Ako vyjednať najlepšiu ponuku pri exekúcii alebo predbežnej exekúcii?

Predložte svoju ponuku: Ponuka na REO je podobná ako ponuka na krátky predaj.

Len preto, že nie ste odborníkom, neznamená to, že by ste sa mali príliš zastrašiť a predložiť ponuku na uzavretie trhu. Nemusíte začať tým, že ponúknete viac, ako by ste v ideálnom prípade chceli zaplatiť, pretože si myslíte, že vaša ponuka bude príliš nízka. Prezrite si podobné vylúčené domy a upravte svoju ponuku pre prípadné záložné práva alebo opravy. Ak ste si urobili domácu úlohu, vaša ponuka by mala byť férová.

Časť 1 z 5: identifikácia potenciálnych vlastností uzavretia trhu

1
Pozrite sa na miestne zdroje. Výpisy o uzavretí možno nájsť na rôznych miestach. Začnite tým, že sa zadnými miestnymi novinami pozriete na aukcie zabavenia. Potom môžete navštíviť webovú stránku aukcionára, kde získate ďalšie informácie. Alternatívne vám niektoré webové stránky s nehnuteľnosťami, ako napríklad Zillow.com a RealtyTrac.com, umožnia ľahko filtrovať hľadanie nehnuteľností pre vylúčené nehnuteľnosti.
- Môžete tiež kontaktovať realitného makléra, ktorý sa špecializuje na exekúcie.
2

Kontaktujte finančné inštitúcie. Banka bude mať niekedy na svojich webových stránkach uvedené zablokované nehnuteľnosti, ktoré vlastní. Ak ich chcete nájsť, online vyhľadajte názov banky a „REO“, čo znamená, že vlastníte nehnuteľnosť. Potom si môžete prezerať vlastnosti, ktoré vlastnia.
3

Vyberte dom. Všetky uzavreté obchody môžu vyzerať ako skvelé ponuky, ale to neznamená, že všetky sú. Potom, čo ich kúpite, sa zabavenie majetku v chudobných oblastiach mnohokrát ešte viac zníži. Vyhodnoťte podobné domy v okolí a samotnú oblasť a overte si tak zlú polohu. Ak je mnoho blízkych domov taktiež uzavretých, pravdepodobne to znamená, že nehnuteľnosť nie je dobrá kúpa. Podobne, ak sa v blízkosti nehnuteľnosti nenachádza žiadna občianska vybavenosť alebo sa nachádza v dobrej školskej štvrti, možno budete chcieť zostať bokom. Pozrite sa na nehnuteľnosti, ktoré sú v dobrom stave a nachádzajú sa v lepších štvrtiach.
4
Vyjednajte zdroj financovania hotových nákladov. V mnohých prípadoch je jednoduchšie nakupovať exekúcie v hotovosti. Predajcovia sú viac motivovaní predávať kupujúcim v hotovosti a môže to spôsobiť, že proces zatvárania prebieha oveľa rýchlejšie. Mnoho kupujúcich zabavených domov to však robí s hypotékou. Hypotéku je možné získať na exekúciu v domácnosti rovnako, ako na bežný nákup v domácnosti.
- Nezabudnite pripočítať náklady na opravy, renovácie a zatváracie náklady pri určovaní, koľko odložiť alebo požičať.

Ak je mnoho blízkych domov taktiež uzavretých, pravdepodobne to znamená, že nehnuteľnosť nie je dobrá kúpa.

Časť 2 z 5: Stanovenie počiatočnej ponukovej ceny

1

Vypočítajte pravdepodobnú budúcu predajnú cenu. Pozrite sa na nedávne výpredaje v okolí pre porovnateľné domy. Vypočítajte rozsah prijatej priemernej ceny m² a vynásobte cieľovou domácou cenou. Napríklad cena 110€ až 140€ za m² pre domácnosť s 1500 m² by bola v rozmedzí od 168000€ do 207000€ Stredná predajná cena by bola 188000€
2
Vypočítajte odhadované náklady. Odhadované náklady môžu zahŕňať opravy, províziu z predaja, náklady na zatvorenie a úroky. Dodatočné náklady na opravu predstavujú 10 až 20 percent z kúpnej ceny. Očakávajte 6 -percentnú províziu z predaja a 2 až 5 percent za záverečné náklady. Napríklad kupujúci zabaveného domu kúpeného za 112000€ by mal pravdepodobne 18 až 31 percent z predajnej ceny v nákladoch alebo 20100 až 34700€. To je tiež suma, ktorú kupujúci zvyčajne zaplatí z vlastného vrecka.
- Ak z diaľky vidíte zjavné chyby, napríklad zlú úpravu terénu, poškodenú príjazdovú cestu a/alebo strechu, ktorá potrebuje opravu, môžete očakávať, že v oblastiach, ktoré nevidíte, budú potrebné ďalšie opravy. Pridajte tieto náklady k svojmu odhadu.
- Odhadnite náklady na opravu konkrétneho poškodenia a pripočítajte dodatočné náklady k 10 až 20 percentnému vankúšu, ktorý ste predtým založili. Ak napríklad oprava strechy bude stáť 3730€, pripočítajte si k svojmu predchádzajúcemu odhadu 3730€.
3

Vypočítajte cieľový zisk. Môžete použiť buď stanovený dolár, alebo percento. Ak chcete vypočítať percento, vynásobte svoje priemerné náklady. vami požadovaným percentuálnym výnosom. Cielený odhad zisku pred zdanením vo výške 30 percent z vašich priemerných vreckových nákladov (27400€) by bol 8230€
4

Vypočítajte rozsah pravdepodobných nákladov a cielený zisk. Pridajte odhadované náklady k cieľovému zisku a vypočítajte rozsah od 28400€ do 42900€
5

Určte rozsah počiatočných ponúk. Od pravdepodobnej priemernej predajnej ceny odpočítajte svoje očakávané náklady a cielený zisk. Ak je napríklad pravdepodobná predajná cena 188000€ a rozsah nákladov je 2800 až 42900€, vaša pôvodná ponuka by sa mala pohybovať medzi 145000€ a 159000€.

Aby ste predložili ponuku na exekúciu — Len preto, že nie ste odborníkom, neznamená to, že by ste sa mali príliš zastrašovať na to, aby ste predložili ponuku na exekúciu.

Časť 3 z 5: vyjednávanie s majiteľom domu

1
Kontaktujte správcu alebo zástupcu. Majiteľ domu môže mať mesiace po vydaní oznámenia o zlyhaní (NOD) alebo Lis Pendens (LIS) na zaplatenie svojho zlyhania alebo predaj domu v krátkom predaji. Správca alebo splnomocnenec vám bude môcť povedať, či nehnuteľnosť stále čelí exekúcii. Nemá zmysel strácať čas snahou predložiť ponuku na dom, ktorý už nie je k dispozícii.
- Meno zástupcu a kontaktné informácie by mali byť na NOD alebo LIS.
2
Kontaktujte majiteľa domu. Ak vlastník domu ešte neuviedol dom ako krátkodobý predaj, možno budete chcieť poslať pohľadnicu, v ktorej vyjadríte svoj záujem o nehnuteľnosť. Nezabudnite byť citliví na situáciu majiteľa domu; pokúste sa vyhnúť uvedeniu exekúcie na pohľadnici. Tiež by ste chceli najať realitného makléra, ak by ste radšej kontaktovali priamo majiteľa.
- Krátky predaj je, keď vlastník domu predá nehnuteľnosť za nižšiu sumu, ako je suma, ktorú dlží na hypotéke. Predaj však musí schváliť banka, ktorá zmenku vlastní, a tento proces môže trvať mesiace.
- Dobrým príkladom nehostinnej pohľadnice, ktorá prináša pointu, je niečo podobné: „Mám záujem o kúpu vašej nehnuteľnosti. Rád by som sa na to bližšie pozrel a pripravil vám konkurencieschopnú ponuku. Neváhajte a kontaktujte ma, ako vám to vyhovuje. (XXX) XXX-XXXX.“
- Ak vám to vlastník domu umožní, môžete si urobiť lepšiu predstavu o potrebných opravách. Vďaka tomu získate predstavu o tom, čo by ste mali domu ponúknuť.
3
Ponúknuť. Ak má vlastník domu záujem predať vám dom ako krátky predaj, je načase vyjednať platbu. Urobte ponuku na najnižšom konci svojho sortimentu s konečnou možnosťou kontroly na mieste.
- Ak je to možné, vyhľadajte si titul a najmite si dodávateľa a/alebo odhadcu, aby sa poobzerali po dome
- Pravdepodobne došlo k určitým ťažkostiam a ťažkostiam, ktoré viedli k tomu, že majiteľ domu nesplácal pôžičku. Majiteľ domu môže byť vnímavejší, ak ho môžete nechať prvých pár mesiacov po predaji žiť v dome ako nájomca. Môžete sa tiež ponúknuť, že zaplatíte náklady na bývanie počas prvých pár mesiacov potom, čo vlastník nájde nový domov
- Pamätajte si, že nechcete pôsobiť zúfalo, keď s kýmkoľvek o čomkoľvek vyjednávate. V opačnom prípade druhá strana pocíti slabosť z vašej strany a využije ju ako pákový efekt. Zostaňte v pohode a pôsobte nezaujato. Hovorte o svojej ponuke tak, aby ste pôsobili ako niekto, kto dobrovoľne pomáha majiteľovi domu. Ak je vyjednávanie náročné, najmite si na rokovanie tretiu stranu (advokáta alebo realitného makléra).
- Buďte pripravení vykonať vklad v dobrej viere u autorizovaného zástupcu, aby ste potvrdili seriózny charakter ponuky. Pokiaľ je to možné, vykonajte dodanie zálohy majiteľovi domu podmienene po zatvorení. Chcete si byť istí, že dom bude stiahnutý z trhu, kým ho nekúpite alebo neodídete.

Časť 4 z 5: vyjednanie najlepšej ceny vo verejnej aukcii

1
Staňte sa svedkami aukčného procesu. Možno sa budete chcieť ako divák zúčastniť niektorých aukcií zabavenia, aby ste získali predstavu o tom, aké môžu byť. Nezabudnite si predovšetkým všímať podobné exekúcie a to, čo za ne ľudia ponúkajú. To vám môže pomôcť vytvoriť si predstavu o tom, koľko by ste mali ponúknuť.
- Môžete ísť online a vyhľadať exekúcie, ktoré budú v aukčnom bloku.
2
Kontaktujte predajcu uvedeného v zozname. Majiteľ domu môže mať do exekučného predaja až päť pracovných dní na zaplatenie predvoleného poplatku. Aukcie na uzavretie trhu môžu byť tiež odložené alebo ukončené v krátkom čase. Ak chcete zistiť, či je zoznam stále aktuálny, musíte sa obrátiť na zástupcu alebo správcu. Počas tejto doby sa pýtajte na nehnuteľnosť čo najviac.
- Opýtajte sa na rozsah údržby, ktorá je na majetku potrebná.
- Opýtajte sa, ako dlho bolo uvoľnené. Vlastnosti, ktoré boli nejaký čas neobývané, môžu vyžadovať väčšiu údržbu.
- Ak je nehnuteľnosť na trhu nejaký čas, položte si otázku, prečo o ňu zrejme nie je záujem.
3

Preskúmajte nehnuteľnosť. V ideálnom prípade budete chcieť spustiť vyhľadávanie titulov a nájsť akékoľvek záložné práva alebo dlhy k nehnuteľnosti a najať profesionálov, ktorí vám poskytnú odhad. Pretože však aukcie zabavenia tovaru môžu byť veľmi rýchle, možno nestihnete všetko stihnúť pred predajom. Zistite o nehnuteľnosti čo najviac a pri tvorbe ponuky na to pamätajte.
4

Prednastavte si maximálnu ponuku. Je ľahké nechať sa nachytať v rýchlych aukciách a urobiť pri domácich exekúciách ponuky, ktoré chcete, viac, ako by ste chceli. Použite svoje porovnávacie údaje z podobných vlastností zabavenia majetku, iných aukcií zabavenia a odhadov opráv a dlhu. Ak niekto prekoná vašu maximálnu ponuku, frustrovane neponúkajte vyššie ceny. Tvrdo sa naučíte, že to za to nestojí.

Umožnia ľahko filtrovať hľadanie nehnuteľností pre vylúčené nehnuteľnosti — Alternatívne vám niektoré webové stránky s nehnuteľnosťami, ako sú Zillow.com a RealtyTrac.com, umožnia ľahko filtrovať hľadanie nehnuteľností pre vylúčené nehnuteľnosti.

Časť 5 z 5: vyjednanie najlepšej ceny za nehnuteľnosti vo vlastníctve (REO)

1
Kontaktujte veriteľa. Realitná nehnuteľnosť (REO) alebo nehnuteľnosť vo vlastníctve banky je nehnuteľnosť, ktorú vlastní banka, ktorá držala hypotéku. Ak nemáte prístup k záznamu REO, pomocou miestneho odhadcu majetku môžete zistiť názov a adresu banky, ktorá je vlastníkom nehnuteľnosti. Možno budete musieť požiadať banku o priamy prístup k jej zoznamom REO.
- Wells Fargo vám napríklad umožňuje vyhľadať nehnuteľnosti REO, ktoré sú vo vlastníctve spoločnosti.
2

Najmite si realitného makléra. Aj keď to nie je úplne nevyhnutné, banky a veritelia sú menej ochotní spolupracovať s neskúsenými kupujúcimi. Aj keď si kúpu exekučného domu nekúpite prvýkrát, zastupovanie realitnej kancelárie vám môže zvýšiť šance.
3

Pozrite sa na domov. Rovnako ako vo fázach predbežného zabavenia a verejných aukcií v procese zabavenia, budete chcieť poznať podmienku vlastníctva a nechať si majetok profesionálne oceniť. Pri vytváraní ponuky budete chcieť vziať do úvahy náklady na všetky opravy a odpočítať ich od celkovej sumy.
4

Predložte svoju ponuku: Ponuka na REO je podobná ako ponuka na krátky predaj. Rozdiel je v tom, že vlastník domu nie je zapojený. Je ľahké si myslieť, že získať dobrú dohodu je nemožné bez stresovaného a zúfalého majiteľa domu, ktorý dúfa, že sa mu podarí prestávku.
5

Vyhnite sa vyjednávaniu, ako keby ste pracovali s majiteľom domu. Banky nebudú zaujímať tradičné stimuly, ako sú nižšie náklady na zatváranie a rýchle zatváranie. Pri kúpe nehnuteľností REO budete vyjednávať takmer výlučne o cene.
6

Cvičte trpezlivosť. Vaša ponuka najskôr nemusí byť prijatá. Banky však často časom dobrovoľne znížia cenu, pretože nehnuteľnosť zostáva nepredaná. Buďte v kontakte so svojim kontaktom v banke a nezabudnite sa každý mesiac informovať o stave nehnuteľnosti. Možno si ho budete môcť kúpiť niekoľko mesiacov na ceste za požadovanú cenu.
7

Ponúknite konkurencieschopnú ponuku. Nie ste jediný, kto hľadá nehnuteľnosti REO. Ostatní záujemcovia sa pravdepodobne budú pozerať na ten istý kus nehnuteľnosti. Vaša ponuka by teda mala byť nízka, ale konkurencieschopná. V opačnom prípade sa vydáte za niekoho, kto ponúkol viac peňazí.

Tipy

Pamätajte si, že výskum je najdôležitejším faktorom pre získanie dobrej zmluvy o zabavenej nehnuteľnosti. Pretože k predaju môže dôjsť rýchlo, nemusí byť vždy možné získať všetky požadované informácie, ale mali by ste si aspoň zistiť ceny z podobných predajov. Ak nemôžete spustiť hľadanie titulu alebo nechať si nehnuteľnosť skontrolovať, odložte si finančné prostriedky na potenciálne dlhy a opravy.

Prečítajte si tiež: Ako vyjednať listinu namiesto exekúcie?