Ako kúpiť dom na predaj vlastníkom?
Kúpa domu, ktorý je na predaj vlastníkom (FSBO), má svoje klady a zápory.
Kúpa domu, ktorý je na predaj vlastníkom (FSBO), má svoje klady a zápory. Môžete sa vyhnúť plateniu poplatkov agentovi a môžete hovoriť priamo s predajcom. Nebudete mať toľko skúseností ako odborník na nehnuteľnosti, takže orientácia v procese môže byť zložitejšia. Mnoho majiteľov používa FSBO na testovanie vôd na trhu s bývaním a zvyčajne predáva iba vtedy, ak je dosiahnutá ich očakávaná (a často vysoká) cena. Nech je váš cieľ akýkoľvek, pritiahnutie advokáta v oblasti nehnuteľností, profesionálneho domového inšpektora a agenta kupujúceho vám tento proces výrazne uľahčí.
1. časť zo 4: nakupovanie domu
- 1Získajte predbežné schválenie. Predajca musí vedieť, že to myslíte vážne a môžete si dovoliť kúpiť svoj domov. Zoznámte sa s veriteľom, aby ste dostali vopred schválený úver. Veriteľ vezme do úvahy nasledujúce faktory:
- Váš príjem.
- Kreditné skóre.
- Existujúci dlh.
- Predchádzajúca história pôžičiek.
- Sporiaci účet.
- 2Hľadajte domy. Existuje niekoľko spôsobov, ako nájsť domov FSBO. Pred návštevou realitnej kancelárie si urobte vlastný prieskum. Tu je niekoľko zdrojov, ktoré si môžete pozrieť:
- Webové stránky systémov regionálnej služby viacerých záznamov (MLS).
- Webové stránky FSBO.
- Inzeráty vo vašich miestnych novinách.
- Inzeráty online.
- Prejdite sa po štvrtiach, ktoré vás zaujímajú.
- 3Zvážte spoluprácu s agentom kupujúceho. Ak kupujete dom prvýkrát alebo si nie ste istí procesom kúpy domu, mali by ste spolupracovať s agentom kupujúceho. Procesom vás môže sprevádzať agent kupujúceho. Zástupca kupujúceho pracuje vo vašom mene, aby vás sprevádzal procesom uzavretia zmluvy, a nezastupuje záujmy predávajúceho.
- Poplatok agenta bude pravdepodobne doplnkom k dohodnutej cene domu alebo ho zaplatí kupujúci, pretože cieľom väčšiny vlastníkov FSBO je vyhnúť sa províziám z nehnuteľností.
- Provízia je zvyčajne 2,5 - 3% z predajnej ceny.
- Spolupráca s agentom kupujúceho nie je potrebná. Dom môžete nakupovať a ponúkať bez neho.
- Váš agent by mal byť akreditovaným zástupcom kupujúceho. Navštívte webovú stránku Národnej asociácie realitných kancelárií alebo Národnú asociáciu agentov exkluzívnych kupujúcich. nájsť akreditovaného agenta.
- Pred prijatím do zamestnania sa obráťte na svojho agenta. Je dôležité, aby ste s nimi vychádzali a vytvorili si vzťah pri hľadaní domov.
- Požiadajte o kontaktné informácie troch najnovších klientov vášho agenta. Ak sú spokojní a majú dobré veci na to, pravdepodobne ste našli dobrého agenta. Je to zlé znamenie, ak vám agent odmietne dať referencie.
Zavolajte alebo pošlite e-mail vlastníkovi, aby vyjadril váš záujem, a nastavte si čas, aby ste si pozreli dom.
2. časť zo 4: vyšetrovanie domu
- 1Porozprávajte sa s majiteľom. Zavolajte alebo pošlite e-mail vlastníkovi, aby vyjadril váš záujem, a nastavte si čas, aby ste si pozreli dom. Opýtajte sa majiteľa toľko otázok, koľko potrebujete. Medzi otázky, ktoré by ste sa mali pýtať, patria:
- Preco predavas
- Ako dlho je dom na trhu?
- Máte nejaké problémy so susedstvom alebo so susedmi?
- Čo je súčasťou predaja? Napríklad sa opýtajte na spotrebiče (chladnička, práčka, sušička, mikrovlnná rúra atď.), Ozdoby (závesy, koberčeky atď.) A nábytok.
- Má dom nejaké problémy?
- Uskutočnili sa nejaké väčšie renovácie alebo opravy?
- Aký starý je dom, spotrebiče, strecha, vykurovací a chladiaci systém, vodovodné systémy a elektrické systémy?
- Čo vás baví na živote v tomto dome?
- V prípade vidieckych domov sa opýtajte na to, ako sú dodávané inžinierske siete (elektrina, voda, plyn atď.), Či sú zahrnuté minerálne práva a či existujú vecné bremená.
- 2Posúďte okolie. Preskúmajte okolie. Spýtajte sa na miesta svojho agenta alebo výskumnej školy, na blízke vybavenie, ako sú nákupy alebo potraviny, a možnosti dopravy. Opýtajte sa na združenie vlastníkov domu a na všetky súvisiace poplatky alebo iné obmedzenia. Výskum povodňových / povodňových rizík, štatistík kriminality a ďalších rizík spojených s touto oblasťou. Porozprávajte sa s agentom, aby ste získali predstavu o demografii okolia a akomkoľvek vývoji, ktorý sa v ňom vyskytuje (gentrifikácia, prechod zo starých na mladých majiteľov domov alebo naopak, atď.).
- 3Získajte správu CLUE. CLUE je skratka pre Comprehensive Loss Underwriting Exchange. Táto správa vám poskytne päťročnú históriu všetkých poistných udalostí, ktoré boli podané pre dom, o ktorý máte záujem. Pred spustením správy musíte požiadať o povolenie predajcu. Bude vás to stáť 15€ alebo menej.
- Správa identifikuje všetky problémy, ktoré dom pravdepodobne bude mať, a poskytne vám predstavu o poistných sadzbách pre dom.
- Poisťovacie spoločnosti zvyčajne na výpočet poistných sadzieb používajú minulé pohľadávky.
- Iba vlastník, ak má nehnuteľnosť prístup k prehľadu CLUE. Požiadajte predajcu o vyžiadanie správy. Predajca môže zavolať na číslo 1-866-312-8076 alebo navštíviť webovú stránku LexisNexis a vytvoriť tak online žiadosť.
- 4Skontrolujte dane z nehnuteľností. Požiadajte svojho agenta alebo súčasného majiteľa domu o informácie týkajúce sa majetkových daní. Môže ísť o dane vyberané mestom, krajom a / alebo miestnymi školskými obvodmi. Požiadajte o informácie týkajúce sa daňových sadzieb. Aká je obvyklá daňová povinnosť pre domácnosť? Zostáva konzistentný medzi rokmi alebo sa neočakávane líši? Pokúste sa získať predstavu o tom, koľko dane z nehnuteľností by ste zaplatili za prvých pár rokov pobytu v dome.
- 5Nechajte dom skontrolovať. Majiteľ domu vám nemusí povedať o všetkých problémoch v domácnosti alebo nemusí vedieť o niektorých problémoch. Domový inšpektor dôkladne skontroluje nehnuteľnosť a poskytne vám všetky informácie, ktoré potrebujete, aby ste sa mohli rozhodnúť. Domový inšpektor by mal skontrolovať:
- Elektroinštalácie
- Úrovne vlhkosti
- Úrovne oxidu uhoľnatého
- Azbest
- Olovené elektromagnetické polia
- Radón
- Inšpekcie sa zvyčajne neuskutočňujú, kým nepredložíte ponuku. Môžete však kedykoľvek požiadať predajcu, aby vám jednu ponúkol skôr. Buďte pri inšpekcii, aby ste mohli klásť otázky a vidieť veci na vlastnej koži.
- Navštívte webovú stránku Európskej spoločnosti domácich inšpektorov alebo zavolajte na 1-800-743-2744 a vyhľadajte akreditovaného inšpektora.
- Pred prijatím inšpektora sa opýtajte, koľko to bude stáť a či tam môžete byť. Ak inšpektor nechce, aby ste boli pri inšpekcii, vyberte iného inšpektora.
ODBORNÝ TIPAj odborníci si najímajú domových inšpektorov. Podnikateľ v oblasti nehnuteľností Nathan Miller nám hovorí: „Ak to s nehnuteľnosťou myslím vážne, vždy si najímam domového inšpektora. Ten inšpektor prejde každý štvorcový centimeter tohto domu a prelezie podkrovím. a potkan napadol (dúfam, že nie) suterén. Prejdú na všetky tieto miesta, kam by som nechcel ísť, a nájdu všetky problémy, ktoré by som neurobil.
Požiadajte ich, aby podpísali ponuku a finalizovali predajnú cenu, aby ste mohli začať s procesom zatvárania.
3. časť zo 4: predloženie ponuky
- 1Získajte správu o ocenení susedných domov. Vyžadovaná cena predajcu by sa mala použiť iba ako východiskový bod. Realitní makléri zvyčajne pomáhajú predajcom stanoviť cenu, váš predajca však s realitnou kanceláriou nepracuje. Nájdite majetkovú hodnotu susedných domov, aby ste získali predstavu o tom, aká je jeho skutočná hodnota.
- Skontrolujte tiež nedávne predajné ceny domov podobných domom, o ktoré máte záujem.
- Hodnotenia môžete získať na webových stránkach, ako sú Zillow, Real Estate ABC a Electronic Appraiser. Webová stránka Electronic Appraiser ponúka najpresnejšiu správu a stojí 22€
- 2Určte svoju ponukovú cenu. Založte svoju ponukovú cenu na požadovanej cene, trhovej hodnote domu, hodnote susedných domov a aktuálnom trhu s bývaním. Ak je trh s bývaním vo vašej oblasti silný, možno budete musieť predložiť ponuku, ktorá presahuje požadovanú cenu. Ak trh nie je silný, môžete ponúknuť nižšie alebo správne za požadovanú cenu.
- Napríklad ak je vyvolávacia cena 149000€ a odhadovaná domáca hodnota bola 127000€, môžete začať s ponukou 114000€ (90% trhovej hodnoty). Táto ponuka by bola prijateľná na trhu, ktorý nie je veľmi silný.
- Ak bol trh silný, môžete začať s odhadovanou hodnotou domu: 127000€
- Ak ponúknete príliš nízku cenu, predajca môže vašu ponuku okamžite odmietnuť. Nastaviť svoju ponuku v spolupráci so svojím právnym zástupcom.
- Mali by ste si tiež určiť svoju maximálnu ponukovú cenu, ktorá bude vychádzať z toho, koľko si môžete dovoliť a koľko ste ochotní zaplatiť za dom.
- Poznanie maximálnej ponukovej ceny vám umožní viesť rokovania nižšie, ako je váš limit, alebo vedieť, kedy máte pokračovať v rokovaniach.
- 3Spolupracujte s právnikom v oblasti nehnuteľností. Kúpna zmluva a proces uzatvárania sú komplikované. Advokát v oblasti nehnuteľností vám môže pomôcť zorientovať sa v tomto procese a zabezpečiť, aby ste mali zo svojej zmluvy východisko, ak nastanú problémy s domovou prehliadkou alebo s predajcom.
- Váš právnik vám tiež môže pomôcť vyjednávať, kto zaplatí poplatok za prevod vlastníckeho práva a dane.
- Prineste svojho advokáta v oblasti nehnuteľností na začiatku.
- Vyberte si miestneho právnika, ktorý pozná okolie, v ktorom nakupujete.
- Advokát zvyčajne účtuje paušálny poplatok alebo vyžaduje, aby ste platili každú hodinu. Ak platíte za hodinu, ukážte sa čo najprípravnejšie, aby ste znížili čas, za ktorý platíte.
- 4Zvážte kúpu možnosti. Platba predajcovi za opciu na kúpu domu vedie k odstaveniu domu z trhu, poskytuje viac času pred zatvorením a poskytuje možnosti na predaj (predaj alebo nasťahovanie). Cena opcie by mala byť zahrnutá do konečnej predajnej ceny, ak je uzavretá alebo obnovená, ak predávajúci nesplní podmienky opcie. Ak si však dom nie je zakúpený, cena opcie sa môže stratiť.
- 5Formulujte nepredvídané okolnosti ponuky. Ponuka bude obsahovať mimoriadne udalosti určené na ochranu pred nepredvídanými chybami v domácnosti. Pohotovostné situácie vám často umožnia prezrieť si dom ďalej alebo pokračovať v procese zatvárania a dostať sa z vašej ponuky, ak nastanú určité problémy. Napríklad v prípade nepredvídaných udalostí môže ísť o dom, ktorý je ohodnotený za dohodnutú predajnú cenu alebo vyššiu, vaša schopnosť nájsť prijateľné (podľa vášho názoru) financovanie, voľný a jasný titul, výška zálohy a / alebo návratnosť akékoľvek vklady, ak sa predaj nezatvorí.
- 6Vytvorte ponuku. Požiadajte predajcu alebo kontaktujte svojho agenta, aby predložil vašu ponuku. Nezabudnite ju odoslať spolu s požadovanými prípadmi a konkrétnou ponukovou cenou. Možno budete chcieť nechať svojho advokáta, aby ponuku pred odoslaním ešte raz skontroloval.
- 7Vyjednajte ponukovú cenu. Predajca nemusí prijať vašu ponuku a potom jej čeliť. Predajca môže dúfať, že rozdiel rozdelíte, alebo že protinávrh bude pevný a neobchodovateľný. Predajca môže tiež vašu ponuku úplne odmietnuť.
- Ak predajca dúfa v rozdelenie, vyhľadajte čiastku, ktorá sa nachádza medzi pultovou ponukou a vašou pôvodnou ponukou. Napríklad, ak ste ponúkli 114000€ a predajca nameral 144000€, môžete ponúknuť 129000€
- Ak predajca ponúkne protihodnotu a vyhlási, že nie je ochotný ďalej rokovať, môžete ponuku prijať alebo môžete predajcovi povedať, aby zmenil názor.
- Ak si môžete dovoliť počkať, predajca to môže zmeniť a bude ochotný rokovať.
- 8Vyjednávajte o nepredvídaných udalostiach v ponuke. S postupom uzatvárania ponuky sa môžu na ponuku vzťahovať ďalšie nepredvídané udalosti. Medzi nepredvídané udalosti môže patriť predajca poskytujúci financovanie (čo by bolo výhodné pre starších ľudí bez hypotéky na bývanie s nižšou úrokovou sadzbou pre kupujúceho), druhá hypotéka predávajúceho na zníženie hotovosti kupujúceho, oneskorený pohyb alebo dokončený predaj existujúceho domu kupujúceho, okrem iných možností.
- 9Získajte súhlas kupujúceho s ponukou. Získajte potvrdenie od kupujúceho o vašej ponukovej cene a nepredvídaných udalostiach, ktoré sú uvedené v konkrétnej ponuke. Požiadajte ich, aby podpísali ponuku a finalizovali predajnú cenu, aby ste mohli zahájiť proces zatvárania. Po tejto dohode vstupujú kupujúci a predávajúci do viazaného obdobia, ktoré sa zvyčajne pohybuje od 2 týždňov do mesiaca, počas ktorého sú splnené časové podmienky ponuky.
Počul som, že takto drogoví díleri kupujú tieto veľké domy, ale ako sa vyhnú overeniu zdroja príjmu?
Časť 4 zo 4: Uzavretie nákupu domu
- 1Nechajte dom oceniť. Váš veriteľ si vyberie odhadcu, ktorý zistí, či má dom skutočne hodnotu, ktorú ste mu ponúkli zaplatiť. Ak je hodnotenie nižšie ako vaša ponuka, bude musieť predajca znížiť cenu.
- Nezabudnite požiadať o odhadcu, ktorý pozná okolie, v ktorom sa nachádza váš domov.
- Ak musíte nájsť odhadcu, navštívte webovú stránku Európskej spoločnosti odhadcov alebo webovú stránku Appraisal Institute a vyhľadajte akreditovaného odhadcu vo vašej oblasti. Spýtajte sa, koľko si budú účtovať.
- Ak s prvým hodnotením nesúhlasíte, môžete požiadať o druhé hodnotenie.
- Podmienkou ponuky by mal byť dom, ktorý sa hodnotí za ponúkanú cenu alebo vyššiu.
- 2Nechajte dom skontrolovať. Ak ste nemohli mať domovú prehliadku skôr, môžete si ju nechať urobiť hneď. Opäť vyhľadajte akreditovaného domového inšpektora. Ak sa vyskytnú problémy s domovom, môžete požiadať predajcu o ich odstránenie alebo môžete svoju ponuku stiahnuť. Vo vašej ponuke by mala byť pohotovostná služba pre odhalené a nezverejnené problémy, ktorá platí za opravy, akékoľvek obmedzenia a ďalšie pravidlá týkajúce sa výsledkov kontroly.
- Ak bola vaša ponuka nízka, je pravdepodobné, že predajca nebude platiť opravy. Ak ste predložili vyššiu ponuku, opravy môže zaplatiť predajca.
- Váš poskytovateľ pôžičiek môže tiež požiadať o vykonanie opráv pred uzavretím úschovy.
- 3Prejdite si zmluvu. Sadnite si za svojho advokáta a znovu prejdite kúpno-predajnú zmluvu. V tejto chvíli by ste mali urobiť aj záverečnú kontrolu. Chcete sa ubezpečiť, že boli vykonané všetky dohodnuté opravy a že dom nebol poškodený počas úschovy.
- Ak predajca necháva niektoré spotrebiče, uistite sa, že tam sú.
- Nepodpisujte žiadne papiere, pokiaľ vám nevyhovujú podmienky zmluvy a o všetkom jasne rozumiete.
- 4Zaistite, aby boli splnené pohotovostné podmienky. Prejdite si svoju dohodnutú ponuku a zistite, či boli splnené vaše podmienky pre prípad nepredvídaných udalostí. Vyriešte všetky nevyriešené pohotovostné problémy. Požiadajte svojho právnika, aby vám pomohol s týmto vyšetrením.
- 5Spolupracujte s titulnou spoločnosťou. Titulná spoločnosť vyhľadá titul a pomôže s procesom uzávierky. Požiadajte o odporúčanie svojho právnika. Môžete tiež nájsť titulnú spoločnosť kontaktovaním Európskej asociácie pozemkových titulov. Váš právny zástupca a spoločnosť s menom budú spolupracovať.
- 6Dokončite transakciu. Len čo vyplníte všetky svoje formuláre a vy aj predajca budete spokojní, je čas podpísať papiere a získať kľúče. V posledný deň sa môžete alebo nemusíte stretnúť s predajcom.
- Ak pracujete s agentom kupujúceho, podpíšete sa v jeho kancelárii.
- Ak to vybavujete svojpomocne, podpíšete sa v úschove alebo v poisťovacej spoločnosti.
- Ak predajca vyžaduje zarobené peniaze, nevyplácajte ho priamo predajcovi. Držte peniaze na viazanom účte.
Prečítajte si tiež: Ako znížiť obrat nájomcu?
Otázky a odpovede
- Počul som, že takto drogoví díleri kupujú tieto veľké domy, ale ako sa vyhnú overeniu zdroja príjmu? Sú tieto procesy povinné a niektorí predajcovia ich ignorujú?Ak kupujúci z nejakého dôvodu platí v hotovosti, nie je potrebné nijaké „overenie príjmu“. Predajca dostane hotovosť, podpíše listinu, odovzdá kľúče, hotovo.
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
