Ako účtovať vylepšenia nájomcov?
Nájomca náklady na prenájom prenajíma namiesto odpisov amortizáciou, pretože vlastníctvo zlepšení sa prenecháva prenajímateľovi na konci nájmu.
Vylepšenia nájomcov sa dojednávajú v mnohých komerčných prenájmoch ako motivácia pre nájomcov, aby podpisovali dlhodobé nájomné zmluvy. Môžu sa dojednať rôzne dojednania. Nájomca môže súhlasiť s vykonaním zlepšení výmenou za hotovostný stimul alebo znížením nájomného. Prípadne môže prenajímateľ chcieť riadiť proces renovácie a vykonať všetky vylepšenia sám. Všeobecne akceptované účtovné zásady v Európe (US GAAP) si v oboch prípadoch vyžadujú špecifické účtovné úpravy pre vylepšenia nájomcov.
Metóda 1 zo 4: porozumenie vylepšeniam nájomcov a vylepšeniam nájomných zmlúv
- 1Definujte vylepšenia nájomcov. Vylepšenia nájomcu sú kapitálové vylepšenia vykonané prenajímateľom. Prenajímateľ vykonáva tieto vylepšenia, aby pripravil priestor pre nájomcu. Tieto vylepšenia sa stávajú stálymi súčasťami majetku. Ich vlastníkom je prenajímateľ a zostávajú kapitálovým majetkom prenajímateľa, aj keď sa nájomca ujme jeho vlastníctva.
- Predpokladajme napríklad, že prenajímateľ vlastní komerčnú budovu, ktorú chce prenajať ako kancelársky priestor. S cieľom prilákať správnych nájomcov prenajímateľ inštaluje podlahové a stenové krytiny, stropy, priečky, klimatizáciu, protipožiarnu ochranu a bezpečnosť. Za tieto vylepšenia platí prenajímateľ.
- 2Identifikujte vylepšenia nájomnej zmluvy. Vylepšenia prenajatého majetku zahŕňajú prispôsobenie nehnuteľnosti nájomcom. Príklady zahŕňajú police, stolárske výrobky a maliarske projekty. V závislosti od toho, ako bola dojednaná časť nájomnej zmluvy o zlepšení nájomcu, môže nájomca alebo prenajímateľ platiť za tieto vylepšenia.
- Predpokladajme napríklad, že prenajímateľ vlastní komerčný priestor a majitelia kaderníckeho salónu a kúpeľov si ho chcú prenajať. Majitelia kaderníckeho salónu plánujú inštalovať koberce, osvetlenie a steny a dvere pre súkromné izby. Za vylepšenia platí nájomca alebo majitelia kaderníckeho salónu.
- Prenajímateľ niekedy poskytne nájomcovi príspevok, ktorý sa nazýva príspevok na vylepšenie nájomcu, na zaplatenie vylepšenia nájomného. Tento príspevok je zvyčajne určitá dolárová suma na m2 priestoru. Ak náklady na vylepšenia nájomného presiahnu príspevok na vylepšenie nájomcu, nájomca zaplatí tieto vylepšenia z vlastného vrecka.
- Za vylepšenia niekedy platí samotný nájomca.
- Bez ohľadu na platobné dojednania sa vylepšenia vo väčšine prípadov stanú po skončení nájmu majetkom prenajímateľa.
- 3Počítajte s vylepšeniami nájomcov a vylepšeniami nájomných zmlúv. Vylepšenia nájomcov a vylepšenia nájomných zmlúv sa zvyčajne kvalifikujú ako kapitálové výdavky. To znamená, že náklady na vylepšenia presahujú vopred stanovený limit stanovený spoločnosťou, známy ako hranica kapitalizácie (ktorá sa zvyčajne pohybuje medzi 3730€ a 7460€).
- Kapitálové náklady sa v súvahe zaznamenávajú ako majetok a potom sa účtujú do nákladov v priebehu času vo výkaze ziskov a strát pomocou odpisov alebo amortizácie.
- Ak prenajímateľ vykoná zlepšenie nájomcu, kapitálové výdavky sa v súvahe prenajímateľa zaznamenajú ako aktívum. Potom sa výdavok zaznamená do výkazu ziskov a strát prenajímateľa pomocou odpisov počas doby použiteľnosti majetku.
- Ak nájomca platí za vylepšenia nájomného, kapitálové výdavky sa zaznamenajú ako majetok v súvahe nájomcu. Potom sa náklad zaúčtuje do výkazu ziskov a strát ako amortizácia počas doby lízingu alebo doby použiteľnosti majetku, podľa toho, ktorá doba je kratšia.
- Nájomca náklady na prenájom prenajíma namiesto odpisov amortizáciou, pretože vlastníctvo zlepšení sa prenecháva prenajímateľovi na konci nájmu. Preto sa s vylepšeniami zaobchádza ako s nehmotným majetkom, pre ktorý sa namiesto odpisov používa amortizácia.
- 4Naučte sa rozdiel medzi odpismi a amortizáciou. Odpisy aj amortizácia sú metódy na zaznamenanie výdavkov na kapitál vo výkaze ziskov a strát v priebehu času. Niektorí používajú výrazy zameniteľné, aj keď to nie je technicky správne. Rozdiel medzi odpismi a amortizáciou súvisí s hmotným a nehmotným majetkom.
- Hmotný majetok je fyzický majetok, napríklad pozemok, budovy alebo vybavenie. Tieto sa zaznamenávajú s odpismi. Odpisy sa počítajú na základe doby použiteľnosti majetku a jeho zostatkovej hodnoty alebo sumy, za ktorú je možné majetok na konci jeho životnosti predať.
- Nehmotný majetok je nehmotný majetok, napríklad licencie, autorské práva, patenty alebo ochranné známky. Tieto výdavky sa zaznamenávajú s amortizáciou.
- 5Náklady na vylepšenie nájomného s amortizáciou. Nájomca činí Technické zhodnotenie a výdavky im amortizácie. Aj keď sú mnohé vylepšenia lízingu skutočne hmotným majetkom, ako sú napríklad koberce alebo stolárstvo, nájomca zaúčtuje náklady na tieto vylepšenia amortizáciou. Dôvod súvisí s vlastníctvom majetku. Pretože si prenajímateľ ponecháva vlastníctvo vylepšenia na konci nájmu, pre nájomcu neexistuje žiadna záchranná hodnota. Preto sa vylepšenia leasingu považujú za nehmotný majetok a účtujú sa o nich odpisy.
- 6Náklady na vylepšenie nájomníka budú odpisované. Prenajímateľ vylepšuje nájomcu a náklady na ne odpisy. S týmito nákupmi kapitálu sa zaobchádza rovnako ako s inými bežnými nákupmi kapitálu. Sú to hmotný majetok, ktorý prenajímateľ vlastní. Majú užitočnú životnosť a záchrannú hodnotu. Prenajímateľ ich zaznamená v súvahe ako majetok a potom ich v priebehu času výdavky ako odpisy vo výkaze ziskov a strát.
Pretože prenajímateľ platí za vylepšenia nájomcu, prenajímateľ zaúčtuje všetky náklady na tieto vylepšenia.
Metóda 2 zo 4: účtovanie o vylepšeniach nájomného
- 1Zistite, kto zodpovedá za vylepšenia nájomných zmlúv. Pretože ich nájomca platí, je to ten, kto robí záznamy o vylepšeniach nájmu. Nájomca zaznamená kapitálové výdavky ako majetok do svojej vlastnej súvahy. Potom sa náklady na vylepšenia zaznamenajú ako amortizácia vo výkaze ziskov a strát nájomcu v priebehu času.
- Predpokladajme napríklad, že kaderníctvo a kúpele, ktoré si prenajímajú komerčný priestor od prenajímateľa, utratia za nevyhnutné vylepšenia 26100€. Je to kaderníctvo, kto zaznamená tieto aktíva a výdavky do svojej súvahy a výkazov ziskov a strát.
- 2Definujte obdobie odpisovania. IRS vyžaduje Technické zhodnotenie, ktoré majú byť rozpúšťané v priebehu buď dĺžku lízingu alebo životnosť zlepšenie, podľa toho, čo je kratšie. Predpokladajme teda, že kadernícky salón podpísal s prenajímateľom päťročný prenájom a doba použiteľnosti vylepšení prenájmu sa odhaduje na sedem rokov. Pretože doba nájmu je kratšia ako doba použiteľnosti vylepšenia, náklady sa amortizujú počas päťročného obdobia.
- Kaderníctvo zaznamená každý rok po dobu piatich rokov amortizáciu 5220€ na vlastnú účtovnú dokumentáciu (26100€ / 5 rokov = 5220€ ročne).
- 3Predĺžte dobu amortizácie. Amortizačné obdobie je možné predĺžiť aj po uplynutí doby platnosti lízingu. Musia byť splnené určité podmienky, ktoré zaručujú, že nájomca obnoví nájomnú zmluvu. Prenajímateľ môže napríklad poskytnúť možnosť obnovenia výhodnej ceny. Alebo môže prenajímateľ účtovať pokutu za nepredĺženie nájomnej zmluvy. Ktorákoľvek z týchto podmienok by nájomcu silne motivovala k obnoveniu nájmu, takže sa môže doba amortizácie predĺžiť, čo povedie k menším amortizačným nákladom.
- Predpokladajme napríklad, že kaderníctvo by sa mohlo zaviazať k obnoveniu nájmu na ďalších päť rokov po uplynutí lehoty, pretože prenajímateľ ponúka v prípade obnovenia zľavu z nájmu. V takom prípade by doba prenájmu bola 10 rokov a doba použiteľnosti zariadenia je stále sedem rokov.
- Kratšie obdobie je teraz doba použiteľnosti vylepšení. Takže kaderníctvo amortizuje tieto výdavky v priebehu siedmich rokov. Ročné náklady na amortizáciu budú 3730€ (26100€ / 7 rokov = 3730€ ročne).
- 4Zaznamenajte amortizáciu. Účtovný zápis pre amortizáciu obsahuje debet v riadku Amortisation Expense vo výkaze ziskov a strát nájomcu a kredit v prospech účtu akumulovanej amortizácie v súvahe nájomcu. Zápis do denníka sa robí týmto spôsobom, aby sa dosiahol princíp zhody.
- Princíp párovania v účtovníctve hovorí, že spoločnosť vykazuje náklady v rovnakom období ako súvisiace výnosy. Podľa zásady zhody by bolo nesprávne, aby kaderníctvo v prvom roku zaznamenávalo všetky náklady na vylepšenia lízingu, 26100€, pretože príjmy spojené s týmito vylepšeniami sa vygenerujú v priebehu niekoľkých nasledujúcich rokov.
- Pri amortizácii sa časť nákladov na vylepšenia nájomného prenáša z bilancie nájomcu do výkazu ziskov a strát nájomcu, aby sa dala porovnať s výnosmi získanými z použitia týchto položiek.
Prenajímateľ niekedy poskytne nájomcovi príspevok, ktorý sa nazýva príspevok na vylepšenie nájomcu, aby zaplatil za vylepšenie nájomného.
Metóda 3 zo 4: Účtovanie príspevkov na vylepšenie nájomcu
- 1Pochopte, kto zodpovedá za príspevky na vylepšenie nájomcu. Príspevok na vylepšenie nájomcu je suma peňazí, ktorú prenajímateľ súhlasí s tým, že prispeje na vylepšenie nájomného. Spôsob, akým je príspevok zaúčtovaný v účtovnej závierke, závisí od povahy dohody medzi prenajímateľom a nájomcom. Prenajímateľ mohol súhlasiť s úhradou výdavkov nájomcovi. Prípadne môže nájomca získať na niekoľko mesiacov bezplatné alebo zľavnené nájomné.
- 2Zaznamenajte obdobia bez nájmu alebo so zníženým nájmom. Nájomca aj prenajímateľ sú povinní uznať nájomné rovnomerne počas doby prenájmu. To znamená, že celková výška nájmu počas celej doby prenájmu by sa mala vydeliť počtom mesiacov v nájme, aby sa každý mesiac zaznamenávala rovnaká výška nájmu, a to aj v mesiacoch bez nájmu alebo so zníženým nájmom.
- Predpokladajme napríklad, že v prenájme kaderníckeho salónu sa uvádza, že mesačné nájomné bude 1490€ na obdobie 60 mesiacov a že prenajímateľ súhlasí s prispením 7460€ na vylepšenie nájmu formou bezplatného nájmu na päť mesiacov.
- V tomto príklade platí, že kaderníctvo platí 1490€ mesačne počas 55 mesiacov, alebo spolu 82100€ (1490€ x 55 = 82100€).
- Doba nájmu je 60 mesiacov, takže mesačné nájomné, ktoré musí byť zaznamenané ako výdavok pre nájomcu a ako príjem pre prenajímateľa, musí byť 1370€ (82100€ / 60 = 1370€).
- 3Zaznamenajte úhrady za vylepšenia nájomného vzťahu pre nájomcu. Ak prenajímateľ uhradí nájomcovi vylepšenia nájomného, považuje sa to za nájomný stimul. Nájomca aj prenajímateľ musia zaznamenať celú sumu stimulu do svojich súvah. Potom sa stimul zaznamená ako odložené nájomné počas doby trvania lízingu.
- Prenajímateľ zaznamená v súvahe hrubú hodnotu stimulu ako majetok. Potom sa majetok počas doby prenájmu účtuje do nákladov ako zníženie príjmu z prenájmu.
- Nájomca zaznamená v súvahe hrubú hodnotu stimulu ako záväzok. Potom sa záväzok zaznamená ako zníženie nákladov na prenájom počas doby prenájmu.
- Predpokladajme, že vo vyššie uvedenom príklade dal prenajímateľ nájomcovi 7460€ na použitie na vylepšenie nájomnej zmluvy. Prenajímateľ by v súvahe zaznamenal ako aktívum 7460€. Ak by bol leasing 60 mesiacov, potom by mesačné zníženie príjmu z prenájmu, ktoré sa má zaznamenať do výkazu ziskov a strát, bolo 120€ (7460€ / 60 = 120€).
- V rovnakom príklade by nájomca zaznamenal do svojej súvahy záväzok vo výške 7460€ z fixných aktív. To by bolo kompenzované znížením výdavkov na prenájom o 120€ každý mesiac počas doby prenájmu.
Ak náklady na vylepšenia nájomného presiahnu príspevok na vylepšenie nájomcu, nájomca zaplatí tieto vylepšenia z vlastného vrecka.
Metóda 4 zo 4: účtovanie vylepšení nájomcov
- 1Pochopte, kto zodpovedá za vylepšenia nájomcov. Keďže prenajímateľ platí za vylepšenia nájomcu, prenajímateľ zaúčtuje všetky náklady na tieto vylepšenia. Vylepšenia nájomcu sa považujú za bežné kapitálové výdavky v účtovnej závierke prenajímateľa.
- Celková suma výdavkov sa v súvahe prenajímateľa zaznamená ako majetok. Potom sa každý mesiac náklady na odpisy zaznamenávajú do výkazov ziskov a strát prenajímateľa.
- 2Vypočítajte odpisovateľné množstvo vylepšení. Aby ste mohli presne zaznamenať kapitálové výdavky, poznajte celkové náklady na vylepšenia nájomcu. Musíte tiež poznať dobu použiteľnosti vylepšení. Na záver poznajte záchrannú hodnotu ktoréhokoľvek z aktív.
- Od celkových výdavkov sa odpočíta zostatková suma. To je suma, ktorá sa bude každý mesiac odpisovať na účtoch prenajímateľa.
- Predpokladajme napríklad, že prenajímateľ zaplatil za vylepšenie kapitálu 26100€. Životnosť je 7 rokov (alebo 84 mesiacov). Zostatková hodnota je 1040€, takže odpisovaná suma je 25100€ (26100€-1040€ = 25100€).
- 3Vypočítajte mesačný odpis. Vydelte odpisovanú sumu počtom mesiacov v dobe použiteľnosti majetku. Každý mesiac urobte denný zápis pre mesačný odpis. Do výkazu ziskov a strát prenajímateľa zaúčtujte odpočet výdavkov na odpisy. V súvahe prenajímateľa zaznamenajte kredit akumulovaného odpisu.
- Napríklad, ak je odpisová suma 25100€ a doba použiteľnosti je 84 mesiacov, vypočítajte odpis pomocou rovnice 25100€ / 84 = 300€. Toto je výška odpisu, ktorá sa má zaznamenať každý mesiac.
Prečítajte si tiež: Ako vyhľadávať záznamy o vysťahovaní?
Otázky a odpovede
- Existuje inherentné riziko pre transakcie so spriaznenými osobami?Áno, vždy existuje riziko. To, či je nízka alebo vysoká, závisí od vašej transakcie.
Nezodpovedané otázky
- Ak mi bol pri predĺžení lízingu poskytnutý príspevok na vylepšenie nájmu a nevyčerpal som celý príspevok, ale dostal som šek na rozdiel, ako sa šek zaznamená?
- Ak nájomca prekročí svoje TIA a dlhuje prenajímateľovi úroky, môže sa to považovať za pôžičku alebo to musí byť „dodatočné nájomné“ a zdaniteľné?
Komentáre (3)
- Pochopenie investícií nájomcov do nehnuteľností.
- Robím audit obchodného majetku, ktorý je potrebný na rýchle pochopenie účtovníctva nákladov na vylepšenie nájomcu. Článok bol veľmi dobrý, nápomocný a k veci. Ďakujem!
- Tento článok pomohol, pretože mi poskytol pochopenie toho, ako je možné zaznamenať kapitálové vylepšenia buď v knihách majiteľa, alebo v nájomcovi v závislosti od toho, kto ho zaplatil.
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
