Ako si vybrať medzi prenájmom a kúpou domu?
Aby ste sa rozhodli, ktorá je pre vás tá pravá, použite online kalkulačku na porovnanie nákladov na prenájom a nákup.
Rozhodnutie, či si prenajať alebo kúpiť, je ťažké rozhodnutie. Môžete predpokladať, že nákup je lepší. Koniec koncov, nikdy neuvidíte ani cent návratnosti všetkých tých platieb nájomného, tak prečo si nekúpiť dom a nechať zvýšiť kapitál. Vlastníctvo domu však má skryté náklady a možno by ste si nevytvorili žiadny kapitál, ak dom dostatočne nevlastníte. Aby ste sa rozhodli, ktorá je pre vás tá pravá, použite online kalkulačku na porovnanie nákladov na prenájom a nákup. Potom zanalyzujte osobné faktory, napríklad to, či si ceníte slobodu alebo kontrolu.
Časť 1 z 2: Výpočet toho, koľko stojí vlastníctvo
- 1Pozerajte sa na ceny domov tam, kde chcete bývať. Nákup je vo všeobecnosti lacnejší ako prenájom, bude však závisieť od polohy. Napríklad nákup na Havaji je sotva lacnejší ako prenájom. Nákup v Detroite je však podstatne lacnejší. Mali by ste sa pozrieť na domy v oblasti, kde chcete žiť.
- Nájdite v okolí domy, ktoré vyhovujú vašim požiadavkám. Napríklad, ak chcete dom s dvoma spálňami, pozrite sa na ceny domov s dvoma spálňami.
- Uistite sa, že sú vaše porovnávané domy čo najbližšie k domovu. Ak chcete dva akre pre dvor a bazén, pozrite sa na domy, ktoré majú tieto vlastnosti.
- Pozerajte sa tiež iba na domy, ktoré si môžete dovoliť. Odborníci odporúčajú, aby ste na bývanie neutratili viac ako 33% svojho hrubého mesačného príjmu. Ak zarobíte 3360€ mesačne, potom by na bývanie nemalo ísť viac ako 1120€.
- Zapíšte si ceny všetkých domov, ktoré zodpovedajú vašim požiadavkám. Priemerujte ich spolu.
- 2Odhadnite, či ceny rastú alebo klesajú. Nákup na horúcom trhu s nehnuteľnosťami je menej riskantný, pretože v prípade potreby budete môcť rýchlo predať svoj domov. Ak naopak nakúpite na trhu s klesajúcimi cenami, možno budete musieť zostať v domácnosti oveľa dlhšie, kým budete mať z toho akýkoľvek finančný prospech. Skúste odhadnúť, o koľko sa zvyšujú ceny domov (ak vôbec) v oblasti, kde chcete kúpiť.
- Pozerajte sa online. Ak žijete vo veľkomeste, potom médiá pravidelne informujú o tom, o koľko sa ceny nehnuteľností za posledný mesiac, rok a desaťročie zvýšili.
- Porozprávajte sa s realitnou kanceláriou. Cítite stav na trhu za posledný rok a päť rokov. Opýtajte sa, či sa ceny zvyšovali, a ak áno, o koľko. Je zrejmé, že neexistujú žiadne záruky, že ceny v budúcnosti porastú. Na výpočet však musíte mať nejaké číslo.
- Nepozerajte sa na národné zvýšenie cien. Trh s bývaním je segmentovaný podľa geografických oblastí, pričom niektorým mestám a štátom sa darí oveľa lepšie ako iným.
- 3Rozhodnite sa, ako dlho chcete zostať. Kľúčovým faktorom pri rozhodovaní medzi prenájmom a nákupom je to, ako dlho chcete zostať v domácnosti. Môžete napríklad zostať päť a viac rokov? Alebo sa plánujete sťahovať skôr?
- Dôležitá je doba, po ktorú plánujete zostať, pretože nezačnete vo svojom dome okamžite budovať spravodlivosť. Namiesto toho vaše predčasné splátky hypotéky väčšinou smerujú k úrokom z pôžičky. Spravidla je potrebné, aby ste v dome zostali najmenej tri roky, kým si vybudujete vlastné imanie, a je lepšie zostať v ňom najmenej päť rokov.
- Ak sa sťahujete v prvých niekoľkých rokoch, náklady na predaj domu a sťahovania vás môžu tiež stáť peniaze.
Napríklad nákup na Havaji je sotva lacnejší ako prenájom. - 4Vypočítajte svoju zálohu. Prezrite si svoje sporiace účty a rozhodnite sa, ako veľmi môžete prispieť na zloženie zálohy. Zálohu môžete získať aj pomocou peňazí na dôchodkovom účte alebo získaním pôžičky od rodiny. Stanovenie zálohy je dôležité z niekoľkých dôvodov:
- Všeobecne platí, že hypotekárni veritelia chcú vidieť 20% z kúpnej ceny ako zálohu. Napríklad, ak si kúpite dom za 187000€, budete ako zálohu potrebovať 37300€. Ak nemôžete zložiť zálohu, potom môže byť vlastníctvo domu pre vás mimo dosahu.
- Niektorí veritelia prijmú menej ako 20%. Pravdepodobne však na poplatkoch zaplatíte viac. Vaša mesačná splátka bude tiež vyššia.
- Vaša záloha niekde sedí, zarába peniaze (alebo nie). Ak sa rozhodnete pre prenájom, budete si musieť urobiť analýzu, či tieto peniaze investujete a aký výnos môžete očakávať.
- 5Rozhodnite sa, či chcete namiesto toho investovať svoju zálohu. Povedzme, že si nekúpiš dom. Ušetrené peniaze teraz môžete použiť ako zálohu a namiesto toho ich investovať. Mali by ste sa rozhodnúť, či by ste investovali tieto peniaze a aké druhy investícií by ste kúpili.
- Môžete napríklad investovať peniaze do akcií, dlhopisov alebo CD. Každá z nich má inú mieru návratnosti.
- Priemernú mieru návratnosti nájdete online.
- 6Preskúmajte hypotekárne sadzby. Sadzba hypotéky na váš úver tiež určí, či je prenájom alebo kúpa lacnejšia. Pozerajte sa online. Mnoho webov zverejňuje aktuálnu úrokovú sadzbu hypotéky, ktorá sa bude líšiť v závislosti od dĺžky pôžičky.
- Sadzby hypotéky sa tiež líšia v závislosti od vášho kreditného skóre. Dlžníci so skóre nad 740 sa zvyčajne kvalifikujú pre najlepšie úrokové sadzby. Tí, ktorí majú skóre okolo 620, sa zatiaľ môžu ťažko snažiť získať pôžičku.
- Môžete tiež získať hypotéku s nastaviteľnou úrokovou sadzbou. Spravidla týmto spôsobom môžete získať nižšiu sadzbu a počiatočnú platbu. Sadzby však môžu časom kolísať a môžu sa náhle zvýšiť.
- 7Odhadnite konečné náklady. Nezabudnite na tieto poplatky, ktoré sa súhrnne nazývajú „záverečné náklady“. Bez nich si nebudete môcť kúpiť dom. Konečné náklady obyčajne dosahujú približne 2 - 5% z kúpnej ceny domu a pokrývajú nasledujúce položky:
- poplatok za prihlášku
- hodnotenie
- podmienený poplatok
- honoráre advokáta
- úverová správa
- daň z majetku
- poistenie
- domove prehliadky
- pôvodný poplatok
- poistenie titulu
- poplatky za nahrávanie
- dane z prevodu
- 8Identifikujte náklady na vlastníctvo domu. Možno si myslíte, že môžete porovnať svoju splátku nájmu s pravdepodobnou splátkou hypotéky. Vlastníctvo domu má ale skryté náklady, ktoré si musíte uvedomiť. Vlastníci sú napríklad zodpovední za:
- daň z majetku
- poistenie domácnosti
- opravy
- príspevky (ak ste členom združenia vlastníkov bytov)
Sadzba hypotéky na váš úver tiež určí, či je prenájom alebo kúpa lacnejšia. - 9Pomocou kalkulačky odhadnite náklady na vlastníctvo. Existuje veľa online kalkulačiek, ktoré vám položia otázky a potom vám povedia, koľko bude stáť vlastníctvo domu. Niektoré kalkulačky sú jednoduchšie ako iné. New York Times má výbornú kalkulačku k dispozícii tu: http://nytimes.com/interactive/2014/upshot/buy-rent-calculator.html?_r=0. Táto kalkulačka si vyžiada nasledujúce informácie:
- cena domu
- dlho zostaneš
- podrobnosti o hypotéke (úroková sadzba hypotéky, zloženie zálohy a dĺžka hypotéky)
- očakávaná miera rastu cien domov a prenájmu
- očakávaná miera návratnosti investícií
- sadzba dane z nehnuteľností
- uzatváracie náklady
- predpokladané náklady na údržbu
- 10Porovnajte náklady na vlastníctvo s prenájmom. Na základe informácií, ktoré zadáte, by kalkulačka mala vyprodukovať množstvo, koľko každý mesiac stojí vlastníctvo domu. Napríklad New York Times povedia niečo ako: „Ak si môžete prenajať podobný dom za menej ako 410€ mesačne, potom je prenájom lepší.“ Skontrolujte, či sú za túto sumu k dispozícii podobné prenájmy.
- Možno ste v súčasnom byte. Ak je to tak, porovnajte výšku nájmu. Uvedomte si, že vaše nájomné sa bude pravdepodobne každý rok zvyšovať.
- Ak nemáte byt v oblasti, do ktorej sa chcete presťahovať, potom si vypýtajte nájomné. Nájomné nájdete online.
Časť 2 z 2: Analýza osobných faktorov
- 1Rozhodnite sa, koľko práce chcete venovať svojmu domovu. Prenájom je zvyčajne jednoduchší, pretože za údržbu zodpovedá prenajímateľ. Keď vám vytečie faucet, môžete zavolať správcu. Keď listy na jeseň opadávajú zo stromov, mal by ich váš super zhrabnúť. Položte si otázku, koľko práce ste ochotní venovať údržbe.
- Ak vlastníte dom, ste zodpovedný za posekanie trávy a odhodenie chodníka pred domom. Aj keď na to môžete ľudí najať, zvyčajne to bude stáť peniaze.
- Ak sa nechcete starať o netesnú strechu alebo iné údržbárske práce, potom je pre vás ideálny prenájom.
- 2Zvážte svoju toleranciu voči riziku. Prenájom je oveľa predvídateľnejší. Aj keď sa nájom môže ročne zvýšiť, viete, koľko budete platiť každý mesiac. Naopak, náklady na vlastníctvo domu môžu kolísať v závislosti od opráv a daní z majetku. Mali by ste zvážiť, či váš rozpočet dokáže tieto výkyvy prekonať a aké pohodlie vám je, ak náhle stúpnu náklady na vlastníctvo domu.
- Ak by domáca hodnota klesla, čo by ste robili, keby ste museli dom predať? Dokázali by ste to čakať a nepredať hneď? Dokázali by ste z neho urobiť nehnuteľnosť na prenájom, ak by ste uviazli a nedokázali by ste ju predať natoľko, aby ste splatili hypotéku a museli ste sa sťahovať? Vedeli by ste si ho udržať a dostatočne ho prenajať, ak by ste ho museli prenajať?
- Sotva sa zaobídete tak, ako to je? Ak je to tak, môžete uprednostniť predvídateľnú povahu prenájmu. Aj keď si môžete dovoliť kúpiť, samotný stres môže byť príliš veľký.
- Máte finančný vankúš na opravy domov? A ak tak urobíte, vyhovuje vám jej používanie, keď by ste ich mohli namiesto toho investovať?
- Aká stabilná je vaša práca? Ak sa vo svojej práci necítite bezpečne, môže to predstavovať riziko nákupu. Mali by ste si analyzovať svoju vlastnú toleranciu k riziku.
- 3Opýtajte sa, aká dôležitá je pre vás kontrola. Vlastníctvo vám dáva väčšiu kontrolu ako prenájom. Spravidla budete čeliť menším obmedzeniam, čo sa týka domácich miláčikov a toho, čo môžete robiť vo svojom dome. To môžu byť pre niektorých ľudí dôležité úvahy.
- Keď si prenajímate, máte malú kontrolu nad tým, kto žije priamo vedľa vás alebo nad vami. Musíte tiež dodržiavať pravidlá prenajímateľa týkajúce sa spôsobu používania nehnuteľnosti.
Kľúčovým faktorom pri rozhodovaní medzi prenájmom a nákupom je to, ako dlho chcete zostať v domácnosti. - 4Určte, ako veľmi si ceníte vlastníctvo domu. Niektorí ľudia považujú vlastníctvo domu za pilier „európskeho sna“. Vlastníctvo domu pre nich predstavuje obrovské emočné uspokojenie. Rozhodnite sa, či ocenenie očakávané počas vlastníctva domu stojí za výdavky, ktoré je potrebné doň vložiť.
- Možno by vám bolo jedno, či si prenajímate alebo vlastníte. V tejto situácii možno budete chcieť zostať v prenájme, kým nebudete čeliť naliehavej potrebe kúpiť si dom.
- 5Vyvážte všetky tieto faktory. Situácia každého človeka je jedinečná a pre každého neexistuje správna odpoveď. Mali by ste porovnať, čo je lacnejší prenájom alebo nákup, a potom analyzovať, ako pohodlne sa cítite pri každej voľbe.
- Nezabudnite zahrnúť všetkých, ktorých sa výber dotkol. Mali by ste zahrnúť napríklad svojho manžela / manželku a staršie deti. Ich osobné pohodlie pri kúpe nehnuteľnosti je ústredným bodom každého rozhodnutia o kúpe alebo nájme.
Prečítajte si tiež: Ako vyhľadávať záznamy o vysťahovaní?
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
