Ako vypočítať stropnú sadzbu?
Ak chcete zistiť stropnú sadzbu pre nehnuteľnosť, začnite výpočtom hrubého príjmu, ktorý z neho každý rok dosiahnete prostredníctvom prenájmu alebo iných zdrojov príjmu. Potom od toho odpočítajte svoje prevádzkové náklady a vypočítajte čistý príjem. Nakoniec vydelte čistý príjem kúpnou cenou nehnuteľnosti, aby ste získali stropnú sadzbu, ktorá by mala byť vyjadrená v percentách. Ak chcete radu od nášho hodnotiteľa nehnuteľností, ako tieto informácie použiť pri investovaní do nehnuteľností, čítajte ďalej!
Limitná sadzba (vyjadrená ako pomer čistého príjmu nehnuteľnosti k jej obstarávacej cene) umožňuje investorom porovnať nehnuteľnosti vyhodnotením miery návratnosti investícií vynaložených do nehnuteľnosti.
Investori do nehnuteľností sa pri vyjednávaní o nehnuteľnostiach produkujúcich príjmy spoliehajú na rôzne typy informácií - napríklad želateľnosť aktuálnej polohy nehnuteľnosti a/alebo prípadné zmeny v susedstve sú dva spoločné faktory. Jedna zásadná informácia, ktorá investorom pomáha pri rozhodovaní, sa nazýva miera kapitalizácie (alebo „miera kapitalizácie“). Sadzba stropu (vyjadrená ako pomer čistého príjmu nehnuteľnosti k jej obstarávacej cene) umožňuje investorom porovnať nehnuteľnosti vyhodnotením miery návratnosti investícií vynaložených do nehnuteľnosti. Ak uvažujete o investícii do nehnuteľnosti, možno budete chcieť najskôr vypočítať maximálnu sadzbu a potom ju použiť pri rozhodovaní.
Časť 1 z 2: Výpočet stropnej sadzby
- 1Vypočítajte ročný hrubý príjem investičného majetku. Hrubý príjem kusu investičného majetku bude predovšetkým v zmysle nájomného. Inými slovami, keď si realitný investor kúpi dom, zvyčajne na ňom zarobí predovšetkým prenájmom nájomníkom. Nie je to však jediný možný zdroj príjmu - rôzne príjmy možno z majetku získať aj vo forme automatov na mince alebo automatov na mince.
- Povedzme napríklad, že sme práve kúpili dom, ktorý máme v úmysle prenajať nájomníkom so sadzbou 560€/mesiac. Pri tejto sadzbe môžeme očakávať hrubý príjem z majetku 750 × 12 = 6720€ ročne.
- 2Od hrubého príjmu odpočítajte prevádzkové náklady spojené s majetkom. S každou nehnuteľnosťou sú spojené prevádzkové náklady. Spravidla ide o údržbu, poistenie, dane, poplatky za energie, náklady na voľné pracovné miesta a správu majetku. Na tieto čísla použite presné odhady a odpočítajte ich od hrubého príjmu, ktorý ste zistili vyššie. Zistí sa čistý príjem nehnuteľnosti.
- Povedzme napríklad, že po ocenení prenájmu nehnuteľnosti zistíme, že môžeme za svoj majetok očakávať zaplatenie 670€ za správu majetku, 340€ za údržbu, 530€ na daniach a 490€ za poistenie za rok. 9000 - 900 - 450 - 710 - 650 = 4690€, čistý príjem nášho majetku.
- Uvedomte si, že stropná sadzba nezahŕňa obchodné náklady nehnuteľnosti - vrátane nákladov na kúpu nehnuteľnosti, splátky hypotéky, poplatkov atď. Keďže tieto položky odrážajú postavenie investora u veriteľa a majú rôznu povahu, nepriaznivo ovplyvňujú neutrálne porovnanie, ktoré má maximálna sadzba priniesť.
Maximálna sadzba sa rovná čistému prevádzkovému príjmu delenému cenou nehnuteľnosti. - 3Vydeľte čistý príjem kúpnou cenou nehnuteľnosti. Limitná sadzba je pomer medzi čistým príjmom nehnuteľnosti a jej pôvodnou cenou alebo kapitálovými nákladmi. Limitná sadzba je vyjadrená v percentách.
- Predpokladajme, že sme kúpili našu nehnuteľnosť za 29900€ Vzhľadom na tieto informácie máme teraz všetko, čo potrebujeme vedieť, aby sme zistili našu maximálnu sadzbu. Pozri nižšie:
- 6720€ (hrubý príjem)
- -670€ (správa majetku)
- -340€ (údržba)
- -530€ (dane)
- -490€ (poistenie)
- = 4690€ (čistý príjem) / 29900€ (nákupná cena) = 0,157 = 15,7% stropná sadzba
- Predpokladajme, že sme kúpili našu nehnuteľnosť za 29900€ Vzhľadom na tieto informácie máme teraz všetko, čo potrebujeme vedieť, aby sme zistili našu maximálnu sadzbu. Pozri nižšie:
Časť 2 z 2: Rozumné používanie stropných sadzieb
- 1Na rýchle porovnanie podobných investičných príležitostí použite stropné sadzby. Sadzba cap v podstate predstavuje odhadované percento návratnosti investor mohol vykonať na nákupe all-cash majetku. Z tohto dôvodu je cap rate dobrou štatistikou, ktorú je možné použiť pri porovnávaní potenciálnej akvizície s inými investičnými príležitosťami podobného charakteru. Čiapky sadzby umožňujú rýchle a hrubé porovnaní s zárobku z investícií do nehnuteľností a môžu vám pomôcť zúžiť zoznam možností.
- Povedzme napríklad, že zvažujeme kúpu dvoch nehnuteľností v rovnakom susedstve. Jeden má stropnú sadzbu 8%, zatiaľ čo druhý má stropný limit 13%. Toto počiatočné porovnanie uprednostňuje druhú vlastnosť. Má vyššiu stropnú sadzbu, takže sa očakáva, že vygeneruje viac peňazí za každý dolár, ktorý naň miniete.
- 2Pri určovaní zdravia investície nepoužívajte limitnú sadzbu ako jediný faktor. Napriek tomu, že stropné sadzby ponúkajú príležitosť na rýchle a jednoduché porovnanie dvoch alebo viacerých nehnuteľností, zďaleka to nie sú jediné faktory, ktoré by ste mali zvážiť. Investície do nehnuteľností môžu byť dosť zložité - zdanlivo jednoduché investície môžu podliehať trhovým silám a nepredvídaným udalostiam nad rámec jednoduchého výpočtu stropnej sadzby. Minimálne budete tiež chcieť vziať do úvahy rastový potenciál príjmu svojej nehnuteľnosti, ako aj všetky pravdepodobné zmeny hodnoty samotnej nehnuteľnosti.
- Povedzme napríklad, že kúpite nehnuteľnosť za 750000 000 000 dolárov a očakávate, že na tom zarobíte 74600€ ročne - to vám poskytne stropnú sadzbu 10%. Ak sa miestny trh s bývaním zmení a hodnota nehnuteľnosti sa náhle zvýši na 1120000€, môžete mať menej lukratívnu maximálnu sadzbu 6,66%. V takom prípade môže byť múdre predať nehnuteľnosť a použiť zisky na ďalšiu investíciu. Je však tiež možné, že sa zvýšili úrovne príjmu alebo sa znížili úrovne nákladov. Pri určovaní stropnej sadzby nezabudnite vziať do úvahy všetky faktory.
Limitná sadzba je pomer medzi čistým príjmom nehnuteľnosti a jej pôvodnou cenou alebo kapitálovými nákladmi. - 3Na objasnenie úrovne príjmu investičného majetku použite maximálnu sadzbu. Ak poznáte stropný limit nehnuteľností v oblasti vášho investičného majetku, môžete na základe týchto informácií určiť, aký čistý príjem bude váš majetok musieť vytvárať, aby sa investícia „oplatila“. Ak to chcete urobiť, jednoducho vynásobte požadovanú cenu nehnuteľnosti maximálnou sadzbou podobných nehnuteľností v danej oblasti a nájdite svoju „odporúčanú“ čistú úroveň príjmu. Všimnite si toho, že toto je v podstate riešenie rovnice (Čistý príjem/Požadovaná cena) = stropná sadzba pre „čistý príjem“.
- Ak by sme napríklad kúpili nehnuteľnosť za 299000€ v oblasti, kde má väčšina podobných nehnuteľností približne 8% stropnú sadzbu, mohli by sme nájsť „odporúčanú“ úroveň príjmu vynásobením 400000 × 0,08 = 23 900€. To predstavuje sumu čistého príjmu, ktorý by nehnuteľnosť musela generovať ročne, aby získala 8% stropnú sadzbu. Majte však na pamäti, že ceny za prenájom nemôžete nastaviť na základe stropnej sadzby. Musia vychádzať z trhových sadzieb a zvážiť, ako by sa tento prenájom vyrovnal iným požičovniam v danej oblasti.
- Ak je to možné, vždy overte údajný príjem z príjmovej nehnuteľnosti a tiež výdavky. Podmienka spojená s ponukou na kúpu nehnuteľnosti by mala zahŕňať kontrolu nájomných zmlúv za účelom overenia nájomného. Výdavky je možné overiť kontaktovaním dodávateľov tretích strán.
- Pri posudzovaní hodnoty nehnuteľnosti sa odhadcovia budú zaoberať porovnateľnými tržbami, reprodukčnou hodnotou nehnuteľnosti a taktiež budú k majetku pristupovať z hľadiska príjmu. Príjmový prístup zvažuje požadovanú návratnosť vlastného kapitálu a dlhu.
Nakoniec vydelte čistý príjem kúpnou cenou nehnuteľnosti, aby ste získali stropnú sadzbu, ktorá by mala byť vyjadrená v percentách.
- Limitná sadzba neodráža budúce riziko. Investor sa nemôže spoliehať na stropnú sadzbu, aby predpokladal, že nehnuteľnosť udrží svoj súčasný príjem alebo hodnotu. Nehnuteľnosť a nájmy s ňou spojené môžu znehodnotiť alebo zhodnotiť. Výdavky môžu súčasne rásť. Limitná sadzba neponúka žiadnu predpoveď budúceho rizika.
Prečítajte si tiež: Ako nakupovať akcie zlata?
Otázky a odpovede
- Ako veritelia používajú sadzbu CAP a NOI na určenie hodnoty majetku?Veritelia sa na základe týchto výpočtov (pripravených v posudku) budú spoliehať na to, aby zistili, či hodnota pôžičky zodpovedá parametrom pôžičky stanoveným bankou. Banka môže napríklad stanoviť svoje požiadavky na poskytovanie úverov na maximálne 75% LTV (Loan to Value), čo znamená, že úver nemôže prekročiť 75% hodnoty. Sadzby NOI a CAP spolu s kompasmi (porovnateľné predaje pozemkov atď.) A relatívnymi rizikovými faktormi (poloha, povolené používanie atď.), To všetko predstavuje hodnotu, na ktorú sa banka bude spoliehať pri určovaní toho, do akej miery bude banka súhlasiť s požičaním. Ak je hodnota ocenenia príliš nízka, môže dôjsť k zníženiu úverových fondov. Poznámka: Hodnotenia nie sú vždy 100% presné!
- Majú byť k cene nehnuteľnosti pripočítané zatváracie náklady a poplatok za makléra?Pri určovaní nákladov na kúpu nehnuteľnosti s cieľom definovať počiatočný základ nákladov na nehnuteľnosť budú všetky poplatky vynaložené na získanie nehnuteľnosti súčasťou nákladov na nehnuteľnosť. Investor by mal mať možnosť odpočítať si tieto náklady v daňovom priznaní. Na znehodnotenie majetku je však potrebné oddeliť budovu a pozemok a je najlepšie pracovať s CPA pri riešení toho, čo je možné odpísať a čo je potrebné aktivovať/odpisovať.
- Majú byť počiatočné náklady na opravu zahrnuté v zozname výdavkov, ak nehnuteľnosť nie je pripravená na nasťahovanie?Ak sú náklady jednorazové, na rozdiel od prebiehajúcej údržby, mali by byť pripočítané k nákladom na nehnuteľnosť.
- Čo sa považuje za primeranú maximálnu sadzbu?To by rozhodli miestne faktory. Priemernú sadzbu je možné zistiť pohovorom s inými investormi v tejto oblasti.
- Ako nájdem limitnú sadzbu pre miestnu oblasť?Porozprávajte sa s inými investormi a/alebo realitnými kanceláriami vo vašej oblasti, aby ste získali dobrú predstavu o svojom miestnom trhu. Môžete sa tiež pripojiť k miestnym klubom investovania do nehnuteľností.
- Majú byť príjmy neobsadeného domu zahrnuté ako možný príjem?Možno. Mnoho opustených nehnuteľností sa nikdy nemôže prenajať a je ťažké vypočítať príjem, ak ho nedostávate. V ideálnom prípade sa pre vašu investíciu oplatí obmedziť sadzbu na 10% alebo viac. V opačnom prípade na to zabudnite, najmä ak žijete mimo svojho majetku. Náklady na správu majetku sa môžu rýchlo sčítať.
- Ako zistím limitnú sadzbu na NOI?Maximálna sadzba sa rovná čistému prevádzkovému príjmu delenému cenou nehnuteľnosti.
- Ako zistím predajnú cenu, keď poznám iba NOI a stropnú sadzbu?Môžete nájsť iba primeraný odhad reálnej hodnoty, nie predajnú cenu, pretože to bude diktovať miestny trh. Ak však použijete vlastnú maximálnu sadzbu podľa NOI mínus akúkoľvek hypotéku a P&I, bude to najlepší spôsob, ako nájsť reálnu hodnotu za predpokladu, že vaša stropná sadzba je podobná iným vlastnostiam rovnakej kvality a hodnoty. NOI / 0,08 (8% stropná sadzba) = hodnota. NOI 20000 by bola reálna hodnota v rozmedzí 1000000€. Ak sa limitná sadzba zmení a NOI zostane konštantný, hodnota pôjde hore alebo dole. NOI - náklady na hypotéku /6% = hodnota okolo 249000€, kde ako keby bol strop 10%, boli by ste bližšie k 149000€ reálnej hodnoty.
- Môžem pri určovaní stropnej sadzby použiť ročné splátky hypotéky?Nie. Dlh nie je prijateľným výdavkom, ktorý je potrebné zahrnúť do výpočtu NOI, pretože nie všetky obchody vyžadujú dlh (tj. Všetku hotovosť). Dlh je voľba, zatiaľ čo elektrina a ďalšie nevyhnutné výdavky nie.
- Sú zahrnuté P & I investičného majetku, ak bude v prevádzkových nákladoch pôžička?P & I sú vylúčené pri zisťovaní sadzieb CAP alebo pri použití sadzby CAP na určenie nákupnej ceny.
Nezodpovedané otázky
- Nemala by byť prestavba zahrnutá v nákupných nákladoch, ak to prenájom potrebuje, aby fungoval?
Komentáre (23)
- Mohol som sa veľmi rýchlo pozrieť na výpočty a zistiť, ako dospieť k záveru.
- Tento článok mi OPRAVDU pomôže pri rozhodovaní, či investovať do výnosovej nehnuteľnosti a ak áno, ako to urobiť. ÚŽASNÉ!
- Bolo skutočne užitočné požiadať o ďalšie informácie.
- Chcem investovať do obytných RE a pred rokmi som vedel o stropných sadzbách, ale teraz vo veku 86 rokov som si nepamätal. Skontroloval som niekoľko ďalších stránok, ale ten váš je zďaleka najlepší. Tak pekne, ako si to všetko rozložil. Vďaka.
- Som realitný maklér, ktorý si potrebuje rýchlo zopakovať spôsob výpočtu stropnej sadzby pre viacrodinnú nehnuteľnosť.
- Chcel som sa dozvedieť o stropných sadzbách, ich použití a o tom, ako ich použiť ako investičný nástroj. Článok bol veľmi nápomocný, bol jednoduchý a vysvetlený spôsobom, ktorý som dokázal pochopiť a použiť v zložitejších modeloch. Ďakujem.
- Potreboval som vypočítať stropnú sadzbu pre nehnuteľnosť, o ktorej kúpe som uvažoval, a preto boli výpočty veľmi jednoduché.
- Bolo to najinformatívnejšie a vyčistilo to pre mňa veľa sivých oblastí. Ďakujem veľmi pekne za sprístupnenie informácií.
- Tento článok mi veľmi pomohol. Čítal som aj iné a bolo to komplikované. Páči sa mi, ako článok príkladne rozdelil každú sekciu s obrázkom a ukážkou, ako urobiť stropnú sadzbu. Veľmi dobre spracované a ľahko zrozumiteľné.
- Prvý návštevník; Som ohromený! Vďaka!
- Pomohlo mi to porozumieť logike maximálnej sadzby.
- Veľmi dobre vysvetlené. Páčila sa mi prezentácia s postavami atď. Ďakujem!
- Dobré komplexné priame vysvetlenie s príslušnou kvalifikáciou pre skvelý východiskový bod.
- Toto bol veľmi užitočný článok. Veľmi dobré ilustrácie a podrobné pokyny uľahčili pochopenie postupu. Ďakujem!!
- Tým sa téma skvele vysvetlila.
- Veľmi jednoduché na pochopenie a efektívne.
- Vynikajúce vysvetlenie mi pomohlo rýchlo sa osviežiť. Ďakujem.
- Som novým majiteľom prenajatej nehnuteľnosti a nebol som si istý niektorými výrazmi, ako je stropná sadzba a trojitá sieť. Tento článok je vysvetlený jasne a jednoducho. Teraz už chápem.:)
- Pomohlo krok za krokom s ilustráciou. Veľmi ľahko pochopiteľné.
- V oblasti oceňovania nehnuteľností som nový a nevedel som, čo je to stropná sadzba ani ako ju vypočítať. Tento článok bol jasný, stručný a ľahko zrozumiteľný.
- Informácie som použil ako školiaci nástroj pre zamestnanie.
- Veľmi ľahké a zrozumiteľné vysvetlenie.
- Ďakujem za tento príspevok. Je to nápomocné a ľahko zrozumiteľné.
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
