziať váš majetok. V prípade, že banka vašim návrhom odolá, budete mať preto prospech z odborných rád advokáta.
- Advokáta môžete nájsť kontaktovaním miestnej alebo štátnej advokátskej komory a požiadaním o postúpenie zástupcovi realitnej kancelárie.
- Zavolajte zástupcovi a dohodnite si konzultáciu. Opýtajte sa, koľko účtujú.
Časť 3 z 3: dokončenie postupu
- 1Skúste predať svoj dom. Niektorí veritelia budú požadovať, aby ste sa pokúsili predať svoj dom za primeranú trhovú hodnotu, než budú pokračovať v skutku namiesto zabavenia. Ak je to požiadavka, mali by ste vynaložiť maximálne úsilie na predaj.
- Priblížte svoj domov k stavu sťahovania. To znamená opraviť zrejmé riziká, ako sú odhalené drôty, diery v podlahe a vratké schody. Ale tiež to znamená dopriať svojmu domovu dôkladne čistý a prípadne aj čerstvý náter.
- Zaviažte sa osloviť potenciálnych kupcov. Môžete pracovať s realitným maklérom, ale stojí to peniaze. Skúste radšej online reklamu na webových stránkach, ako je Craigslist. Letáky môžete tiež vyložiť vo svojom miestnom obchode s potravinami a knižnici.
- Ak banka chce, aby ste dom predali za trhovú hodnotu, pravdepodobne nemôžete vyjednávať s kupujúcimi. Zdokumentujte však svoje úsilie o predaj svojho domu. Chcete banke ukázať, že ste sa zo všetkých síl snažili nájsť kupujúceho.
- 2Splatiť ostatné záložné práva. Banka spravidla prijme listinu namiesto exekúcie iba vtedy, ak na nehnuteľnosť neexistujú žiadne iné záložné práva, ako napríklad druhá hypotéka, záložné právo mechanika, daňové záložné právo atď. Ak máte iné záložné práva, vaša banka vám môže dať šancu vyplatiť ich a nechať ich odstrániť.
- Výnimkou je, ak tá istá banka vlastní druhé záložné právo na nehnuteľnosť.
- To môže byť komplikovaný proces. Budete musieť zavolať osobe so záložným právom a dohodnúť platbu. Potom musíte potvrdiť, že uvoľnili záložné právo, podaním príslušných dokumentov.
Pri správnom rokovaní vás listina o exekúcii môže zbaviť všetkých finančných záväzkov týkajúcich sa vášho domova. - 3Pred podpisom si prečítajte čestné vyhlásenie estoppel. Tento dokument vysvetlí, či si banka vyhradzuje právo uplatniť voči vám rozhodnutie o nedostatku. Preto by ste si ju mali pozorne prečítať a nepodpísať, kým nesúhlasíte s podmienkami zmluvy.
- Chcete, aby v dokumente bolo uvedené, že transakcia je „pri plnom uspokojení dlhu“, alebo aby banka súhlasila, že vás nebude žalovať za osobný úsudok.
- Ak tomuto dokumentu nerozumiete, ukážte ho svojmu právnikovi. Chcete sa podpísať iba vtedy, ak súhlasíte so všetkým v čestnom vyhlásení.
- 4Podpíšte grantovú listinu. Tento dokument prevádza nehnuteľnosť od vás do banky. Banka by mala pripraviť tento dokument, aj keď ho môžete ukázať aj svojmu právnikovi.
- Dokončenie skutku namiesto procesu zabavenia trvá asi 90 dní.
- 5Vyčistite si domov. Dom by ste nemali smetiť ani ho nechať v hroznom stave. Napriek tomu, že doma nepotrebujete úplnú rehabilitáciu, pred odchodom by ste mali urobiť nasledujúce:
- odstráňte odpadky
- vyčistite všetky odpadky, zvnútra aj zvonku
- vykonávať základné opravy, ako napríklad upevnenie otvorov v podlahách a stenách
- odstráňte všetky osobné veci
- Listina namiesto exekúcie má svoje daňové dôsledky. Napríklad budete musieť ako príjem nahlásiť akýkoľvek zostatok nedostatku. Ak máte otázky, mali by ste sa stretnúť s účtovníkom.
- Listinu namiesto exekúcie môžete zjednať aj vtedy, ak sa už proces exekúcie začal.
Prečítajte si tiež: Ako sa chrániť pred zabavením?
Otázky a odpovede
- Je možné listinu o exekúcii vybaviť len s hlavným kupujúcim, a nie so spolu kupujúcim?Mali by ste sa porozprávať s právnikom a prediskutovať svoju presnú situáciu.
Komentáre (1)
- Vynikajúce. Netušil som, že by banka niekedy zvážila, že nezničí váš úver.
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
