Ako sa domáhať práv squatterov?
Nemôžete sa tajne skrývať na niečom majetku a potom sa domáhať nevhodného držania.
Jednotlivci môžu získať právny nárok na nehnuteľný majetok podľa právnej doktríny „nevhodná držba“ jednoduchým obsadením tohto majetku a splnením ďalších požiadaviek. Tieto požiadavky sa budú líšiť podľa štátu. Napriek tomu sú požiadavky na uplatňovanie „práv squatterov“ vo všetkých štátoch zhruba rovnaké. Musíte dokázať, že ste fyzicky vlastnili nehnuteľnosť otvorene a nepretržite dlho. Potom budete musieť podať žalobu na súd, aby ste získali vlastnícke právo k majetku.
Časť 1 zo 4: splnenie požiadaviek na nepriaznivé držanie
- 1Obsadiť majetok nepriateľským spôsobom. Prvou požiadavkou na nevhodné držanie je obsadiť nehnuteľnosť „nepriateľským“ spôsobom. Definícia „nepriateľského“ je v závislosti od štátu značne odlišná.
- Napríklad v Maine si squatter musí byť vedomý toho, že vchádza dovnútra. V niektorých iných štátoch, ako je Connecticut, je „nepriateľský“ jednoducho definovaný ako povolanie. Inými slovami, tieto štáty nevyžadujú, aby ste vedeli, že pozemok patrí niekomu inému.
- Iné štáty vyžadujú, aby bol priestupok neúmyselný alebo aby bol priestupok nevinný a chyba v dobrej viere, pokiaľ ide o vlastníctvo.
- 2Vlastníte majetok fyzicky. Druhým prvkom je, že musíte skutočne fyzicky vlastniť majetok a zaobchádzať s ním ako so svojim. Osoba, ktorá skutočne vlastní pôdu, musí napríklad nehnuteľnosť využívať, čo sa môže prejaviť pokusmi o jej vylepšenie.
- 3Okupujte otvorene a notoricky. Tretí prvok vyžaduje, aby ste každému dali jasne najavo svoje obsadenie krajiny. Nemôžete sa tajne skrývať na niekoho majetku a potom sa domáhať nevhodného držania.
- Svoju prítomnosť môžete dať najavo napríklad postavením plotu, postavením dodatku alebo naliatím betónu na príjazdovú cestu.
- 4Zaberajte pôdu nepretržite na určitý čas. Štvrtý prvok vyžaduje, aby squatter vlastnil majetok výlučne a nepretržite po určitý čas. To znamená, že squatter nemôže zdieľať majetok s majiteľom ani s inými cudzími ľuďmi. Squatter sa navyše nemôže na určitý čas vzdať užívania majetku, ale potom sa k nemu neskôr vráti a neoprávneným držaním sa stane vlastníkom.
- Čas, ktorý musí byť povolanie exkluzívne a nepretržité, sa líši v závislosti od štátu. Napríklad v Kalifornii musí squatter vlastniť pôdu nepretržite päť rokov. V iných štátoch, ako napríklad Alabama a Arizona, je doba potrebná na vlastníctvo 10 rokov.
- Niektoré štáty, ako napríklad Idaho a Kalifornia, okrem toho požadujú, aby squatter počas zákonného obdobia platil dane z majetku.
- Niektoré štáty tiež požadujú, aby osoba požadujúca vlastníctvo prostredníctvom nevhodného vlastníctva mala nejaký druh dokumentu alebo listiny súvisiacej s vlastníctvom, aj keď je dokument nepresný alebo nemá žiadnu právnu váhu.
Časť 2 zo 4: Návrh na tichý titul na súde
- 1Zoznámte sa s advokátom. Štátne požiadavky na nepriaznivé držanie sú prísne. Aby ste sa uistili, že spĺňate požiadavky, mali by ste sa stretnúť s právnikom. Skúsený advokát vám môže poskytnúť spoľahlivú právnu radu a tiež vám pomôže zostaviť najsilnejší prípad.
- Ak chcete nájsť zástupcu, navštívte advokátsku komoru svojho štátu, ktorá by mala prevádzkovať odporúčaciu službu.
- Ak vás znepokojujú náklady, uvedomte si, že v mnohých štátoch môžu teraz advokáti ponúkať „oddelené“ právne služby. To znamená, že advokát môže za poplatok vykonávať diskrétne úlohy (napríklad vypracovanie návrhu alebo ponúknutie rady). Namiesto toho, aby celé zastúpenie prevzal právnik, môžete znížiť svoje právne náklady tým, že si nájdete právnika, ktorý je ochotný vykonávať všetky úlohy, ktoré by ste sami nezvládli.
- Opýtajte sa, aké opatrenia ponúka právnik, keď si dohodnete konzultáciu.
Napriek tomu sú požiadavky na uplatňovanie „práv squatterov“ vo všetkých štátoch zhruba rovnaké. - 2Vykonajte vyhľadávanie titulu. Aby bol titul tichý, budete musieť žalovať kohokoľvek, kto má na nehnuteľnosti vlastnícky podiel. Preto musíte vedieť, kto môžu byť títo jednotlivci. Mali by ste vyhľadať názov.
- Na vyhľadávanie titulov si môžete najať titulnú spoločnosť. Titulné spoločnosti nájdete na vašich Zlatých stránkach alebo online zadaním „titulnej spoločnosti“ a vášho mesta alebo okresu do webového prehliadača.
- Ak nemôžete nájsť žiadneho majiteľa, môžete napriek tomu podať tichú titulnú akciu. Namiesto pomenovania jednotlivých obžalovaných budete žalovať „John Does“, ktorého označíte za kohokoľvek, kto má o nehnuteľnosť záujem.
- 3Nájdite príslušný súd. Budete musieť podať tichú žalobu na miestny súd v kraji, kde sa nachádza celý pozemok alebo jeho časť. Túto adresu súdu môžete nájsť na webe alebo v telefónnom zozname.
- 4Vytvorte petíciu. V prípade tichých žalôb s názvom môže súdna budova mať vytlačený formulár „vyplňte prázdne“. Opýtajte sa súdneho úradníka, ak je k dispozícii. Ak nie, budete musieť vypracovať vlastnú petíciu podľa nižšie uvedených krokov.
- Príklad prázdneho formulára je tu z Pensylvánie.
- 5Otvorte prázdny dokument na spracovanie textu. Vytvorenie vlastnej petície môžete začať otvorením svojho obľúbeného dokumentu na spracovanie textu. Nastavte písmo na štandardnú veľkosť a štýl (napr. 12-bodový Times New Roman) a riadkovanie prepnite na zdvojnásobené.
- 6Vložte nadpis a názov. V hornej časti dokumentu je popis. Titulok uvádza názov a miesto súdu, strany, strany a číslo prípadu. Ak podávate petíciu, ste „predkladateľom petície“. Rekordným vlastníkom nehnuteľnosti je „odporca“.
- Tento príklad použite ako návod, ako by ste mali umiestniť informácie: názov súdu hore, potom strany zarovnané vľavo a číslo prípadu vpravo. Číslo prípadu získate, keď podáte petíciu.
- Ak neviete, komu je pozemok vlastní, uviedli by ste „John Does 1-100 alebo akákoľvek iná osoba, známa alebo neznáma, ktorá má záujem o nehnuteľnosť“.
- Potom, čo ste zadali informácie v záhlaví, pomenujte petíciu pár riadkov pod titulkom. Tučným písmom vyznačené v strede označte pohyb „Akcia na tichý názov“ alebo „Sťažnosť na tichý názov“.
- Tento príklad použite ako návod, ako by ste mali umiestniť informácie: názov súdu hore, potom strany zarovnané vľavo a číslo prípadu vpravo. Číslo prípadu získate, keď podáte petíciu.
- 7Vypracujte text petície. Obsah petície bude obsahovať dôležité informácie o spore. Očíslujte svoje odseky. Telo by malo obsahovať:
- Vaše meno, adresa a to, či sa zastupujete pro se. Ak máte advokáta, zadajte meno a adresu svojho advokáta.
- Typ: „Tu prichádza žalobkyňa, Jane Smithová, z 1222 Northwest Road, Chicago, IL, ktorá sa sama prosebne predstavuje, k tichému vlastníctvu nehnuteľností...“
- Meno a adresa odporcu (alebo vlastníka záznamu o nehnuteľnosti). Ak nepoznáte majiteľa, zadajte meno „všetkých osôb, známych alebo neznámych, ktorí sa hlásia k záujmu o nehnuteľnosť“. Je tiež dobré zahrnúť tento jazyk, aj keď môžete identifikovať vlastníka.
- Vzorový jazyk môže byť: „... proti žalovanému, [zadajte meno a adresu] a všetkým osobám, známym alebo neznámym, ktoré sa hlásia k záujmu o nehnuteľnosť.“
- Vaše meno, adresa a to, či sa zastupujete pro se. Ak máte advokáta, zadajte meno a adresu svojho advokáta.
- 8Identifikujte nehnuteľnosť. Nehnuteľnosť by ste mali identifikovať podľa právneho popisu (nachádza sa na liste vlastníctva) a adresy alebo spoločného označenia. Pomoc pri hľadaní právneho popisu nájdete v príručke Ako získať právny popis majetku.
- Tu je ukážkový jazyk: "Nehnuteľnosť sa nachádza na [vložiť právny popis]. Adresa nehnuteľnosti je...."
- 9Zahrňte zákon a skutočnosti uvádzajúce každý prvok nevhodného vlastníctva. Musíte identifikovať zákon, ktorý umožňuje nepriaznivé držanie, a potom uviesť skutočnosti, ktoré vašu žiadosť podporujú: nepriateľské vlastníctvo, fyzické povolanie, otvorené a notoricky známe atď.
Prvá požiadavka na nepriaznivé držanie je obsadiť nehnuteľnosť „nepriateľským“ spôsobom. - 10Pridajte záver. Petíciu vždy ukončite modlitbou za úľavu. Vzorový jazyk môže byť:
- „Žalobca preto s úctou požaduje, aby ho tento ctený súd uznal v jeho prospech a proti odporcovi a vyniesol rozsudok, ktorým nariadi zapisovateľovi listín odovzdať žalobcovi majetok nachádzajúci sa v [vložiť právny popis], ako aj udeliť ďalšie pomoc, ktorá je potrebná a potrebná. “
- 11Vložte blok podpisu. Svoj návrh musíte podpísať. Zahrňte aj overovacie vyhlásenie. Vzorový jazyk môže byť:
- „Ja, [vložte meno], týmto podľa svojho najlepšieho vedomia, informácií a presvedčenia overujem, že vyhlásenia uvedené v predchádzajúcej sťažnosti sú pravdivé a správne.“
- Zahrňte aj dátum.
- 12Pridajte notársky blok. Pravdepodobne budete musieť nechať svoju petíciu notársky overiť. Príslušný notársky jazyk pre svoj štát môžete nájsť na webe. Spolu so svojim stavom zadajte „potvrdenie“ alebo „notár“.
- Podpisujte iba pred notárom. V budove súdu by mal byť notár. Alternatívne mnohé veľké banky majú notárov.
- Keď sa stretnete s notárom, vezmite si so sebou dostatočnú osobnú identifikáciu. Postačovať by mal platný vodičský preukaz alebo cestovný pas.
- 13Pripojte osvedčenie o službe. Musíte uviesť, ako sa budú vykonávať služby vlastníkovi záznamu o nehnuteľnosti. Môžete to urobiť tak, že do spodnej časti petície zadáte nasledujúce údaje:
- „Potvrdzujem, že som kópiu tejto petície doručil všetkým ostatným stranám alebo ich zástupcom [e -mailom/osobnou službou/iným].“ Potom vytlačte a podpíšte svoje meno vrátane dátumu.
- 14Podajte petíciu. Odošlite návrh a všetky prílohy (napríklad kópiu listiny) súdnemu úradníkovi. Vytvorte niekoľko kópií a nechajte si úradník opečiatkovať všetky svoje kópie. Jedna kópia je pre Odporcu a najmenej jedna kópia je pre vaše záznamy. Originál založíte.
- Pravdepodobne budete musieť zaplatiť registračný poplatok. Výška poplatku sa bude líšiť v závislosti od štátu a okresu. Ak si poplatok nemôžete dovoliť, požiadajte o odpustenie poplatku a vyplňte ho.
- 15Podať upozornenie vlastníkovi záznamu. Žalobcovi musíte dať oznámenie o vlastníctve majetku. Vykonáte to doručením kópie vašej sťažnosti/petície a zároveň predvolaním. Predvolanie je právna forma, ktorá odporcu upozorní na žalobu a oznámi mu, koľko času má na podanie písomnej odpovede. Úradník by mal predvolanie vytlačiť alebo vám dať formulár na vyplnenie.
- Vo všeobecnosti môžete podať oznámenie prostredníctvom šerifa alebo procesného servera, ak viete, kde žije obžalovaný.
- Ak nepoznáte majiteľa, pravdepodobne budete musieť dať oznámenie prostredníctvom publikácie. Požiadajte úradníka o postup. Oznámenie zverejnením spravidla vyžaduje, aby ste zaplatili za inzerát v miestnych novinách. Reklama musí trvať niekoľko dní.
Časť 3 zo 4: Príprava na vašu skúšku
- 1Zhromaždite dôkazy o fyzickom vlastníctve. Ak chcete dokázať, že ste nehnuteľnosť obsadili, zozbierajte dôkazy o účtoch za energie, ktoré ukazujú používanie elektriny, plynu alebo vykurovacieho oleja. Tiež si dajte dohromady doklad o platbe, aby ste ukázali, že ste to vy, kto používa a platí nástroje.
- Môžete tiež nechať svedčiť svedkov, že ste vlastníkom majetku. Ak ste napríklad na uloženie zariadenia použili pozemky susediace s vašim pozemkom, ostatní susedia môžu dosvedčiť, že ste nehnuteľnosť používali.
- 2Získajte dôkaz, že ste nehnuteľnosť otvorene obsadili. Odfoťte všetky významné vylepšenia, ktoré ste na nehnuteľnosti urobili, napríklad postavením plotu alebo stodoly alebo položením novej príjazdovej cesty.
- Obrázky pred a po použite na zobrazenie vlastnosti pred zlepšením a potom s vylepšením.
Squatter sa navyše nemôže na určitý čas vzdať užívania majetku, ale potom sa k nemu neskôr vráti a neoprávneným držaním sa stane vlastníkom. - 3Ukážte, že ste krajinu nepretržite okupovali. Budete potrebovať dostatočné dôkazy, ktoré preukazujú, že vaše fyzické vlastníctvo bolo na dobu vyžadovanú vašim štátom. Použijete rovnaké dôkazy, aké použijete na preukázanie vlastníctva:
- svedectvo (vrátane vášho)
- obslužné záznamy
- 4Získajte kópiu listiny. Ak ste ho ešte nedostali pred podaním žaloby, mali by ste dostať kópiu listiny. Uistite sa, že ide o overenú kópiu.
- Potrebujete tiež kópiu akejkoľvek listiny, ktorú vlastníte. Možno vám bol poskytnutý chybný alebo podvodný listina. Pretože v mnohých štátoch je požiadavka, aby ste konali podľa farby skutku, budete potrebovať dôkaz o každom skutku, na ktorý ste sa spoliehali. Môže sa líšiť od oficiálneho v kancelárii zapisovateľa.
- 5Získajte dôkaz, že ste zaplatili dane. Niektoré štáty vyžadujú, aby niekto platia dane, než vyhlasovať krajinu od nepriaznivý polčasu. Aj keď to váš štát neurobí, vaše dane môžu byť dôkazom toho, že váš majetok bol otvorený, najmä tam, kde sa odhadovaná hodnota majetku zvyšuje kvôli vylepšeniam.
- Ak chcete získať kópie svojich daňových platieb, kontaktujte príslušné oddelenie, ktorým je zvyčajne krajský pokladník alebo kancelária hodnotiteľa.
- 6V prípade potreby predvolaní svedkovia. Ak potrebujete svedkov, ktorí budú svedčiť na súde, mali by ste im predložiť predvolanie. Od súdneho úradníka by ste mali mať možnosť získať tlačivá na predvolanie.
Časť 4 zo 4: účasť na skúške
- 1Prísť skoro. Mali by ste si dať dostatok času na to, aby ste sa dostali do súdnej budovy a našli pojednávaciu miestnosť, kde sa bude konať váš súdny proces. Možno budete musieť prejsť aj zabezpečením. Rozpočet na hodinu, aby ste našli parkovisko a včas sa dostali do súdnej siene.
- Ak je to možné, nechajte mobil vonku v aute. Minimálne sa uistite, že je vypnutý.
- Pred vstupom do súdnej siene sa uistite, že ste skonzumovali všetky potraviny a nápoje.
- 2Doručte úvodné vyhlásenie. Ako navrhovateľ pôjdete ako prvý. Mali by ste stručne uviesť, čo chcete dokázať. Myslite na úvodné vyhlásenie ako na plán svojho prípadu.
- V mnohých štátoch pravdepodobne nemôžete mať proces s porotou za pokojnú titulnú akciu, takže sa budete argumentovať sudcom.
- 3Predložte svedkov a dôkazy. Ak máte právnika, zavolá svedkov vrátane vás. Ak postupujete bez zástupcu, budete musieť svoje svedectvo doručiť sudcovi formou prejavu. Na túto reč by ste sa mali pripraviť tak, že si napíšete osnovu, ktoré body chcete povedať. Pozrite sa na prvky, ktoré musíte dokázať:
- Mali by ste uviesť, kedy ste prvýkrát fyzicky vlastnili nehnuteľnosť a ako ste sa k nej dostali. Kúpili ste pozemok a predpokladali ste, že sporný majetok je súčasťou vášho pozemku, na ktorý sa vzťahuje listina?
- Mali by ste sa snažiť priznať ako dôkaz čokoľvek, čo ukazuje, že vaše vlastníctvo bolo otvorené a notoricky známe, ako aj trvalé. Na zistenie týchto skutočností môžete použiť svedectvá, fotografie alebo video alebo účty za energie.
- 4Krížový výsluch svedkov. Keď odprezentujete svoj prípad, odporca bude mať príležitosť predložiť svedkov a dôkazy. Otázky môžete klásť pri krížovom výsluchu.
Musíte uviesť, ako sa budú vykonávať služby vlastníkovi záznamu o nehnuteľnosti. - 5Vyslovte záverečný argument. Vo svojej záverečnej reči by ste mali prejsť požiadavkami na nepriaznivé držanie a pripomenúť sudcovi, aké dôkazy ste predložili, ktoré dokazujú každý prvok. Pokúste sa tiež vyvrátiť akýkoľvek protiargument vznesený odporcom.
- V záverečnom argumente použite exponáty. Ak váš dôkaz pozostáva z daňových záznamov, účtov za energie a fotografií, budete ich chcieť použiť ako záverečnú argumentáciu. Môžete napríklad povedať: „V roku 2011 som postavil túto stodolu, ktorá mala všetkých v meste upozorniť na moju otvorenú a notoricky známu obsadenosť pozemku. Stodola je na obrázku tu, na obrázku 3.“ Potom odovzdajte exponát sudcovi.
- 6Vypracujte objednávku. Prevládajúca strana musí spravidla vypracovať príkaz, ktorý si pamätá rozhodnutie sudcu vo veci. V súdnej sieni by mali byť prázdne formuláre, ktoré musíte vyplniť. Akonáhle je vyplnené, necháte si ju protistranou prezrieť a potom ju predložíte úradníkovi na podpis sudcu.
- 7V prípade potreby sa odvolať. Ak ste prehrali na súde a chcete sa odvolať, môžete požiadať úradníka o formulár oznámenia o odvolaní. Musíte ho vyplniť a podať. Postup pre odvolanie sa líši v závislosti od štátu, ale spravidla budete mať približne 30 dní na jeho vyplnenie a podanie na súde prvého stupňa. Opýtajte sa úradníka, s kým by ste mali podať formulár.
- Ak sa rozhodnete odvolať, mali by ste vyhľadať pomoc právnika. Odvolania sú komplikované a často je veľmi ťažké ich vyhrať. Pred podaním odvolania by ste mali požiadať o radu právnika.
- Verejná pôda je vo všeobecnosti oslobodená od nepriaznivého vlastníctva. To znamená, že nemôžete získať nárok na pozemky vo vlastníctve miestnych, štátnych alebo federálnych vlád.
- Sudcovia môžu veľmi váhať s udelením titulu nepriaznivým držaním. V súlade s tým možno nebudete chcieť priniesť oblek na tichý titul. Namiesto toho môžete jednoducho pokračovať v zaberaní pôdy, kým vám oprávnený vlastník nepodá žalobu na vyhodenie. Potom by ste sa mohli brániť pomocou nepriateľského vlastníctva ako obrany.
Prečítajte si tiež: Ako sa chrániť pred podvodníkmi?
Otázky a odpovede
- Ako získam jasný názov zosnulého, bez dedičov?Zistenie „žiadnych dedičov“ by určil dedičský súd a líšilo by sa podľa zákonov vášho štátu (alebo krajiny). V každom prípade nehnuteľnosť bez dedičov pravdepodobne tiež nemá nikoho, kto platí dane z majetku, čo znamená, že kraj alebo obec sa nakoniec zmocní vlastníctva. Akonáhle sa to stane, váš postup (alebo štátne) zákony o nakladaní s prebytočnými nehnuteľnosťami môžu riadiť postup (inzerovať verejnú aukciu alebo predávať abutentovi). Ak skutočne neexistujú dedičia, vo väčšine štátov USA sa titul stane majetkom štátnej pokladnice, potom sa môžu podobné postupy použiť na usporiadanie verejnej aukcie alebo podobne.
- Musím pred nasťahovaním sa do opusteného majetku podať žiadosť alebo niečo urobiť, alebo jednoducho zapnem inžinierske siete a nasťahujem sa?Teoreticky môžete začať zasahovať do majetku niekoho iného, kedykoľvek budete chcieť. To, že je prázdny, neznamená, že je opustený. Majiteľ si možno najal strážcu, ktorý vás môže ihneď ako zločinca odvolať zavolaním polície. Akonáhle si však podľa svojich štátnych zákonov zriadite bydlisko, prejde to skôr do občianskeho sporu, v rámci ktorého bude možno musieť vlastník žalovať, aby vás z majetku vysťahovali.
Komentáre (1)
- Rád som to čítal, dalo mi to určitý prehľad o tom, ako funguje zákon.
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
