Ako si vymieňať zmluvy pri kúpe domu?
Namiesto spoliehania sa na právnika alebo sprostredkovateľa pri výmene zmlúv s právnikom predajcu by ste sa mali sami obrátiť na právnika.
Vo Veľkej Británii „vymieňate zmluvy“ potom, čo ste identifikovali dom alebo byt, ktorý chcete kúpiť, a predložili ponuku, ktorá bola prijatá. Po podpísaní zmluvy si právni zástupcovia kupujúceho aj predávajúceho navzájom prečítajú zmluvy prostredníctvom telefónu. Toto sa nazýva „výmena zmlúv“ a jej účelom je zabezpečiť, aby boli zmluvy rovnaké. Kým nedôjde k výmene zmlúv, ktorákoľvek zo strán môže predaj ukončiť bez závažnej pokuty. Výmena zmlúv však zaväzuje strany k predaju.
Metóda 1 z 3: použitie právneho zástupcu na výmenu zmlúv
- 1Dohodnite sa na cene. Prvým krokom je predložiť ponuku predajcovi a dohodnúť sa na cene.
- Urobte tiež dohodu o opravení všetkého alebo o pridaní príslušenstva k majetku. Napríklad, ak súhlasíte s kúpou bytu za predpokladu, že vlastník v kúpeľni vymení kachličky, potom nezabudnite, že rozumiete tomu, že tieto zmeny sú súčasťou zmluvy.
- 2Vyberte si medzi právnym zástupcom alebo dopravcom. Budete potrebovať niekoho, kto vypracuje zmluvu a vykoná príslušné prehliadky nehnuteľnosti. Preto by ste si mali najať právnika alebo dopravcu. Oba môžu pomôcť s papierovaním, ale medzi každou sú rozdiely.
- Advokát je licencovaný advokát, zatiaľ čo sprostredkovateľ nie. Dopravcovia sa napriek tomu špecializujú na majetok a musia byť členmi Rady pre licencovaných dopravcov.
- Ak sa snažíte ušetriť peniaze, mali by ste zvážiť dopravcu. Prepravcovia sú vo všeobecnosti lacnejšie ako advokáti.
- Ak je preprava komplikovaná, mali by ste použiť právneho zástupcu. Počas domácej transakcie môže vzniknúť veľa komplikácií. Kvalifikovaný právny zástupca bude potrebný, ak nastane niektorá z týchto situácií:
- hraničný spor
- predĺženie nájmu ako súčasť transakcie
- predajcovia sa rozvádzajú
- 3Nájdite právnika alebo dopravcu. Existuje niekoľko spôsobov, ako nájsť právnika alebo dopravcu. Váš realitný agent často odporučí. Nemusíte však najímať kohokoľvek, kto je odporúčaný. V mnohých situáciách dostane realitný agent províziu za vykonanie odporúčania. Namiesto toho môžete sami vyhľadať právnika alebo dopravcu.
- Ak dostávate hypotéku, možno budete musieť využiť právneho zástupcu alebo dopravcu schváleného hypotekárnym veriteľom. Ak tak neurobíte, možno budete musieť zaplatiť poplatok za zastúpenie banky.
- Lokálne nájdete právnika alebo dopravcu. Napríklad ste mohli použiť advokáta, ktorý vám pomôže vypracovať závet. Ak je to tak, môžete sa opýtať, či vám môže pomôcť s výmenou zmlúv.
- Nemusíte spolupracovať s miestnym právnym zástupcom alebo prepravcom. Namiesto toho môžete použiť online dopravcu. Tieto podniky s vami budú pracovať úplne online. Komunikujete e-mailom alebo telefonicky a k svojim súborom máte prístup prostredníctvom ich webového systému. Online sprostredkovatelia sú zvyčajne lacnejšie; Nie sú však vhodné na riešenie zložitých právnych otázok, pre ktoré budete potrebovať právneho zástupcu.
- Advokáta nájdete na webovej stránke Rady pre licencovaných dopravcov alebo Právnej spoločnosti.
- Ak chcete nájsť sprostredkovateľa, ponuky môžete porovnať na webovej stránke Aliance Conveyancing Aliancie vlastníkov domov.
- 4Najmite si právnika / dopravcu. Keďže zmluvy si budete pravdepodobne vymieňať medzi siedmimi a dvadsiatimi ôsmimi dňami pred dokončením, nemali by ste s prijatím právneho zástupcu čakať na poslednú chvíľu. Namiesto toho oslovte hneď, ako urobíte ponuku na kúsok nehnuteľnosti. Kontaktujte ich vopred a položte pár otázok:
- Koľko skúseností majú s výmenou zmlúv? Budete chcieť zamestnať niekoho, kto má dostatočné skúsenosti, aby sa nič nepokazilo.
- Komunikujú e-mailom? Budete chcieť niekoho, koho ľahko oslovíte, najmä keď sa blížite ku dňu dokončenia predaja. Advokátov je niekedy ťažké kontaktovať, takže ak hľadáte zamestnanie právnika, uistite sa, že rozumiete ich zásadám v oblasti komunikácie s klientmi.
- Čo si účtujú? Môžete porovnávať obchody kontaktovaním niekoľkých právnych zástupcov a zhromažďovaním informácií o poplatkoch.
Ak je to tak, môžete sa opýtať, či vám môže pomôcť s výmenou zmlúv. - 5Dajte si do poriadku svoje financovanie. Pred výmenou zmlúv by ste mali mať svoje financovanie zoradené. Keď si najmete právnika alebo dopravcu, táto osoba môže s vami prezerať hypotekárne dokumenty, aby ste sa uistili, že rozumiete podmienkam. Pred výmenou zmlúv musíte mať:
- Písomná ponuka na hypotéku.
- Peniaze vyčlenené na hypotekárny vklad.
- 6Prečítajte si zmluvu. Váš právny zástupca alebo prepravca vypracuje návrh zmluvy a bude spolupracovať s právnym zástupcom predajcu na riešení obáv. Pred výmenou zmlúv by ste si ich mali dôkladne prečítať. Ak máte akékoľvek otázky týkajúce sa podmienok, ktorým nerozumiete, obráťte sa na svojho právnika.
- Po prečítaní zmluvy by ste ju potom mali podpísať.
- 7Výmenné zmluvy. Zmeny sa zvyčajne uskutočňujú tak, že sa obidvom právnikom navzájom prečítajú zmluvy prostredníctvom telefónu. Toto čítanie sa zaznamená.
- Účelom vzájomného čítania zmlúv je zabezpečiť ich totožnosť.
- Po potvrdení totožnosti právni zástupcovia potom poštou okamžite zašlú kópiu zmluvy druhému právnemu zástupcovi.
Metóda 2 z 3: výmena zmlúv bez pomoci
- 1Mysli dvakrát. Kúpiť dom vo Veľkej Británii je legálne bez pomoci právnika alebo prepravcu. Môžete tak však urobiť, iba ak si neberiete hypotéku.
- Ísť sám je tiež ťažké. Možno zistíte, že je potrebné najať právnika alebo dopravcu, aby ste dostali odpovede na otázky, ktoré máte. V tejto situácii by vám mohlo byť lepšie najať si profesionála od začiatku.
- 2Návrh zmluvy. Ak postupujete bez právneho zástupcu, ste zodpovední za vypracovanie vlastnej zmluvy. Advokát predávajúceho tiež vypracuje návrh zmluvy, ktorý vám bude zaslaný. Túto zmluvu potom môžete použiť ako východiskový bod.
- Pozorne si prečítajte návrh zmluvy. Budete sa chcieť ubezpečiť, že obsahuje všetky podmienky, na ktorých ste sa s predajcom dohodli. Napríklad:
- cena
- akékoľvek sľúbené opravy alebo doplnky k majetku
- dĺžku nájmu, ak je nehnuteľnosť v nájme
- Vzniesť námietky. Ak vidíte v zmluve niečo, čo nie je v poriadku, obráťte sa na právneho zástupcu predajcu. Možno budete musieť opakovane meniť podmienky zmluvy a meniť ich podmienky.
- Pozorne si prečítajte návrh zmluvy. Budete sa chcieť ubezpečiť, že obsahuje všetky podmienky, na ktorých ste sa s predajcom dohodli. Napríklad:
- 3Vykonajte vyhľadávanie nehnuteľností. Po predložení ponuky musíte vykonať niekoľko vyhľadávaní nehnuteľností. Mali by ste vykonať minimálne toto:
- Vyhľadávanie miestneho orgánu. Toto hľadanie odhalí, aké plány má orgán pre váš majetok. Môže existovať napríklad plán na vybudovanie cesty. Mali by ste prehľadať pred podpísaním zmluvy. Vyhľadávanie miestnych úradov stojí 70 - 400 libier a jeho získanie môže trvať šesť týždňov.
- Hľadanie kancelárií. Toto pátranie je nevyhnutné, aby sa zistilo, či na majetku existujú potenciálne stredoveké záväzky, ktoré boli určené na opravu kostola. Mali by ste skontrolovať, či je zodpovednosť uvedená v pozemkovej knihe.
- Environmentálne hľadanie. Toto hľadanie by ste mali vyhľadať, aby ste odhalili kontaminovanú pôdu vrátane skládok. Vyhľadávanie poskytuje aj podrobné predpovede záplav a problémy so stabilitou terénu. Môžete to získať buď od Ground sure alebo Landmark a stojí £ 50-60.
- Vyhľadávanie vodných autorít. To stojí okolo 50 - 75 libier, ale je to potrebné na zistenie, odkiaľ beriete vodu a kde sa nachádzajú verejné odtoky.
Toto sa nazýva „výmena zmlúv“ a jej účelom je zabezpečiť, aby boli zmluvy rovnaké. - 4Skontrolujte dokumenty s názvom. Budete potrebovať kópie „registra titulov“ a „plánu titulov“. Tieto získate v katastri nehnuteľností. Oba dokumenty ukazujú, že predávajúci je vlastníkom nehnuteľnosti.
- Každý dokument stojí 3 libry.
- 5Výmenné zmluvy. Namiesto spoliehania sa na právnika alebo sprostredkovateľa pri výmene zmlúv s právnikom predajcu by ste sa mali sami obrátiť na právnika. Naplánujte si čas na vzájomné prečítanie zmlúv.
- Ak sú zmluvy rovnaké, môžete podpísať svoju kópiu a vložiť ju do príspevku určeného právnikovi predajcu.
- 6Pripravte sa na prevod peňazí. Budete musieť kontaktovať svoju banku, aby ste mohli naplánovať prevod kúpnej ceny na predajcu v deň dokončenia. Mali by ste sa čo najskôr obrátiť na banku a zistiť prípadné problémy, ktoré by sa mohli vyskytnúť.
Metóda 3 z 3: dokončenie predaja
- 1Skontrolujte nehnuteľnosť ešte raz. Vy a váš realitný agent by ste po výmene zmlúv mali navštíviť svoj nový domov. Skontrolujte, či je nehnuteľnosť v dobrom stave.
- Ak predajca súhlasil s inštaláciou príslušenstva, uistite sa, že to urobil.
- 2Zašlite list vlastníctva svojmu hypotekárnemu veriteľovi. Váš hypotekárny veriteľ bude držať vaše listy vlastníctva, až kým nesplatíte svoju pôžičku.
- Nezabudnite tiež zaregistrovať prevod do katastra nehnuteľností.
- 3Upozorniť pomocné programy. Musíte sa ubezpečiť, že spoločnosť poskytujúca verejné služby pozná vašu novú adresu. Nezabudnite tiež zrušiť služby na starom pozemku.
- Uistite sa, že ste banku a poštu informovali o svojej novej adrese. Váš príspevok je možné preposlať na vašu novú adresu.
- Mali by ste tiež mať aktualizované svoje vodičské preukazy o svoju novú adresu.
Spravidla, ak je dom poškodený v období medzi výmenou zmlúv a dokončením, nemôže sa kupujúci zo zmluvy dostať. - 4Získajte poistenie budov. Budete chcieť poistenie nehnuteľnosti. Uistite sa, že poistenie nadobúda účinnosť dňom výmeny zmlúv.
- Spravidla, ak je dom poškodený v období medzi výmenou zmlúv a dokončením, nemôže sa kupujúci zo zmluvy dostať. Preto budete od začiatku výmeny zmlúv potrebovať poistenie, nie dátum dokončenia.
- Zmluva môže toto pravidlo zmeniť. Napríklad v zmluve môže byť uvedené, že predajca bude v tomto období poistený voči budove. Skontrolujte zmluvu.
- 5Deň dokončenia rozvrhu. Spravidla sa to stane jeden až štyri týždne po výmene zmlúv. Aj keď sa výmena zmlúv stáva čoraz častejšou v ten istý deň po dokončení, je s tým spojené niekoľko rizík:
- Hypotekárny veriteľ nemusí prevádzať peniaze včas. Ak prenos nie je dokončený do 15:00, budete si musieť na dokončenie predaja počkať do druhého dňa.
- Predajca môže na poslednú chvíľu pohoršene požadovať ďalšie peniaze. Ak ste zbalení a pripravení na presun, môžete mať pocit, že vám nezostáva nič iné, ako sa uspokojiť dopytu.
- Podľa toho možno budete chcieť naplánovať dokončenie na niekoľko týždňov po výmene zmlúv.
- 6Presuňte svoju nehnuteľnosť do nového domu. V deň dokončenia dostanete kľúče od hotela a môžete sa nasťahovať.
- Nezabudnite zavolať svojho právneho zástupcu. Peniaze musia prejsť z hypotekárnej spoločnosti kupujúceho na právnika kupujúceho a potom prejsť z tejto osoby na právnika predajcu. Určite zavolajte ráno a uistite sa, že je všetko nastavené.
- Ak počas dňa nič nepočujete, nezabudnite sa poradiť so svojím právnym zástupcom. Nechcete, aby sa prenos peňazí spomalil, pretože váš právny zástupca nevenuje tejto záležitosti náležitú pozornosť.
- Možno budete chcieť nechať vykonať prieskum, aby ste sa mohli vyrovnať so spravodlivou cenou nehnuteľnosti. Asi 80% kupujúcich nemá vykonaný prieskum, ale môže byť užitočný, ak kupujete starú nehnuteľnosť alebo si nie ste istí stavom budovy. Ak chcete mať prieskum riadne vykonaný, mali by ste si najať kvalifikovaného geodeta.
Prečítajte si tiež: Ako vyhľadávať záznamy o vysťahovaní?
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
