Ako začať s investovaním do nehnuteľnosti?

Pred investovaním urobte inventúru. Investori by mali vedieť, ako sa chcú zbaviť akejkoľvek nehnuteľnosti, než ju kúpia. Chcete nehnuteľnosť prevrátiť a ďalej predať? Alebo chcete prenajať nehnuteľnosť? Tieto možnosti majú rôzne dôsledky, pokiaľ ide o financovanie a dane; na začiatku budete musieť mať všeobecnú predstavu o tom, akým smerom sa chcete uberať, a byť pripravený na nepredvídateľné udalosti.

• Na jednu vec budete potrebovať realistický zmysel pre svoje schopnosti. Máte technické schopnosti a znalosti na preklopenie vlastností? Budete potrebovať základné znalosti o opravách majetku a nákladoch na typické a menej typické opravy.
• MUSÍTE mať aj rezervný fond. Investor by spravidla mal mať v rezerve dostatok peňazí na zaplatenie hypotéky na šesť mesiacov pre prípad, že by nehnuteľnosť zostala prázdna alebo sa nachádzala v stave rekonštrukcie a predaja. Pri prenájme závisíte aj od včasnej platby na pokrytie hypotéky. Rezerva vám pomôže pokryť platbu, ak sa nájomcovi nájomcovi náhodou oneskorí.

Analyzujte ziskovosť dostupných nehnuteľností. Pred kúpou nehnuteľnosti sa presvedčte, že pôjde o výnosnú investíciu. Zhodnoťte svoje prevádzkové náklady a výšku nájomného alebo príjmu, ktorý očakávate. Zvážte štvrť, v ktorej chcete kúpiť, a rozhodnite sa, či si nehnuteľnosti v danej lokalite zachovajú svoju hodnotu.

• Vypočítajte si pomer ceny k nájmu v okolí, kde chcete nakupovať. Majte na pamäti, že informácie o cenách za prenájom nie je vždy ľahké získať, preto by sa toto číslo malo považovať iba za údaj. Vydeľte priemernú cenu domu priemerným ročným nájomným. Predpokladajme napríklad, že stredná cena domu je 134000€ a priemerné ročné nájomné je asi 8960€ (750€/mesiac). Pomer ceny k nájmu je 134000€/12 000 = 15 {\ Displaystyle \ 134000€/12 000 = 15} . Čím nižší je tento pomer, tým lepšie sú investície. Oblasť s pomerom ceny k nájmu nad 20 nie je dobrá investícia.
• Vypočítajte hrubý výnos z prenájmu. Ročné nájomné vydelíte celkovou kúpnou cenou nehnuteľnosti. Pomôže vám to nájsť dom s najvyšším príjmom z prenájmu a najnižšími výdavkami na nákup. Ak napríklad zaplatíte 74600€ za dom a môžete ročne vyzbierať 8960€ na prenájme (750€/mesiac), hrubý výnos z prenájmu je 12 (8960€/74600€ = 0,12) {\ Displaystyle (\ 8960€/\ 74600€ = 0,12)} . Čokoľvek nad 10% je dobrá investícia. Niektoré nehnuteľnosti môžu vyžadovať obývateľnú investíciu (nová strecha, výmena kobercov atď.), Ale dostatočne vysoký výnos z prenájmu môže aj napriek tomu urobiť z nehnuteľnosti, ktorá vyžaduje prácu, dobrú investíciu.
• Vypočítajte mieru kapitalizácie. To vám povie mieru návratnosti príjmu nehnuteľnosti. Miera kapitalizácie je spravidla založená na čistom príjme nehnuteľnosti za posledný rok (ak sa prenajíma) alebo na predpokladanom príjme z prenájmu (ak sa v súčasnosti prenajíma). Vydeľte čistý prevádzkový príjem kúpnou cenou nehnuteľnosti. Čistý prevádzkový príjem je celkový ročný výnos mínus prevádzkové náklady (prevádzkové náklady zvyknú vyčerpať asi 40% príjmu). Predpokladajme, že chcete kúpiť nehnuteľnosť za 373000€ a váš čistý prevádzkový príjem by bol 26100€. Miera vašej kapitalizácie by bola 7% (26100€/373000€ = 0,07) {\ Displaystyle (\ 26100€/\ 373000€ = 0, 07)} . To znamená, že by ste zarobili 7% z hodnoty majetku ako zisk. Na porovnanie ziskovosti rôznych nehnuteľností použite mieru kapitalizácie.
  • Ak nie sú jasné prevádzkové náklady alebo sa len pokúšate získať veľmi všeobecnú predstavu o tom, či je nehnuteľnosť dobrá investícia, vezmite kúpnu cenu delenú celkovým ročným nájomným, aby ste zistili, koľko rokov bude potrebné na zarobenie. peniaze späť. Pomôže vám to pri porovnávaní nehnuteľností - ak jednej nehnuteľnosti bude návratnosť investície trvať päť rokov a ďalšej nehnuteľnosti sedem rokov a zhodnocovanie kapitálu bude rovnaké, pravdepodobne sa budete chcieť venovať majetku, ktorý vám zarobí peniaze rýchlejšie.
• Vypočítajte peňažný tok. Zistite, či budete v prenájme dostatočne zarábať na pokrytie istiny hypotéky, úrokov, daní a poistenia. Tiež sa uistite, že máte v rezerve dostatok na pokrytie neočakávaných výdavkov, ako sú opravy. Ak nie, váš peňažný tok bude záporný, čo znamená, že by vám hrozilo riziko nesplácania hypotéky.

Dohodnite si financovanie. Po prvé, pravdepodobne budete musieť zložiť vysoké percento ako zálohu - mnohé komerčné pôžičky vyžadujú zálohy od 25% do 35%. Ak nemáte k dispozícii toľko peňazí, pozrite sa na získanie peňazí z úverovej linky vlastného kapitálu, osobnej pôžičky, kreditných kariet alebo preplatením životného poistenia. Veritelia určia vašu úrokovú sadzbu na základe vášho kreditného skóre a výšky finančných rezerv, ktoré máte v banke na pokrytie nákladov na nehnuteľnosť. Zvážte spoluprácu so susednou bankou namiesto veľkej národnej banky. Miestne banky často ponúkajú väčšiu flexibilitu pri štruktúrovaní hypotéky.

• 20% akontácia nie je vaša jediná možnosť. Možno budete môcť získať financovanie obývané vlastníkom FHA iba so zálohou 3,5%. Existujú aj pôžičky za ťažké peniaze - tie vám často môžu poskytnúť financovanie veľmi rýchlo, pretože pôžičky nie sú založené na vašom kreditnom skóre, ale prinášajú vyššiu úrokovú sadzbu spravidla blízko úžery. Pôžičky s ťažkými peniazmi môžu fungovať na bývanie, ale neodporúčajú sa na dlhodobé investície.
• Najlepšie je sadnúť si s profesionálnym maklérom a dozvedieť sa o vašich rôznych možnostiach financovania. Existuje množstvo obmedzení, ako aj obmedzení bežných pôžičiek pre investorov. Spravidla môžete mať naraz iba jednu pôžičku FHA a napríklad zo zákona máte povinnosť vziať si komerčné pôžičky na budovy s 5 a viac jednotkami. Maklér vám môže pomôcť zorientovať sa vo vašich možnostiach a pomôže vám so stratégiou, aby ste sa uistili, že sú pokryté všetky vaše potreby financovania.
• Informujte sa vopred o veriteľoch o stave majetku. Mnoho bánk nebude financovať konkrétne typy nehnuteľností, takže aby ste sa vyhli prepadu financovania, poskytnite veriteľovi fotografie a informácie o akýchkoľvek problémoch s nehnuteľnosťou. Nechcete, aby sa dohoda rozpadla, keď veriteľ urobí súhlas a zistí, že na majetku je rozsiahla škoda alebo že potrebuje opravu.
• Upozorňujeme, že poistenie hypotéky - ktoré chráni veriteľa v prípade zlyhania - nepokryje investičné nehnuteľnosti.

Nakupujte nehnuteľnosť. Začnite tým, že sa pozriete na vlastnosti uvedené v službe viac zoznamov (MLS). Môžete nájsť záznamy mls na internetových stránkach, ako je Realtor.com, Trulia alebo HyperReality. V MLS nájdete všetky rovnaké záznamy, ktoré by pre vás mohol nájsť realitný agent. Napriek tomu je dobré pracovať s realitným maklérom. Môžu mať viac informácií o vybavení alebo konkrétnych nehnuteľnostiach. Tiež budú vedieť o dostupných nehnuteľnostiach, ktoré nie sú uvedené v MLS.

• Jednou z najväčších výhod práce s realitným maklérom je, že vám poskytnú výhodu, pokiaľ ide o načasovanie. Môžu vás nastaviť tak, aby ste okamžite dostávali e -maily so záznamami, ktoré spĺňajú vaše kritériá, hneď ako sa dostanú na trh alebo späť na trh a predtým, ako sa objavia na iných webových stránkach. Je to cenná služba na tesnom realitnom trhu.
• Uvedomte si, že existujú určité veci, ku ktorým sa Realitná kancelária nemôže zákonne vyjadriť. Váš realitný maklér napríklad nemôže posúdiť, či je okolie „dobré“ alebo „zlé“. Pomocou zdroja, akým je RAIDS online, skontrolujte kriminalitu v tejto oblasti alebo webovou stránkou floodsmart.gov zistíte, či sú záplavy bežné (vyžaduje sa, aby ste si k svojmu majetku kúpili doplnkové poistenie proti povodniam).
• Realitné kancelárie často platí predávajúci pri vyrovnaní, takže pre kupujúceho je niekedy bezplatné pracovať s jedným. Kupujúci však môžu tiež zaplatiť províziu za nehnuteľnosť zástupcovi kupujúceho. Môže to byť vyjednaná položka v transakcii „Na predaj vlastníkom“ a môže sa vám otvoriť ďalšie dostupné vlastníctvo, ktoré môžete zvážiť.

Vytvorte svoju ponuku. V spolupráci s realitným maklérom dohodnite primeranú cenu nehnuteľnosti. Napíšte aj prípadné prípadné kontroly, financovanie a akékoľvek ďalšie nepredvídané udalosti, ktoré vám poradí váš realitný maklér alebo právnik. Vyberte si dátum vyrovnania, ktorý vyhovuje vám aj predajcovi. Niektorí predajcovia prijmú ponuku s nižšou cenou, ak je ponúkaný dátum vyrovnania výhodný.

• Vždy si dajte skontrolovať nehnuteľnosť, aby ste zistili problémy, ktoré vás v budúcnosti môžu stáť peniaze. Ak inšpektor niečo zistí, môžete byť v pozícii, v ktorej by ste mohli znova vyjednať. Možno budete môcť znížiť svoju ponuku a vykonať potrebné opravy sami, požiadať predajcu o opravu alebo ich kombináciu.
• Zverejnite všetko o kontrole. Niektorí veritelia nebudú financovať nehnuteľnosť, ak sú si vedomí napríklad potrebnej opravy, ktorá je pre nich dôležitá. V prípade problémov, ktoré nie sú vyriešené k vašej spokojnosti, je najlepšie všetko vyriešiť pred zatvorením alebo prejsť na iné nehnuteľnosti.
• Obvykle budete chcieť mať istotu, že nehnuteľnosť prejde kontrolou a všetkými ostatnými požadovanými mimoriadnymi udalosťami. Existujú však okolnosti, keď sa kupujúci môže vzdať nepredvídaných udalostí a kúpiť nehnuteľnosť. Niektorí investori sú napríklad ochotní vykonávať opravy a nepotrebujú financovanie; môžu si kúpiť nehnuteľnosť, ktorá by neprešla kontrolou.

Nájsť nájomníkov. Ak máte v úmysle prenajať si nehnuteľnosť, budete si musieť nájsť nájomníkov, ideálne takých, ktorí budú nájomné platiť v plnom rozsahu a včas, udržujte svoju nehnuteľnosť v dobrom stave a budú sa riadiť zásadami uvedenými vo vašej nájomnej zmluve. Pri hľadaní nájomníkov zvážte niekoľko faktorov. Inzerujte nájomníkov bez diskriminácie akýchkoľvek skupín. Dôkladne preverte nájomníkov.

• Propagujte svoju nehnuteľnosť ústnym podaním, letákmi, nápismi, tlačenými inzerátmi v miestnych novinách a online reklamami na realitných webových stránkach. Webové stránky ako Craigslist, Zillow a ďalšie umožňujú bezplatné zverejnenie výpožičiek.
• Vyúčtujte si dostatok nájmu na pokrytie prevádzkových nákladov, primeraný zisk a na to, aby ste boli konkurencieschopní voči iným prenájmom v tejto oblasti. Pre všetkých musíte použiť rovnaké kritériá.
• Poskytnite uchádzačom zoznam kritérií prenájmu, na základe ktorých budú hodnotení.
• Nechajte žiadateľov vyplniť žiadosť, v ktorej sú uvedené nielen ich kontaktné údaje, ale aj zdroje príjmu, predchádzajúce adresy a názvy referencií. Tiež získajte ich povolenie na overenie príjmu a kontrolu kreditu. Akonáhle budete mať povolenie, overte si ich príjem u ich zamestnávateľov. Akonáhle budete mať ich číslo sociálneho zabezpečenia a povolenie, môžete si overiť ich kredit v ktoromkoľvek z troch úradov nahlasovania úverov. Kontaktujte predchádzajúceho majiteľa a overte si referencie.

Žiadatelia o obrazovku. Ste schopní preveriť žiadateľov o prenájom podľa diskvalifikačných kritérií. Môžu zahŕňať úverové skóre, hrubý príjem, kriminálnu históriu a históriu prenájmu. Predchádzajúce vysťahovanie by mohlo znamenať napríklad odmietnutie alebo dlhovanie peňazí staršiemu prenajímateľovi. Nezabudnite poskytnúť uchádzačom úplný zoznam kritérií, ktoré používate na ich vyhodnotenie - tieto kritériá sú na vás, pokiaľ nediskriminujete žiadne chránené skupiny alebo neporušujete štátne alebo federálne zákony.

• Porozumejte všetkým federálnym, štátnym a miestnym zákonom, ktoré chránia určité triedy ľudí pred diskrimináciou. Napríklad zákon o občianskych právach bráni diskriminácii na základe rasy. Zákon o spravodlivom bývaní zaručuje spravodlivé zaobchádzanie bez ohľadu na rasu, farbu pleti, národnosť, náboženstvo, pohlavie, zdravotné postihnutie alebo ak má deti.
• Ak sa rozhodnete schváliť žiadateľa s problémami, môžete trvať na určitých podmienkach, ako je väčší vklad alebo spolupodpisovateľ. Ak však odmietnete alebo schválite žiadateľa s dodatočnými podmienkami, bude potrebovať list o nepriaznivom opatrení s vysvetlením dôvodov.
• Existujú spoločnosti, ktoré môžu poskytnúť profesionálne vyšetrenie. Uchádzači si za túto službu zvyčajne platia sami, takže vás vyradia z procesu vyšetrovania. Potom, čo získate výsledky, môžete ďalej hodnotiť a rozhodovať o akýchkoľvek ďalších podmienkach.