Ako získať úplné zverejnenie informácií pri kúpe domu?
Z tohto dôvodu by ste nemali predpokladať, že s domom nie sú žiadne problémy len preto, že nie sú uvedené v informačnom formulári.
Keď si kúpite dom, získate nový domov plný možností. Dostanete tiež všetky domáce problémy, nedokonalosti a výzvy. Keď nájdete dom, ktorý chcete kúpiť, budete od predajcu očakávať, že vám poskytne informačný formulár. Množstvo informácií, ktoré je predajca povinný poskytnúť, sa líši podľa štátu. Mnoho zástupcov však bude vyžadovať úplné zverejnenie, skôr ako vyjadria súhlas so zastupovaním domu. Získajte úplné zverejnenie kontrolou zákonov vo vašom štáte a vyžiadaním informácií o známych a podozrivých problémoch v domácnosti.
Časť 1 z 3: Žiadosť o zverejnenie
- 1Určte, čo musia predajcovia zverejniť. V USA vyžaduje federálny zákon, aby boli kupujúcim sprístupnené určité informácie. Predajcovia musia napríklad zverejniť prítomnosť farby na báze olova alebo azbestu, ak bol dom postavený pred rokom 1978.
- Váš štátny a miestny zákon bude mať tiež ďalšie požiadavky na zverejnenie. Mali by ste dostať kópie zákona, aby ste zistili, na čo máte právo. Vyhľadajte online alebo sa obráťte na miestne oddelenie mestského plánovania a opýtajte sa.
- Môžete tiež požiadať realitného agenta alebo právnika o kópiu zákona o sprístupnení informácií.
- Ministerstvo nehnuteľností vo vašom štáte môže mať tiež informácie o tom, aké zverejnenie sa vo vašom štáte vyžaduje.
- 2Vyžiadajte si formulár sprístupnenia informácií od predajcu. Formulár zverejnenia umožňuje kupujúcemu zrušiť zmluvu do 3 dní od prijatia zverejnenia bez pokuty. Ak predávajúci neposkytne kupujúcemu zverejnenie, ponecháva to kupujúcemu možnosť kedykoľvek a z akýchkoľvek dôvodov zmluvu zrušiť. Predajca alebo agent predajcu by vám to mali bez akejkoľvek výzvy zaslať. Ak ste ju však ešte nedostali, zavolajte a požiadajte o ňu.
- Uistite sa, že máte všetky listy a že si môžete prečítať informácie.
- Porovnajte tiež to, čo ste dostali, s tým, čo vám mal dať predajca. Potvrďte, že predajca odovzdal všetky požadované informácie.
- Kúpne zmluvy zvyčajne nemajú pre predávajúceho konečný termín na poskytnutie informácií. Je na kupujúcom, či o ne požiada, ak ich predajca neposkytne. Ak ich predávajúci stále neposkytuje, môže kupujúci zrušiť zmluvu a odísť bez pokuty alebo podstúpiť úplnú kontrolu s cieľom zistiť, čo sa deje.
- Domy HUD sú vyňaté z povinnosti zverejňovať informácie a nikdy ich neposkytnú, takže by malo byť na kupujúcom, aby vykonal náležitú starostlivosť a nespoliehal sa na zverejnenie informácií predajcu úplne.
- 3Analyzujte zverejnenia. Vyhraďte si nejaký čas na to, aby ste si prešli informačnými formulármi. Všimnite si všetko, čomu nerozumiete, alebo chýbajúce informácie. Skontrolujte tiež, aké problémy boli zistené.
- Vo väčšine štátov vlastníci nie sú právne zodpovední za problémy, o ktorých nevedia. Úprimne by mohli odpovedať, že si nie sú vedomí nijakého napadnutia termitmi, ak dôjde k ich skutočnému zamoreniu. Väčšina štátov nevyžaduje, aby predávajúci hľadali problémy.
- Uvedomte si, že vlastníci tiež nemusia niekoho najímať na hľadanie problémov, pokiaľ s tým nesúhlasia v kúpnej zmluve. Z tohto dôvodu by ste nemali predpokladať, že s domom neexistujú žiadne problémy len preto, že nie sú uvedené v informačnom formulári.
- Ak kupujúci vykoná kontrolu a poskytne kópiu predajcovi a predaj zlyhá, je predávajúci povinný zverejniť, čo bolo v inšpekčnej správe odhalené, spolu s pôvodnými zverejneniami.
Keď nájdete dom, ktorý chcete kúpiť, budete od predajcu očakávať, že vám poskytne informačný formulár. - 4Požiadajte o chýbajúce informácie. Ak v informačnom formulári chýbajú informácie, obráťte sa na predajcu alebo jeho zástupcu. Vyžiadajte si chýbajúce informácie. Nezabudnite, že s nákupom nemusíte prechádzať, kým nedostanete úplné informácie. Zákony o zverejňovaní informácií by sa mali zvyčajne vzťahovať na:
- únik vody všetkého druhu vrátane okolo okien a suterénov
- termity alebo iný hmyz
- škodcovia, plesne alebo hniloba
- inštalatérske a kanalizačné problémy
- poruchy strechy
- problémy s odtokom
- problémy s klimatizáciou a kúrením
- nadačné problémy
- hraničné spory so susedom
- problémy s právnym titulom
- iné (v závislosti od štátu)
Časť 2 z 3: Najatie inšpektora
- 1Dohodnúť si právo na inšpekciu. Nikdy by ste sa nemali spoliehať iba na zverejnenie, ktoré vás ochráni. Namiesto toho je potrebné vykonať domovú prehliadku. Inšpekcia by v skutočnosti mala byť jednou z „nepredvídaných udalostí“ zmluvy. To znamená, že môžete zrušiť zmluvu na základe výsledkov kontroly.
- Aj keď už mal predajca vykonanú kontrolu pred uvedením domu na trh, mali by ste premýšľať o prenájme vlastného inšpektora. To môže byť drahé, najmä ak je dom veľký, ale sú to dobre vynaložené peniaze. Skôr by ste našli problémy, než by ste súhlasili s kúpou domu.
- Vo vašej zmluve môžete tiež určiť časový harmonogram kontroly. Časová os inšpekcie je predvolene zvyčajne 10 dní, môžete však vyjednať, že získate ešte niekoľko dní.
- 2Získajte odporúčania pre inšpektora. Možno nepoznáte žiadne inšpekčné spoločnosti. Hoci môžete inšpektorov vyhľadávať online, môže byť ťažké hodnotiť inšpektorov na základe ich webových stránok. Získajte odporúčania od ľudí, ktorým dôverujete, napríklad od realitných agentov, právnikov, iných majiteľov domov alebo od Medzinárodnej asociácie certifikovaných domácich inšpektorov (www.nachi.org).
- Ak sa realitný agent obráti na inšpektora, vyžaduje sa od neho, aby zverejnil, aký typ vzťahu s inšpektorom mal, ak existuje, písomne. To zaisťuje, že kupujúci si je vedomý akýchkoľvek konfliktov záujmov alebo výhod tretích strán, ktoré so sebou prinesie najatie inšpektora.
- 3Vyberte inšpektora. Opýtajte sa inšpektorov, či môžu poskytnúť referencie. Vyvolajte referencie a skontrolujte, či boli ľudia spokojní s poskytovanou službou. Spýtajte sa, či sa inšpektor dostavil včas a urobil úplnú kontrolu.
- Získajte písomnú cenovú ponuku, koľko bude stáť prenájom inšpektora.
- Prezrite si svoj zoznam a najmite si inšpektora, ktorého cena a reputácia vám vyhovujú.
- Väčšina inšpektorov problémy vyfotografuje a zahrnie ich do správy. Skôr ako sa rozhodnete ich zamestnať, nezabudnite sa opýtať inšpektora, či tak robí.
- 4Prečítajte si svoju inšpekčnú správu. Kontrola by mala trvať 2 až 5 hodín. Po dokončení by mal inšpektor vydať vám a vášmu agentovi správu v rozsahu asi 20 - 30 strán. Mali by ste dostať aj farebné fotografie akýchkoľvek problémov.
- Nebuďte prekvapení, ak sa vyskytnú problémy. Dobrá domová prehliadka by mala byť dôkladná a mala by identifikovať aj malé nedostatky.
- Prediskutujte so svojím agentom alebo právnikom, či sa vám niektorý z problémov zdá obzvlášť závažný alebo nákladný. Ak je to tak, budete musieť zvážiť ďalšie kroky. Ak sa napríklad nachádzate na „trhu predajcu“, možno by ste sa mali vyhnúť tomu, aby ste predajcu požiadali o odstránenie menších problémov.
- Nemali by ste však ignorovať veľké štrukturálne chyby, ako napríklad prasknutý základ.
Môžete napríklad podať žalobu na základe zákona o zverejnení informácií vášho štátu, ak predajca požadované zverejnenie nezverejnil. - 5Ak je to potrebné, najať špecializovaných inšpektorov. Všeobecná kontrola môže odhaliť určité problémy, napríklad nízky tlak vody. Možno však budete musieť najať špecialistu, ktorý vám odhalí hlavnú príčinu problému. Ak váš inšpektor odporučí po dokončení kontroly ďalšiu kontrolu špecialistom, budete musieť požiadať predajcu o jej povolenie. Ak to predajca odmietne, možno budete musieť rozhodnúť, či chcete nakupovať tak, ako sú, alebo zrušiť. Špecialisti inšpektorov pracujú v týchto oblastiach:
- komín
- elektrický
- kúrenie a klimatizácia
- termity a iné škodce
- farba na báze olova
- vecné bremeno a zásahy
- strechy
- základ a suterén
- stromy, vegetácia a stabilita pôdy
- septický systém alebo kanalizácia (kontrola septického systému alebo odvodnenie systému je obvykle samostatná podmienka pre skutočnú podmienku kontroly)
- pleseň
- iné
- 6Pri riešení problémov spolupracujte s predajcom. Dobre vypracovaná kúpna zmluva by vám mala poskytnúť práva v prípade, že inšpekčná správa zistí chyby. Napríklad zvyčajne máte nasledujúce možnosti:
- Požiadajte predajcu o odstránenie problému. To môže spomaliť predaj. Predajca bude musieť ďalej nájsť licencovaného dodávateľa.
- Dohodnite zníženie kúpnej ceny. Toto sa nazýva získanie „kreditu“. Peniaze môžete použiť na odstránenie problému sami. Možno budete chcieť využiť túto možnosť, ak si chcete zvoliť dodávateľa.
- Kúpte si domov taký, aký je. Ak predávajúci odmietne znížiť kúpnu cenu a poskytovateľ pôžičky súhlasí s povolením financovania potrebných opráv, môžete si kúpiť dom. Je to najpravdepodobnejšie pri predaji nehnuteľností, v ktorých rodina nikdy nežila, alebo pri exekúciách bánk, pri ktorých banka nepozná históriu nehnuteľností.
- V niektorých prípadoch bude úschova zadržaná, kým nebudú vykonané opravy. V iných prípadoch možno budete musieť okrem financovania nákladov na opravu zložiť aj väčšiu zálohu, aby ste získali financovanie od veriteľa.
- Zrušiť zmluvu. Vaša zmluva by mala obsahovať informácie o tom, ako oznámiť predajcovi, že chcete predaj ukončiť. Nezabudnite pred príslušným termínom poskytnúť príslušné oznámenie.
- Ak nestihnete termín, môžete prísť o svoje zarobené peniaze, pokiaľ nejde o vážne problémy. V takom prípade môže veriteľ požadovať vykonanie určitých opráv skôr, ako poskytne financovanie. Ak máte v zmluve pohotovostnú možnosť financovania, v tomto okamihu ju budete môcť naďalej zrušiť bez toho, aby ste stratili oprávnené peniaze.
Časť 3 z 3: Podanie žaloby na nezverejnenie vád
- 1Zhromaždite dôkazy. Budete potrebovať dôkaz o vade. Budete tiež potrebovať dôkaz, že vlastník o vade vedel, ale nezverejnil ju. Porozprávajte sa s právnikom o tom, aké druhy dôkazov získate. Zvážte nasledovné:
- Fotografie vady. Mal by vám ich poskytnúť domáci inšpektor.
- Odhady opráv. Zistite, koľko bude stáť odstránenie problému. Ak máte netesnú strechu, požiadajte o odhad pokrývača. Suma peňazí, ktorá bude stáť za vyriešenie problému, je obvykle suma peňazí, za ktorú sa môžete žalovať.
- Svedectvo svedka. Sused vám môže povedať, že predávajúci pred predajom vedel o chybnom podklade. Budete potrebovať svedectvo tejto osoby, ktoré môžete dostať pred súd.
- Vaše vlastné spomienky. Napíšte, čo vám povedal predajca a jeho agent.
- 2Napíš dopytový list. Pred podaním žaloby by ste sa mali pokúsiť vyriešiť spor sami. Napíšte dopytový list a pošlite ho predajcovi. Niektoré štáty vyžadujú, aby stepred podaním žalobyposlali dopytový list, ale je to dobrý nápad, aj keď to váš štát nevyžaduje. Dopytový list by mal obsahovať toto:
- Dátum, kedy posielate list.
- Skutkové okolnosti sporu. Vysvetlite chybu a ako ste ju objavili.
- Koľko chcete platiť. Nezabudnite uviesť termín platby.
- Kontaktné informácie, ak má predajca otázky.
- Prísľub žalovať, ak vás predajca do určitého dátumu nezaplatí alebo vás nebude kontaktovať.
- 3Analyzujte, či máte právny prípad. Aby sme mohli požiadať o zverejnenie, je potrebné uviesť niekoľko skutočností. Fakty sa budú líšiť v závislosti od vášho stavu. Spravidla však musíte dokázať nasledovné:
- Problém existoval predtým, ako ste kúpili dom. Ak sa tak nestalo, nemôžete viniť predchádzajúceho vlastníka.
- Problém nebol taký zrejmý, že ste ho mali vidieť na postupke. Ak je v streche obrovská diera, budete ťažko vysvetľovať, ako bola táto chyba pre vás prekvapením.
- Vadu nikto nezverejnil. Napríklad vám to nepovedal predajca, agent predajcu ani inšpektor.
- Spoliehali ste sa na akékoľvek klamstvá alebo nezverejnenie. To sa dá obvykle ľahko dokázať. Ak ste však povedali: „Je mi jedno, či je v streche diera, potrebujem túto vlastnosť,“ potom ste sa pravdepodobne nespoliehali na nezverejnenie.
- Porucha vám spôsobila finančnú škodu.
Získajte úplné zverejnenie kontrolou zákonov vo vašom štáte a vyžiadaním informácií o známych a podozrivých problémoch v domácnosti. - 4Poraďte sa s právnikom. Ak kupujete nehnuteľnosť, ktorá má problémy, mali by ste sa poradiť s právnikom a prediskutovať vaše možnosti. Zdieľajte informačné formuláre, ktoré ste dostali, a hovorte o akýchkoľvek sľuboch alebo vyhláseniach o skutočnosti, ktoré vám predajca urobil ústne. Právnika môžete nájsť tak, že kontaktujete miestnu alebo štátnu advokátsku komoru a požiadate o odporúčanie.
- Hovorte tiež o tom, či by ste mali vôbec žalovať. Vyriešenie súdnych sporov môže trvať viac ako rok a môžu byť poriadne drahé. Podeľte sa o svoje dôkazy s právnikom a opýtajte sa, či máte závažné dôvody.
- Opýtajte sa, aké právne teórie môžete žalovať. Môžete napríklad podať žalobu na základe zákona o zverejnení informácií vášho štátu, ak predajca požadované zverejnenie nezverejnil. Ak predajca urobil nepresné vyhlásenie, môžete žalovať za podvod alebo skreslenie údajov z nedbanlivosti.
- Vyhnite sa oneskoreniu. Na podanie žaloby máte obmedzené množstvo času, v závislosti od príčiny vašej žaloby. Táto lehota sa nazýva „premlčacia doba“. Dĺžka času sa bude líšiť v závislosti od stavu.
- 5Žalovať na súde pre malé spory. Ak vaša sťažnosť nestojí za veľa peňazí, môžete podať žalobu na súde pre malé spory. Tento súd je ustanovený pre ľudí, ktorí sa zastupujú bez právneho zástupcu. Proces je často zjednodušený a prípad je možné vyriešiť rýchlejšie.
- V prípade malých pohľadávok môžete zažalovať maximálnu sumu. Suma sa bude líšiť podľa štátu. Informujte sa u súdneho úradníka.
- Ak chcete žalovať viac ako maximum, budete žalovať na riadnom občianskom súde.
- 6Návrh sťažnosti. Súdny proces začnete podaním „sťažnosti“ na súd. Váš právnik môže pripraviť tento dokument za vás. Ak však nemáte právnika, budete si musieť vytvoriť vlastnú sťažnosť. Mal by identifikovať vás a obžalovaného, dôvod, ktorý žalujete, a koľko peňazí požadujete.
- Niektoré súdy môžu mať vyplniteľné formuláre sťažností. Ak podáte žalobu na súde pre malé spory, zvyčajne existuje formulár. Opýtajte sa súdneho úradníka alebo navštívte webovú stránku súdu.
- Na iných súdoch bude možno potrebné vypracovať vlastný návrh. Spýtajte sa referenta, či existuje vzor, alebo sa pokúste nájsť vzor sťažnosti online alebo v knižnici právnych foriem.
- 7Podajte žalobu. Vytvorte si kópiu sťažnosti pre svoju potrebu a potom originál a niekoľko kópií odveďte súdnemu úradníkovi. Požiadajte o registráciu. Pravdepodobne budete musieť zaplatiť registračný poplatok, ktorý bude závisieť od súdu.
- Predávajúceho budete musieť upozorniť, že ho žalujete. Oznámenie môžete poskytnúť zaslaním kópie svojej sťažnosti a „predvolania“, ktoré získate od súdneho úradníka.
- Váš súd bude mať osobitné pravidlá týkajúce sa doručovania. Možno budete musieť napríklad niekomu zaplatiť, aby doručil predvolanie a sťažnosť obžalovanému. Nepredpokladajte, že môžete papierovú správu poslať druhej strane. Poraďte sa s právnikom.
Prečítajte si tiež: Ako podať sťažnosť na prenajímateľa?
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
