Ako nájsť staré územné kódy?
Vyhlášky o územnom plánovaní sú záležitosťou verejného záznamu, takže staré územné kódy sa dajú nájsť väčšinou tak, že si ich vyžiadate v územnej rade alebo územnom pláne mesta alebo kraja.
Pred zakúpením nehnuteľnosti sa musíte ubezpečiť, že účel, ktorým ju chcete dať, je v súlade s existujúcimi územnými požiadavkami. To môže byť výzva, ak je nehnuteľnosť, ktorú ste si všimli, v súčasnosti prázdna, alebo ak je súčasný vlastník zapojený do používania v rozpore so zákonom. V týchto situáciách bude okrem iného pravdepodobne potrebné vyhľadať staré kódy zón, aby ste určili históriu zónovania daného majetku a či bude vaše použitie nehnuteľnosti povolené.
Časť 1 z 3: Osvojenie si predchádzajúcich obmedzení zónovania
- 1Získajte aktuálne dokumenty o majetku. Ak sa chcete dozvedieť viac o histórii zónovania nehnuteľnosti, musíte spravidla poznať číslo parcely alebo právny popis nehnuteľnosti, ktoré sú uvedené na liste vlastníctva nehnuteľnosti.
- Listiny sa zaznamenávajú v kancelárii krajského úradníka. Na prístup k listine budete potrebovať adresu ubytovacieho zariadenia.
- Niektorí úradníci alebo zapisovatelia v okrese majú elektronické databázy informácií o majetku, ku ktorým máte prístup online.
- Váš kraj daň hodnotiteľ, s office tiež môže mať dôležité informácie o vlastníctve nehnuteľností, ktoré vám môžu pomôcť vo vašom územnom výskumu. V týchto záznamoch môžete byť tiež schopní vyhľadávať online.
- 2Dokončite hľadanie titulu na nehnuteľnosti. Ak plánujete kúpu nehnuteľnosti, obvykle tak či tak vyhľadáte titul. Vyhľadávanie podľa názvu vám dá vedieť, kedy a ako súčasný vlastník nehnuteľnosť kúpil, ako aj o predchádzajúcom použití nehnuteľnosti.
- Môžete si najať spoločnosť na hľadanie titulov, ktorá túto prácu urobí za vás, ale v mnohých prípadoch to môžete urobiť sami a ušetriť trochu peňazí.
- Nezabúdajte však, že ak plánujete vyhľadávať tituly na vlastnú päsť, môže to vyžadovať značné časové investície, pretože budete pravdepodobne musieť triediť rôzne papierové dokumenty ručne.
- Vyhľadávanie titulov môže odhaliť množstvo problémov týkajúcich sa nehnuteľnosti, z ktorých niektoré môžu mať vplyv na vaše navrhované použitie. Na nehnuteľnosť môže napríklad pôsobiť vecné bremeno od susedného vlastníka nehnuteľnosti.
- 3Vytiahnite archivované kódy. Vyhlášky o územnom plánovaní sú záležitosťou verejného záznamu, takže staré územné kódy sa dajú nájsť väčšinou tak, že si ich vyžiadate v územnej rade alebo územnom pláne mesta alebo kraja. Archivované kódy tiež môžete nájsť online.
- Väčšina miest alebo krajov, ktoré majú archivované kódy k dispozícii online, zobrazuje iba staré kódy spred niekoľkých rokov. Ak potrebujete starší kód, možno si budete musieť urobiť výlet do kancelárie.
- Niektoré mestá majú tiež online adresáre, ktoré vám umožnia zobraziť územné dokumenty a históriu konkrétnej nehnuteľnosti.
- Napríklad mesto Philadelphia má online archív zón, ktorý vám umožňuje vyhľadávať podľa adresy nehnuteľnosti.
- Zadaním adresy vo Philadelphii sa vrátia všetky územné dokumenty týkajúce sa tejto nehnuteľnosti, ktoré si môžete prezrieť a vytlačiť pre svoju potrebu.
Väčšina miest alebo krajov, ktoré majú archivované kódy k dispozícii online, zobrazuje iba staré kódy spred niekoľkých rokov. - 4Preštudujte si zmenené kategórie a definície. Aj keď v USA existujú základné kategórie zónovania, ktoré sú skoro rovnaké, vaše konkrétne mesto alebo kraj môže tieto kategórie ďalej rozdeliť, aby zodpovedali konkrétnejším použitiam.
- Napríklad územné predpisy môžu vyžadovať, aby ste mali k dispozícii konkrétne množstvo parkovacích miest pre obchodných cestujúcich, najmä v štvrtiach so zmiešaným využitím, ktoré zahŕňajú rezidencie aj komerčné nehnuteľnosti.
- Ostatné územné predpisy, napríklad tie, ktoré upravujú veľkosť a umiestnenie obchodných značiek, sa môžu zmeniť, aj keď to územné rozhodnutie pozemku nemení.
Časť 2 z 3: Hodnotenie súčasného používania nehnuteľnosti
- 1Porozprávajte sa so súčasným vlastníkom. Jedným z najjednoduchších spôsobov, ako zistiť súčasné územné členenie nehnuteľnosti, je hovoriť so súčasným vlastníkom, najmä ak v súčasnosti nehnuteľnosť obývajú a používajú. To však nemusí byť užitočné, ak je nehnuteľnosť prázdna.
- Vlastník neobsadeného pozemku zvyčajne urobí prácu na určení zónovania nehnuteľnosti predtým, ako ju uvedie na zozname na predaj, ale to neznamená, že by ste sa na ňu nemali sami prihlásiť.
- V mnohých situáciách, najmä ak vlastník nie je miestny, však pravdepodobne nebudete môcť získať veľa informácií o voľnom majetku.
- Vlastníci, ktorí nehnuteľnosť momentálne používajú, zvyčajne môžu poskytnúť viac informácií. Napríklad, ak požiadali o zmenu, alebo sa zúčastnili územného rokovania, budú vám vedieť povedať, čo sa stalo.
- 2Získajte kópiu aktuálnej územnej mapy. Plánovacia komisia alebo územná rada má zvyčajne kópiu územnej mapy mesta alebo kraja, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Nájdenie nehnuteľnosti na územnej mape vám pomôže lepšie pochopiť, aké použitia sú tam povolené.
- Po vyhľadaní nehnuteľnosti môžete zvážiť aj susedné zóny. Napríklad, ak je nehnuteľnosť rozdelená na zóny, ale hraničí s komerčnou zónou, môže byť v prípade potreby jednoduchšie získať odchýlku.
- Územná mapa vám tiež poskytne celkový obraz o okolí, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza, a o typoch susediacich nehnuteľností.
- 3Poraďte sa s územným úradom. Niekto z mestského alebo krajského úradu vám môže pomôcť interpretovať územnú mapu a zistiť, či nehnuteľnosť, na ktorú sa pozeráte, nebola správne zónovaná. Môžu sa vyskytnúť chyby, najmä v hustých oblastiach, ktoré zahŕňajú mnoho nehnuteľností určených na viacnásobné použitie.
- Pracovníci mestského alebo krajského úradu sú odborníkmi na čítanie a interpretáciu územnej mapy, takže by mali byť schopní odpovedať na všetky vaše otázky.
- Uistite sa, že rozumiete nielen tomu, ako je dané územie rozdelené do zón, ale aj všetkým podmienkam, ktoré sa môžu vzťahovať na konkrétne miesto.
- Ak máte podozrenie, že vaše plánované použitie nebude v súlade s aktuálnym územným plánovaním, napriek tomu sa o nehnuteľnosť zaujímate, môžu vám pracovníci plánovacej kancelárie poskytnúť informácie o tom, ako požiadať o zmenu, alebo o ďalších dostupných možnostiach.
Ak územný úradník vašu žiadosť neschváli, máte zvyčajne možnosť odvolať sa na územnú radu. - 4Skontrolujte podmienky pre konkrétne použitie. Aj keď využitie, ktoré ste naplánovali na nehnuteľnosť, patrí do celkovej kategórie, vaše mesto alebo okres môžu mať špecifické podmienky spojené s určitým použitím. Toto je osobitné riziko, ak je nehnuteľnosť rozdelená na zóny pre viacnásobné použitie.
- V závislosti od toho, ako dlho súčasný vlastník nehnuteľnosť vlastní, nemusí vedieť o určitých podmienkach nehnuteľnosti.
- To môže byť tiež pravda, ak súčasný vlastník kúpil nehnuteľnosť a užíval ju v pôvodnom stave bez akýchkoľvek dodatkov alebo úprav.
- V iných situáciách sa podmienky mohli zmeniť od momentu, keď súčasný vlastník nehnuteľnosť kúpil, vyhláška však stanovuje, že zmena nenadobudne účinnosť, kým nehnuteľnosť nepredá.
Časť 3 z 3: Aplikácia starých územných kódov na budúce použitie
- 1Poraďte sa s právnikom. Ak je územný obraz nehnuteľnosti zložitý, rozhovor s miestnym právnikom, ktorý má skúsenosti s miestnymi zákonmi o využívaní pôdy, vám môže pomôcť pochopiť všetko. Aj keď poplatky za právne zastúpenie môžu byť vysoké, vo všeobecnosti ušetríte peniaze v porovnaní s nákladmi na porušenie územného nariadenia.
- Potrebujete nájsť právnika, ktorý sa dobre orientuje v územnom predpise vášho mesta alebo kraja a má skúsenosti s plánovacou komisiou alebo pred územnou radou.
- Ak nepoznáte žiadnych právnikov, ktorí by zodpovedali tomuto profilu, môžete sa spýtať realitného agenta alebo iného realitného profesionála, ak majú nejaké odporúčania.
- Ďalším miestom, ktoré je potrebné skontrolovať, je webová stránka vašej štátnej alebo miestnej advokátskej komory. Tam zvyčajne nájdete prehľadateľný adresár právnikov s licenciou na prax vo vašich oblastiach, ktorý môžete použiť na vyhľadanie niekoho, kto by pracoval pre vás.
- Nezabudnite sa opýtať každého právnika, s ktorým pohovorujete, na konkrétne otázky týkajúce sa jeho pozadia práce s územnými prípadmi. V ideálnom prípade môžete nájsť niekoho, kto mal priaznivé výsledky v podobných situáciách ako vy.
- 2Zistite, či je navrhované použitie v súlade s platnou územnou platnosťou. Bez ohľadu na to, čo urobili súčasní alebo predchádzajúci vlastníci, ak vaše navrhované využitie nehnuteľnosti spadá priamo do aktuálneho územného členenia nehnuteľnosti, nebudete mať žiadne problémy.
- Dobrú všeobecnú predstavu o tom už máte zo svojho výskumu minulých a súčasných zónovania pozemku.
- Ak máte otázky týkajúce sa fungovania územného nariadenia vo vašej situácii, obráťte sa na právnika alebo sa obráťte na niekoho v územnom úrade.
- Majte na pamäti, že vaše použitie nehnuteľnosti nemusí nevyhnutne závisieť od použitia predchádzajúceho vlastníka - najmä ak požiadal o zmenu, alebo ak bolo jeho použitie chránené podľa nedávno prijatého nariadenia.
- 3Zistite, či je možné nehnuteľnosť dediť. Aktuálny vlastník môže nehnuteľnosť používať spôsobom, ktorý nie je v súlade s aktuálnym územným kódom. Zvyčajne na ňu nie je prevedené povolenie na nezhodné použitie, ak si nehnuteľnosť kúpite.
- Za určitých okolností však môže nevyhovujúce použitie výnimočne pokračovať v ochrane územného kódu, aj keď je nehnuteľnosť predaná.
- Váš právnik vám bude vedieť povedať viac o týchto výnimkách a analyzovať, či by ste mohli pokračovať v rovnakom nevyhovujúcom použití ako súčasný vlastník.
- Pokiaľ je možné použitie starým otcom, je to tak preto, lebo charakter nehnuteľnosti beží s vlastnosťou samotnou, nie s vlastníctvom nehnuteľnosti.
- Ak však súčasný vlastník pracuje v variante, beží to skôr s vlastníkom ako so samotnou nehnuteľnosťou.
- Aj keď budete môcť pri používaní dedko, nemusí vás brániť robiť akékoľvek vylepšenia majetku alebo prevádzky a môžu sa na vaše používanie vzťahovať ďalšie obmedzenia.
V týchto situáciách bude okrem iného pravdepodobne potrebné vyhľadať staré kódy zón, aby ste určili históriu zónovania daného majetku a či bude vaše použitie nehnuteľnosti povolené. - 4Porozprávajte sa so susednými vlastníkmi nehnuteľností. Ak sa ukáže, že budete musieť požiadať o odchýlku alebo iné podmienečné povolenie od územnej rady, môže mať vaša šanca na schválenie obrovský vplyv na susedných majiteľov nehnuteľností, ktorí sú za vami.
- Napríklad, ak plánujete pokračovať v rovnakom použití ako súčasný vlastník, susedia, ktorých neovplyvnili nepriaznivo operácie súčasného vlastníka, by s vami nemali mať žiadny problém.
- Získať podporu od susedov tiež môžete mať jednoduchšie, ak plánujete kúpiť voľné miesto. Pokiaľ vaše použitie nie je neobvykle rušivé, väčšina susedov bude považovať toto miesto za uprednostňované pred očami prázdneho pozemku.
- Ak by sa vaše použitie líšilo od súčasného vlastníka, chcete pri rozhovoroch so susednými vlastníkmi nehnuteľností zdôrazniť, že vaše použitie spôsobí minimálne narušenie a zlepší charakter štvrte.
- 5Zvážte, či by ste mohli požiadať o zmenu. Ak chcete požiadať o odchýlku, musíte si najskôr vyžiadať príslušné formuláre od miestnej územnej rady alebo plánovacej komisie a predložiť ich na schválenie.
- Tu môže byť dôležité načasovanie, pretože predtým, ako budete môcť požiadať o územnú odchýlku, musíte nehnuteľnosť vlastniť.
- Nesprávne použitie však môžete začať používať až po udelení odchýlky. V závislosti od toho, ako dlho proces trvá, môže byť vaša pôda na niekoľko mesiacov v sede, kým ju budete môcť používať.
- Typicky vašu žiadosť vyhodnotí jeden územný referent, ktorý posúdi územný predpis a váš majetok a urobí rozhodnutie.
- Ak územný úradník vašu žiadosť neschváli, máte zvyčajne možnosť odvolať sa na územnú radu.
- Ak si myslíte, že budete musieť požiadať o zmenu, najskôr to prekonzultujte so svojím právnym zástupcom. Ak je relatívne malá pravdepodobnosť, že bude poskytnutá odchýlka, môže byť vo vašom lepšom záujme nájsť inú nehnuteľnosť bez toľkých výziev.
Prečítajte si tiež: Ako kúpiť opustený dom?
Otázky a odpovede
- Líšia sa územné nariadenia pre obchod?„Obchod“ je jedným zo všeobecne známych spôsobov použitia nehnuteľnosti a môže byť určite regulovaný územnými zákonmi spôsobmi, ktoré sa líšia od iných spôsobov použitia, ako sú napríklad rodinné domy alebo továrne.
- Aký je význam LMR2?LMR2 sa v austrálskych územných zákonoch používa na označenie „nízko-stredných obytných zón typu 2“, čo znamená určitý počet podlaží a možno vekové požiadavky m2.
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
