Ako kúpiť vládne exekúcie?
Táto príručka vás zoznámi s rôznymi agentúrami, ktoré môžu mať na predaj exekúcie GOV vo vašej oblasti, a spôsob nákupu týchto exekúcií.
Kúpa zabavenej nehnuteľnosti vám môže umožniť vlastniť kvalitný dom za zlomok jeho trhovej hodnoty. Aj keď sú verejné dražby s exekúciou najbežnejším typom exekučného predaja, pre niektorých kupujúcich môžu byť príliš rýchle. Ak táto možnosť nie je pre vás správna, môže byť vhodnejšie zablokovanie vlády (GOV). Zabavené domy GOV sú zabavené domy vo vlastníctve vládnych agentúr získané jedným z dvoch spôsobov: buď predchádzajúci vlastník zlyhal vo vládnej pôžičke použitej na financovanie majetku, alebo predchádzajúci vlastník nezaplatil daň z nehnuteľnosti alebo príjmu. Tento sprievodca vás zoznámi s rôznymi agentúrami, ktoré môžu mať na predaj exekúcie GOV vo vašej oblasti, a spôsob nákupu týchto exekúcií.
Metóda 1 z 3: nákup exekúcií HUD
- 1Získajte informácie o exekúciách HUD. Medzi domovy, ktoré sú k dispozícii v zoznamoch uzavretia spoločnosti HUD, patria zabavenia domov od úradov IRS, FDIC a colných orgánov. Bežným zdrojom zabavenia HUD je, keď vlastník nesplatí pôžičku od Federálnej správy bývania (FHA).
- Tento proces začína vtedy, keď vlastník domu s pôžičkou podporovanou FHA zlyhá v hypotéke. Po zabavení domu HUD splatí zostávajúci dlh z pôžičky FHA majiteľa domu. Teraz, keď bol veriteľ vrátený, vlastníctvo nehnuteľnosti prechádza na HUD.
- 2Nájdite exekúcie HUD. Existuje niekoľko spôsobov, ako nájsť domy HUD vo vašom okolí. Najprv sa môžete dostať do homestore HUD na http://hudhomestore.com/Home/Index.aspx. To vám umožní prehliadať domy HUD podľa polohy a pomocou mnohých ďalších kritérií, ako sú cena, počet kúpeľní a počet spální. Hneď ako nájdete domov, budete musieť spolupracovať s kvalifikovaným realitným agentom HUD a pokročiť v procese nákupu. Agenta pre domácnosti, ktoré si chcete pozrieť ďalej, by mal byť zahrnutý v zozname domu.
- Domov HUD môžete nájsť aj tak, že sa obrátite na realitného agenta vo vašej oblasti, ktorý sa špecializuje na domovy HUD. Skúste online vyhľadať tento typ agentov vo vašej oblasti.
- A nakoniec, domy HUD sú spravidla uvedené spolu s inými domovmi v zoznamoch novín alebo miestnych časopisov.
- HUD Homestore Miesto vypíše na realitných maklérov, ktorí sú oprávnení na predaj HUD domovy. Tam je tlačidlo na vyhľadanie agenta, ak o žiadnom neviete. Každý realitný maklér musí každoročne opätovne certifikovať, aby sa kvalifikoval na predaj domov HUD a ich maklérstvo musí byť tiež certifikované. Ak napríklad maklérstvo nie je certifikované na predaj domov HUD, žiadny agent alebo maklér v tomto makléri nebude môcť predávať domy HUD. Najprv sa musí kvalifikovať maklérstvo, potom môžu jednotliví agenti alebo makléri získať osvedčenie.
- 3Zúčastnite sa aukcie HUD. Tichá aukcia je najbežnejším spôsobom, akým HUD predáva svoje zabavené nehnuteľnosti. Počas tohto časového obdobia budú zástupcovia schválení spoločnosťou HUD prijímať uzavreté ponuky na nehnuteľnosť. Kupujúci alebo kupujúci, ktorí nemajú skúsenosti s exekúciami, by mali najskôr angažovať realitných agentov schválených HUD, aby im predložili svoje ponuky.
- V prvej časti ponukového konania, spravidla 30 dní, môžu ponuky na bývanie predkladať iba „majitelia-obyvatelia“. Ide o ľudí, ktorí by žili v domácnosti na plný úväzok, na rozdiel od investorov alebo tých, ktorí plánujú nehnuteľnosť „prehodiť“ so ziskom.
- Ponuky predložené v dome môžu byť buď vyššie, alebo nižšie ako uvádzaná hodnota, v závislosti od trhových podmienok. V spolupráci so svojim realitným maklérom stanovte férovú ponuku.
- HUD už nechá urobiť profesionálne zhodnotenie domu. O schválenie môžete požiadať HUD, aby ste často nemuseli platiť za používanie domu na financovanie. Niektorí veritelia však od vás stále budú potrebovať samostatnú hodnotiacu správu.
Medzi domovy, ktoré sú k dispozícii v zoznamoch zabránenia uzavretia HUD, patria zabavenia domov od úradov IRS, FDIC a colných orgánov. - 4Prejdite procesom nákupu. Pri procese kúpy si musíte zabezpečiť financovanie domu. Predaj nemôžete zavrieť bez dôkazu, že si dom skutočne môžete dovoliť. Možno budete môcť zahrnúť náklady na akékoľvek plánované opravy alebo vylepšenia domu do vašej hypotéky. Aké opravy sú potrebné, zistíte tak, že sa na nehnuteľnosť pozriete domácim inšpektorom.
- Domáci inšpektori spravidla neodhadujú náklady na opravu. Problémy väčšinou len nahlásia. Na vypracovanie ponuky na presnejšie stanovenie cien opráv budete potrebovať najať licencovaného dodávateľa.
- Nenechajte sa odradiť, ak bude vaša ponuka odmietnutá. Ak ste preskúmali domácnosť a spomenuli ste si, že nebudete ponúkať svoju maximálnu vopred stanovenú sumu, budete vedieť, že ponúkať vyššie ceny by sa neoplatilo.
- Ak nie sú prijaté žiadne konkurenčné ponuky, HUD zvyčajne stanoví minimálnu čistú ponuku. Pomocou tejto minimálnej čistej sumy môžete vytvoriť novú cenovú ponuku spolu s nákladmi, ako sú provízie pre realitné kancelárie a úľavy HUD. S nákupným agentom môžete prípadne vyjednať nižšiu províziu, aj keď agent v zozname zarobí 3%. Odošlite túto novú ponuku na druhú šancu na kúpu nehnuteľnosti.
- Možno budete môcť pre svoj nákup zabezpečiť financovanie FHA. Tieto poistené hypotéky vám ponúkajú istú ochranu pred zlyhaním.
- Obvykle máte 30 až 60 dní po prijatí vašej ponuky na zabezpečenie a preukázanie financovania a kontrolu domu.
- Pred predložením ponuky si zistite, aký typ pôžičky budete potrebovať na kúpu nehnuteľnosti. V niektorých prípadoch môžete potrebovať špeciálnu rehabilitačnú pôžičku. Typická zmluva musí špecifikovať typ pôžičky a akontáciu. Ak sa to zmení na základe zmluvy bez súhlasu predávajúceho, môže byť zmluva neplatná pre kupujúceho, preto je najlepšie mať od začiatku uvedený správny typ pôžičky. Pôžičky FHA majú prísnejšie pravidlá týkajúce sa stavu majetku ako ostatné typy pôžičiek.
Metóda 2 z 3: Nákup zabavenia VA
- 1Zistite, odkiaľ pochádza zabavenie veteránov (VA). Jedná sa o domy, ktoré skončia vo vlastníctve ministerstva pre záležitosti veteránov (VA) v dôsledku toho, že vlastník zlyhal v pôžičke podporovanej VA. V prípade uzavretia VA:
- Majiteľ domu nespláca pôžičku VA. Rovnako ako vo väčšine iných zabavení nehnuteľností, proces zabavenia začína, keď vlastník zaostáva so svojimi splátkami pôžičky VA a zlyhá.
- Ak vlastník nezaplatí svoje omeškanie, nezíska pôžičku alebo sa s veriteľom dohodne na predaje svojho domu ako krátky predaj, veriteľ získa vlastníctvo domu.
- Na kúpu exekúcie VA nepotrebujete byť veteránom.
- 2Pochopte výhody zabavovania VA. Domy VA sa zvyčajne predávajú verejnosti za 30 až 50 percent z ich trhovej hodnoty. Majte na pamäti, že VA dom môže byť v lepšom stave ako iné vylúčené nehnuteľnosti. Dôvodom je skutočnosť, že VA sa aktívne podieľa na príprave svojich nehnuteľností určených na predaj na predaj.
- Pri kúpe exekučného titulu VA môžu mať nárok na pôžičky VA, ako je napríklad program VA Vendee Financing Program, dokonca aj nie veteráni.
- Pôžičky VA ponúkajú množstvo výhod. Nevyžadujú napríklad zálohu, umožňujú financovanie nákladov na zatváranie (zahrnuté v sume hypotéky) a nemajú žiadne sankcie za predčasné splatenie.
- 3Vyhľadajte vlastnosti VA. Najjednoduchšie je nájsť exekúcie VA prostredníctvom miestnej realitnej kancelárie alebo v zoznamoch systému MLS (multi-listing system) alebo online na https://homesales.gov/. Akonáhle nájdete záznam o dome, ktorému by ste sa chceli ďalej venovať, kontaktujte realitného makléra v zozname.
- Váš realitný maklér môže tiež nastaviť vyhľadávacie kritériá v MLS, aby vám automaticky odosielal nové záznamy, ktoré obsahujú slová ako HUD, VA, Fannie Mae, banka alebo zúfalý. To vám pomôže nájsť vládne exekúcie na nákup.
Bežným zdrojom zabavenia HUD je, keď vlastník nesplatí pôžičku od Federálnej správy bývania (FHA). - 4Odošlite ponuku na exekúciu VA. Spolupracujte s realitným maklérom na zozname a dokončite náležité dokumenty potrebné na predloženie ponuky na exekúciu VA. Budete mať možnosť prezrieť si hodnotenie domu a budete môcť prehliadnuť dom s agentom. Ak bude vaša ponuka prijatá, budete môcť pred uzavretím predaja vypracovať podrobnosti, ako sú náklady na uzatvorenie zmluvy a žiadosť o pôžičku VA.
Metóda 3 z 3: Získanie domova zabaveného USA
- 1Pochopte domáce zabavenie USDA. Napriek tomu, že európske ministerstvo poľnohospodárstva (USDA) je primárne zodpovedné za reguláciu fariem a bezpečnosť potravín, udeľuje rodinám aj pôžičku na rozvoj vidieka. Rovnako ako pri iných exekúciách GOV, ak majiteľ domu nespláca pôžičku alebo dane, USDA sa dostane do vlastníctva domu.
- Ak vlastník domu neuhradí svoj dlh alebo sa pred vydaním oznámenia o predaji dohodne na inej dohode, dom vstúpi do exekúcie.
- Majiteľ domu bude mať stanovený čas pred uzavretím predaja na zaplatenie toho, čo dlhuje, v závislosti od predvolených podmienok, typu zabavenia a štátnych zákonov. Niekedy majiteľ domu bude mať celý rok na to, aby sa vrátil do práce, ak pracuje so svojim veriteľom. Banky sú povinné poskytovať majiteľom domov informácie, ktoré im pomôžu vyhnúť sa exekúcii.
- USDA zaplatí po splatnosti zostatok hypotekárneho úveru majiteľa domu na rozvoj vidieka, aby získal oficiálne vlastníctvo zadržanej nehnuteľnosti.
- Nezaplatenie určitých daní môže viesť aj k odobratiu majetku vládou.
- 2Poznajte výhody nákupu nehnuteľností USDA. Nehnuteľnosti USDA sú ideálne pre kupujúcich, ktorí majú záujem o bývanie alebo prevracanie domov vo vidieckych komunitách. Domy USDA sú obzvlášť vhodné pre rodiny s nízkymi až strednými príjmami, presne tých ľudí, ktorých USDA schvaľuje pre pôžičky vo svojom pláne rozvoja vidieka.
- Kupujúci zabavenia USDA môžu tiež môcť požiadať o pôžičky USDA, ktoré dlžníkom ponúkajú výhodné podmienky a úrokové sadzby.
- Kvalifikácia pre tento typ pôžičky závisí od vašej oblasti a zahŕňa maximálnu úroveň príjmu.
- Môžete získať pôžičku USDA bez zálohovej platby a možno budete môcť získať pomoc so svojou zálohou.
- Pôžičky $, A však vyžadujú viac papierovania a vyššie kreditné skóre. Kvalifikácia na schválenie je tiež prísnejšia ako pri iných pôžičkách.
- 3Nájdite USDA exekúcie. USDA sprístupňuje vylúčené nehnuteľnosti na predaj verejnosti. Ak chcete hľadať nehnuteľnosti, môžete si overiť svoje miestne záznamy o zabavení USDA alebo navštíviť webovú stránku USDA na adrese http://resales.usda.gov/resales/index.jsp. Táto stránka vám umožňuje vyhľadávať nehnuteľnosti podľa typu (jedna rodina, viac rodín alebo farma/ranč) a použiť iné kritériá na vyhľadanie nehnuteľností vo vašom okolí. Kliknutím na odkazy v pravej časti webovej stránky vyhľadáte domy, ktoré vyhovujú vašim potrebám.
Rovnako ako vo väčšine ostatných zabavení nehnuteľností, proces zabavenia začína, keď vlastník zaostáva so svojimi splátkami pôžičky VA a zlyhá. - 4Urobiť ponuku na nehnuteľnosť. Ak ste našli nehnuteľnosť, ktorá vyhovuje vašim potrebám, budete musieť predložiť ponuku v spolupráci s realitným agentom kvalifikovaným USDA. Realitný maklér na starosti vlastnosť objaví v zozname, spolu s ich kontaktnými informáciami. Odtiaľ budete musieť určiť správnu cenu nehnuteľnosti, predložiť ponuku, a ak bude vaša ponuka prijatá, požiadať o financovanie domu a získať ho.
- Kto je certifikovaný na predaj vládnych nehnuteľností, nájdete na webových stránkach hudhomestore.com.
- Rovnako ako banky a veritelia, ani vládne agentúry nepredávajú nehnuteľnosti. Kým sú v ich vlastníctve, nezarábajú na týchto nehnuteľnostiach. Chcú tieto domy rýchlo predať. Poraďte sa s každou organizáciou o zoznamoch nehnuteľností, alebo ich môžete nájsť na jednom mieste pomocou ForeclosureDeals.com.
Prečítajte si tiež: Ako sponzorovať svojho manžela v Kanade?
Otázky a odpovede
- Čo sa stane, ak niekto zaplatí späť peniaze dlžné za exekúciu? Patrí potom tejto osobe zabavený dom?Vládna agentúra alebo poskytovateľ pôžičiek, ktoré zabavujú domácnosť, „zaplatí“ peniaze, ktoré sú viazané na exekúciu, keď sa ich zmocnia. Je to ich nádej, že predajná cena, ktorú dostanú za domácnosť v aukcii, pokryje tieto náklady a potom aj niektoré. Jednotlivec nemôže zaistiť domácnosť, a preto nemôže vrátiť peniaze, ktoré dlhuje exekúcii, priamo.
- Musíte bývať v domácnosti alebo si ho môžete prenajať?Pri kúpe nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu existuje informačný formulár, ktorý uvádza, či ste vlastníkom alebo nie. Kupujúci obyčajne obývaný vlastníkom dostanú prvú šancu kúpiť si dom pred investormi. Pokiaľ bude investor klamať na tomto formulári, aby mal väčšiu šancu, potrestanie falšovaním informácií by mohlo viesť k prísnym pokutám až do výšky 1700000€ a väzeniu až na 2 roky. Ak ste investor, uistite sa, že ste to uviedli vo svojom formulári. Investori tiež nemôžu získať pôžičky FHA na nákup nehnuteľností. Ak ste chceli bývať v dome, ale musíte odísť a chcete ho prenajať, bolo by najlepšie konzultovať s právnikom, ak máte pôžičku FHA. Možno budete chcieť zvážiť refinancovanie konvenčnej pôžičky, ak ju chcete prenajať, ale pokiaľ nie ste pozadu v hypotéke,pravdepodobne nebudú žiadne problémy.
- Čo je zabavenie REO?Exekúcia vo vlastníctve nehnuteľnosti (REO) je nehnuteľnosť, ktorú vlastní veriteľ, napríklad banka alebo vládna agentúra. Veriteľ sa dostane do vlastníctva majetku, ak sa mu nepodarí predať na dražbe zabavujúcej majetok. Tieto vlastnosti sú potom v držbe veriteľa, kým nie sú predané. Predaj nehnuteľností REO sa často uskutočňuje za výrazne nižšiu ako trhovú hodnotu. Exekúcie REO vo vašej oblasti môžete nájsť kontaktovaním miestnych bánk.
Komentáre (2)
- Na webových stránkach nájdete vlastnosti, pravidlá a postupy.
- Nevedel som veľa o domoch s vylúčením USDA, ale dostal som potrebné informácie, pretože som vždy chcel dom, ktorý si môžem kúpiť podľa svojho príjmu.
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
