Ako určiť hodnotu pozemku?

Pretože poloha môže významne ovplyvniť hodnotu pôdy — Neustále hľadajte pozemky v blízkom okruhu od vašej krajiny, pretože poloha môže významne ovplyvniť hodnotu pôdy.

Chcete predať alebo kúpiť pozemok, ale netušíte, čo je rozumná cena. Bohužiaľ, jediným spoľahlivým spôsobom, ako určiť hodnotu pozemku, je jeho predaj na trhu. Napriek tomu stále môžete odhadnúť jeho hodnotu tým, že si najmete skúseného odhadcu. Prípadne sa môžete pokúsiť odhadnúť hodnotu pomocou porovnateľných nehnuteľností alebo prostredníctvom realitného agenta.

Metóda 1 z 3: získanie ocenenia

1
Nájdite kvalifikovaného odhadcu. Pozerajte sa online alebo do telefónneho zoznamu. Môžete tiež získať odporúčanie od banky alebo realitného agenta. Skontrolujte, či má odhadca poverenie od niektorej z uznávaných odborných spoločností, napr. Označenie MAI.
- Odhadca by mal mať skúsenosti aj s oceňovaním pozemkov, nielen domov. Oceňovanie pozemkov sa úplne líši od oceňovania domu.
- Ak kontaktujete odhadcu a ten nemôže robiť túto prácu, požiadajte ho, aby vás niekomu odporučil. Stručne opíšte pozemok, ktorý chcete oceniť.
2
Skontrolujte preukaz hodnotiteľa. Potvrďte, že odhadca má licenciu vo vašom štáte, a to tak, že požiadate o jeho licenčné číslo. Potom môžete zavolať na ministerstvo nehnuteľností (alebo ekvivalentnú kanceláriu) svojho štátu a skontrolovať, či je licencia aktívna.
- Spravidla je možné skontrolovať stav ich licencií online prostredníctvom miestneho licenčného úradu.
3
Spýtajte sa na cenu za hodnotenie. Predtým, ako si najmete odhadcu, získajte písomnú cenovú ponuku na hodnotenie. Nebuďte prekvapení, ak sú náklady vyššie ako náklady na ocenenie budovy. Hodnotenia voľných častí si vyžadujú rozsiahlejší výskum a oboznámenie sa s pozemkovými záznamami.
- Ak sa vám nepáči uvedená cena, rozhliadnite sa, kým nenájdete cenovo dostupnejšiu možnosť. Uistite sa však, že znalec má dostatočné skúsenosti.
Najjednoduchší spôsob, ako zistiť hodnotu svojho pozemku, je najať si kvalifikovaného odhadcu.
4
Naplánujte si svoje hodnotenie. Skúste si naplánovať čas, kedy budete k dispozícii. Môžete odpovedať na akékoľvek otázky, ktoré má odhadca, a prípadne položiť niekoľko svojich vlastných.
- Musíte sa tiež ubezpečiť, že je ohodnotený správny pozemok. Často sa môže vyskytnúť zmätok, keď sa odhadca pozerá na voľnú pôdu alebo na voľné miesto. Ak identifikujú nesprávny balík, bude vaše hodnotenie bezcenné.
5
Zhromaždite užitočné dokumenty. Hodnotiteľovi môžete uľahčiť prácu tým, že zhromaždíte informácie vopred a budete ich zdieľať s odhadcom. Skontrolujte, či nie je k dispozícii niektorá z nasledujúcich možností:
- Plán alebo prieskum pozemku, ktorý môžete získať od majiteľa alebo si na jeho vytvorenie najmete geodeta.
- Správa o titule, ktorú si môžete kúpiť od spoločnosti zaoberajúcej sa hľadaním titulov.
- Právny popis nehnuteľnosti, ktorý môžete získať od krajského úradníka pre zápis listín alebo ekvivalentnej kancelárie.
- Najviac nedávny daňový výmer, ktorý môžete získať z kancelárie okresného hodnotiteľa.
- Súčasná dohoda stránok, v prípade potreby.
6

Prečítajte si hodnotenie. Hodnotenie by malo byť dobre organizované a malo by obsahovať informácie o miestnych predpisoch o využívaní pôdy. Malo by tiež vysvetliť, ako odhadca zisťoval súčasné trhové podmienky. Ak máte akékoľvek otázky, obráťte sa na odhadcu.

Metóda 2 z 3: odhad hodnoty pozemku

1
Nájdite ďalšie pozemky na predaj. Vyhľadajte webové stránky, ako sú Zillow alebo Redfin, a zistite, aké ďalšie časti sú momentálne na predaj alebo sa predali za posledných 6 mesiacov alebo najviac za 1 rok. Nezabudnite skontrolovať rovnakú geografickú oblasť ako nehnuteľnosť, ktorú chcete ohodnotiť. Budete chcieť začať v blízkom okruhu a odsťahovať sa, iba ak v tomto okruhu nemôžete nájsť ekvivalentné vlastnosti.
- Ak žijete v mestskej oblasti, obmedzte svoje vyhľadávanie na objekty v okruhu 0,8 km od vašej nehnuteľnosti. V prípade predmestských nehnuteľností použite polomer 1,6 km. Pre vidiecke vlastností, pozrite sa v okruhu 5 míľ (8 km).
- Ak sa musíte pozerať za typický polomer svojho typu nehnuteľnosti, uistite sa, že dôvody sú vysvetlené v hodnotiacej správe.
2
Hľadajte porovnateľné dávky. Hodnotu dávky môžete odhadnúť vyhľadaním toho, čo ostatní zaplatili za porovnateľné dávky (nazývané „kompy“). Vlastnosti však musia byť podobné. Po nájdení kompov na Zillowe choďte popri objekte, aby ste to videli sami. Na určení hodnoty dávky sa podieľa veľa faktorov, takže väčšie dávky nemusia mať nevyhnutne vyššiu hodnotu ako menšie. Zvážte nasledovné:
- Prístupnosť. Hľadajte pozemky, ktoré majú rovnaký prístup na cestu.
- Veľkosť a tvar. Skontrolujte výmeru. Na tvare záleží aj preto, lebo obmedzuje to, čo sa dá na pozemku postaviť, ak vôbec. Skontrolujte, či pozemky, ktorých rozdiel nie je väčší ako 30%, od oceňovaného majetku.
- Topografia. Pozemky, ktoré sú na strmom svahu alebo majú chudobnú pôdu, majú nižšiu hodnotu, pretože na nich nemôžete stavať.
- Poloha. Je to v blízkosti vybavenia, ako sú obchody s potravinami, školy a nemocnice? Je tiež blízko niečoho, čo by mohlo znižovať jeho hodnotu, ako napríklad záložňa alebo verejné bývanie?
- Dostupnosť vody. Ak si chcete postaviť dom na zemi, potrebujete poznať najbližší zdroj vody. Ak je zdroj vody príliš ďaleko, potom bude mať pôda oveľa menšiu hodnotu.
Odhadca by mal mať skúsenosti aj s oceňovaním pozemkov, nielen domov.
3
Zistite, za koľko sa predala porovnateľná pôda. Možno budete musieť ísť do kancelárie pozemkového odhadcu a zistiť cenu, ktorá bola zaplatená za porovnateľnú nehnuteľnosť. Ak žiadny z vašich počítačov nepredal, potom sa pozrite aspoň na požadovanú cenu, ktorá by mala byť uvedená na Zillow.
- V mnohých oblastiach môžete najnovšiu cenu, za ktorú sa nehnuteľnosť predala, vyhľadať na webovej stránke kancelárie miestneho odhadcu.
4
Vytvorte odhad na základe vašich výpočtov. Je nepravdepodobné, že nájdete nehnuteľnosť, ktorá sa nedávno predala a ktorá sa presne zhoduje s vašou. Namiesto toho sa budú líšiť veľkosťou, umiestnením atď. Toto sú najlepšie informácie o podmienkach na trhu.
- Ak nenájdete porovnateľný pozemok, vráťte sa späť v čase a nájdite niečo podobné.
- Upravte odhad na základe podrobností o pozemku. Napríklad ste mohli nájsť veľa podobných rozmerov v rovnakom kraji. Veľa toho, čo chcete, je však na strmom svahu a nemá vynikajúci výhľad. Mali by ste odhadnúť, že tento diel sa bude predávať oveľa menej ako jeho komp.
5
Zvážte, aký vplyv bude mať zónovanie na hodnotu. Miestne územné zákony môžu mať obrovský vplyv na hodnotu pozemku. Pozemok je všeobecne cennejší, keď ho môžete rozvíjať. Zákony o územnom plánovaní však môžu obmedziť spôsob rozvoja pôdy. Zastavte sa v miestnej územnej kancelárii a skontrolujte, ako je pozemok zónovaný.
- Niektoré pozemky môžu byť napríklad zastavané na komerčné účely alebo iba na rezidenčné účely. Iné umožňujú zmiešaný vývoj.
- Ak vaše porovnateľné nehnuteľnosti umožňujú komerčný rozvoj, potom by mohli byť cennejšie. Ak je pozemok určený iba na rezidenčný rozvoj, budete musieť znížiť jeho odhad.
6
Upravte hodnotu na základe skutkových obmedzení. Mali by ste ísť do kancelárie krajského zapisovateľa a nájsť listinu o pozemku. Chcete podrobne analyzovať listinu a zistiť, či existuje niečo z toho, čo môže znížiť hodnotu nehnuteľnosti:
- Záložné práva. Záložné právo je právny nárok na výplatu. Niekto mohol na pozemok umiestniť záložné právo, ak vlastník nezaplatil dlh. V niektorých situáciách zostane záložné právo spojené s nehnuteľnosťou, aj keď si ho kúpite.
- Vecné bremená. Vecné bremeno je zákonné právo na použitie nehnuteľnosti. Napríklad sused môže mať prednosť v ceste cez nehnuteľnosť. To môže znížiť hodnotu pozemku.
- Obmedzenia skutkov. Môžu sa uplatňovať obmedzenia, ako je možné pozemok rozvíjať, okrem obmedzení územného plánovania. Môže sa jednať o obmedzenie, ktoré znemožňuje vývoj.
7
Analyzujte, aká je pôda žiaduca. Predstavte si, že vytvárate zoznam svojich nehnuteľností na webovej stránke. Odfoťte krajinu a zhodnoťte, aká je krásna. Je to jednoducho voľné miesto v zapadnutej časti mesta? Alebo je to nádherné pšeničné pole s výhľadom na rieku?
- Čím je pôda žiadanejšia, tým je pravdepodobnejšie, že za ňu dostanete vyššiu cenu.
- Toto je subjektívne hodnotenie, je však dôležité. Ak je vaša pôda žiadanejšia ako vaša kompa, zvýšte odhad.
Opýtajte sa kancelárie miestneho hodnotiteľa, aký pomer používajú na určenie hodnotenej hodnoty z ocenenej hodnoty.
8

Skontrolujte, či je pozemok v záplavovej zóne. Povodňové poistenie stojí veľa, takže budete musieť do hodnoty pozemku zahrnúť náklady na povodňové poistenie. Pozemky nachádzajúce sa v povodňovej zóne sú všeobecne menej žiaduce, pretože na nich ľudia nebudú chcieť stavať. Navštívte webovú stránku Federálnej agentúry pre mimoriadne situácie (FEMA) a skontrolujte, či sa pozemok nachádza v povodňovej zóne: https://msc.fema.gov/portal.

Metóda 3 z 3: pýtanie sa realitných agentov

1
Nájdite dvoch alebo troch agentov. Chcete sa rozprávať s ľuďmi, ktorým môžete dôverovať. Ak nikoho nepoznáš, opýtaj sa okolo. Porozprávajte sa s ľuďmi, ktorí si kúpili nezastavanú pôdu, a opýtajte sa, kto bol ich realitný agent.
- Uistite sa, že agenti poznajú trh s nezastavanou pôdou. Mnoho agentov predáva iba domy, takže možno ani len netušia, čo to voľné miesto môže stáť.
- Musíte sa tiež porozprávať s viac ako jedným agentom. V skutočnosti by ste mali hovoriť s čo najväčším počtom ľudí, pretože tak získate oveľa širšiu perspektívu.
2
Spýtajte sa na ich názor. Nebuď nervózny. Predajcovia dúfajú, že realitní agenti sú pravidelne oslovovaní, aby zistili, koľko môžu za svoju nehnuteľnosť požadovať. Zavolajte agentov a predstavte sa. Potom sa opýtajte, koľko by ste mohli dostať za nehnuteľnosť, ak by ste ju dnes uviedli na trh.
- Povedzte niečo ako: „Povedzme, že dnes uvediem túto nehnuteľnosť u vás. Čo je najviac, čo môžem získať, ak ju budem musieť v nasledujúcich 6 mesiacoch predať?“
- Agent si pravdepodobne musí pozrieť nehnuteľnosť, takže sa s nimi stretnite, aby ste ich mohli prehliadnuť.
- Váš agent by si mal urobiť domácu úlohu a pozrieť sa na ceny porovnateľných nehnuteľností. Nechoďte s odhadom loptičky, ktorý vymyslia v tejto chvíli.
3

Najmite si agenta, ak sa vám páčia. Realitný maklér vám môžu zapôsobiť svojimi znalosťami a nadšením. Ak je to tak, mali by ste zvážiť ich prenájom, ktorý vám pomôže pri kúpe alebo predaji nezastavaného pozemku.

Prečítajte si tiež: Ako vyhľadávať záznamy o vysťahovaní?

Ako určiť hodnotu pozemku?

Kroky

Metóda 1 z 3: získanie ocenenia

Metóda 2 z 3: odhad hodnoty pozemku

Metóda 3 z 3: pýtanie sa realitných agentov

Otázky a odpovede

Prečítajte si tiež: