Ako zachrániť svoj dom pred exekúciou?
Ak chcete zachrániť svoj domov pred exekúciou, uprednostnite platenie hypotéky pred nezabezpečenými dlhmi, ako sú kreditné karty, účty za lekárske poistenie, študentské pôžičky a dlhy IRS. Mali by ste sa tiež obrátiť na svoju miestnu a federálnu vládu, aby ste zistili, či máte nárok na programy na úpravu pôžičiek, vďaka ktorým budú vaše hypotéky cenovo dostupnejšie. Ak sú vaše finančné ťažkosti dočasné, požiadajte svojho veriteľa o zhovievavosť, aby sa vaše platby na krátku dobu znížili alebo pozastavili. V krajnom prípade by ste mohli zvážiť záchranu svojho domova podaním návrhu na konkurz. Ak sa chcete dozvedieť, ako ušetriť peniaze na splátky hypotéky, čítajte ďalej!
Ak chcete zachrániť svoj domov pred exekúciou, uprednostnite platenie hypotéky pred nezabezpečenými dlhmi, ako sú kreditné karty, účty za lekárske poistenie, študentské pôžičky a dlhy IRS.
Vďaka tvrdej konkurencii medzi veriteľmi, závratnému množstvu hypoték a vládnym politikám na podporu kupujúcich domov si pred recesiou mohlo kúpiť domy viac ľudí ako kedykoľvek predtým. Nárast vlastníctva domov bol bohužiaľ sprevádzaný vysokou mierou exekúcie, najmä počas recesie. Len niekoľko zmeškaných splátok hypotéky môže začať exekučné konanie a skôr, ako sa nazdáte, vám môže byť odobratý váš domov. Ak vám hrozí zabavenie, môžete tomuto scenáru zabrániť, musíte však konať rýchlo.
Časť 1 z 3: Organizácia vašich financií
- 1Nastavte si hypotéku ako svoju najvyššiu prioritu. Veritelia môžu spravidla začať proces zablokovania po troch až piatich mesiacoch zmeškaných platieb. To znamená, že by ste mali splatiť svoju mesačnú hypotéku v plnej výške skôr, ako splatíte nezabezpečené dlhy, ako sú kreditné karty, účty za hospitalizáciu, účty za lekárstvo, dlhy IRS a platby za študentské pôžičky.
- Ak zaostanete za inými účtami, môžu vám začať telefonovať zberatelia dlhov. Neschopnosť splácať tieto dlhy môže spôsobiť, že sa vám nahromadia poplatky a môže dôjsť k poškodeniu vášho kreditu, ale dôsledky jednoducho nie sú také závažné ako zaostávanie pri hypotéke.
- 2Upravte svoj životný štandard. Zhodnoťte svoje mesačné výdavky a vyhľadajte oblasti, v ktorých by ste ich mohli obmedziť.
- Obmedzte výberové nákupy, ako napríklad stravovanie, oblečenie, elektroniku, koníčky a zábavu.
- Uvažujte o tom, že by ste si na vyrovnanie mesačnej splátky hypotéky zobrali spolubývajúceho.
- Ak má vaša polovička vozidlo alebo máte prístup k dobrej verejnej doprave, zvážte predaj auta.
- 3Získajte pomoc so správou svojich financií. Môžete ťažiť z úverového poradenstva alebo programu na správu dlhu, ktorý zahŕňa poradenstvo v oblasti bývania. Poradca vám môže pomôcť lepšie porozumieť dostupným možnostiam pomoci s dlhom, pomôže vám zvládnuť vaše záväzky a vypracuje personalizovaný plán na prekonanie ťažkých finančných období.
- Kontaktujte svojho veriteľa a opýtajte sa, či má program úverového poradenstva.
- Ministerstvo spravodlivosti USA vedie zoznam schválených úverových poradcov podľa štátov, na ktoré sa môžete obrátiť so žiadosťou o pomoc.
- Opýtajte sa svojho miestneho úradu pre bývanie, úverového zväzu, neziskovej organizácie alebo pobočky, ak ponúkajú poradenstvo v oblasti dlhu.
- 4Naučte sa svoje práva. Obráťte sa na zástupcu a zistite, aké sú vaše práva v prípade, že čelíte exekúcii. Existujú dva typy vylúčenia. Ak máte listinu dôvery, proces vylúčenia sa bude riadiť konkrétnym vzorom, ktorý sa riadi federálnymi a štátnymi zákonmi. Ak máte namiesto listiny o dôvere hypotéku, exekúcia musí byť súdnou exekúciou. V takom prípade bude veriteľ povinný obrátiť sa na súd o vrátenie majetku.
- V prípade súdneho vylúčenia budete mať jeden rok na splatenie svojho dlhu. To znamená, že budete musieť vrátiť peniaze, ktoré máte splatné za dom, plus ďalšie poplatky. Ak nejde o súdne zabavenie, nebudete mať toto právo.
- Mnoho zákonov o zabavení majetku sa môže líšiť v závislosti od štátu a niektorým môže uplynúť platnosť. Vždy sa poraďte s právnikom, aby ste pochopili zákony týkajúce sa vašej konkrétnej situácie.
Ak máte namiesto listiny o dôvere hypotéku, exekúcia musí byť súdnou exekúciou.
Časť 2 z 3: Zmena splátok hypotéky
- 1Získajte pomoc so splátkami hypotéky. Overte si, či vaša štátna agentúra pre financovanie bývania udržiava finančné prostriedky v rámci fondu Hardest Hit, ktorý je špeciálne určený na predchádzanie exekúcii.
- Ak je vaša hypotéka zabezpečená alebo financovaná vládnymi programami, ako sú HUD, FHA alebo správa veteránov, môžete mať ďalšie možnosti, ako zachrániť svoj domov. Napríklad Fannie Mae a Freddie Mac spravujú program cenovo dostupných domov (HAMP) a program domáceho cenovo dostupného refinancovania (HARP), aby boli pôžičky dostupnejšie. Tieto a ďalšie typy programov na úpravu pôžičiek nájdete na https://makinghomeaffordable.gov/pages/default.aspx.
- 2Požiadajte svojho veriteľa o zhovievavosť. Váš veriteľ súhlasí s dočasným znížením alebo pozastavením vašich splátok hypotéky na krátke obdobie.
- Je pravdepodobnejšie, že budete tolerantní, ak dokážete, že vaše finančné problémy sú dočasné alebo že očakávate vysokú sumu (napríklad vrátenie dane), ktorá vám umožní čoskoro aktualizovať svoj účet.
- Veritelia vo všeobecnosti nechcú vylúčiť nehnuteľnosti a spravidla budú ochotní s vami spolupracovať, ak sa v dobrej viere pokúsite uskutočniť platby a ak je vaša neschopnosť tak urobiť dočasná.
- S najväčšou pravdepodobnosťou budete musieť veriteľovi poskytnúť bankové výpisy a ďalšie finančné dokumenty, aby mohli skontrolovať vašu finančnú situáciu. Môžu súhlasiť s predĺžením ochrannej lehoty pre oneskorené platby alebo s povolením preskočiť ľubovoľný počet platieb od 1 do 6 počas obdobia 1 až 2 rokov (tolerancia). Môžu tiež akceptovať znížené platby až na 18 mesiacov.
- 3Reštrukturalizujte svoju pôžičku. Ak sa vaša finančná situácia natrvalo zmenila, dočasné opatrenia vám pravdepodobne veľmi neprospejú. V takom prípade sa pokúste vyjednať o reštrukturalizácii hypotéky. Opýtajte sa svojho veriteľa, či spĺňate podmienky na akékoľvek programy reštrukturalizácie hypotéky.
- Reštrukturalizácia môže mať mnoho foriem, ale spravidla zahŕňa predĺženie doby pôžičky, aby ste museli dlhšie splácať (a teda vykonávať nižšie mesačné splátky), rozložiť splátky dlžníka na niekoľko rokov a/alebo znížiť úrokovú sadzbu pôžičky.
- Zvážte, či budete schopní ukončenie zmluvy dodržať. Ak si aj tak nebudete môcť dovoliť vykonávať platby, dohoda vám nebude k ničomu.
- Fannie Mae spravuje Program cenovo dostupných domov (HAMP), ktorý pomáha upravovať pôžičky na bývanie tak, aby boli cenovo dostupnejšie pre náročných kupujúcich. Tento a ďalšie typy programov na úpravu pôžičky nájdete na https://makinghomeaffordable.gov/pages/default.aspx.
- 4Získajte písomne podmienky všetkých ponúk. Ak ste schopní dohodnúť sa so svojimi veriteľmi na telefóne, požiadajte ich, aby vám odoslali novú zmluvu s aktualizovanými podmienkami. Možno im budete musieť napísať list so žiadosťou o potvrdenie.
- 5Refinancujte hypotéku. Ak dokážete znížiť svoju úrokovú sadzbu alebo si vziať iný typ hypotéky, možno budete môcť znížiť svoje platby na zvládnuteľnú úroveň.
- Majte na pamäti, že refinancovanie môže byť drahé. Možno budete musieť zaplatiť záverečné náklady, body a ďalšie poplatky. Ak si nemôžete dovoliť poplatky, skončíte opäť s exekúciou, tentoraz s ešte menšími peniazmi.
Exekúciu môžete zastaviť tak, že budete so svojim veriteľom spolupracovať a požiadate o remodifikáciu pôžičky, ktorá pozastaví proces zabavenia.
Časť 3 z 3: prijatie drastických opatrení
- 1Zvážte bankrot. Konkurz by nemal byť braný na ľahkú váhu. Vaše kreditné skóre sa poškodí, keď podáte žiadosť o bankrot, a môže zostať vo vašom zázname až desať rokov. Ak však podáte návrh na vyhlásenie konkurzu, váš veriteľ nemôže zabrániť jeho uzavretiu, kým váš konkurz prebieha. Môžete si tak kúpiť nejaký čas na to, aby ste si urobili aktuálne informácie o svojich splátkach hypotéky.
- Poškodenie vášho kreditného skóre nastane iba vtedy, ak podáte žiadosť o konkurz. Aj keď to môže zostať vo vašich záznamoch niekoľko rokov, kreditné skóre sa zvyčajne po bankrote zlepší, pretože dlžníkovi bola poskytnutá úľava od dlhovej záťaže. Ak sa vaše kreditné skóre dostatočne zvýšilo, možno budete môcť získať pôžičku na bývanie po dvoch rokoch bankrotu.
- Ak podáte žiadosť o bankrot a chcete si ponechať svoj domov, môžete pôžičku znova potvrdiť u veriteľa. Opätovné potvrdenie je dohoda s hypotekárnym veriteľom, ktorá uvádza, že budete pokračovať v mesačných splátkach počas a po bankrote. Pred ukončením konkurzu musíte hypotéku znova potvrdiť. Akonáhle znova potvrdíte, bude sa od vás očakávať, že uvediete hypotéku do aktuálneho stavu, pokiaľ nebudú zavedené ďalšie ustanovenia, ako napríklad úľava alebo refinancovanie alebo zmena úveru.
- 2Predaj svoj dom Pred uzavretím trhu sa obráťte na realitného makléra so skúsenosťami s krátkym predajom. Zistite, koľko môžete za svoj domov dostať. Realitný maklér vás môže informovať o všetkých vašich možnostiach na základe vašej aktuálnej situácie.
- Ak suma, za ktorú môžete predať svoj dom, nestačí na pokrytie zostatku vašej pôžičky, veriteľ môže súhlasiť s prijatím zníženej sumy v rámci „krátkej splátky“ alebo „predaja pred uzavretím trhu“. Krátky predaj umožňuje úplné oddlženie a ovplyvní váš úver na dva roky. Môžete tiež získať časť peňazí na pomoc pri sťahovaní alebo na zaplatenie iným držiteľom záložného práva.
- Ak už bojujete s platbami a exekúcia sa už začala, stále nemusí byť neskoro začať konať. Váš veriteľ môže krátkodobo zdržať aukciu, aby zistil, či môžete dom predať.
- Kupujúci môže byť schopný prevziať vašu pôžičku (prevziať vaše platby) na kúpu vášho domu. Môže to byť alternatíva, aj keď vaša hypotekárna zmluva hovorí, že je nepredvídateľná. Obráťte sa na bytového poradcu, realitného agenta alebo zástupcu a zistite, či by vám táto situácia mohla vyhovovať.
- Ak máte druhú hypotéku na domácnosť, môžete ešte zostatok dlžiť, pokiaľ však nezískate odpustenie pôžičky aj týmto záložným právom.
- Ak máte v domácnosti značný vlastný kapitál, možno sa vám podarí dohodnúť sa s nejakými peniazmi. Po predaji svojho domu si potom môžete kúpiť alebo prenajať iný dom, ktorý je v rámci vášho rozpočtu.
- 3Dajte veriteľovi domov. Ak nie je k dispozícii žiadny iný opravný prostriedok, zvážte ponúknutie veriteľa „skutkom namiesto zabavenia“. V podstate len podpíšete domov veriteľovi. Aj keď prídete o domov, nie je to také škodlivé pre váš kredit ako exekúcia.
- Vo väčšine prípadov predajca nezíska žiadne peniaze z krátkeho predaja. Ak však poskytnete listinu veriteľovi, budete s nimi môcť vyjednať náklady na sťahovanie, ktoré vám pomôžu odsťahovať sa.
Ak je môj dom už v exekúcii a kupujúci domu alebo realitná kancelária zastaví exekúciu jeho predajom, ochráni to môj úver?
- Neodchádzajte z domu, keď sa začne konanie o exekúcii, inak môžete stratiť možnosť žiadať o určité výhody (napríklad o jednorazovú platbu poistenia hypotéky FHA) alebo o právne prostriedky nápravy.
- Pri akomkoľvek probléme s úverom vždy bežte smerom k svojim veriteľom, nie preč. Skrývaním to vyzerá, že nemienite platiť, a použijú všetky nástroje, ktoré majú k dispozícii. Buďte otvorení a úprimní a pravdepodobne s vami budú pracovať.
- Získanie predaja nakrátko môže mať daňové dôsledky, preto je vhodné sa pred prijatím predaja nakrátko informovať u daňového účtovníka.
- Tento článok je iba všeobecným sprievodcom a nemá nahradiť profesionálne právne alebo finančné poradenstvo.
- Starostlivo si vyberte agentúru pre úverové poradenstvo, pretože niektoré agentúry účtujú prehnané poplatky, ktoré vám pomôžu ešte horšie.
Prečítajte si tiež: Ako sa vyhnúť podvodom s uzavretím trhu?
Otázky a odpovede
- Ak je môj dom zabavený, získam nejaký podiel na majetku po jeho predaji?Pravdepodobne nie. Exekučný predaj je aukcia. Ak je víťazná ponuka vyššia ako nesplatený zostatok pôžičky plus všetky poplatky za omeškanie a všetky právne poplatky, môže vám byť zaplatený rozdiel za predpokladu, že vás súd nájde. Napríklad: zostatok vašej pôžičky je 37300€ a máte 1490€ za poplatky z omeškania a 14900€ za právne poplatky. Aby ste po predaji videli akúkoľvek hotovosť, aukcia by mala získať viac ako 53700€. Ak sa dom predal za 54100€, mali by ste nárok na 370€. Väčšina aukcií na uzavretie exekúcie nevedie k peniazom pre majiteľa domu. Ak dlhujete menej, ako stojí dom, predajte ho pred aukciou. Získate viac peňazí a menšie poškodenie kreditu.
- Ak je môj dom už v exekúcii a kupujúci domu alebo realitná kancelária zastaví exekúciu jeho predajom, ochráni to môj úver?Zmeškané platby, ktoré viedli vášho veriteľa k vylúčeniu, už váš kredit trocha poškodili. Ak by sa však váš majetok predal v aukcii, exekúcia by sa tiež objavila vo vašej úverovej správe spolu so zmeškanými platbami počas nasledujúcich siedmich rokov a toto zablokovanie by zvýšilo poškodenie vášho úverového skóre. Predajom vášho majetku pred aukciou sa teda zníži škoda na vašom kredite.
- Ako niekoho zbavím hypotéky?Hypotéku bude potrebné refinancovať, aby ste niekoho oslobodili od hypotéky, ale stále môže vlastniť dom s vami, pokiaľ nie je podaná žiadosť o ukončenie. Informujte sa u svojho zástupcu o svojich konkrétnych okolnostiach.
- Ako by iba zaplatenie úrokov z hypotéky pomohlo predĺžiť exekúciu?Môžu existovať dohody, ktoré to umožnia. Úrok je zvyčajne vyšší ako splátka istiny, ktorá bude pre veriteľa dočasne prijateľná v ťažkých časoch, ale budete to musieť vyriešiť s veriteľom, ak ešte nemáte dohodu o zaplatení iba úroku.
- Ako môžem zastaviť exekúciu?Exekúciu môžete zastaviť tak, že budete so svojim veriteľom spolupracovať a požiadate o remodifikáciu pôžičky, ktorá pozastaví proces zabavenia. Máte tiež možnosť podať návrh na vyhlásenie konkurzu, čo tiež pozastaví výkon exekúcie. Nedoplatky môžete uviesť do aktuálneho stavu, predať dom skôr, ako sa stane exekúciou, alebo môžete nehnuteľnosť vrátiť veriteľovi.
- Môj požičiteľ mi povedal, že môj dom neprejde do exekúcie, pretože sa cez ne pokúšam získať úpravu, ale dnes mi prišiel list z magistrátneho úradu o exekúcii. Čo mám robiť?Skontrolujte, či je osoba uvedená v kancelárii sudcu ako žalobca vašim správcom alebo veriteľom pôžičiek. V mnohých prípadoch, keď je jednotlivec delikventný v jednej oblasti vlastníctva domu, stane sa delikventným vo viac ako jednej oblasti. Združenie vlastníkov vašich domov, vaša župa alebo vaša spoločnosť poskytujúca verejné služby pravdepodobne začala konanie o zablokovaní platieb proti exekúcii. Ak je žalobcom váš hypotekárny veriteľ, predložil by som veriteľovi kvalifikovanú písomnú žiadosť so žiadosťou o objasnenie. Nezabudnite zahrnúť kópie všetkej dokumentácie, ktorú máte, do QWR, a vo svojich otázkach mať jasné otázky, keď sa ich pýtate, prečo predbiehajú, keď ste v procese úpravy pôžičky.
- Mám 0,5 nerozdeleného záujmu o dom a práve som zistil, že druhá polovica je v exekúcii. Čo môžem urobiť?Kontaktujte zástupcu a zistite, ako vás to môže ovplyvniť a aké sú vaše práva podľa zmluvy.
- Je legálne zablokovať môj dom bez hlásenia úveru?Ak váš veriteľ bežne hlási vaše platby (a zmeškané platby) úverovej kancelárii, je takmer isté, že budú tiež rutinne hlásiť pôžičky, ktoré sú tiež zabavené. Pre informáciu, vlastník domu by bol na tom lepšie, keby veriteľ neohlásil exekúciu. Exekúcia vašej úverovej správy zníži vaše kreditné skóre a niekoľko rokov vám zabráni v získavaní ďalších pôžičiek od väčšiny veriteľov. Ak dostanete pôžičku, určite zaplatíte vyšší úrok.
- Čo sa stane, ak zaplatím iba úrokovú časť svojej hypotéky?Ak máte pôžičku iba na úrok, budete v poriadku, kým sa zásada nestane splatnou. Ak má vaša hypotéka zahŕňať zásadu a úroky, skončíte v predvolenom nastavení. Ak nedostanete prúd, hrozí vám vylúčenie.
Komentáre (2)
- Každé vyhlásenie pomohlo!
- Kiežby som našiel túto stránku skôr.
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
