Ako vykonať výmenu 1031?
Na uľahčenie výmeny 1031 budete chcieť vložiť špeciálny jazyk odkazujúci na burzu 1031 do zmluvy o kúpe a predaji vášho vzdaného majetku.
Normálne, keď predávate nehnuteľnosť držanú na investičné alebo obchodné účely za vyššiu hodnotu, ako za ktorú ste za ňu pôvodne zaplatili, akýkoľvek zisk, ktorý z predaja získate, bude podliehať dani z kapitálových výnosov. Výmena v oddiele 1031 - nazývaná tiež výmena odložená na daň - vám však umožňuje predať nehnuteľnosť a získať náhradný majetok výmennou metódou, čo vám umožní odložiť povinnosť platiť dane z kapitálových výnosov vyplývajúce z počiatočného predaja. Takto môžete v skutočnosti reinvestovať výnosy z predaja bez nutnosti platiť ďalšie dane, a preto môže byť pri správnom použití účinným nástrojom na šetrenie peňazí. Napríklad ak vlastníte nehnuteľnosť na prenájom (napríklad byt), ktorú chcete predať, pretože by ste chceli kúpiť podobnú nehnuteľnosť na inom mieste (povedzme preto, že sa sťahujete alebo by ste si chceli vziať výhoda výhodného trhu s bývaním), vám k tomu môže pomôcť burza 1031 a zároveň odložiť daň z kapitálových výnosov.
Časť 1 z 2: vedenie výmeny 1031
- 1Zvážte najatie odborníkov, ktorí vám pomôžu. Aby ste mohli uskutočniť výmenu 1031 - a bezpečne prechádzať zložitosťou príslušných ustanovení zákonníka o vnútorných príjmoch, mali by ste (1) mať dôkladné pochopenie častí európskeho kódexu upravujúcich výmeny odložených na 1031 daní alebo (2) vyhľadajte kvalifikovaného odborníka, ktorý vám pomôže. Pretože sa daňové zákony menia a pravidelne sa vydávajú nové daňové predpisy, najlepším riešením pre úspešnú výmenu 1031 je vyhľadať pomoc profesionála.
- Advokát, daňový špecialista alebo účtovník vám nielen pomôžu presne pochopiť, čo musíte urobiť, aby ste vykonali platnú výmenu 1031, ale tiež vám pomôžu zaistiť, aby ste počas procesu neurobili chyby.
- Realitný agent bude tiež nápomocný - najmä ak bol predtým súčasťou výmeny 1031 - a mal by vedieť, aký jazyk vložiť do príslušných zmlúv, aby výmena prebehla čo najjednoduchšie.
- Hneď ako sa rozhodnete uskutočniť výmenu 1031, nezabudnite oznámiť svojim zámerom všetkým profesionálom, s ktorými budete počas výmeny spolupracovať (tj. Vášmu právnikovi, vášmu realitnému agentovi atď.), Aby vám mohli správne pomôcť pri uskutočňovaní výmeny. transakcie.
- 2Nájdite kupujúceho pre nehnuteľnosť, ktorú chcete predať. Táto nehnuteľnosť - ktorá sa bežne označuje ako „odstúpená nehnuteľnosť“, pretože ide o nehnuteľnosť, ktorej sa vzdáte výmenou za inú - je nehnuteľnosť, ktorú v tejto transakcii vymieňate za inú, aby ste odložili dane z kapitálových výnosov. Ďalším vašim krokom je teda nájsť niekoho, kto je ochotný kúpiť vašu nehnuteľnosť v hodnote, v akej ju chcete predať.
- Len čo nájdete niekoho, kto je ochotný kúpiť vaše odovzdané nehnuteľnosť, s kupujúcim uzavriete kúpno-predajnú zmluvu.
- 3Vložte osobitnú klauzulu do kúpno-predajnej zmluvy. Na uľahčenie výmeny 1031 budete chcieť vložiť špeciálny jazyk odkazujúci na burzu 1031 do zmluvy o kúpe a predaji vášho vzdaného majetku. Môžete to urobiť sami, ak sa rozhodnete vypracovať dohodu sami. Ak ste si na splnenie transakcie a vypracovanie návrhu dohody najali služby advokáta, dajte mu pokyn, aby zahrnuli 1031 jazykov.
- Táto klauzula v zmluve by mala znieť asi takto: „Kupujúci chápe, že je zámerom predávajúceho použiť túto transakciu ako súčasť burzy 1031, a týmto súhlasí so spoluprácou s predávajúcim s cieľom dosiahnuť to isté.“
- Je to dôležité, pretože kupujúci budú musieť podpísať určité výmenné dokumenty, aby ste mohli úspešne dokončiť svoju výmenu 1031.
- 4Vyberte kvalifikovaného sprostredkovateľa. Kľúčovým aspektom výmeny 1031 je, že nepredávate iba jednu nehnuteľnosť a potom výťažok z tohto predaja použijete na nákup inej. Predaj odstúpenej nehnuteľnosti a kúpa náhradnej nehnuteľnosti sa skôr uskutočňujú ako jedna transakcia. Aby ste to dosiahli, na uskutočnenie transakcie všeobecne použijete tzv. „Kvalifikovaného sprostredkovateľa“ - tretiu stranu, ktorá bude s prostriedkami nakladať počas celej výmeny.
- Spravidla budete ako kvalifikovaného sprostredkovateľa využívať banku alebo právnickú firmu.
Ako dlho si musím pri výmene 1031 prenajať novú ústredňu, aby som sa do nej mohol nasťahovať ako svoje bydlisko? - 5Uzatvorte dohodu o výmene s kvalifikovaným sprostredkovateľom. Po identifikácii kvalifikovaného sprostredkovateľa, ktorého chcete použiť, uzavriete s kvalifikovaným sprostredkovateľom dohodu o výmene. Táto dohoda umožní sprostredkovateľovi získať prostriedky z predaja vášho odovzdaného majetku, zadržať ich a potom ich prípadne použiť na kúpu vášho náhradného majetku.
- Dôvodom je to, že ak chcete získať výhody odloženia dane pri výmene 1031, nesmiete mať priamu kontrolu nad prostriedkami z predaja vášho vzdaného majetku, inak to IRS bude považovať za predaj a následný nákup - nie výmena 1031.
- Táto dohoda by mala ustanoviť, že budete prevádzať práva predávajúceho na vzdaný majetok a práva kupujúceho na náhradný majetok na svojho sprostredkovateľa, aby mohol konať vo vašom mene bez toho, aby ste priamo kontrolovali finančné prostriedky zapojené do výmeny.
- Túto dohodu musíte uzavrieť s kvalifikovaným sprostredkovateľom pred dátumom uzávierky predaja vzdaného majetku.
- 6Identifikujte nehnuteľnosť alebo nehnuteľnosti, ktoré chcete kúpiť. Táto nehnuteľnosť - ktorá sa bežne označuje ako „náhradná nehnuteľnosť“, pretože to je nehnuteľnosť, ktorá nahradí váš vzdaný majetok - je to majetok, ktorý získate z výnosov z predaja vášho vzdaného majetku, aby ste odložili kapitálové zisky dane. Náhradnú nehnuteľnosť / nehnuteľnosti musíte písomne identifikovať, podpísať dokument a doručiť ich vášmu kvalifikovanému sprostredkovateľovi v časovom rámci 45 dní.
- Môžete identifikovať až tri potenciálne náhradné vlastnosti bez ohľadu na ich hodnotu. Ak chcete získať viac ako tri náhradné nehnuteľnosti, môžete identifikovať viac ako tri potenciálne náhradné nehnuteľnosti, pokiaľ celková spravodlivá trhová hodnota vami identifikovaných nehnuteľností nepresahuje 200% predajnej ceny vašej nehnuteľnosti, ktorej ste sa vzdali.
- Aby mohla byť výmena úplne odložená od dane, táto náhradná nehnuteľnosť / nehnuteľnosti by mala mať reálnu trhovú hodnotu vyššiu alebo rovnú vášmu vzdanému majetku.
- Ak je náhradnou nehnuteľnosťou nehnuteľnosť, musíte v písomnej identifikácii uviesť ulicu a názov nehnuteľnosti.
- Na výber a identifikáciu náhradného majetku máte 45 dní od predaja odovzdaného majetku.
- 7Požiadajte svojho kvalifikovaného sprostredkovateľa, aby uzavrel kúpno-predajnú zmluvu s predajcom náhradnej nehnuteľnosti. Ďalším krokom je, aby váš sprostredkovateľ uzavrel kúpnu zmluvu s predajcom vašej náhradnej nehnuteľnosti. Váš sprostredkovateľ použije podľa vašej dohody o výmene finančné prostriedky, ktoré získal z predaja vášho majetku, ktorého ste sa vzdali, na kúpu náhradného majetku. Predajca založí nehnuteľnosť za vás, prijme platbu od sprostredkovateľa a potom dostanete náhradnú nehnuteľnosť.
- Táto kúpno-predajná zmluva by mala obsahovať konkrétny jazyk 1031, podobne ako kúpno-predajná zmluva pre vaše vzdané vlastníctvo.
- Výmenu musíte dokončiť a získať nárok na svoj náhradný majetok do 180 dní od predaja odovzdaného majetku alebo od dátumu splatnosti daňového priznania k dani z príjmu za rok, v ktorom bol takýto majetok predaný - podľa toho, ktorý dátum nastane skôr.
- 8Založte formulár IRS 8824. Po dokončení výmeny musíte pre získanie výhody výmeny daní pri odklade daní vyplniť a podať formulár IRS 8824-Like-Kind Exchanges-v daňovom roku, v ktorom k výmene došlo.
- Tento formulár je k dispozícii online na webovej stránke IRS.
- 9Dodržiavať príslušné požiadavky na podávanie správ o stave. Výmena podľa oddielu 1031 je produktom federálneho zákona, a preto musíte takúto výmenu nahlásiť úradu IRS. Niektoré štáty, napríklad Kalifornia, majú tiež požiadavky na podávanie správ o štáte pre 1031 búrz uskutočňovaných na ich území. Aby bola vaša výmena 1031 v súlade s právnymi predpismi vášho štátu, budete musieť vyplniť a odoslať ďalší formulár.
- Daňové právo je pomerne zložité a najlepším spôsobom, ako zistiť, či váš štát má požiadavku na vykazovanie 1031, je konzultovať so skúseným daňovým právnikom.
- Môžete tiež skúsiť vyhľadať tieto informácie online pomocou frázy „<< váš štát >> 1031 vykazovanie“ a prezrieť si výsledky, aby ste zistili, či niektoré štátne weby poskytujú formuláre na účely hlásenia stavu.
Časť 2 z 2: Vyhýbanie sa problémom s výmenou 1031
- 1Zaistite, aby došlo k výmene medzi vlastnosťami „podobného druhu“. Aby bola vaša výmena 1031 platná, musí prebiehať výmena medzi vlastnosťami rovnakého typu alebo druhu. Kvalita alebo úroveň vylepšenia nehnuteľnosti nie je faktor. Všeobecne sa všetky nehnuteľnosti (tj pozemky a / alebo budovy) považujú za podobné ako všetky ostatné nehnuteľnosti. Niektoré príklady, ktoré vyhovujú týmto typom požiadaviek na výmenu „rovnakého druhu“, zahŕňajú:
- Nevyužitý pozemok výmenou za prenájom nehnuteľností.
- Nehnuteľnosť na prenájom pre jednu rodinu výmenou za nehnuteľnosť na prenájom pre viac rodín.
- Obchodné priestory výmenou za hotel.
- Farma / ranč výmenou za golfové ihrisko.
- Berte na vedomie, že nehnuteľnosti nachádzajúce sa v Európe nie sú nikdy podobné ako nehnuteľnosti nachádzajúce sa mimo Európy.
- Ak si nie ste istí, či sú nehnuteľnosti, ktoré sa majú vymieňať, podobné, alebo ak máte otázky týkajúce sa tejto alebo ktorejkoľvek z nasledujúcich požiadaviek, zvážte výhody zaplatenia (relatívne) malého množstva peňazí za radu profesionála namiesto toho, aby ste neskôr zistili, že vaša výmena bola neplatná a všetky súvisiace výnosy sú plne zdaniteľné.
Môžem urobiť výmenu 1031 viacgeneračných bytov výmenou za 1-4 rodinnú rezidenčnú nehnuteľnosť, ktorú si chcem prenajať? - 2Pri zámene osobného majetku buďte opatrní. Zatiaľ čo v prípade nehnuteľností je požiadavka „podobného druhu“ pomerne voľná, požiadavky na výmenu osobného majetku sú oveľa prísnejšie. Napríklad osobné a nákladné vozidlá, aj keď sú obe, sa nepovažujú za podobné vozidlá, pokiaľ ide o IRS.
- Ak uvažujete o výmene 1031, ktorá sa týka osobného majetku, nezabudnite požiadať o radu kvalifikovaného daňového právnika alebo účtovníka, či nehnuteľnosť, ktorú plánujete vymeniť, spĺňa požiadavku podobného druhu.
- 3Zaistite, aby vlastnosti spojené s výmenou vyhovovali požiadavkám na použitie 1031. Aby sa mohol majetok vymeniť podľa oddielu 1031, všetky nehnuteľnosti zapojené do výmeny sa musia držať buď na (1) použitie v obchodnej alebo podnikateľskej činnosti alebo (2) investovanie. Ak sa nehnuteľnosť používa hlavne z osobných dôvodov, ako napríklad primárne bydlisko alebo dovolenkový dom, nemôžete ju použiť na dokončenie výmeny 1031.
- 4Zaistite, aby neboli vylúčené vlastnosti spojené s výmenou. Existujú určité typy nehnuteľností, ktoré sú výslovne vylúčené z výmeny 1031, a mali by ste sa uistiť, že zamýšľaná výmena nezahŕňa žiadny z týchto typov nehnuteľností. Oni sú:
- Zásoby alebo zásoby v obchode (tj. Majetok držaný primárne na predaj).
- Akcie, dlhopisy alebo zmenky.
- Ostatné cenné papiere alebo dlhy.
- Partnerské záujmy.
- Osvedčenia o dôvere.
- 5Venujte pozornosť príslušným termínom. Na burze 1031 sú stanovené dva dôležité časové limity, ktoré musíte dodržiavať. Ak nebudete striktne dodržiavať tieto termíny, vaša výmena 1031 bude neplatná. Je nepravdepodobné, že v niektorej z týchto lehôt dostanete predĺženie.
- Nezabudnite, že na identifikáciu potenciálneho náhradného majetku / nehnuteľností máte 45 dní od dátumu ukončenia predaja vzdaného majetku a spravidla musíte výmenu uskutočniť do 180 dní od tohto dátumu.
- Tieto časové rámce zahŕňajú pracovné dni, sviatky a víkendy.
- 45-dňové identifikačné obdobie plynie veľmi, veľmi rýchlo. Keď viete, že sa chystáte na výmenu 1031, mali by ste začať spolupracovať so svojím realitným maklérom / agentom, aby ste čo najrýchlejšie identifikovali potenciálnu náhradnú nehnuteľnosť.
- Ak vaša výmena 1031 bude obsahovať hotovosť alebo iné výnosy, ktoré nie sú majetkom podobného druhu, okrem majetku podobného druhu, budete z týchto ziskov zdanení. Vo výsledku by ste sa mali vždy usilovať o získanie majetku rovnakej alebo vyššej hodnoty ako majetok, ktorého sa vzdávate, aby vám nezostali žiadne výnosy z predaja vzdaného majetku.
Je to dôležité, pretože kupujúci budú musieť podpísať určité výmenné dokumenty, aby ste mohli úspešne dokončiť svoju výmenu 1031. - Nezabudnite na to, aby počas výmeny vymenoval všetky prostriedky váš Kvalifikovaný sprostredkovateľ. Ak priamo získate výťažok z predaja, diskvalifikujete sa z odkladu daňovej výmeny 1031.
- Ak náhradný majetok, ktorý dostanete na burze, vlastnil niekto, kto je s vami v spojení, nemôžete ho dva roky predávať, ak si chcete zachovať daňové výhody burzy 1031.
- Burzy s odkladom dane podľa oddielu 1031 sú zložité právne a daňové štruktúry. Pred dokončením výmennej transakcie s odloženou daňou 1031 sa vždy poraďte so svojimi právnymi, daňovými alebo finančnými poradcami.
Prečítajte si tiež: Ako kúpiť dom bez peňazí dole?
Otázky a odpovede
- Môžem kúpu domu vymeniť za predaj holého pozemku?Áno. Robím to teraz a bol som poučený, že tieto sa kvalifikujú ako podobné, pokiaľ je pozemok určený na použitie ako investičný nehnuteľný majetok.
- Ahoj, som realitný maklér. Predajca žiada môjho klienta o spoluprácu s burzou 1031 bez akýchkoľvek nákladov pre kupujúceho. Nikdy som nebol zapojený do výmeny 1031. Aký krok by som mal podniknúť na ochranu svojho klienta a seba pri tejto transakcii?Kupujúci sa musí v zmluve dohodnúť na spolupráci s burzou, pretože na chvíľu nebude mať predávajúci žiadny majetok ani peniaze. Preto je dôležitá spoločnosť a sprostredkovateľ úschovy. Kľúčom je nikdy sa dotknúť finančných prostriedkov z predaja nehnuteľnosti. Na uľahčenie výmeny použite držiteľ úschovy. Sprostredkovateľ prostredníctvom escrow prevedie prostriedky z predaja na váš nákup a výmena sa uskutoční bez toho, aby predajca prostriedky dostal, čím sa vytvorí výmena bez dane. Ak zostanú peniaze, budú upravené s normálnym daňovým dôsledkom prostredníctvom úschovy.
- Je možné pri výmene 1031 kombinovať viac ako jednu nehnuteľnosť ako „vzdanú“ nehnuteľnosť?Áno, v jednej výmene 1031 je možné kombinovať viac vzdaných nehnuteľností a viac náhradných vlastností.
- Môžem vymeniť z bytu do obchodného centra?Áno, pokiaľ je predajná cena obchodného centra rovná alebo vyššia ako cena bytov.
- Je cena náhradného majetku suma zaplatená za nehnuteľnosť, ktorú by som chcel predať a potom vymeniť, alebo suma, ktorú by som skutočne dostal?Z predaja nemôžete získať žiadne výnosy. Musí to byť skutočná „výmena“.
- Mám v úmysle investovať do nehnuteľností financovaných z davu ľudí. Môžem použiť svoje kapitálové výnosy na nákup ďalších online záujmov nehnuteľností prostredníctvom burzy 1031, ak budem investovať prostredníctvom svojho účtu s ručením obmedzeným?Od januára 2018 je k výmene 1031 oprávnených iba nehnuteľnosť. Záujmy v spoločnosti alebo vo fonde, bez ohľadu na to, či majú alebo nemajú nehnuteľný majetok, NIE sú podobné ako nehnuteľný majetok. Musíte vlastne vlastniť „špinu“ alebo jej nerozdelený záujem.
- Môže byť realitný maklér Predajcu kvalifikovaným sprostredkovateľom pre transakciu na burze 1031 a výťažok z predaja môže mať na svojom dôveryhodnom účte?Realitný maklér Predajcu by nebol kvalifikovaným sprostredkovateľom, pretože už koná ako „agent“ alebo pobočka predajcu. Príkladom diskvalifikovaných strán je osobný právnik predajcu, CPA a realitný agent.
- Drží sprostredkovateľ celý výťažok z predaja nehnuteľnosti alebo iba kapitálové zisky?Na zaistenie úplnej odloženej výmeny musí sprostredkovateľ držať VŠETKY výnosy z predaja a musí byť nahradená celá hodnota vzdaného majetku. Ak napríklad predávate nehnuteľnosť za 74600€, musíte si kúpiť náhradnú nehnuteľnosť v celkovej hodnote najmenej 74600€
Nezodpovedané otázky
- Ako použijem DST a zoberiem si časť hotovosti? Bude daňová pokuta?
- Môžem pred kúpou odstúpenej nehnuteľnosti uzavrieť kúpnu zmluvu na náhradnú nehnuteľnosť?
- Nehnuteľnosť, ktorú predávam, je iba na moje meno,,, Je možné novú nehnuteľnosť zakúpenú na devízovom účte uviesť na moje aj iné meno?
- Môžem urobiť výmenu 1031 viacgeneračných bytov výmenou za 1-4 rodinnú rezidenčnú nehnuteľnosť, ktorú si chcem prenajať?
- Ako dlho si musím pri výmene 1031 prenajať novú ústredňu, aby som sa do nej mohol nasťahovať ako svoje bydlisko?
Komentáre (6)
- Toto je veľký prehľad procesu výmeny 1031. Som realitná kancelária a môj klient chce urobiť 1031.
- Veľmi dobré, umožnilo mi to vyhnúť sa chybám.
- Jasné vysvetlenie, čo je to výmena typu 1031 a ako najlepšie dosiahnuť bezchybnú právnu výmenu.
- Veľmi poučné o základných informáciách. Jasné, stručné a veľmi ľahké.
- Teraz som presvedčený, že urobím svoje rozhodnutie znova: 1031 namiesto spoliehania sa na názory ostatných. Vďaka.
- Každé slovo v článku bolo užitočné a bolo napísané jednoduchou a zrozumiteľnou angličtinou.
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
