Ako investovať do predbežnej stavby nehnuteľnosti?

Nájdite si miestneho realitného makléra. Niektorí realitní makléri sa špecializujú na predbežné stavby nehnuteľností. Pomôžu vám pri vytváraní schôdzok so staviteľmi. Ak ste dostatočne zdatní v navigácii v zoznamoch nehnuteľností a zmluvách, možno to zvládnete sami. Ide však o opatrenie znižujúce náklady, ktoré sa z dlhodobého hľadiska nemusí vyplatiť.

Vyhľadajte ceny vo fáze 1. Čím menej za nehnuteľnosť zaplatíte, tým väčšia bude vaša zisková marža po dokončení stavby. Prvá fáza predaja je najlacnejšia. Temnejšou stránkou veci je, že je oveľa ťažšie určiť, či bude stavba dokončená včas, ak vôbec.

Skontrolujte obmedzenia zón. Pred investovaním do nehnuteľnosti musíte mať istotu, že sa dá použiť na zamýšľaný účel. Opýtajte sa predajcu na obmedzenia týkajúce sa zónovania a zákony o využívaní pôdy, aby sa ubezpečil, že sú v súlade s vašimi plánmi. Ak si zástupca nie je istý akýmikoľvek aspektmi zákonov o územnom plánovaní, kontaktujte mestskú alebo okresnú vládu. Aj keď má susedná nehnuteľnosť určitý druh alebo rozsah výstavby, nemusí to nutne znamenať, že váš pozemok môže byť použitý na rovnaký účel, preto si pred investovaním vždy pozorne prečítajte zákony o územnom pláne.

• Ak kupujete surovú pôdu, dajte ju znova preskúmať, aby ste sa presvedčili, kde sa nachádza vaša nehnuteľnosť.

Urobte si vlastný prieskum o tejto oblasti. Realitní agenti s vami spolupracujú pri hľadaní najlepšej nehnuteľnosti. Dostanú však vyplatenú províziu, či už zajtra alebo o rok zatvárajú. Uistite sa, že nie sú pokryté cukrom pravdu o údajne nadchádzajúcej oblasti. Skúste hľadať na internete a opýtajte sa miestnych firiem, či sa táto oblasť rozrastá.

Dajte si možnosti. Váš realitný agent s vami bude chcieť uzavrieť obchod čo najskôr. Na rozhodnutie môžete mať iba niekoľko dní. Dajte im však jasne najavo, že chcete, aby ste si vybrali niekoľko nehnuteľností určených na výstavbu pred výstavbou, keď sa pre vás deň rozhodnete. To vám dáva šancu zvážiť počiatočné náklady oproti dlhodobým výnosom.

Vyberte si projekt (y), do ktorého chcete investovať. Prvých 3-6 mesiacov predpredajnej fázy predbežnej stavby pozostáva z fázy rezervácie. Keď sa zaregistrujete do projektu, ktorý vás zaujíma, dostanete zmluvu od vývojára. Ak pracujete s poradenskou firmou, koordinuje dodanie potrebného dokumentácie.

Identifikujte ideálneho koncového používateľa vlastníctva. Ako investor kupujete nehnuteľnosť s úmyslom nakoniec ju predať alebo prenajať koncovému používateľovi. Aby ste dosiahli čo najlepšiu návratnosť investície, budete musieť identifikovať svojho ideálneho koncového používateľa a potom zamerať svoje výbery nehnuteľností a predajné úsilie na tohto koncového používateľa. Koncovými užívateľmi môžu byť iní investori, nájomcovia, kupujúci domov alebo prenajímatelia dovoleniek. Pred investovaním sa uistite, že pre vašu nehnuteľnosť existuje značný miestny trh koncových užívateľov. Potom sa pozrite na ponuku podobných vlastností. Ak je príliš málo koncových užívateľov alebo príliš veľa nehnuteľností, ako je tá vaša, môže byť ťažké predať nehnuteľnosť po ceste.

Získať financovanie. Financovanie investičných nehnuteľností sa môže líšiť v závislosti od preferencií developera a atribútov nehnuteľnosti. Priemerný obchod však začína zálohou 5 alebo 10 percent z kúpnej ceny. Zostatok alebo jeho veľká časť je potom splatná po dokončení nehnuteľnosti. Niektorí investori sa rozhodnú prevrátiť tieto nehnuteľnosti pred splatnosťou celkovej sumy, pričom vsádzajú na skutočnosť, že hodnota nehnuteľnosti sa pred týmto bodom výrazne zhodnotí. Ostatní za nehnuteľnosť platia a držia ju, kým sa kupujúcemu nenájde primeraná cena.

• V každom prípade budete potrebovať peniaze na zálohu. Spravidla sa to platí z vlastných peňazí investora, pretože získanie pôžičky na investičné účely môže byť náročné.
• Nákup surovej pôdy je o niečo drahší. Pri tomto type transakcie budete zvyčajne potrebovať zníženie o 25 percent. Nájdenie veriteľa môže byť tiež náročné. Skúste použiť hypotekárneho makléra na nájdenie dostupného úveru na kúpu pozemku.

Dokončite nákup. Spolupracujte s predávajúcim na návrhu zmluvy o predaji nehnuteľnosti. Dohoda by mala obsahovať časový harmonogram budovania míľnikov s doložkami, ktoré vám umožnia vytiahnuť investíciu alebo znížiť zaplatenú sumu, ak tieto míľniky nie sú splnené. To znižuje vaše riziko v prípade, že nehnuteľnosť bude nedokončená alebo čiastočne dokončená.

Myslite na financovanie. Zatiaľ nebudete mať možnosť predať svoj súčasný domov a presťahovať sa do novej nehnuteľnosti. Pokiaľ vaše osobné bohatstvo nestačí na pokrytie nákladov na nehnuteľnosť, budete si musieť vziať pôžičku. Napriek tomu, že náklady na váš súčasný domov nebudú úplne rovnaké ako náklady na novú nehnuteľnosť, predstavte si, že každý mesiac zdvojnásobíte sumu, ktorú zaplatíte za bývanie.

• Ak máte dostatok peňazí na pokrytie nákladov vopred, myslite na riziko straty vajíčka. Peniaze v daždivom dni je vždy dobré mať pri sebe a dvakrát si môžete myslieť, že to risknete.
• Dobrou správou je, že do ukončenia stavby ste možno splatili pôžičku na novú nehnuteľnosť. To znamená, že budete vlastníkom nehnuteľnosti bez akýchkoľvek platieb alebo viazanosti.

Porozprávajte sa so svojou bankou. Povedzte im, že zvažujete investovanie do predkonštrukčnej nehnuteľnosti v najbližších mesiacoch. Pravdepodobne budete potrebovať pôžičku, ale ešte nemáte konkrétne čísla. Prevedú vás procesom pôžičky na bývanie a dúfajme, že vám poskytnú predstavu alebo dokonca odhad úrokových sadzieb, na ktoré by ste mali nárok. Pri kúpe nehnuteľnosti budete môcť zvážiť pôžičky od iných finančných inštitúcií, ale to vám pomôže zistiť, aké sadzby môžete očakávať. Tiež vám poskytne presnejší odhad nákladov na túto investíciu.

Rozhodnite o mieste. Ak to robíte len ako investíciu, pozrite sa na finančné časopisy pre nadchádzajúce trhy s bývaním. Chcete sa dostať do nehnuteľnosti, ktorej hodnota bude stúpať. Ak namiesto miesta, kde budete jedného dňa bývať, kupujete predkonštrukčnú nehnuteľnosť, je to úplne na vás. Majte však na pamäti, že táto oblasť nebude rovnaká po dokončení stavebného projektu, čo môže trvať niekoľko rokov.

• Pobrežné nehnuteľnosti sú lákavou kúpou, ale berú do úvahy aj ďalšie environmentálne riziká, ktoré by si vyžadovali nákladné poistenie.

Urobte si nejaké plánovanie života. V závislosti od projektu, do ktorého sa rozhodnete vstúpiť, môže táto kapitola vášho života trvať niekoľko rokov. Máte stabilitu pre tento druh podnikania? Uvažujete o tom, že medzitým urobíte vo svojom živote veľké zmeny, ako napríklad mať deti? Inteligentné investície môžu predstavovať spôsob, ako vám uľahčiť zmeny v budúcom živote, ale pamätajte na to, že neočakávaný vývoj vás môže mrzieť.

• Bohužiaľ, nemôžete nič urobiť, aby ste urýchlili projekt. Nemôžete sa pripnúť na prilbu a ovládať jeden zo žeriavov. Budete musieť prijať, že ste vydaní napospas tempo staviteľa.

Pozrite sa na stavebné materiály. Dobrým spôsobom, ako určiť hodnotu nehnuteľnosti po dokončení stavby, je pýtať sa na stavebné materiály. Pokiaľ nie ste architekt alebo skúsený realitný maklér, nemusíte si byť vedomí relatívnych výhod určitých materiálov. Porozprávajte sa so svojim realitným maklérom alebo iným realitným investičným poradcom. Základné internetové vyhľadávanie vám môže poskytnúť predstavu o hodnote materiálu, mali by ste však urobiť vyčerpávajúcejší prieskum.

• Ak kupujete nehnuteľnosť, v ktorej chcete nakoniec bývať, pozrite sa na materiály svojho súčasného domu. Ak máte radi materiály, z ktorých je váš súčasný domov vyrobený, hľadajte podobné materiály v novej nehnuteľnosti.

Opýtajte sa na pridanie pohotovostnej udalosti. Toto je ustanovenie zmluvy, ktoré vás oprávňuje vidieť nehnuteľnosť osobne. Môžete zadať, že si ho chcete prezrieť teraz, pred podpisom pôvodnej zmluvy alebo pred podpisom konečných predajných dokladov po dokončení stavby. Bude vás musieť sprevádzať staviteľ a pravdepodobne budete mať ochrannú prilbu.

• Pri počiatočných prechádzkach je to dobrý spôsob, ako hľadať nevýhody, ktoré si nevšimnete po telefóne alebo pri pohľade na mapu, ako sú podivné pachy, zlá pôda, hluk na cestách atď. Poplatok môže byť malý alebo žiadny v tomto bode cúvať.
• Záverečné prechádzky sú dobrým spôsobom, ako odhaliť stavebné chyby. Sú stavebné materiály skutočne tým, čo pôvodne opísali? V závislosti od podmienok vašej zmluvy vám môže byť v tejto fáze za odstúpenie od zmluvy účtovaný vyšší poplatok.

Skontrolujte a vyplňte požadované dokumenty. K kúpnej zmluve bude priložená vratná záloha, spravidla 10% z kúpnej ceny. Záloha je držaná v úschove u vybranej titulnej spoločnosti a je plne vratná, ak si prajete zrušiť svoju rezerváciu. Fáza rezervácie projektu zvyčajne trvá, kým nie je projekt aspoň 70% vypredaný.

Skontrolujte všetky dokumenty so svojim účtovníkom alebo právnikom. Rezervácia môže trvať niekoľko dní až 6 mesiacov. Po doručení konečnej zmluvy má však kupujúci spravidla 15 dní na kontrolu dokumentov. V tom momente sa môžete rozhodnúť, či sa zaviažete posunúť vpred alebo zrušiť. Nechajte expertov zaistiť, aby zmluva nebola žiadnym spôsobom vykorisťovateľská.

Navigácia v období po uzavretí zmluvy. Po podpise budete požiadaní o poskytnutie zhruba 20% z vašej nákupnej ceny alebo zostatku vašich serióznych peňazí. Tento zostatok by mal odpočítať vašu počiatočnú rezervačnú zálohu. Trvá približne 18-24 mesiacov, kým predložíte tvrdú zmluvu na výstavbu a dokončenie.