Ako napísať zmluvu o FSBO?

Jazyka do svojej zmluvy môžete napísať účinnú zmluvu FSBO — Zahrnutím náležitých podrobností a jazyka do svojej zmluvy môžete napísať účinnú zmluvu FSBO a chrániť svoje zákonné práva súvisiace s predajom.

Ak vlastníte dom a chcete ho predať bez pomoci realitnej kancelárie, musíte spísať zmluvu o predaji nehnuteľnosti. Tento typ zmluvy sa bežne nazýva zmluvou „Na predaj vlastníkom“ alebo FSBO. Podrobne popisuje obchodné podmienky predaja, ako aj práva a povinnosti kupujúceho a predávajúceho. Zahrnutím náležitých podrobností a jazyka do svojej zmluvy môžete napísať účinnú zmluvu FSBO a chrániť svoje zákonné práva súvisiace s predajom. Navyše môžete bez použitia realitnej kancelárie ušetriť až šesť percent z predajnej ceny nehnuteľnosti.

Časť 1 zo 4: uvedenie základných informácií vo vašej zmluve

1
Vymenujte zmluvné strany. Strany budú zahŕňať kupujúceho (-ov) a predávajúceho (-ov). V zmluve by mali byť uvedené úplné zákonné názvy všetkých strán a každá strana by mala byť identifikovaná ako kupujúci alebo predávajúci. V zmluve by sa tiež mal uviesť rodinný stav všetkých strán, pretože rodinný stav priamo ovplyvňuje spôsob, akým strany legálne vlastnícke právo k majetku.
- V zmluve môže byť napríklad uvedené „Jane Doe, predajca“ a v ďalšej časti zmluvy bude ďalej uvádzaná Jane Doe ako „predávajúca“. Celé meno Jane je potrebné uviesť iba dvakrát - raz v úvodnom odseku zmluvy, aby bolo zrejmé, že je predávajúcim, a raz v podpisovom bloku na konci zmluvy pod jej skutočným podpisom.
- „Predávajúci“ a „kupujúci“ sú najčastejšie používané označenia strán zmluvy o FSBO.
2
Názov zmluvy. Neexistuje žiadny správny alebo nesprávny spôsob, ako pomenovať zmluvu. Je dôležité, aby zmluva mala názov, aby bol jasný jej účel. Tento názov tiež umožňuje zmluvným stranám ľahko identifikovať a odkázať na zmluvu. Titul by mal byť umiestnený na úplnom začiatku zmluvy.
- Zmluva môže mať napríklad názov „Dohoda o kúpe nehnuteľnosti “. Zmluva sa potom môže v celom texte zmluvy nazývať „kúpna zmluva“ alebo jednoducho „dohoda“.
- Podobne by zmluva mohla mať názov „Zmluva o predaji nehnuteľnosti “. Telo zmluvy by potom mohlo v zostávajúcej časti zmluvy používať skrátenú verziu názvu, tj. „Zmluvu“.
3

Dátum zmluvy. Je nevyhnutné, aby bola zmluva chránená oboma stranami. V prípade sporu môže byť zásadný dátum zmluvy. Všetky ostatné povinnosti ktorejkoľvek zo strán, ktoré existujú podľa zmluvy, by tiež mali mať príslušné dátumy.
4

Popíšte nehnuteľnosť. V zmluve by mala byť uvedená ako spoločná adresa bydliska nehnuteľnosti, tak aj úplný právny popis nehnuteľnosti. Úplný právny popis nájdete v liste vlastníctva, ktorý je dokladom o vlastníctve nehnuteľnosti. Kópiu listiny alebo čestné vyhlásenie o predaji získate z kancelárie zapisovateľa v kraji, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. V závislosti od kraja a štátu, v ktorom žijete, možno budete musieť zaplatiť malý poplatok za získanie kópie jedného z týchto dokumentov. Oba tieto dokumenty však budú obsahovať úplný právny popis nehnuteľnosti.
5
Upresnite akýkoľvek osobný majetok zahrnutý v predaji. Text vašej zmluvy by mal konkrétne pomenovať a popísať každú položku osobného majetku, ktorá je súčasťou predaja. Je to dôležité, pretože obidvom stranám predaja musí byť úplne jasné, aký osobný majetok je súčasťou predaja.
- Napríklad spotrebiče, ako sú sporáky, chladničky a umývačky riadu, sú často zahrnuté v predaji domu, ale nie vždy sú zahrnuté. Výsledkom je, že zmluva by mala konkrétne opisovať a uvádzať všetky spotrebiče, ktoré strany plánujú zahrnúť do predaja.
- Svietidlá sú ďalšou položkou, ktorá je obvykle súčasťou nehnuteľnosti predávanej v zmluve o nehnuteľnosti. Ide o položky osobného majetku, ktoré sú nejakým spôsobom pripevnené k nehnuteľnosti. Môžu to byť rastliny na dvore alebo iné terénne úpravy, ako aj svetelné zariadenia v celom dome. V zmluve by mali byť opäť konkrétne uvedené tie zariadenia, ktoré sú súčasťou predaja nehnuteľnosti.
6

Zahrňte blok podpisu. Na konci zmluvy by malo existovať miesto pre kupujúceho aj predávajúceho, kde by mohli vytlačiť a podpísať svoje mená. Niektoré strany majú pri podpise zmluvy prítomného notára, aby boli svedkami ich podpisov. Notár je obvykle k dispozícii vo vašej miestnej banke, súde alebo poisťovacej spoločnosti. Väčšina štátov však nevyžaduje, aby notár notársky overil zmluvu o nehnuteľnosti.

Vzor zmluvy o FSBO Takže s FSBO stále potrebujete titulnú spoločnosť, dôveryhodnú spoločnosť?

Časť 2 zo 4: stanovenie platobných podmienok

1

Uveďte celú kúpnu cenu. Každá zmluva FSBO by mala obsahovať celú kúpnu cenu, ktorú je potrebné za nehnuteľnosť zaplatiť. Toto je celková čiastka kúpnej ceny pred odpočítaním akýchkoľvek serióznych peňazí.
2
Popíšte, akým spôsobom zaplatí kupujúci celú kúpnu cenu. Mnoho zmlúv FSBO požaduje, aby kupujúci získal financovanie na kúpu domu priamo. V takom prípade by bola kúpna cena zaplatená v plnej výške v čase ukončenia predaja. Inokedy sa predávajúci môže dohodnúť, že kupujúci kúpi dom na základe zmluvy zaplatením mesačných splátok ku kúpnej cene v priebehu času. Text zmluvy by mal obsahovať veľmi jasný jazyk o tom, ako a kedy bude kúpna cena zaplatená kupujúcim v plnej výške.
- Napríklad zmluva mohla znieť „Kupujúci zaplatí kúpnu cenu v hotovosti pri uzavretí predaja“.
- Ak zmluvné strany zamýšľajú, aby kupujúci kúpil nehnuteľnosť v priebehu času, mohlo by ustanovenie platby znieť „Kupujúci zaplatí predávajúcemu sumu 7460€ v hotovosti pri ukončení predaja. Zostatok kúpnej ceny, príp. zostávajúcich 56000€ zaplatí kupujúci predávajúcemu v 75 rovnakých mesačných splátkach po 750€.“
3
Uveďte podrobnosti o akýchkoľvek serióznych peniazoch, ktoré má kupujúci zaplatiť. Zarábajúce peniaze predstavujú percento z kúpnej ceny, ktoré kupujúci zaplatí vopred, aby prejavil dobrú vieru v pokračovanie v predaji nehnuteľnosti. Vážne peniaze sa zvyčajne pohybujú medzi tromi a piatimi percentami kúpnej ceny. Obvykle je držaná v úschove alebo v dôvere v titulnej spoločnosti alebo finančnom inštitúte, kým sa predaj nedokončí. Zmluvné podmienky by mali obsahovať nasledovné:
- Suma serióznych peňazí, ktoré sa majú vyplatiť
- Dátum, kedy by mala byť zaplatená
- Aký subjekt by mal držať peniaze
- Príklad ustanovenia o serióznych peniazoch môže znieť: „Kupujúci doručí predávajúcemu seriózne peniaze vo výške 370€, najneskôr do dvoch dní odo dňa uzavretia tejto zmluvy. Uvedené vážne peniaze budú doručené [vložiť názov dôveryhodnej spoločnosti] na adresu [vložte adresu dôveryhodnej spoločnosti], ktoré budú držané v tajnosti, kým sa táto Dohoda úplne nevykoná alebo nevypovie. “
4
Popíšte, akým spôsobom budú strany platiť dane z majetku. V mnohých prípadoch sú majetkové dane medzi zmluvnými stranami k dátumu uzávierky pomerné. Alternatívne môže predávajúci súhlasiť so zaplatením určitých splátok dane z nehnuteľnosti predtým, ako sa kupujúci stane zodpovedným za platenie akýchkoľvek daní. Ak je to tak, zmluva by mala byť veľmi konkrétna o tom, ktoré splátky bude kto platiť, ako aj o dátume splatnosti týchto platieb.
- Napríklad typický daň z nehnuteľnosti ustanovení v zmluve o FSBO mohol čítať: "Predávajúci zodpovedá za všetky dane z nehnuteľností z dôvodu a vzhľadom skrz a vrátane dátum uzavretia Kupujúci je zodpovedný za všetky majetkové dane splatné a dlžnej odo dňa uzavretia.. "
- Ak lehota na zaplatenie dane klesne v čase, keď sa vedú rokovania, alebo v jeho blízkosti, potom sa strany môžu dohodnúť na pomernom rozdelení splatných daní. Predávajúci môže byť napríklad zodpovedný za časť nezaplatených daní, ktoré sú splatné a sú splatné do dátumu uzávierky vrátane, pričom za zostatok daní, ktorý je splatný po dátume uzávierky, zodpovedá kupujúci.
- V prípade pomerných daní môže zmluvné ustanovenie znieť „Všetky majetkové dane určené v deň uzatvorenia budú medzi kupujúcim a predávajúcim pomerné k dátumu doručenia tejto listiny.“

Tento typ zmluvy sa bežne označuje ako zmluva „Na predaj vlastníkom“ alebo FSBO.

Časť 3 zo 4: poskytnutie dôležitých informácií kupujúcemu

1
Popíšte akékoľvek vecné bremená alebo obmedzenia vlastníctva. Zmluva FSBO by mala obsahovať jasný opis všetkých obmedzení združenia vlastníka domu k nehnuteľnosti. Také obmedzenia môžu mať vplyv napríklad na údržbu trávnika alebo plot, ktorý si chce kupujúci na pozemku postaviť. Vecné bremená sa týkajú záujmu inej osoby alebo vlastníka pozemku o nehnuteľnosť alebo jej časť. Jedným z príkladov vecného bremena je príjazdová cesta, ktorú historicky zdieľali dve susediace nehnuteľnosti.
- Zmluvy FSBO pravidelne obsahujú ustanovenie, ktoré uvádza, že kupujúci preberá vlastnícke právo k nehnuteľnosti „s výhradou akýchkoľvek obmedzení zón“. Územné zákon, ktorý sa týka konkrétneho pozemku z majetku spravidla obmedzuje, ako môže majiteľ použiť vlastnosť. Inými slovami, ak je nehnuteľnosť rozdelená na obytné zóny, kupujúci nemôže očakávať, že nehnuteľnosť kúpi a urobí z nej obchod.
- Ďalšie bežné ustanovenie o vecnom bremene zahŕňa vecné bremeno. Je bežné, že zmluvy obsahujú doložku, ktorá napríklad „umožňuje energetickým spoločnostiam pokračovať v užívaní tých častí majetku, ktoré sú nevyhnutné na to, aby existujúce verejné služby zostali prevádzkyschopné“.
- Ustanovenie zmluvy týkajúce sa iného druhu vecného bremena môže uvádzať nasledovné: „Nehnuteľnosť má‚ prednostné právo 'prechádzajúce juhovýchodnou časťou jeho pozemku, ktoré je zreteľne označené a umožňuje susednému vlastníkovi pozemku vstúpiť a opustiť svoj majetok podľa potreby.. "
2
Poskytnite všetky požadované informácie. Niektoré informácie o nehnuteľnostiach sú vyžadované federálnymi zákonmi a niektoré sú vyžadované štátnymi zákonmi. Tieto požiadavky na zverejnenie sa v jednotlivých štátoch veľmi líšia. Niektoré štáty vyžadujú, aby ste odhalili iba tie chyby, o ktorých už máte osobné znalosti. Iné štáty vyžadujú, aby predávajúci aktívne vyhľadával v nehnuteľnosti všetky skryté vady, aby ich mohol odhaliť kupujúcemu. Bežnými príkladmi chýb, ktoré môžu byť predmetom zverejnenia, sú problémy s územným plánovaním, záplavy, netesné potrubia a netesné strechy.
- Niektorí predajcovia nechajú vykonať kontrolu, aby sa ubezpečili, že nie sú žiadne problémy alebo zverejnenia, ktoré je potrebné vykonať pred uvedením domu na predaj.
- Pravdepodobne najbežnejšie zverejnenie pochádza zo zákona o obmedzení rizika nebezpečenstva náterov na báze obytných olova z roku 1992. Tento federálny zákon sa vzťahuje iba na predávané domy, ktoré boli postavené pred rokom 1978. Predávajúci musí kupujúcemu oznámiť možnosť olova. používané v domácnosti.
- Väčšina štátnych zákonov stanovuje špecifický štandardizovaný informačný formulár, ktorý má vyplniť predávajúci a odovzdať kupujúcemu. Obe strany spravidla musia podpísať a uviesť dátum zverejnenia. Predávajúci ho obvykle predkladá pri ukončení predaja.
3
Popíšte prípadné nepredvídané udalosti. Zmluva by mala obsahovať podrobné informácie o akejkoľvek nepredvídanej udalosti alebo udalosti, ktorá môže v prípade jej vzniku spôsobiť neplatnosť zmluvy. Kupujúci by mal možnosť odstúpiť od zmluvy bez pokuty, ak dôjde k podmienenej udalosti. Existuje niekoľko bežných nepredvídaných udalostí, ktoré mnohé zmluvy obsahujú.
- Zmluvy HSBO sú často závislé od výsledku obhliadky majetku. Tento typ nepredvídaných udalostí by mal načrtnúť časový rámec, v ktorom by sa mala kontrola vykonať. Tiež by sa malo stanoviť, ktorá strana je zodpovedná za náklady na inšpekciu. Tento typ ustanovenia sa môže vzťahovať na všeobecnú domácu inšpekciu alebo špecializovanú inšpekciu, napríklad takú, ktorá testuje hladiny radónu.
- Príklad ustanovenia o rezerve pre prípad nepredvídaných udalostí v zmluve FSBO je nasledujúci: „Kupujúci zaplatí za domovú prehliadku, ktorá sa má vykonať pred uzavretím. K novému prerokovaniu dohody dôjde iba vtedy, ak dôjde k závažnej chybe, ktorá bude stáť viac ako 370€. Ak by vada stála opravu menej ako 370€, potom náklady na odstránenie tejto vady znáša Kupujúci. “
- Ďalšou bežnou podmienkou je schopnosť kupujúceho získať financovanie. Aj tento typ nepredvídaných udalostí by mal opisovať časový rámec, ktorý musí kupujúci nájsť primerané financovanie. Môže dokonca obsahovať podrobnosti, ako je výška potrebného financovania a názov hypotekárnej spoločnosti alebo finančnej inštitúcie, ktorá financovanie poskytuje.
- Zmluva môže tiež obsahovať nepredvídateľnú udalosť založenú na schopnosti predávajúceho získať vhodné bývanie. Niekedy sa predávajúci chce uistiť, že má iné miesto na bývanie, než sa nehnuteľnosť predá a majetok sa odovzdá kupujúcemu. V dôsledku toho môžu zmluvy FSBO obsahovať ustanovenie o mimoriadnych udalostiach, ako je toto.
4
Poskytnite podrobné informácie o dôsledkoch zlyhania. Zmluva by mala obsahovať informácie o tom, čo sa stane, ak ktorákoľvek zo strán vypovie zmluvu, čo sa môže stať z rôznych dôvodov. V zmluve sa napríklad môže ustanoviť, že ak kupujúci zmluvu vypovie, predávajúci bude mať nárok na získanie serióznych peňazí zaplatených kupujúcim. Toto ustanovenie môže tiež podrobne uvádzať potenciálne opravné prostriedky pre stranu, ak druhá strana nedodržala zmluvu, ako je napríklad domáhanie sa nápravy prostredníctvom súdneho systému.
- Zmluva môže napríklad obsahovať nasledujúce ustanovenie: „Ak kupujúci poruší túto zmluvu alebo inak nekúpi nehnuteľnosť podľa dohody, predávajúci si podľa vlastného uváženia ponechá zarobené peniaze zaplatené kupujúcim ako náhradu škody alebo sa bude usilovať o konkrétne plnenie zmluvy.. " Toto ustanovenie umožňuje Predávajúcemu buď ponechať zaplatené vážne peniaze a vypovedať zmluvu, alebo pristúpiť k žalobe proti Kupujúcemu, ktorý požaduje náhradu škody vyššej než je skutočná suma, ktorá bola zaplatená.
- Rovnako zmluva FSBO môže obsahovať nasledujúce ustanovenie v prospech kupujúceho: „Ak predávajúci neposkytne kupujúcemu vlastnícke právo k nehnuteľnosti pri uzavretí, ako sa uvádza v zmluve, dohoda sa skončí a kupujúci má právo na vrátenie peňazí. akékoľvek vážne peniaze zaplatené.“ Toto ustanovenie poskytuje kupujúcemu konkrétny opravný prostriedok v prípade, že predávajúci nesplní zmluvné podmienky.

„Predávajúci“ a „kupujúci“ sú najčastejšie používané označenia strán zmluvy o FSBO.

Časť 4 zo 4: poradenstvo stranám ohľadom postupov ukončenia

1

Poskytnite podrobné informácie o zatváraní. Zmluva by mala obsahovať ustanovenie, ktoré vysvetľuje, ako a kde bude predaj nehnuteľnosti dokončený. Tieto informácie by mali zahŕňať časové obdobie, počas ktorého by malo dôjsť k ukončeniu predaja. Bežným ustanovením je, že predaj sa skončí do 60 dní od podpisu zmluvy. Závery sa často vyskytujú v kanceláriách titulných spoločností, ale môžu sa vyskytnúť aj v kancelárii prokurátora alebo v banke.
2
Rozdeľte náklady na zatvorenie. Ďalšie zmluvné ustanovenie by malo stanoviť platbu nevyhnutných nákladov na zatváranie, ktoré sú rozdelené podľa dohody medzi stranami. Jedným z potenciálnych nákladov je príprava a zaznamenanie skutku. Listina je dokument, ktorý formálne prevádza vlastníctvo nehnuteľnosti z predávajúceho na kupujúceho. Aby bola listina účinná, vo väčšine štátov musí byť listina zaznamenaná na určitom úrade miestnej správy. V zmluve by sa mala riešiť aj úhrada nákladov na zatváranie, ktoré môže zaplatiť jedna strana alebo obe strany. Malo by existovať aj ustanovenie, ktoré sa zaoberá platbou za poistnú zmluvu. Poistenie vlastníctva zaisťuje, že sa majetok prevádza bez akýchkoľvek zádržných práv, vecných bremien alebo nárokov na vlastníctvo tretími stranami.
- Typický FSBO ustanovenie zmluvy, ktoré riešia uzavretím nákladov je nasledovné: "Predávajúci je povinný zaplatiť pri uzavretí všetky náklady spojené s vydaním akéhokoľvek záložného práva k nehnuteľnosti, delikventné dane z nehnuteľností. A zástavy nesplatených mechanika"
- Ďalší spôsob, ako riešiť rôzne druhy nákladov na zatváranie, je nasledujúci: „Kupujúci je zodpovedný za platbu akejkoľvek poistnej zmluvy a vykonaného prieskumu nehnuteľnosti. Kupujúci tiež znáša náklady na prípravu a zaznamenanie listiny a akejkoľvek hypotéky zabezpečenej majetok, ktorý je predmetom tejto zmluvy. “
3

Uveďte dátum držby. Aj keď v niektorých prípadoch dochádza k vlastníctvu majetku pri zatváraní, mnohé zmluvy stanovujú, že k vlastníctvu majetku dôjde neskôr po uzavretí. V zmluve sa napríklad môže stať, že kupujúci prevezme nehnuteľnosť do vlastníctva 30 dní po zatvorení.

Budete musieť spísať zmluvu o predaji vlastníkom — Ak predávate svoju nehnuteľnosť bez realitnej kancelárie, budete musieť spísať zmluvu o predaji vlastníkom.

Tipy

Poraďte sa s právnikom.
Uveďte úplný právny popis nehnuteľnosti, nielen skrátenú verziu alebo popis, ktorý môže použiť kancelária rekordéra.

Ukážka

Tu je vzor zmluvy FSBO, ktorú môžete skopírovať a použiť.

Vzor zmluvy FSBO

Prečítajte si tiež: Ako spísať manželskú zmluvu?

Ako napísať zmluvu o FSBO?

Kroky

Časť 1 zo 4: uvedenie základných informácií vo vašej zmluve

Časť 2 zo 4: stanovenie platobných podmienok

Časť 3 zo 4: poskytnutie dôležitých informácií kupujúcemu

Časť 4 zo 4: poradenstvo stranám ohľadom postupov ukončenia

Tipy

Ukážka

Otázky a odpovede

Komentáre (1)

Prečítajte si tiež: