Ako rozbiť nájomnú zmluvu kvôli plesniam?

Môže vám umožniť prerušiť nájomnú zmluvu — Silné zamorenie plesňami môže spadať pod jeden alebo viac z týchto štandardov obývateľnosti, a ak je dostatočne závažné, môže vám umožniť prerušiť nájomnú zmluvu.

Zákony môžu za určitých okolností povoliť nájomníkom bytov, aby prerušili nájomnú zmluvu a odsťahovali sa z prenajatej nehnuteľnosti. Jednou z takýchto okolností je, keď váš majetok nie je vhodný na ľudské povolanie (tj. Váš majetok je neobývateľný). Silné zamorenie plesňami môže spadať pod jeden alebo viac z týchto štandardov obývateľnosti, a ak je dostatočne závažné, môže vám umožniť prerušiť nájomnú zmluvu. Ak chcete analyzovať problém a určiť, či môžete platne prerušiť nájomnú zmluvu, mali by ste zhromaždiť dôkazy o životných podmienkach, porozprávať sa s právnikom, prečítať si nájomnú zmluvu, porozumieť zákonu a informovať svojho prenajímateľa. Ak je problém vážny a pretrváva, možno sa budete môcť odsťahovať.

Časť 1 zo 6: prečítanie nájomnej zmluvy

1

Skontrolujte si dĺžku prenájmu. Niektoré lízingy poskytujú jednoduché a efektívne spôsoby, ako ukončiť nájomnú zmluvu bez toho, aby ste museli preukazovať existenciu vážneho problému s plesňami. Najčastejším príkladom je, keď je váš prenájom štruktúrovaný ako medzimesačný nájom. Vo väčšine amerických štátov, keď je váš prenájom na mesiac-mesiac, môžete vystúpiť kedykoľvek poskytnutím 30-dňovej výpovede. Ak je teda váš prenájom nastavený na mesačný nájom, jednoducho dajte prenajímateľovi požadované oznámenie a odsťahujte sa.
2

Hľadaj jazyk obývateľnosti. Väčšina amerických štátov vám nedovolí vzdať sa implikovanej záruky obývateľnosti, ktorá vyžaduje, aby prenajímatelia udržiavali svoje nehnuteľnosti v obývateľnom stave. Preto bude vo všeobecnosti akékoľvek ustanovenie vo vašej nájomnej zmluve, ktoré uvádza, že sa vzdávate tejto záruky, považované za nevymáhateľné, pretože je v rozpore s verejným poriadkom. Niektoré štáty vám však môžu stále dovoliť upustiť od implikovanej záruky, ak je to výslovne uvedené vo vašej zmluve. Ak teda žijete v štáte, v ktorom sa môžete vzdať implicitnej záruky (poraďte sa so svojim právnikom, aby ste zistili zákon vo vašom štáte) a je to vo vašej nájomnej zmluve, je možné, že tento zákon nebudete môcť použiť na ukončenie nájomnej zmluvy.
3

Analyzujte povinnosti prenajímateľa. Vo všeobecnosti musí váš prenajímateľ vykonávať potrebnú údržbu, aby bola vaša jednotka obývateľná. Okrem toho vo vašej nájomnej zmluve bude uvedené, aké povinnosti má prenajímateľ pri menších opravách. Ak si však ako nájomca neplníte svoje vlastné povinnosti, od prenajímateľa sa nemusí požadovať, aby stanovil podmienky, aj keď urobia vašu jednotku neobývateľnou.
4

Pozrite sa, aké sú vaše povinnosti vyplývajúce z prenájmu. Musíte sa o svoju prenajatú jednotku primerane starať, čo znamená, že by ste ich mali udržiavať čisté a nepoškodené. Väčšina lízingov bude uvádzať, že je potrebné udržiavať hygienické priestory v priestoroch a že odpadky a iné nepotrebné položky musíte zlikvidovať rozumným spôsobom. Všetky tieto veci, ak ich neurobíte, môžu viesť k problému s plesňou. Ak sú príčinou vašich problémov s plesňami vaše činy, môžete mať problém s ukončením nájomnej zmluvy.

Ak sú príčinou vašich problémov s plesňami vaše činy, môžete mať problém so skončením nájmu.

Časť 2 zo 6: analýza implikovanej záruky obývateľnosti

1
Nájdite štatút svojho štátu. Väčšina, ak nie všetky, štáty USA majú štátny štatút stanovujúci implikovanú záruku obývateľnosti, ktorá platí pre každý prenájom bytov bez ohľadu na to, či je to v prenájme výslovne uvedené alebo nie. Implicitná záruka obývateľnosti vyžaduje, aby vlastníci udržiavali svoje nehnuteľnosti v obývateľnom stave, čo znamená, že nehnuteľnosť musí vyhovovať ľudskému povolaniu. Štátne zákony vo všeobecnosti tiež vyžadujú, aby majitelia nehnuteľností zásadne dodržiavali zákony o bývaní a budovách, ktoré významne ovplyvňujú vaše zdravie a bezpečnosť.
- Ak chcete zistiť štatút svojho štátu, vyhľadajte na internete výraz „záruka na obývateľnosť [vášho štátu]“. Okrem toho, ak potrebujete pomoc, môžete ísť do miestnej právnickej knižnice a požiadať o pomoc zamestnanca.
2
Určte hranice obývateľnosti. Väčšina problémov s plesňami spadá pod vyhlásenie v zákone, ktorý vyžaduje, aby majitelia nehnuteľností zásadne dodržiavali kódy, ktoré ovplyvňujú vaše zdravie a bezpečnosť. Štátne stanovy môžu poskytnúť explicitné príklady toho, čo sa považuje za neobývateľné, ale žiadny zoznam nebude vyčerpávajúci. Súdy uplatňujúce implikovanú záruku obývateľnosti navyše vytvorili hranice týkajúce sa toho, čo považuje za neobývateľné. Každý štát bude mať iné hranice a niektoré štáty môžu byť priaznivejšie pre nájomníkov alebo pre prenajímateľov. Navyše, ak ste príčinou neobývateľného stavu, nebudete môcť implikovanú záruku obývateľnosti využiť vo svoj prospech.
- Napríklad v Kalifornii ich štátny štatút stanovuje rôzne podmienky, ktoré, ak sú prítomné vo vašej nájomnej jednotke, môžu spôsobiť, že budú neobývateľné. Aj keď plesne nie sú v stanovách výslovne uvedené, uvádza sa v nich, že musí byť prítomná správna izolácia proti poveternostným vplyvom. Pretože väčšina plesní vzniká vo vlhkom prostredí, základný problém zlej odolnosti voči poveternostným vplyvom môže spôsobiť, že vaša jednotka bude neobývateľná. Kalifornský štátny štatút tiež uvádza, že budovy musia byť čisté a hygienické. Pleseň môže byť stav, ktorý robí vašu budovu nečistou a nehygienickou. Odborníci z Kalifornie nakoniec uviedli, že prítomnosť plesní by s najväčšou pravdepodobnosťou spôsobila, že jednotka bude neobývateľná a ovplyvní vaše zdravie a bezpečnosť.
3
Skontrolujte svoje bydlisko. Akonáhle viete, že pleseň je pravdepodobne stav, ktorý môže ovplyvniť obývateľnosť a zdravie a bezpečnosť, budete musieť skontrolovať svoje bydlisko na prítomnosť plesní. Okrem toho, aby ste mohli predviesť problém, budete musieť urobiť aj to, aby ste zhodnotili závažnosť napadnutia plesňou. Je to tak, pretože na to, aby sa forma implikovanej záruky obývateľnosti mohla prerušiť lízingovou zmluvou, musí forma vážne ovplyvniť vašu schopnosť žiť v jednotke a musí ísť o zásadnú chybu.
- Implicitná záruka obývateľnosti nie je porušená, ak je problém s plesňou menší a neovplyvňuje vašu schopnosť bezpečne a zdravo obsadiť jednotku.

Aby prerušili nájomnú zmluvu — Zákony môžu za určitých okolností povoliť nájomníkom bytov, aby prerušili nájomnú zmluvu a odsťahovali sa z prenajatej nehnuteľnosti.

Časť 3 zo 6: zhromažďovanie dôkazov o plesnivých podmienkach

1
Dostávajte poznámky od lekárov o zdravotných nebezpečenstvách, s ktorými sa stretávate. Jeden z najlepších spôsobov, ako preukázať nedostatočný životný stav, ktorý ovplyvňuje vaše zdravie a bezpečnosť, je navštíviť lekára a stanoviť oficiálnu diagnózu. Hneď ako si všimnete plesnivé podmienky a budete mať pocit, že to má vplyv na vaše zdravie, navštívte lekára. Dajte im vedieť, že žijete s plesňou a požiadajte ich, aby sa presvedčili, že je vaše zdravie v poriadku. Ak nie, požiadajte o svoje lekárske záznamy, aby ste mali dôkaz o zdravotných problémoch, s ktorými sa kvôli plesni stretávate.
- Pleseň vám môže spôsobiť upchatý nos, podráždenie očí, sipot alebo podráždenie pokožky. Ak ste alergický na plesne, reakcie môžu byť ešte závažnejšie.
2
Požiadajte profesionálov, aby problém skontrolovali. Zavolajte svoje krajské zdravotné oddelenie a/alebo miestneho stavebného inšpektora a požiadajte ich, aby vykonali revíziu vašej jednotky. Niektoré štáty budú na tieto žiadosti reagovať, iné nie. Ak váš štát vašu jednotku nekontroluje, nájdite si renomovanú súkromnú spoločnosť, ktorá vykonáva podobné recenzie. Po dokončení kontroly sa uistite, že je vytvorená správa, ktorá dokumentuje životné podmienky vrátane zamorenia plesňami.
- Tieto správy použijete na cestách v prípade, že budete musieť svojmu majiteľovi alebo súdu dokázať existenciu a závažnosť problému.
3
Získajte výpovede svedkov. Porozprávajte sa s ostatnými nájomníkmi vo vašej budove, minulými nájomníkmi, údržbármi a odborníkmi na formy a získajte ich vyjadrenia. Súčasní aj minulí nájomníci môžu mať podobné problémy alebo mohli mať problémy v minulosti. Možno vám budú môcť povedať o svojich skúsenostiach, zdravotných problémoch a o tom, ako sa s tým prenajímateľ vysporiadal. Profesionáli v oblasti životného prostredia vám budú môcť poskytnúť vyhlásenie o závažnej povahe zamorenia plesňami a o tom, ako môže táto forma ovplyvniť životnosť vašej jednotky. Údržbári vo vašej budove vám môžu povedať o svojich politikách na riešenie týchto problémov, ktoré môžu prísť do úvahy, ak váš prenajímateľ nedokáže dostatočne vyriešiť problém s plesňou.
- Keď podávate svedecké výpovede, uistite sa, že získate ich úplné meno, adresu, telefónne číslo, e -mailovú adresu a číslo vodičského preukazu. Tieto informácie vám pomôžu neskôr sa obrátiť, ak to bude potrebné.
4
Fotografujte a natáčajte plesnivé podmienky. Ak chcete v konečnom dôsledku dokázať, že plesne vo vašej jednotke spôsobili, že sú neživé a nezdravé, musíte urobiť fotografie a videá, aby ste predviedli podmienky. Pred snímaním videí a fotografií vyčistite jednotku, aby ste ju predviedli v čo najlepšom svetle. To sa môže stať kľúčovým, ak váš prenajímateľ tvrdí, že ste boli zlým nájomníkom a spôsobili ste neobývateľné podmienky.
- Odfotografujte celú jednotku a urobte to z viacerých uhlov. Okrem toho pomocou pravítka naznačte, aká veľká je forma.
- Ak je to bezpečné, odoberte tiež vzorky formy. Ak chcete odobrať vzorku, dajte si gumené rukavice a masku na ochranu úst a rúk. Pomocou kúska čírej škótskej pásky zatlačte lepivú stranu do plesnivej oblasti. Odlepte pásku potiahnutím za okraje. Umiestnite vzorku do vrecka na zips a prilepte kúsok pásky na bok. Nepreložte pásku na polovicu. Zavrite vrecko a označte ho.

Ako ukončiť nájomnú zmluvu bez toho — Niektoré lízingy poskytujú jednoduché a efektívne spôsoby, ako ukončiť nájomnú zmluvu bez toho, aby ste museli preukazovať existenciu vážneho problému s plesňami.

Časť 4 zo 6: rozhovor s právnikom

1
Získajte odporúčania od priateľov a rodiny. Keď získate dôkazy o plesnivých podmienkach, zvážte prijatie právnika. Aj keď právnik nie je potrebný na to, aby vám porušil nájomnú zmluvu kvôli porušeniu implicitnej záruky obývateľnosti, určite neuškodí. Kvalifikovaný právnik v oblasti bývania vám pomôže skontrolovať vaše dôkazy, navrhnúť oznámenia a dodržať zákony. Advokát vám tiež pomôže pochopiť, či sa vaša situácia vyšplhá na úroveň, v ktorej je možné porušiť vašu nájomnú zmluvu.
- Začnite proces hľadania tým, že sa opýtate rodiny a priateľov, či poznajú nejakých právnikov. V tomto mieste prijmite akékoľvek odporúčanie, aj keď právnik nevykonáva bytové právo. Vždy môžete zavolať týchto právnikov a opýtať sa, či poznajú právnikov, ktorí by dokázali vybaviť váš typ prípadu.
2

Obráťte sa na službu odporúčania právnika vašej štátnej advokátskej komory. Ak sa vám nedarí získať nejaké dobré odporúčania, navštívte svojho štátu bar, s právnik webové stránky postúpenia služby. Ak nemáte prístup na internet, zavolajte svoju štátnu advokátsku komoru. Po zodpovedaní niekoľkých všeobecných otázok o vašom právnom probléme budete kontaktovaní rôznych kvalifikovaných právnikov vo vašej oblasti.
3
Zúčastnite sa úvodných konzultácií. Keď máte zoznam dvoch alebo troch právnikov, o ktorých si myslíte, že by sa vám mohli páčiť, kontaktujte ich a požiadajte ich, aby si sadli na úvodnú konzultáciu. Úvodná konzultácia vám umožní posúdiť každého právnika s prihliadnutím na jeho znalosti a správanie. Advokátovi to tiež dáva možnosť posúdiť, či vás chcú zastupovať. Predtým, ako pôjdete na každú konzultáciu, zozbierajte všetku dokumentáciu, ktorá sa týka problému s plesňou. To bude zahŕňať vaše fotografie, videá, svedecké výpovede, odborné správy a lekárske záznamy. Tieto informácie pomôžu právnikovi posúdiť váš prípad.
- Keď pôjdete na stretnutie, porozprávajte sa o ich profesionalite a schopnosti zastupovať vás. Neváhajte sa opýtať, ako dlho cvičia a ako sú spokojní s ukončením nájmu a implikovanou zárukou obývateľnosti.
- Nezabudnite sa každého advokáta opýtať na jeho odmenu a získať odhad, koľko by stálo celkové zastúpenie.
4

Diskutujte o svojom prípade. V rámci každej počiatočnej konzultácie sa snažte svoj prípad prediskutovať čo najpodrobnejšie. Opýtajte sa právnika, či si myslia, že máte dobrý dôvod na porušenie implicitnej záruky obývateľnosti. Okrem toho sa opýtajte, či existujú ďalšie dôkazy, ktoré by mohli pomôcť pri riešení vášho prípadu. Všetky tieto informácie vám pomôžu určiť, ako postupovať pri probléme s plesňou. Aj keď budete chcieť vyťažiť čo najviac informácií, právnik vám pravdepodobne nedá príliš veľa. V skutočnosti právnik chce, aby ste ich najali skôr, ako sa skutočne začnú zaoberať vašim prípadom.
5
Ak si myslíte, že je to potrebné, najmite si právnika. Potom, čo vykonáte všetky úvodné konzultácie, sadnite si a premýšľajte o tom, čo ste sa dozvedeli. Ak si myslíte, že ste získali dostatok informácií na pokračovanie v ukončení nájmu, môžete zvážiť posun vpred bez toho, aby ste si najali právnika. Ak si však myslíte, že by vám mohol pomôcť právnik, mali by ste si najať advokáta, s ktorým sa cítite najlepšie.
- Takmer v každom prípade bude právnik prospešný. Ak budete pokračovať bez toho, že budete zodpovední za nesprávne ukončenie zmluvy o nájme, môže sa stať, že budete musieť zaplatiť náhradu škody.

Časť 5 zo 6: poskytnutie oznámenia svojmu prenajímateľovi

1
Vypracujte komplexný list oznámenia svojmu prenajímateľovi. Ak si myslíte, že máte opodstatnený prípad, keď plesne robia vašu nájomnú jednotku neobývateľnou, musíte dať svojmu prenajímateľovi oznámenie o neudržaní vašej jednotky v obývateľnom stave. Aj keď niektoré štáty neposkytujú lehotu na poskytnutie oznámenia, iné štáty (napr. Colorado) vyžadujú, aby ste svojmu vlastníkovi poskytli oznámenie do 30 dní od vzniku neobývateľného stavu. Váš list s upozornením musí byť podrobný a musí obsahovať nasledujúce informácie:
- Vaše meno, adresa a kontaktné údaje
- Dátum, kedy navrhujete a odosielate oznámenie
- Podrobný popis problému s plesňou, ktorý viedol k tomu, že vaša jednotka bude neobývateľná
- Žiadosť o opravu stavu formy v zákonom stanovenej lehote
- Vyhlásenie, ktoré dáva prenajímateľovi vedieť, že môže vstúpiť do vašej jednotky, aby problém vyriešil
- Tvoj podpis
2

Kópie všetkého si uschovajte. Hneď ako si spracujete oznámenie, urobte si kópie. Uchovajte si ich pre svoju evidenciu pre prípad, že ich budete v budúcnosti potrebovať.
3

Dajte svojmu prenajímateľovi výpovedný list, ako je to predpísané v nájomnej zmluve a/alebo v zákone. Všetky listy s upozornením by ste mali svojmu prenajímateľovi zaslať certifikovanou poštou, je potrebné požiadať o potvrdenie o vrátení. Takto máte dôkaz, že ste oznámenie odoslali. Okrem odoslania listu s upozornením sa musíte tiež uistiť, že spĺňate všetky požiadavky na oznámenia stanovené v nájomnej zmluve. Niektorí prenajímatelia môžu napríklad požadovať, aby ste odstúpili od oznámenia v kancelárii prenajímateľa. Aby ste boli v bezpečí, pošlite kópiu svojmu prenajímateľovi a jednu zahoďte.
4
Poskytnite svojmu prenajímateľovi rozumnú príležitosť na vyriešenie problému s plesňou. Každý štát bude vyžadovať, aby ste prenajímateľovi poskytli určité časové obdobie na vyriešenie problému. Čas, ktorý musíte nechať, bude závisieť od závažnosti problému. Napríklad v Nevade musíte svojmu prenajímateľovi nechať 14 dní na vyriešenie problému. V Colorade musíte poskytnúť päť dní.
- Mnoho štátov navyše obmedzí vašu schopnosť ukončiť nájomnú zmluvu, aj keď sa problém nevyrieši v stanovenej lehote, pokiaľ však prenajímateľ vynaloží dostatočné úsilie na vyriešenie problému v tejto lehote.
- Váš výpovedný list oznámi prenajímateľovi, ako dlho musia vyriešiť problém s plesňou, kým využijete svoje právo vypovedať nájom a uvoľniť sa.

Aby vám porušil nájomnú zmluvu kvôli porušeniu implicitnej záruky obývateľnosti — Aj keď právnik nie je potrebný na to, aby vám porušil nájomnú zmluvu kvôli porušeniu implicitnej záruky obývateľnosti, určite neuškodí.

Časť 6 zo 6: vypovedanie nájmu

1

Zistite, či problém s plesňou pretrváva. Ak problém s plesňou pretrváva aj po stanovenom čase a nevynakladá sa úsilie na jeho odstránenie alebo ak problém s plesňou nie je dostatočne vyriešený, mali by ste začať postupy ukončenia lízingu. Predtým, ako oznámite prenajímateľovi svoje zámery, urobte viac fotografií a zozbierajte ďalšie dôkazy, aby ste mohli dokázať, že po tom, ako ste prenajímateľovi na problém upozornili, nedošlo k žiadnemu skutočnému pokroku.
2
Oznámte svojmu prenajímateľovi svoj úmysel vypovedať nájomnú zmluvu. Väčšina štátov nevyžaduje, aby ste svojmu nájomcovi poskytli oznámenie pred ukončením nájmu a uvoľnení nehnuteľnosti, ak tak robíte z dôvodu porušenia implicitnej záruky obývateľnosti. Napríklad v Nevade a Connecticute nie je potrebné žiadne oznámenie.
- Vzhľadom na to nie je poskytnutie oznámenia nikdy zlý nápad a pomôže vám viesť si záznamy o všetkom, čo ste urobili. Toto oznámenie by malo tiež uvádzať dôvod, prečo sa uvoľňujete, a že plne očakávate, že prenajímateľ vráti akékoľvek predplatené nájomné a akúkoľvek zábezpeku.
- Ak zákon nevyžaduje, aby ste toto oznámenie poskytli, mali by ste ho poskytnúť, keď sa vzdáte vlastníctva majetku (tj. Keď odovzdáte kľúče).
3

Vzdať sa vlastníctva majetku. Akonáhle ste pripravení ukončiť nájomnú zmluvu a opustiť byt, presťahujte sa z domu a vráťte všetky kľúče. Nenechávajte si nič, čo vám nepatrí.
4

Zaistite, aby prenajímateľ vrátil všetky predplatené nájomné a kauciu. Keď sa vzdáte vlastníctva svojho majetku, uistite sa, že váš prenajímateľ vie, že očakávate, že vám bude vrátené akékoľvek predplatené nájomné a kaucia. Uistite sa, že zadáte svojmu prenajímateľovi adresu na presmerovanie, aby vám mohol poslať šek. Vo väčšine štátov bude mať váš prenajímateľ 30 dní na to, aby všetko zaúčtoval a zaplatil vám.
5

V prípade potreby obhajujte svoje rozhodnutie. Za určitých okolností môže váš starý prenajímateľ prísť potom, čo tvrdíte, že nemáte zákonnú možnosť ukončiť zmluvu na základe implikovanej záruky obývateľnosti. Ak sa to stane, mali by ste byť v dobrej kondícii kvôli všetkým záznamom, ktoré ste viedli, a dôkazom, ktoré ste zhromaždili. Ak dostanete upozornenie, že vás prenajímateľ žaluje, najmite si právnika alebo na zastupovanie využite právnika, ktorého ste si predtým najali.

Prečítajte si tiež: Ako vyhľadať titul?

Tipy

Tento článok sa zameriava na zákony o lízingu v Európe. Medzinárodní čitatelia by sa mali poradiť s právnym zástupcom a/alebo príslušnými vládnymi agentúrami v oblasti, kde žijete.