Ako predať svoju nehnuteľnosť predtým, ako si ju vezme banka?
Ak vaša banka súhlasí s krátkym predajom, bude trvať na tom, aby ste na predaj nehnuteľnosti použili realitnú kanceláriu.
Možno by bolo lákavé predať nehnuteľnosť, ktorej exekúciu zabavili alebo sa jej zmocnili, namiesto toho, aby ste si ju dovolili prevziať bankou. Vaše auto a váš dom sú však zvyčajne zabezpečené aktíva, čo znamená, že sú založené na pôžičku veriteľa, aby uspokojili váš dlh. Nezabezpečený majetok, to znamená majetok, ktorý nebol poskytnutý veriteľovi ako záruka pôžičky, je možné predať kedykoľvek, dokonca aj pred začatím konkurzného konania. Dlžníci v úpadku, ktorí predávajú alebo prevádzajú aktíva skôr, ako sa ich môže zmocniť veriteľ, konajú v zlej viere, čo môže ohroziť celé konkurzné konanie.
Metóda 1 z 2: predaj domu v exekúcii
- 1Získajte povolenie držiteľa hypotéky. Nikdy presne neviete, čo bude držiteľ hypotéky ochotný prijať. Majú svoje vlastné úvahy a môžu prijať niečo oveľa nižšie alebo vyššie, ako by ste čakali. Uľahčenie predaja pre banku je prospešné pre nich aj pre predávajúceho.
- Ak držiteľ hypotéky ponuku prijme, písomne ju prijmite, počkajte, kým financovanie kupujúceho dôjde, a uzavrite dohodu.
- Ak držiteľ hypotéky nedostane uspokojivé ponuky, vystavujete sa riziku opätovného začatia exekúcie. Ak by sa tak stalo, zistite, či banka jednoducho prijme listinu vydanú domom - listinu namiesto exekúcie. Negatívne to ovplyvní váš úver, ale nie v rovnakom rozsahu.
- 2Zistite, koľko stojí váš domov. Či už musíte svoj dom nakrátko predať alebo ho môžete predať konvenčne, musíte si najskôr zistiť hodnotu domu. Existuje viac ako jeden spôsob, ako to urobiť, ale niektoré metódy budú presnejšie alebo lacnejšie ako iné.
- Najjednoduchším spôsobom je porovnať váš dom s ostatnými nedávno predanými domami vo vašej oblasti, ktoré majú podobnú veľkosť a podobný stav. V dnešnej dobe existuje veľa zdrojov pre tieto informácie, vrátane Realtor.com, Zillow a Trulia.
- Môžete si tiež najať certifikovaného odhadcu, ktorý podrobne skontroluje váš dom a získa presnejšiu hodnotu. Požiadajte svoju banku o zoznam renomovaných odhadcov vo vašej oblasti.
- Ak používate realitnú kanceláriu, realitná kancelária použije svoje skúsenosti a porovnania s inými domami vo vašom okolí na stanovenie hodnoty. V priebehu predaja bude použitie obchodníka s nehnuteľnosťami nákladnejšie ako stanovenie vlastnej hodnoty alebo najatie odhadcu. Veľmi často však dostanete to, za čo zaplatíte, a predaj domu s realitnou kanceláriou môže byť tým najúčinnejším spôsobom.
- 3Vypočítajte rozdiel medzi tým, čo dlžíte, a tým, čo to stojí. Zhromaždite svoje posledné výpisy z úveru, zhodnoťte hodnotu dlžnej hypotéky a túto sumu odčítajte od hodnoty vášho domu.
- Ak je číslo kladné, čo znamená, že váš dom je cennejší ako pôžička, takmer určite budete musieť svoj dom predať konvenčným spôsobom. Ak je negatívny, budete môcť svoj domov „nakúpiť na krátko“, ak s tým banka súhlasí. Krátky predaj je predaj za menej, ako je dlhovaný.
Ak je negatívny, budete môcť svoj domov „nakúpiť na krátko“, ak s tým banka súhlasí. - 4Rozhodnite sa, či je nevyhnutný krátky predaj. Ak dlhujete viac, ako stojí dom, a nemôžete ho predať za vyššiu hodnotu, ako je jeho hodnota, môžete zvážiť krátky predaj. Krátky predaj je jednoducho taký, pri ktorom predajná cena domu nepokrýva nesplatený dlh hypotekárneho úveru. Vaša banka to však môže akceptovať ako úplnú splátku úveru, ak pre nich neexistuje iný spôsob, ako získať späť svoje peniaze. Nevýhodou je, že tiež nemusia odpustiť dlh a vyžadujú, aby ste zostatok doplatili.
- Krátky predaj, aj keď ho banka akceptuje, bude z úverových dôvodov stále označený ako „neplatí podľa dohody“. To znamená, že krátky predaj môže byť pre vaše kreditné skóre rovnako zlý ako uzavretie trhu.
- Môžete tiež dlhovať dane z nedostatku medzi hodnotou úveru a krátkou predajnou cenou.
- 5Opýtajte sa držiteľa hypotéky, či vám umožní krátkodobo predať váš dom. Pretože nechcete, aby vám niekto uviazol pri platení za dom, ktorý nevlastníte alebo neobývate, musíte najskôr získať povolenie svojej banky, aby zvyšok vášho dlhu odpustili. Keď svoju banku požiadate o predaj domu na krátko, nezabudnite na nasledujúce položky:
- Aktuálna hodnota domu a rozdiel medzi hodnotou a dlžnou sumou.
- Daňové priznania overujúce vaše príjmy minimálne za predchádzajúci rok.
- Doklad o vašom súčasnom príjme, ako je výplatná páska.
- Akékoľvek ďalšie súvisiace finančné dokumenty, napríklad účet za lekársku starostlivosť, vďaka ktorému je platba za dom neudržateľná.
- List s popisom toho, aké sú vaše ťažkosti - nech už sú akékoľvek - a prečo potrebujete dokončiť krátky predaj.
- 6Predajte svoj dom konvenčnými prostriedkami. Bez ohľadu na to, aká je odhadovaná hodnota, pri bežnom predaji sa kúpna cena domu nastaví vyššie ako pri hypotéke. Ak je trh s bývaním vo vašej oblasti silný a cena nebude príliš vysoká na to, aby odstrašila kupujúceho, môže to byť spôsob, ako ísť - aj keď dlhujete viac, ako stojí za to.
- Teoreticky môžete zarobiť peniaze predajom domu, aj keď je v predbežnom uzatvorení. Domy samozrejme môžu na trhu vydržať dlho, takže je ťažké predpovedať, či budete môcť dom predať skôr, ako sa ho zmocní banka.
- Pravdepodobnejšie je, že vám hrozí, že banka zabaví váš dom, a preto ste sa ho už pokúsili predať konvenčným spôsobom. Ak má nehnuteľnosť vyššiu hodnotu, ako dlžíte, a nedokázali ste ju predať, bude potrebné iba agresívnejšie znížiť cenu.
- 7Nájdite realitku. Ak vaša banka súhlasí s krátkym predajom, bude trvať na tom, aby ste na predaj nehnuteľnosti použili realitnú kanceláriu. Určite si vyberte realitnú kanceláriu, ktorá dokáže agresívne uviesť váš dom na trh a má preukázané úspechy.
- Aj keď vaša banka pozastaví proces vylúčenia, kým sa pokúsite dokončiť predaj nakrátko, neudrží sa to donekonečna. Preto je dôležité agresívne nastaviť konkurenčnú cenu a trh.
- 8Rokovať s kupujúcim. Len čo budete mať povolenie na krátky predaj domu, proces jeho predaja je veľmi podobný bežnému predaju. Rokovania o krátkom predaji si však vyžadujú jemnejšie vyváženie.
- Musíte si byť vedomí toho, že je potrebné dosiahnuť najvyššiu možnú cenu, ktorá musí byť v rovnováhe s časom, ktorý tiká (zvyčajne 120 dní) v banke a oneskoruje konanie o zabránenie prístupu. Čím je cena vyššia, tým je pravdepodobnejšie, že ju banka prijme.
- Uzavretie krátkeho predaja môže trvať mesiace, preto sa pred uzavretím zmluvy uistite, že máte dostatok času na dokončenie predaja.
Možno by bolo lákavé predať nehnuteľnosť, ktorej exekúciu zabavili alebo sa jej zmocnili, namiesto toho, aby ste si ju mohli dovoliť prevziať bankou. - 9Uistite sa, že od veriteľa dostanete vyhlásenie o vyrovnaní. Výpis zúčtovania je iba písomné potvrdenie prijatia zmeny úveru bankou. Uvádza sa v ňom, že ste splnili podmienky hypotéky a ste zbavení akýchkoľvek ďalších povinností s tým spojených.
Metóda 2 z 2: predaj automobilu s rizikom reprezencie
- 1Potvrďte výšku dlhu, ktorý dlhujete na aute. Určite je možné predať auto, za ktoré stále platíte, je to o niečo komplikovanejšie ako predať auto, na ktoré máte nárok. Predtým, ako auto vôbec zaradíte do zoznamu, nezabudnite vedieť, koľko zaň dlhujete, pretože bude určovať, akú cenu si budete účtovať.
- Tieto informácie nájdete vo svojom mesačnom výpise z úveru alebo zavolaním svojho veriteľa.
- 2Odhadnite hodnotu auta. Ďalej vyhľadajte hodnotu svojho automobilu z dôveryhodného a renomovaného zdroja. Kelley Blue Book je zlatý štandard, ale Edmunds a NADA sú tiež vynikajúce. Zozbierajte značku, model a rok vášho vozidla (alebo iba VIN) a zadajte ich do niektorého z hodnotiacich programov.
- Ak dlhujete menej, ako to auto stojí, dáva vám to trochu väčšiu flexibilitu pri stanovovaní a akceptovaní ceny. Určite to uľahčuje predaj. Cokoli od hodnoty vozidla (alebo vyššej) po výšku vášho úveru je prijateľná predajná cena.
- Ak dlhujete viac, ako to stojí, predaj auta bude ťažší. Nemôžete si vziať nič výrazne nižšie, ako je výška vašej pôžičky. Navyše, jeho obchodovanie nie je životaschopnou možnosťou. Ak už s platbami zaostávate, podmienky, ktoré získate pri podvodnom predaji, budú pravdepodobne prísne.
- 3Pokus o zlepšenie trhovej hodnoty automobilu. Mali by ste urobiť všetko, čo môžete, aby vaše auto vyzeralo atraktívnejšie. Získajte auto podrobne, odložte nové podlahové rohože, opravte prípadné škrabance a vytiahnite všetky priehlbiny.
- Ak zaostávate v platbách, musíte auto rýchlo predať. Nenechajte žiadnu premennú, ktorú ovládate, stáť v ceste rýchlemu predaju za cenu, ktorú potrebujete.
- Ak dlhujete viac, ako stojí auto, buďte kreatívni. Vhoďte ďalší majetok, ako sú zbrane, náradie alebo dokonca rekreačné vozidlá, s kúpnou cenou automobilu. Lepšie je rozlúčiť sa s iným majetkom, ako vlastniť svoju úverovú históriu.
- 4Vyžadujte od kupujúceho overené finančné prostriedky alebo hotovosť. Zoznámte sa s transakciou v kancelárii veriteľa (napríklad v pobočke banky). Namiesto toho, aby vám kupujúci vystavili iba jeden šek, mali by vypísať šek na veriteľa po zvyšok vášho úveru a ďalší šek na prípadné prebytky priamo u vás.
- Neberte si osobný šek. Vaša banka na tom bude pravdepodobne trvať, akceptuje však iba hotovosť alebo šek.
- Ak váš poskytovateľ pôžičiek nie je v stave, bude vaše auto predané o niečo komplikovanejšie. Kontaktujete veriteľa a informujete ho o predaji, rovnako ako u miestneho veriteľa. Kupujúci zaplatí veriteľovi rovnako ako v prípade miestneho veriteľa.
Či už musíte svoj dom nakrátko predať alebo ho môžete predať konvenčne, musíte si najskôr zistiť hodnotu domu. - 5Uspokojte držiteľa záložného práva. Keď kupujúci predloží platbu veriteľovi, veriteľ sa vzdá titulu. Kontaktujte ich a uistite sa, že platba bola prijatá a je uspokojivá.
- 6Preveďte názov na kupujúceho. Technicky nemožno titul previesť bez súhlasu držiteľa záložného práva. V praxi sa však zvyčajne vyskytujú súčasne. Pri transakciách uskutočňovaných osobne, kde platíte veriteľom v danom štáte, jednoducho odovzdáte titul kupujúcemu.
- Pre poskytovateľa pôžičiek mimo štátu pôjdete namiesto toho do miestneho DMV. Veriteľ oznámi spoločnosti DMV bezprostrednú zmenu názvu a spoločnosť DMV vydá kupujúcemu dočasnú značku alebo dočasné povolenie, kým nepríde nový titul.
Prečítajte si tiež: Ako kúpiť dom s priateľmi?
Otázky a odpovede
- Postavil som dom na predmestí. Môžem si od banky požičať peniaze rovnajúce sa hodnote domu?To bude závisieť od mnohých faktorov. Ak chcete získať najpresnejšiu odpoveď na svoju situáciu, obráťte sa na svoju banku.
Komentáre (1)
- Všetky informácie boli presné a najužitočnejšie, ktoré som zatiaľ našiel.
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
