Ako si chrániť svoje práva prenajímateľa?
Svoje práva prenajímateľa však môžete chrániť niekoľkými jednoduchými krokmi: preverte nájomníkov, použite písomnú nájomnú zmluvu a v prípade, že niekoho potrebujete vysťahovať, postupujte podľa zákona.
Štátne a federálne zákony poskytujú nájomcom rozsiahlu ochranu. Nájomníci sú chránení pred diskrimináciou na základe chránených charakteristík (ako je rasa alebo náboženstvo). Tiež nemôžu byť uzamknutí, ak im chýba nájomné. Svoje práva prenajímateľa však môžete chrániť niekoľkými jednoduchými krokmi: preverte nájomníkov, použite písomnú nájomnú zmluvu a v prípade, že niekoho potrebujete vysťahovať, postupujte podľa zákona.
Časť 1 zo 4: Skríning nájomcov
- 1Prečítajte si svoje antidiskriminačné zákony. Federálne, štátne a miestne zákony zakazujú diskrimináciu na základe určitých vlastností. Musíte si prečítať platné zákony, aby ste ich náhodou neporušili. Tieto zákony vo všeobecnosti chránia pred diskrimináciou na základe:
- pohlavie alebo pohlavie
- rasa alebo farba
- náboženstvo
- národného pôvodu
- postihnutie
- rodinný stav (tj. ak má nájomca deti)
- sexuálna orientácia (zvyčajne štátna alebo miestna)
- 2Použite formulár žiadosti. Mali by ste sa vyhýbať kladeniu akýchkoľvek otázok týkajúcich sa chránenej charakteristiky. Na zjednodušenie procesu podávania prihlášok možno budete chcieť použiť formulár žiadosti. Žiadateľ vyplní formulár žiadosti a potom sa pri rozhodovaní o prenájme niekomu spoliehate iba na tieto informácie.
- Vo formulári žiadosti je potrebné uviesť meno a priezvisko žiadateľa, číslo sociálneho poistenia, dátum narodenia a zdroje príjmu.
- Opýtajte sa iného prenajímateľa vo vašom okolí, či by ste videli kópiu jeho žiadosti. Môžete ho upraviť tak, aby vyhovoval vašim účelom.
- Ak máte zamestnancov zapojených do preverovania nájomníkov, uistite sa, že ste ich vyškolili tak, aby nekládali otázky, ktoré by nájomca mohol interpretovať ako diskriminačné. Nechajte napríklad svojich zamestnancov, aby sa nepýtali, koľko detí má žiadateľ, ani aby sa ho pýtali na jeho náboženstvo, rasu alebo sexuálnu orientáciu.
- 3Vykonajte previerku. Spravidla môžete skontrolovať trestnú a úverovú históriu žiadateľa. To vám umožní vylúčiť žiadateľov, ktorí sú príliš rizikoví na to, aby si ich mohli prenajať. Vo väčšine štátov môžete žiadateľovi účtovať náklady na previerku, ktorá zvyčajne stojí približne 22-50€.
- Federálne zákony vyžadujú, aby žiadateľ vyplnil autorizačný formulár úverovej správy. Žiadateľ musí tiež podpísať formulár. Mali by ste ich mať k dispozícii na vyplnenie pre každého potenciálneho nájomcu.
- Na preverenie svojich nájomníkov si môžete najať agentúru pre hlásenie úverov. Táto agentúra by mala mať autorizačný formulár, ktorý môžete použiť.
- Úrad pre finančnú ochranu spotrebiteľa vytvoril zoznam spoločností, ktoré vykonávajú skríning nájomcov. Zoznam nájdete tu: http://files.consumerfinance.gov/f/201501_cfpb_list-consumer-reporting-agencies.pdf.
- Ak sa rozhodnete niekomu prenajať z dôvodu jeho previerky, alebo sa rozhodnete účtovať vyššie nájomné, musíte žiadateľovi poskytnúť názov, adresu a telefónne číslo agentúry, ktorá vám poskytla informácie o úveroch. Podajte toto oznámenie písomne. Tiež musíte žiadateľovi oznámiť, že môže v priebehu nasledujúcich 60 dní dostať od agentúry kópiu svojej správy, a spochybniť správnosť alebo úplnosť správy.
- 4Skontrolujte referencie. Od všetkých žiadateľov by ste mali požiadať o referencie. Požiadajte o mená predchádzajúcich prenajímateľov žiadateľa. Potom môžete zavolať na referencie a položiť si nasledujúce otázky:
- Bol nájomca aktuálny vo svojom nájme?
- Mal nájomca domáce zvieratá?
- Sťažovali sa na osobu iní nájomníci?
- Spôsobil nájomník nejaké problémy s údržbou bytu?
- Pohodlne by ste sa opäť prenajali tejto osobe?
- 5Získajte bezpečnostnú zálohu. Kaucia pomáha chrániť vás v prípade, že nájomca spôsobuje vážne poškodenie majetku či lístím bez platenia nájomného. Nájomca sa napríklad môže na konci nájmu rozdeliť a zanechať po sebe rozbité múry, poškodené spotrebiče atď. Potom môžete na vykonanie opravy použiť bezpečnostnú zálohu.
- Štandardne je ako zábezpeka požadovať najmenej jeden mesačný nájom. Váš štátny zákon stanoví maximum. Štáty vás spravidla obmedzujú na jeden alebo dva mesiace nájmu ako zálohu.
- Váš štát môže prísne regulovať, čo môžete robiť s bezpečnostným vkladom. Môžete ho napríklad musieť držať na úročenom účte a každoročne informovať svojich nájomníkov o tom, koľko úrokov sa nahromadilo. Mali by ste si prečítať svoj štátny zákon alebo sa obrátiť na zástupcu.
- 6Odfoťte byt. Predtým, ako sa nájomník nasťahuje, by ste mali prejsť byt a zdokumentovať jeho aktuálny stav. Môžete fotografovať alebo nahrávať video.
- Môžete sa tak chrániť v prípade, že nájomca miesto vyhodí do koša, ale neskôr bude tvrdiť, že byt prišiel tak.
- Tiež by ste sa chceli prejsť po byte s novým nájomcom a vyplniť spoločne formulár. Na formulári si všimnete čokoľvek zlého s bytom, napríklad značky na stene alebo vodné značky na strope. Hneď ako prejdete celým bytom, dajte nájomcovi podpísať formulár.
Potom sa uistite, že obsahuje všetky nasledujúce ustanovenia na ochranu vašich práv.
Časť 2 zo 4: návrh účinného prenájmu
- 1Vyhnite sa ústnym dohodám. Písomná nájomná zmluva, ktorú nájomca podpisuje, poskytuje oveľa väčšiu ochranu ako ústna dohoda. Ak dôjde k právnemu sporu, budete sa snažiť dokázať podstatu akejkoľvek ústnej dohody. Rovnako musí byť nájomná zmluva písomná, ak je na jeden rok alebo dlhšie.
- Ak už máte leasing, ktorý používate, prejdite nadol a uistite sa, že boli do vášho nájmu zahrnuté nasledujúce informácie.
- Ak ste novým prenajímateľom, vyhľadajte si vzorové prenájmy na internete. Potom sa uistite, že obsahuje všetky nasledujúce ustanovenia na ochranu vašich práv.
- 2Zahrnúť ustanovenie o nájme. Musíte uviesť, že máte nárok na včasné zaplatenie nájomného. Uistite sa, že zadáte nasledujúce podrobnosti:
- Dátum splatnosti nájomného. Môžete napísať: „Nájomca súhlasí s platbou vopred 560€ mesačne v prvý deň každého mesiaca.“
- Ako je možné zaplatiť nájomné. Napríklad: „Všetky platby sa majú vykonávať šekom alebo platobným príkazom a hotovosť je prijateľná.“
- Akékoľvek obdobie odkladu a poplatky za oneskorenie. Možno budete chcieť dať nájomcovi niekoľko dní na zaplatenie nájomného predtým, ako budete účtovať úroky alebo poplatky. Môžete zahrnúť: „K cene sa pripočítava poplatok za oneskorenie vo výške 37€, ktorý je splatný za všetky platby nájomného uskutočnené po piatom mesiaci v mesiaci. Každý odrazený šek bude považovaný za nezaplatené nájomné a bude sa naň vzťahovať dodatočný poplatok vo výške 19€. € "
- 3Zahrnúť právo na kontrolu. Vaše štátne právo vám umožňuje vstúpiť do majetku na opravu, ale napriek tomu by ste do nájomnej zmluvy mali zahrnúť ustanovenie, ktoré vám toto právo výslovne priznáva. V takom prípade bude nájomca informovaný, že môžete vstúpiť.
- „Nájomca súhlasí, že umožní prenajímateľovi vstúpiť do obydlia po primeranom predstihu, aby mohol skontrolovať priestory, vyhladiť škodcov, vykonať opravy alebo ukázať obydlie potenciálnym nájomcom alebo kupujúcim. Nájomca bezdôvodne odoprie vstup. môžu tiež vstúpiť do priestorov bez predchádzajúceho písomného súhlasu, ak sa zdajú byť opustené alebo v prípade núdze. “
- 4Obmedzte používanie priestorov na zákonné účely. Využívanie svojho majetku nájomcom môžete tiež obmedziť na zákonné účely. Toto obmedzenie vám pomôže chrániť vás v prípade, že nájomca priestory neoprávnene používa, napríklad na pestovanie a predaj drog.
- Zahrňte toto ustanovenie: „Nájomca bude používať nehnuteľnosť iba na účely bývania. Nájomca súhlasí, že sa nebude angažovať ani nedovolí žiadnemu hosťovi, príbuznému alebo členovi domácnosti, aby sa zapojili do nezákonného používania obydlia, spoločných priestorov alebo dôvodov.“
- 5Zakázať zmeny v byte. Môžete sa tiež chrániť tým, že zakážete úpravy bytu. Zahrňte toto ustanovenie do svojej nájomnej zmluvy:
- "Nájomca nesmie v bytovej jednotke alebo v nej vykonávať zásadné zmeny, doplnky alebo vylepšenia bez písomného súhlasu prenajímateľa. Takýto súhlas nebude bezdôvodne odoprený. Povolenie však môže zahŕňať súhlas nájomcu s obnovou obydlia na jeho predchádzajúci stav pred vysťahovaním. "
- 6Obmedzte počet nájomníkov v jednotke. Napriek tomu, že nemôžete diskriminovať ľudí s deťmi, môžete obmedziť počet ľudí v jednotke. Môžete to urobiť zahrnutím ustanovenia, kde nájomca súhlasí, že nebude mať hostí, ktorí zostanú príliš dlho:
- "Nájomca nedovolí, aby bol priestor obsadený dlhšie ako dočasnú návštevu kohokoľvek okrem osôb uvedených v tejto zmluve a akéhokoľvek dieťaťa narodeného alebo adoptovaného týmito osobami. Prenajímateľ si však vyhradzuje právo vypovedať tento nájom, ak by učiniť obydlie preplneným podľa Štátneho hygienického kódexu “.
- 7Zabrániť podnájmu. V závislosti od vášho štátneho alebo obecného práva môžete spravidla zabrániť nájomcovi v podnájme bytu. Uistite sa, že do svojho nájmu zahrniete aj ustanovenie v tomto zmysle.
- Vaše ustanovenie môže napríklad uvádzať: „Nájomca súhlasí s tým, že prevádza priestory alebo akúkoľvek ich časť, neprevoduje ich ani ich neprenajíma.“
- Informujte sa u svojho štátneho alebo miestneho úradu pre bývanie. Niektoré zákony garantujú nájomcovi právo na podnájom. Ak do svojho nájmu zahrniete ustanovenie, ktoré je nezákonné, bude neplatné.
- 8Nechajte nájomcu podpísať nájomnú zmluvu. Zaistite, aby ste dostali nájomný podpis k nájomnej zmluve. Mali by ste to tiež podpísať. Podpisy urobia z prenájmu oficiálnu zmluvu.
- Dajte kópiu nájomcovi, ale originál si ponechajte pre svoju potrebu.
Môžete sa tak chrániť v prípade, že nájomca miesto vyhodí do koša, ale neskôr bude tvrdiť, že byt prišiel tak.
Časť 3 zo 4: Komunikácia s vašim nájomcom
- 1Komunikujte písomne. Najlepšie je komunikovať písomne, aby ste vždy mali papierovú stopu. Ak sa vám odosielanie listov zdá byť obtiažne, možno budete chcieť komunikovať prostredníctvom e -mailu.
- O e -mailovú adresu nájomcu môžete požiadať vo svojej žiadosti. Povzbudzujte svojich nájomníkov, aby vám posielali e -maily alebo písomné listy, aby ste mali dôkaz, že vás nájomca kontaktoval ohľadom problémov.
- Do nájomnej zmluvy môžete zahrnúť aj ustanovenie, v ktorom nájomca súhlasí s tým, že vám poskytne všetky oznámenia písomne. Uveďte aj adresu, na ktorú môže nájomca posielať oznámenia.
- 2Pred vstupom na ne upozornite. Pred vstupom do ich bytu by ste mali svojich nájomníkov upozorniť, a to aj pri vstupe na opravu. Váš štátny zákon môže vyžadovať upozornenie. Aj keď nie, je dobré predložiť písomné oznámenie.
- Mali by ste uviesť dátum a čas, ktorý zadáte, a dôvod zadania.
- Vo všeobecnosti je potrebné, aby ste sa pred vstupom do bytu informovali 24 hodín vopred, aj keď sa to líši podľa štátu. Môžete tiež vstúpiť iba počas bežnej pracovnej doby.
- Ak chcete nájsť svoj štátny zákon, môžete hľadať na internete. Webová stránka Nolo má dobrý graf, ktorý sumarizuje požiadavky týkajúce sa oznámenia o stave.
- 3Informujte nájomníka, ak ste vstúpili do núdzovej situácie. Väčšina štátov povoľuje prenajímateľom vstup do jednotky na riešenie núdzovej situácie bez predchádzajúceho oznámenia. Ak by ste niekedy vstúpili do bytu nájomcu z dôvodu núdze, mali by ste o tom nájomcu písomne informovať.
- Uveďte, aká bola núdzová situácia a čo ste robili, keď ste v byte. Môžete napríklad napísať: „Vstúpil som do tvojho bytu včera o 2:15, pretože tvoj sused oznámil, že dymový alarm znie už pol hodinu. Keď som bol vo vnútri, skontroloval som byt, či v ňom nie je požiar, a potom som vymenil batériu.“
Kaucia vám pomôže chrániť vás v prípade, že nájomca spôsobí vážne škody na vašom majetku alebo odíde bez platenia nájomného.
Časť 4 zo 4: Právne vysťahovanie nájomcu
- 1Prečítajte si svoje zákony. Váš štátny zákon vysvetlí presné kroky, ktoré musíte urobiť, aby ste mohli vysťahovať nájomcu. Ak nedodržiavate zákony, nájomca môže súdny spor vyhrať. Nájomca sa môže dokonca otočiť a žalovať vás.
- Mali by ste získať informácie o procese vysťahovania. Niektoré štátne úrady pre bývanie zverejňujú letáky pre prenajímateľov, ktoré opisujú proces vysťahovania. Mali by ste sa obrátiť na váš štátny úrad pre bývanie a opýtať sa, či má nejaké informácie.
- Vždy si môžete najať právnika, ktorý vám pomôže. Ak ešte nemáte právnika, môžete sa opýtať iného prenajímateľa vo vašom okolí, či by odporučil ich zástupcu. Môžete tiež získať odporúčanie prostredníctvom advokátskej komory vášho štátu.
- 2Dajte príslušné oznámenia. Váš štátny zákon bude vyžadovať, aby ste nájomcovi poskytli konkrétne oznámenia pred začatím konania o vysťahovaní. Musíte tiež poskytnúť nájomcovi dostatok času na odstránenie porušenia.
- Ak napríklad nájomca zmeškal platenie nájomného, potom váš štát pravdepodobne poskytne nájomcovi určitý čas na zaplatenie celého splatného nájomného. Ak nájomca včas zaplatí nájomné, môže zostať v byte.
- Váš štát môže byť na obsah oznámenia veľmi prísny. Z tohto dôvodu majú súdy často k dispozícii vzorové oznámenia, ktoré môžete použiť. Mali by ste sa zastaviť v súdnej budove a opýtať sa. Vzor oznámenia môžete nájsť aj na webovej stránke štátneho orgánu pre bývanie.
- Štáty sú prísne aj v spôsobe doručenia oznámenia. Ak chcete, aby vysťahovanie prebehlo bez problémov, musíte sa riadiť literou zákona.
- 3Podajte žalobu na vysťahovanie. Ak nájomca vadu nevylieči, môžete podať žalobu na jej vysťahovanie. Žalobu môžete začať tak, že pôjdete do budovy súdu a podáte návrh alebo sťažnosť na vysťahovanie. V sťažnosti by mali byť uvedené mená všetkých obyvateľov, ktorí budú vysťahovaní, a ich adresa a dôvody vysťahovania.
- Súdy by mali mať formuláre, ktoré môžete vyplniť.
- Čokoľvek robíte, nezamykajte nájomcu ani sa ho nepokúšajte násilne odstrániť. Rovnako nemôžete vypnúť pomocné programy ani použiť inú svojpomocnú akciu. Porušíte zákon a otvoríte sa žalobe.
- 4Kópiu sťažnosti doručte nájomcovi. Nájomcovi musíte poslať kópiu sťažnosti a výzvu. Predvolanie môžete dostať od súdneho úradníka. Uvádza dôvody žaloby a dáva nájomcovi lehotu na odpoveď. Požiadajte súdneho úradníka o prijateľné spôsoby doručovania.
- 5Ísť na súd. Počas súdneho procesu musíte preukázať, že máte právo znova získať majetok. Aby ste uspeli, mali by ste súdu ukázať kópiu podpísanej nájomnej zmluvy a predložiť ďalšie dôkazy, ktoré podporujú vysťahovanie.
- Môžete napríklad zobraziť e -maily, ktoré ste odoslali nájomcovi a ktoré žiadajú o nájom. Môžete tiež zaviesť bankové záznamy, ktoré ukazujú, že nebola prijatá žiadna platba.
- Môžete tiež uviesť fotografie všetkých škôd, ktoré nájomca spôsobil.
- 6Získajte objednávku na uvoľnenie. Keď vyhráte súdny proces, musíte od sudcu dostať príkaz na uvoľnenie. Šerif spravidla musí doručiť príkaz nájomcovi. Nájomca má potom určitý čas na opustenie nehnuteľnosti.
- Nikdy by ste nemali používať svojpomoc, a to ani potom, čo dostanete príkaz na uvoľnenie. Nechajte to na šerifa. Ak sa nájomca odmietne vysťahovať v stanovenom termíne, mali by ste kontaktovať šerifa, ktorý bude musieť naplánovať a dohliadať na odstránenie nájomníka.
- Aby ste sa chránili, nezačínajte presúvať majetok nájomníka na chodník. Ak to urobíte, môžete byť žalovaní.
Prečítajte si tiež: Ako sa brániť proti priestupníkovi, ktorý žaluje za zranenie?
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
Súvisiace články
