Ako získať špecifický úver na stavbu?
Pretože „špecifická pôžička“ je pôžička na stavebný projekt bez angažovaných kupujúcich, je vo svojej podstate rizikovejšia ako mnohé iné stavebné pôžičky.
„Špeciálna pôžička“ je iba odvetvový termín pre pôžičku na špekulatívnu nehnuteľnosť-takú, ktorú developer ešte nepredal. Keďže predaj ešte nie je dohodnutý, pôžička je „špekulatívna“. Ak sa pokúšate financovať špekulatívny stavebný projekt, môže to byť mätúce. Stavebné úvery sú malou časťou celkového úverového trhu a špekulatívne úvery predstavujú iba zlomok stavebných úverov. Napriek tomu, ak je potenciál vášho projektu silný a ste ochotní urobiť trochu viac práce, ako by ste museli pri konvenčnom hypotekárnom úvere mať, máte vynikajúcu šancu získať schválenie.
Metóda 1 z 3: Maximalizácia vašich šancí na získanie pôžičky
- 1Nájdite vylepšenú partiu. Pretože „špecifická pôžička“ je pôžička na stavebný projekt bez angažovaných kupujúcich, je vo svojej podstate rizikovejšia ako mnohé iné stavebné pôžičky. Preto maximalizujete svoje šance na získanie pôžičky, ak sa rozhodnete stavať na pozemku, ktorý nie je úplne nerozvinutý. Inými slovami, pôdu je potrebné „vylepšiť“.
- Surová pôda, na rozdiel od vylepšenej, nemá cesty, obrubníky, vodné alebo kanalizačné potrubia ani elektrické prípojky. Vylepšená pôda je hodnotnejšia a je pravdepodobnejšie, že sa bude nachádzať v blízkosti mestských priestorov a centier obyvateľstva, takže je pravdepodobnejšie, že sa vám podarí nájsť kupca dokončeného stavebného projektu.
- 2Vyberte si projekt, ktorý môžete rýchlo dokončiť. Stavebné pôžičky sú zvyčajne krátkodobé pôžičky-trvajú iba tak dlho, ako trvá projekt, a peniaze sa vyplácajú postupne, nie naraz. Ak ste novým poskytovateľom pôžičiek na špeciálne projekty, je najlepšie začať s projektmi, ktoré je možné dokončiť rýchlo, aby sa minimalizovalo riziko veriteľa.
- Kým je stavebný úver aktívny, platby sa zakladajú na úrokoch z vyplatenej sumy, takže platby sú na začiatku spravidla nízke. Keď projekt skončí, všetky peniaze budú splatné naraz. Dlžník buď zaplatí zostatok úveru okamžite, alebo získa ďalší úver (zvyčajne hypotekárny úver) na uspokojenie zostatku stavebného úveru.
- 3Použite pozemok ako vlastný kapitál. Ďalším spôsobom, ako maximalizovať šance na získanie stavebného úveru, je poskytnúť veriteľovi vlastné imanie v krajine. V skutočnosti niektorí veritelia od vás dokonca budú požadovať, aby ste to urobili. Môžete použiť celú zálohu, časť zálohy alebo kombináciu týchto dvoch.
- Uvedením dávky ako zálohy je pôžička „zaistená“, čo znamená, že požičané peniaze je možné v prípade zlyhania získať späť zaistením sekuritizovaného majetku.
- Veritelia zvyčajne nezaplatia celý váš vlastný kapitál ako zabezpečenie. Ak ste teda mali pozemok v hodnote 74600€ a chceli ste použiť hodnotu svojho vlastného imania ako zálohu na stavebný úver, mohli by vám za tento kapitál poskytnúť úver 59700€
Ďalším spôsobom, ako maximalizovať šance na získanie stavebného úveru, je poskytnúť veriteľovi vlastné imanie v krajine. - 4Prineste partnerov. Ďalším spôsobom, ako zvýšiť svoje šance na schválenie stavebného úveru, je zapojiť do projektu partnerov. Partneri môžu urobiť niekoľko vecí, ktoré pomôžu vašim šanciam pri schvaľovaní pôžičky. Po prvé, partner s lepšou úverovou históriou ako má váš, urobí podnik dôveryhodnejším. So zálohou môže pomôcť aj partner. Nakoniec môže partner zlepšiť obraz o majetku ľudí, ktorí žiadajú o pôžičku, ak je ich pomer dlhu k majetku vyšší ako u hlavného žiadateľa.
- Samozrejme, partner, ktorý je viac zadlžený ako primárny žiadateľ, môže spôsobiť, že finančná situácia bude vyzerať slabšia a nie silnejšia. Príchod partnera vám tiež zníži zisky.
- 5Vytvorte pútavý príbeh. Špeciálne pôžičky sa často nazývajú „príbehové pôžičky“ a majú na to dobrý dôvod. Pretože neexistuje kupujúci, veriteľ požičiava peniaze na možnosť. Je to oveľa rizikovejšie. Je samozrejmé, že musíte tvrdšie pracovať na predaji myšlienky pôžičky veriteľovi. Aby ste veriteľa navnadili na riziko, musíte zostaviť príbeh o projekte - kde sa začal, čo s ním chcete robiť a kde skončí. Urobte všetko pre to, aby bola pôžička poskytnutá ako príležitosť, nie ako riziko.
- V tejto oblasti môže byť veľmi nápomocný maklér.
- Umiestnenie projektu je vždy hlavným faktorom sily investície do nehnuteľnosti. Pretože veríte v miesto, nechajte veriteľa v dané miesto veriť. Vysvetlite, prečo je vďaka infraštruktúre oblasti, vzorcom rozvoja a špecifickým vlastnostiam vášho stavebného projektu tento podnik hodnotný.
- Ak máte napríklad nedostatok nehnuteľností na prenájom a vo vzdialenosti šesťdesiat míľ vzdialenej školy sa konsoliduje s miestnou univerzitou, ide o dva faktory-rastúci dopyt a slabnúcu ponuku, ktoré môžu váš projekt pre nový byt urobiť. vybudovanie hodnotného podniku.
Metóda 2 z 3: nájdenie veriteľa
- 1Oslovte makléra. Maklér za vás môže vyjednať vaše možnosti, preto sa oplatí s nejakým kontaktovať. To vám môže pomôcť zjednodušiť proces a zaistiť, aby všetko prebiehalo čo najhladšie.
- 2Porozprávajte sa s veľkou bankou. Medzi najväčšie banky ponúkajú výhody v tom, ako úspory z rozsahu. Pretože sú väčší ako ostatní hráči na trhu, môžu si dovoliť menšie ziskové rozpätie ako menší veritelia. Môžu preto ponúknuť nižšie ceny ako menší veritelia. Pretože menej peňazí je najlepšie peniaze, títo veritelia by mali byť prví, ktorých oslovíte. Avšak, väčšie veritelia majú tendenciu byť viac konzervatívne s ohľadom na konštrukciu a vývoji úverov než komunitných bánk.
- Napríklad 2% marža na 0,70 milióna EUR je 14900€. 5% marža na 187000€ je iba 9330€.
- Väčšie banky sú konzervatívnejšie z niekoľkých dôvodov. Jeden, nevedia toľko o miestnom trhu, ako to vie komunitná banka. Vždy existujú výstredné a ťažko kvantifikovateľné faktory, ktoré môžu z niečoho urobiť dobré alebo zlé riziko, a tie je ťažšie identifikovať na diaľku. Po druhé, aj keď je väčšia banka menej využívaná ako menšia banka, absolútna dolárová hodnota je stále faktorom-deficit vo výške 0,70 miliardy EUR je takmer vždy väčším problémom ako schodok vo výške 74600€.
„Špeciálna pôžička“ je iba odvetvový termín pre pôžičku na špekulatívnu nehnuteľnosť-takú, ktorú developer ešte nepredal. - 3Oslovte komunitnú banku. Ako bolo uvedené vyššie, komunitná banka bude mať lepšie znalosti o miestnom trhu ako národná banka. Sú hlavným zdrojom financovania stavebných projektov v USA. Táto odbornosť môže uľahčiť predaj komunitnej banky na váš „príbeh pôžičky“ ako väčšia banka. Navyše, keďže je pre komunitnú banku ťažšie zarobiť peniaze z obrovských súm menších pôžičiek na domácnosť a auto, musia byť pri hľadaní zdrojov zisku agresívnejšie.
- Aj keď vám staršia komunitná banka môže poskytnúť lepšiu sadzbu, nové miestne banky spravidla agresívnejšie hľadajú príležitosti na zisk. Aj keď nemusia byť schopní požičať si až tak veľa, môžu byť ochotnejší riskovať tam, kde etablovanejší veriteľ nevidí potrebu.
- 4Výskum neregulovaných veriteľov. Neregulovaní veritelia (zvyčajne nazývaní „finančné skupiny“ alebo „investiční partneri“) môžu byť dobrým zdrojom financovania, ak vás banky odmietnu. Títo veritelia spravidla hľadajú kapitál v projektoch, ktoré financujú. Preto menej pravdepodobne zdôraznia vašu finančnú pozíciu a skôr zdôraznia vašu schopnosť dokončiť projekt a hodnotu dokončeného projektu.
- Aj keď sú tieto pôžičky spravidla s vyšším úrokom, väčšinou ide aj o pôžičky „bez regresu“. Bezhotovostná pôžička je pôžička, ktorá umožňuje veriteľovi prevziať zaistené aktívum, ale nič iné.
- Predtým, ako požiadate veriteľa tohto typu o pôžičku, uistite sa, že ste sa podrobne informovali o trhu. Jedným zo spôsobov, ako odhadujú schopnosť staviteľa realizovať projekt, je položiť podrobnejšie otázky o miestnom trhu než konvenční veritelia. Venujte zvláštnu pozornosť podobným typom prebiehajúcich alebo plánovaných stavebných projektov, predajným cenám podobných jednotiek v danej oblasti a potenciálnym úrovniam dopytu v čase, keď bude váš projekt dokončený.
- 5Pozrite sa, čo môžete urobiť, aby ste dali dohromady skupinu súkromných investorov. Súkromní investori nie sú vôbec inštitúcie, ale bohatí jednotlivci, ktorí hľadajú investičné príležitosti. Preto je ťažké o nich veľa zovšeobecňovať. Môžete však očakávať niekoľko vecí ako samozrejmosť:
- Príbeh pôžičky a vaša schopnosť realizovať projekt budú pre tento typ veriteľov pravdepodobne dôležitejšie ako ostatné typy veriteľov.
- Súkromní investori oveľa častejšie účtujú vyššie úrokové sadzby a/alebo akcie. Okrem toho pôžičky od súkromných investorov NIE sú obvykle bezúročné pôžičky. Ak investorom nevrátite svoje investície, môžu sa pokúsiť zmocniť sa takého objemu vášho majetku, koľko je potrebné na uspokojenie dlhu.
Metóda 3 z 3: žiadosť o pôžičku
- 1Zhromaždite dokumenty o svojej finančnej situácii. Bez ohľadu na to, aký dôraz kladie veriteľ na vašu finančnú situáciu, všetci o tom budú chcieť vedieť. Aj keď niektorí veritelia môžu požadovať viac alebo menej, mali by ste očakávať, že poskytnete nasledujúce:
- Vaše daňové priznanie za predchádzajúce dva roky.
- Bankové výpisy.
- Zoznam aktív a pasív.
- Výkazy ziskov a strát vašej firmy.
Dlžník buď zaplatí zostatok úveru okamžite, alebo získa ďalší úver (zvyčajne hypotekárny úver) na uspokojenie zostatku stavebného úveru. - 2Zhromažďujte informácie o nehnuteľnosti. Aj keď sa všetky tieto informácie nevzťahujú na stavebný projekt na surovom alebo minimálne upravenom pozemku, mali by ste predložiť nasledujúce položky:
- Ochranné zmluvy, obmedzenia listiny a ak vlastníte nehnuteľnosť, listina o pozemku.
- Výkazy výnosov a výdavkov, kópie starých lízingov, vek nehnuteľnosti, typ stavby a štvorcová plocha jednotky (jednotiek). Tieto by sa vzťahovali na rozsiahlu obnovu už existujúceho majetku.
- Poverenia a úlohy architekta, staviteľa a stavbyvedúceho.
- Plány a výpisy z poistenia.
- Rozpočet a zoznam materiálov.
- 3Vytvorte rozvrh práce a zodpovedajúci rozvrh žrebovania. Plánované žrebovania musia zodpovedať práci, ktorá sa na projekte vykonáva. Žrebovanie napríklad musí predstavovať až 100% pôžičky a sumy čerpania musia dávať zmysel vo vzťahu k druhu dokončovanej práce.
- Prvé a posledné žrebovanie sú zvyčajne menšie ako stredné ťahy. Prvé žrebovania by pokryli povoľovacie, zatváracie náklady a počiatočné fázy stavby, ako je búranie a kladenie základov. Konštrukcia je postavená od základov a zvonka, takže rámovanie a zastrešenie by pokrylo ďalšie kresby, zatiaľ čo interiérové elektrické, inštalatérske, sadrokartónové dosky a obklady prídu na rad neskôr.
Prečítajte si tiež: Ako podať žiadosť o bankrot ako podnikateľ?
Komentáre (2)
- Cenné informácie. Ďakujem.
- Podrobnosti, definície a návrhy na zabezpečenie špeciálnej pôžičky.
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
