Ako vytvoriť LLC pre nájomnú nehnuteľnosť?
Ak je váš prenajatý majetok zastavený, pred začatím zakladania spoločnosti LLC zavolajte svojmu veriteľovi. Dajte im vedieť, že chcete vytvoriť LLC na správu svojho prenajatého majetku.
Ak vlastníte nehnuteľnosť na prenájom v USA, vytvorenie LLC na správu tohto majetku môže byť dobrým spôsobom, ako chrániť svoje osobné aktíva. LLC vám tiež uľahčuje oddelenie vašich podnikateľských nákladov od osobných výdavkov, čo vám môže v daňovom čase uľahčiť prácu. Prenos prenajatého majetku na spoločnosť LLC môže byť náročný, najmä ak máte naň hypotekárny úver. Možno budete chcieť konzultovať s právnikom, ktorý vám pomôže celým procesom.
Časť 1 z 3: Formovanie vašej LLC
- 1Kontaktujte svojho veriteľa. Ak je váš prenajatý majetok zastavený, zavolajte svojmu veriteľovi skôr, ako začnete zakladať svoju LLC. Dajte im vedieť, že chcete vytvoriť LLC na správu svojho prenajatého majetku.
- Napriek tomu, že LLC ste technicky stále vy, je to samostatný subjekt. Veritelia sa môžu zdráhať previesť hypotéku na vašu novovzniknutú spoločnosť LLC. Za prevod hypotéky možno budete musieť zaplatiť poplatky a môžu vám naúčtovať vyšší úrok.
- V hypotekárnej zmluve si overte klauzulu „splatné pri predaji“. Aj keď sa peniaze nemenia a nehnuteľnosť budete aj naďalej vlastniť, vaša hypotekárna spoločnosť sa môže na prevod vlastníctva pozerať ako na predaj a môže požadovať, aby ste zostatok hypotéky zaplatili v plnej výške.
- 2Poraďte sa so CPA alebo s právnym zástupcom. Pred vytvorením LLC sa uistite, že náklady neprekročia výhody. CPA alebo advokát sa môže pozrieť na vašu požičovňu a poskytnúť vám rady, či by bolo založenie spoločnosti LLC pre vás dobrý nápad.
- V závislosti od vašej znalosti obchodných a právnych dokumentov môžete tiež chcieť, aby vám právny zástupca vypracoval dokumentáciu LLC a pomohol vám zaregistrovať vašu firmu. Väčšina advokátov si za túto službu účtuje od 750 do 1490€.
- 3Vyberte názov svojej firmy. Keď vytvoríte spoločnosť LLC, budete potrebovať jedinečný názov svojej firmy, ktorý ešte nepoužíva iná firma vo vašom štáte. Adresár s obchodnými názvami nájdete na webovej stránke štátneho tajomníka, aby ste si overili, či je meno, ktoré ste vybrali, jedinečné.
- Vaše meno by malo byť kreatívne a nápadné, ale zároveň chcete niečo, čo dostatočne identifikuje typ podnikania, ktorému sa venujete. Ak je vaše priezvisko napríklad Sunshine, môžete skúsiť „Sunshine Property Management, LLC“.
- Ak je názov vašej firmy dostatočne jedinečný, môžete tiež získať názov ochrannej známky. Ochranná známka amerického patentového a ochranného úradu (USPTO) poskytuje dodatočnú ochranu, takže názov vašej firmy nemôže používať iná firma kdekoľvek v krajine.
- 4Vytvorte si články o organizačnej a prevádzkovej zmluve. Tieto dokumenty sú právnou chrbticou vašej spoločnosti LLC. Väčšina štátov nevyžaduje, aby ste tieto dokumenty pri registrácii spoločnosti LLC predložili ministrovi zahraničných vecí. Stále sú však nevyhnutné, pretože načrtávajú štruktúru vašej spoločnosti LLC a spôsob prijímania rozhodnutí.
- Do svojej prevádzkovej zmluvy môžete tiež zahrnúť ustanovenia opisujúce postup pridávania nových členov alebo prevodu nového majetku na LLC v budúcnosti.
- Aj keď na vypracovanie týchto dokumentov nepotrebujete splnomocnenca, môžete zvážiť zamestnanie niekoho, ak máte vo svojej LLC viac členov alebo ak vaša LLC bude spravovať viacero nehnuteľností.
- Zahrňte prenajatú nehnuteľnosť do zmluvy o prevádzke ako kapitálové aktívum. Budete musieť zaznamenať reálnu trhovú hodnotu nehnuteľnosti, ako aj všetky záväzky, ako napríklad hypotéky.
Keď prenesiete prenajatú nehnuteľnosť z vášho mena na názov vašej LLC, môže to spustiť kontrolu. - 5Zaregistrujte svoju spoločnosť LLC u štátneho tajomníka. Štátny tajomník vášho štátu bude mať formuláre, ktoré musíte vyplniť pri registrácii vašej LLC, aby ste mohli v tomto štáte podnikať. Niektoré štáty vám umožňujú dokončiť tento proces online.
- Pri registrácii spoločnosti LLC budete musieť zaplatiť počiatočný poplatok za registráciu. Tieto poplatky sa v jednotlivých štátoch veľmi líšia, ale zvyčajne sú niekoľko stoviek dolárov. Niektoré štáty vyžadujú, aby ste za zachovanie registrácie zaplatili aj ročné poplatky.
- Ak sa chcete dozvedieť viac o procese vo vašom štáte, navštívte webovú stránku štátneho tajomníka alebo sa zastavte na miestnom úrade a porozprávajte sa s niekým zo zamestnancov.
- 6Získajte identifikačné číslo zamestnávateľa (EIN). Pretože je vaša LLC samostatným subjektom, budete musieť získať EIN od IRS, aby ste si mohli otvoriť bankové účty a platiť štátne a federálne dane z príjmu z prenájmu.
- O EIN môžete požiadať IRS jednoducho na stránke https://sa.www4.irs.gov/modiein/individual/index.jsp. Tento proces je bezplatný a trvá iba niekoľko minút. Vaše EIN bude vygenerované okamžite, aj keď môže trvať dlho, kým sa zobrazí v záznamoch IRS.
- 7Otvorte si bankový účet. Keď máte EIN, môžete si zriadiť samostatný bankový účet pre svoju prenajatú nehnuteľnosť. Možno budete chcieť založiť niekoľko účtov, aby ste mohli prevádzkové prostriedky držať oddelene od platieb nájomného.
- Niektoré banky môžu mať k dispozícii špeciálne balíčky pre prenajímateľov a malé firmy, ktoré spravujú prenájom nehnuteľností. Ak sa chcete dozvedieť viac o svojich možnostiach, obráťte sa na svoju miestnu banku.
Časť 2 z 3: prevod vášho prenajatého majetku
- 1Skontrolujte svoje nájomné zmluvy. Ak používate štandardný lízingový formulár, zvyčajne obsahuje klauzulu, ktorá umožňuje, aby lízing pokračoval aj po prevode vlastníctva alebo reorganizácii vašej firmy. Skontrolujte svoje nájmy a uistite sa, že zostanú platné aj v novom vlastníctve.
- Nezabudnite aktualizovať svoje formuláre lízingu tak, aby namiesto vášho mena obsahovali názov vašej LLC.
- 2Upozornite svojich nájomníkov. Akonáhle bude váš prenajatý majetok prevedený na vašu LLC, vaši nájomníci budú platiť nájomné LLC, nie vám osobne. Poskytnite im správny obchodný názov a ďalšie informácie o platbe.
- Ak na nájomné používate službu online, aktualizujte informácie v tejto službe tak, aby sa platby za nájom ukladali na váš účet LLC, a nie na predchádzajúci účet.
- 3Aktualizujte svoj bezpečnostný vkladový účet. Kontaktujte banku, v ktorej ste uchovávali bezpečnostné vklady, a zistite, čo musíte urobiť, aby ste zmenili meno na svojom bezpečnostnom vkladovom účte na názov svojej LLC.
- Rôzne banky budú mať rôzne postupy. Niektoré banky môžu vyžadovať zrušenie starého účtu a otvorenie nového.
Prenos prenajatého majetku na spoločnosť LLC môže byť náročný, najmä ak máte naň hypotekárny úver. - 4Podpíšte novú hypotekárnu zmluvu. Ak máte hypotéku na prenajatý nehnuteľný majetok, musíte uzavrieť novú hypotekárnu zmluvu v mene svojej LLC. Tento postup sa medzi veriteľmi veľmi líši.
- Spravidla podpíšete úplne novú hypotekárnu zmluvu, aj keď tento proces nemusí byť taký rozsiahly, ako bol pre vašu pôvodnú hypotéku.
- Pretože je vaša LLC novou entitou a nemá žiadnu úverovú históriu, váš veriteľ môže vyžadovať, aby ste hypotéku podpísali spoločne s vašou LLC. Toto nemá vplyv na obmedzenia zodpovednosti, ktoré poskytlo založenie LLC, ale znamená to, že máte osobnú zodpovednosť za zaplatenie hypotéky.
- 5Aktualizujte si poistenie. Ak máte poistenie prenajímateľa alebo iné poistenie zodpovednosti za prenájom nehnuteľnosti, budete musieť túto politiku previesť na svoju LLC. Niektoré poisťovacie spoločnosti môžu vyžadovať, aby ste zatvorili starú poistku a otvorili novú.
- Keď prevediete svoje poistenie na spoločnosť LLC, vaše sadzby sa môžu zvýšiť, pretože vaša spoločnosť LLC je novozaloženou entitou. Nebudete sa môcť spoliehať na svoju osobnú finančnú a úverovú históriu.
- Okrem poistenia zodpovednosti za škodu si chcete skontrolovať aj poistenie vlastníctva, aby ste sa uistili, že LLC bude stále krytá.
- 6Spíšte listinu o ukončení pohľadávky. Prestať nároku Prenáša skutku vaše nehnuteľnosti na prenájom od vás osobne s menom vášho LLC. Pretože sa takýto prevod majetku považuje za predaj, možno budete musieť zaplatiť poplatok za prevod. Môžu tiež existovať dôsledky dane z majetku, pretože prevod môže vyvolať vyrubenie dane.
- Listina o ukončení pohľadávky je najjednoduchším typom listiny a jednoducho prevádza akýkoľvek podiel, ktorý máte na majetku, z vás ako jednotlivca na vašu LLC. Môžete nájsť skončiť nárok skutok formulára on-line. Kancelária vášho okresného úradníka môže mať tiež prázdne formuláre, ktoré môžete použiť.
- 7Podajte svoj list v kancelárii župného úradníka. Akonáhle vyplníte a podpíšete svoju listinu o ukončení pohľadávky, musíte ju podať u úradníka a dokončiť proces prevodu vlastníctva nehnuteľnosti od vás jednotlivo na vašu LLC.
- Vytvorte si kópiu listiny predtým, ako ju zaznamenáte, a uložte si ju do svojej obchodnej evidencie.
- Za zaznamenanie nového listu vám bude účtovaný poplatok, spravidla do 37€
Časť 3 z 3: získanie povolení a licencií
- 1V prípade potreby zverejnite „oznámenie o zámere“. Keď zmeníte vlastníctvo majetku, niektoré štáty vyžadujú, aby ste zverejnili oznámenie v novinách, ktoré upozorní verejnosť na zmenu vlastníctva. Niektoré štáty tiež vyžadujú podobné oznámenia, ak meníte organizačnú štruktúru podniku.
- Štátny tajomník vášho štátu vám bude môcť povedať, či štát vyžaduje zverejnenie akéhokoľvek oznámenia pri odosielaní formulárov na vytvorenie vašej LLC.
- 2Kontaktujte miestnu regulačnú agentúru pre bývanie. Každé mesto alebo kraj má regulátor, ktorý presadzuje miestny kódex bývania a územné predpisy. Všetky povolenia alebo licencie, ktoré ste získali na prenájom nehnuteľnosti, musia byť aktualizované pre vašu spoločnosť LLC.
- Najľahším spôsobom, ako sa ubezpečiť, že sú v súlade so štátnymi a miestnymi zákonmi, je zavolať agentúre pre reguláciu bývania a vysvetliť vám, čo robíte. Dajte im vedieť, že vytvárate spoločnosť LLC na správu svojho prenajatého majetku, a zistite, čo musíte urobiť, aby boli vaše licencie v poriadku.
- Na webových stránkach agentúry môžete tiež zistiť, ako previesť vaše licencie na spoločnosť LLC.
Ak vlastníte nehnuteľnosť na prenájom v USA, vytvorenie LLC na správu tohto majetku môže byť dobrým spôsobom ochrany vášho osobného majetku. - 3Získajte licenciu na prenájom svojej spoločnosti LLC. Väčšina miest požaduje, aby vlastníci mali licenciu na prenájom. Ak ste ho mali ako individuálneho prenajímateľa, budete musieť požiadať o nový v mene LLC. Začnite tento proces čo najskôr po vytvorení spoločnosti LLC, aby ste dodržiavali miestne nariadenia.
- 4Vykonajte všetky požadované kontroly. Keď prenesiete prenajatú nehnuteľnosť zo svojho mena na názov svojej LLC, môže to spustiť kontrolu. Miestni regulátori bývania kontrolujú zhodu nájomných nehnuteľností vždy, keď dôjde k zmene vlastníctva.
- Ak máte LLC s jediným členom, môžete byť oslobodení od dodatočnej kontroly.
- 5Požiadajte o štátne a miestne obchodné licencie. Váš štát alebo mesto môže požadovať licencie pre vašu LLC na vykonávanie komerčnej činnosti. Spravidla môžete zistiť, aké licencie potrebujete, navštívte agentúru pre obchodné služby pre vaše mesto alebo štát.
- Ak ste v minulosti pôsobili ako živnostník, možno ste nepotrebovali živnostenské oprávnenie. Pre všetky LLC sú však spravidla potrebné obchodné licencie.
- Tento článok sa zaoberá založením LLC na správu nehnuteľnosti na prenájom v USA. Ak žijete alebo vlastníte nehnuteľnosť na prenájom v inej krajine, poraďte sa s obchodným zástupcom alebo zástupcom realitnej kancelárie vo svojom okolí a preskúmajte svoje možnosti organizácie vašej firmy.
Prečítajte si tiež: Ako fotografovať nehnuteľnosť?
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
