Ako kúpiť druhý dom?

Príliš veľa rodín si kupuje druhý dom, ktorý je príliš drahý, a staví sa na to, že si bude môcť prenajať, keď druhý dom neobýva.

Ľudia majú rôzne dôvody, prečo si chcú kúpiť druhý dom; niekto môže chcieť dovolenku, niekto hľadá príjem z prenájmu a iný si chce na dôchodok kúpiť „fixačný zvršok“. Ak z nejakého dôvodu uvažujete o kúpe druhého domu, mali by ste zvážiť všetky klady a zápory skôr, ako sa zaviažete k ďalšej hypotéke.

Časť 1 z 3: Rozhodnutie, či je nákup pre vás to pravé

1
Pozrite sa na trh nákupu. Sú domy práve teraz lacné alebo drahé? Skúste vyhľadať graf príjmu domácnosti a cien domov a zistite, či má mesto, ktoré hľadáte, vysoký pomer v porovnaní s ostatnými mestami. Upozorňujeme, že niektoré mestá ako New York a San Francisco môžu byť voči takýmto pomerom historicky imunné.
- Porozprávajte sa s realitným agentom alebo s niekoľkými agentmi o relatívnej cene domov. Aj keď nedostanete definitívnu odpoveď (je ťažké odhadnúť, či je trh s bývaním lacný alebo drahý, pretože informácie nie sú vždy jasné), na konkrétnych trhoch môžete získať vodcu, aby ste sledovali alebo dokonca vykradli domy. Tieto informácie sú cenné.
2

Predpokladajme, že si nebudete môcť prenajať svoj druhý dom. Je druhý dom stále bezpečná investícia bez toho, aby bolo nájomné vyplnené v zozname výdavkov? Ak nie, mali by ste vážne pochybovať o kúpe druhého domu. Príliš veľa rodín si kupuje druhý dom, ktorý je príliš drahý, a staví sa na to, že si bude môcť prenajať, keď druhý dom neobýva. Keď sa prenájom stane nerealizovateľným, nemožným alebo generuje oveľa menej, ako sa predpokladalo, pre majiteľov domov zostáva neúspešná investícia.
3
Vytvorte zoznam možných výdavkov. Zrátajte všetky pravdepodobné náklady na vlastníctvo domu. Dokážete tieto výdavky vtesnať do svojho rozpočtu a mať nazvyš? Áno, budete budovať kapitál vo svojom druhom dome, ale ak vám investícia do druhého domu každý mesiac spôsobí vážne obmedzenie hotovosti, bude lepšie počkať, kým nevyplatíte napríklad svoju prvú hypotéku. Tu je niekoľko pravdepodobných výdavkov, ktoré je potrebné zvážiť:
- Dane z majetku. Líši sa štát od štátu; priemernej daňové ročnej nehnuteľnosti v Los Angeles je 900€ na 75000€ doma, alebo 1,2%. Ak sú dane z nehnuteľností v meste, ktoré zvažujete, neprimerane vysoké, preskúmajte minimálnu sadzbu (dane z nehnuteľností) v susedných mestách. Na daniach z nehnuteľností môžete ušetriť veľa peňazí jednoduchou kúpou domu v meste blízko vašej preferovanej polohy, ktoré nemá vysoké daňové zaťaženie.
- Základné nástroje. Mali by byť oveľa nižšie, ak je dom neobývaný pre veľké časti roka, nemali by však prehliadnuť.
- Aktualizácia / údržba výdavkov. Dom je živý tvor - rastie, starne, potrebuje pomoc. Faktor v nákladoch na pravidelnú renováciu a udržiavacie služby, ako sú terénne úpravy. Dvor a záhrada druhého domu by mali byť udržované, ak máte nájomníkov alebo ak absentujete časť roka. V letných mesiacoch zarastená burina a nepokosená tráva inzerujú, že nehnuteľnosť je neobývaná. V chladnom podnebí je nezoraná príjazdová cesta a neohrabané chodníky pozvánkou na vandalizmus alebo krádež.
- Zvýšené poistenie. Náklady na poistenie môžu byť vyššie, pretože nehnuteľnosť bude v časti roka neobsadená, alebo preto, že máte nájomníkov.
- Služby správy majetku. Spoločnosť na správu nehnuteľností by mala byť pri výpočte veľkým nákladovým faktorom, najmä ak si kupujete druhý dom, ktorý je ďaleko od vášho hlavného bydliska. Ak prenajímate nehnuteľnosť, budete sa musieť pripraviť na to, aby niekto zabezpečil núdzové opravy pre vašich nájomníkov. Ak máte vzdialený dovolenkový dom, musíte sa ubezpečiť, že niekto môže v prípade vašej neprítomnosti skontrolovať zamrznutie potrubí alebo netesnosti strechy alebo iné možné škody na vašom dome.
4
Nepoužívajte nevyhnutne rovnaké daňové úľavy, aké ste mohli získať za svoj prvý domov. Poraďte sa s IRS a zistite, aké budú daňové dôsledky druhého domu. Pre mnohých ľudí daňové náklady spojené s vlastníctvom druhého domu prevyšujú daňové úľavy, najmä ak v dome žijete viac dní, ako si ho prenajímate.
- Napríklad ak si prenajímate dom na menej ako 14 dní, nemusíte uvádzať žiadne zárobky. Ak obývate svoj dom menej ako 14 dní v roku, vaša nehnuteľnosť sa považuje za podnik a je možné odpočítať straty až 18700€ ročne.
5

Skôr ako začnete s hľadaním druhého domu, poraďte sa s CPA alebo daňovým poradcom. CPA alebo daňový poradca vám bude schopný poskytnúť presné a aktuálne informácie o daňových odpisoch, pôžičkách, úrokových sadzbách atď. Pravdepodobne napríklad môžete očakávať drahšiu hypotéku s vyššou úrokovou sadzbou, bez ohľadu na vašu úverovú históriu - zabezpečenie druhého domu obvykle stojí viac.

Ak si chcete kúpiť druhý dom, začnite prieskumom porovnateľných cien domov v oblasti, ktorá vás zaujíma, aby ste získali dobrú predstavu o nákladoch.

2. časť z 3: Prvé správne kroky

1

Zvážte najskôr prenájom v oblasti, v ktorej plánujete kúpiť. Mnoho ľudí urobí chybu, že kúpi nehnuteľnosť na trhu, o ktorom nič nevie a o ktorý sa nakoniec naozaj nestará. Aj keď plánujete využiť druhý dom ako investíciu a prenajať ho, malo by to byť v konečnom dôsledku miesto, kde by ste sa mohli vidieť žiť, aj keď len na pár týždňov v roku. Prenajmite si aspoň na chvíľu oblasť, aby ste sa uistili, že sa vám tam pohodlne žije.
2
Porozprávajte sa s miestnymi obyvateľmi a staňte sa nimi sami. Zistite, čo sa miestnym páči v tejto oblasti; kam si myslia, že to smeruje; ako dlho tam žijú atď. Miestni obyvatelia vám môžu poskytnúť vynikajúci prehľad o tom, ako sa danej oblasti darí. Podľa týchto informácií môžete zistiť, či je kúpa nehnuteľnosti v tejto oblasti zdravou dlhodobou investíciou.
- Staňte sa miestnym obyvateľom (zatiaľ čo si prenajímate kúzlo), aby ste mohli preskúmať niektoré faktory, ktoré zvýšia hodnotu vášho potenciálneho domu:
  - Blízkosť dobrých škôl
  - Spoľahlivé a rozsiahle možnosti prepravy
  - Nákupné možnosti
  - Blízkosť nemocníc, ako aj prítomnosť polície a požiarov
  - Nízka kriminalita
3

Pozrite sa, na čo sa „kompy“ v tejto oblasti predávajú. Kompakty alebo porovnateľné ceny domov by vám mali poskytnúť dobrú predstavu o tom, aký drahý je priemerný dom vo vašej oblasti. O výpočtových údajoch môžete hovoriť priamo s realitnými agentmi. Kľúčom k kompozícií sa pozerá na predaj ceny namiesto výpis cien. Použite kompy ako hrubého sprievodcu - to, že 4 postele, 3 kúpelne na ulici predané za 429000€ ešte neznamená, že 4 postele a 3 kúpelne, o ktoré máte záujem, budú.
4
Ak sa chystáte prenajať, oboznámte sa s povinnosťami prenajímateľa. Ak chcete svoj druhý dom využiť na prenájom a budovanie vlastného imania, je potrebné vedieť, čo sa od vás očakáva. Nedávajte sa pod legálnu streľbu tým, že ste lenivý alebo svojvoľne ignorant - vráti sa vás to a uhryzne vás. Tu je niekoľko vecí, ktoré by ste mali začať skúmať ako budúci prenajímateľ:
- Vedieť, ako vysťahovať nájomcu alebo ukončiť nájomnú zmluvu.
- Zoznámte sa so zákonmi vášho štátu o depozitároch zabezpečenia, o tom, čo všetko je možné - na čistenie, neplatené nájomné, nadmerné škody - a na ktoré sa nemôžu - používať aktualizácie spotrebiča, bežné opotrebenie, renovácia.
- Vedieť, ako štruktúrovať procesy prenájmu a skríningy nájomcov. Antidiskriminačné zákony vás zo zákona zaväzujú dodržiavať protokol.
- Poznajte svoje povinnosti, pokiaľ ide o pravidelné opravy a údržbu.
- Chráňte sa pred zodpovednosťou, pokiaľ ide o zranenie nájomcu. Ste zodpovední za každú vážnu nehodu, ktorej účastníkom je nájomca a ktorého zodpovednosťou je nájomca včas chrániť alebo opraviť.
- Poznať zoznam práv nájomcu, najmä pokiaľ ide o súkromie. Vo väčšine štátov musíte dať nájomcovi výpoveď 24 hodín, ak máte v úmysle nehnuteľnosť opraviť alebo ukázať, okrem núdzových prípadov.
5

Získajte realitného agenta. Počas celej skúsenosti s nákupom vám bude pomáhaťdobrý realitný agent, ktorý má najmenej 5 rokov skúseností v oblasti, ktorú hľadáte. Agenti vám pomôžu zúžiť hľadanie bývania, kým nevypíšete všetky záchvaty, okrem tých najlepších. Po dokončení nákupu potom bude s vami dobrý realitný agent v kontakte aj po uskutočnení predaja. To je čoraz dôležitejšie pre majiteľov domov, ktorých primárne bydlisko je ďaleko od ich druhého domova.

Najmä ak si kupujete druhý dom — Spoločnosť na správu nehnuteľností by mala byť pri výpočte veľkým nákladovým faktorom, najmä ak si kupujete druhý dom, ktorý je ďaleko od vášho hlavného bydliska.

Časť 3 z 3: Dokončenie dohody

1
Zabezpečte financovanie skôr, ako sa rozhodnete pre nehnuteľnosť. Získanie predbežnej kvalifikácie a následná hypotéka vám oznámia, aký dom si môžete dovoliť kúpiť. Keďže sa bude s najväčšou pravdepodobnosťou jednať o hypotéku č. 2, očakávajte, že z neho zaplatíte vyššiu úrokovú sadzbu a prípadne budete mať nárok na nižšiu úrokovú sadzbu. Keď budete mať stanovený celkový rozpočet, odložte si peniaze na zloženie zálohy.
- Za účelom získania ocenenej druhej hypotéky budú veritelia často hľadať pomer dlhu k príjmu (DTI) pod 36%. To znamená, že vaše celkové dlhy vrátane vašej prvej hypotéky by mali predstavovať iba asi tretinu peňazí, ktoré každý mesiac prinesiete. Napríklad majitelia domov, ktorí si mesačne berú 5220€ a majú dlhy 1870€, majú DTI 35%.
- Buďte pripravení dať dole 20% z kúpnej ceny. Tieto peniaze budú musieť pochádzať z vašich osobných úspor alebo z vlastného imania v mieste vášho súčasného pobytu. Môžete tiež zvážiť pôžičku na základe zmluvy o životnom poistení alebo dôchodkového fondu.
2

Ponúknuť. Urobte ponuku na druhý dom, ktorý sa vám páči. Očakávajte, že skôr, ako jednu dostanete, urobíte niekoľko ponúk, ktoré nakoniec ponúknu viac.
3
Podniknite kroky, aby ste začali chrániť svoj nový domov. Váš druhý domov je investícia, takže sa budete musieť usilovať o jeho ochranu. Tu je niekoľko vecí, ktoré môžete urobiť, aby ste ochránili svoje najnovšie dielo:
- Pred zakúpením si urobte domovú prehliadku. Chcete vedieť o akýchkoľvek pretrvávajúcich problémoch alebo škodách, ktoré predajca nezverejnil pred predajom.
- Získajte poistenie titulu.
- Získajte poistenie nebezpečenstva (zemetrasenie, povodeň, požiar atď.)

Kde plánujete kúpiť druhý dom — Neublížilo by vám spriateliť sa s miestnymi orgánmi činnými v trestnom konaní a susedmi v oblasti, kde plánujete kúpiť druhý dom, najmä ak v ňom nebudete často bývať.

Tipy

Kontaktujte realitných agentov v oblasti, ktorá vás zaujíma. Spýtajte sa ich na prenájom nehnuteľností v tejto lokalite. Je tiež dobré informovať sa o miestnej ekonomike, pretože to môže mať obrovský vplyv na hodnoty nehnuteľností.
Neublížilo by vám spriateliť sa s miestnymi orgánmi činnými v trestnom konaní a susedmi v oblasti, kde plánujete kúpiť druhý dom, najmä ak v ňom nebudete často bývať. Ak vás susedia poznajú alebo sa s vami stretli, je pravdepodobnejšie, že vás kontaktujú, ak spozorujú niečo zlé.
Ak si myslíte, že si chcete prenajať svoj druhý domov, prečítajte si knihy o tom, ako sa stať prenajímateľom. Zistite, aké sú štátne a federálne predpisy, skôr ako si z druhého domu urobíte požičovňu. Požičovňa bude musieť spĺňať všetky bezpečnostné predpisy vrátane káblových hlásičov dymu a dvoch východov. Takéto položky sa môžu javiť ako nepodstatné, ale pokiaľ nebudete veľmi šikovný, budete musieť zaplatiť odborníkovi za vykonanie opráv a inštalácií vášho druhého domu, ak nespĺňa všetky bezpečnostné a územné požiadavky.

Varovania

Mali by ste zvážiť získanie vyšších limitov na poistenie nebezpečenstva pre druhý dom, aj keď vyššie limity nie sú potrebné. Nebudete neustále vo svojom druhom dome, takže budete potrebovať úplné krytie pri požiaroch, krádežiach alebo iných prírodných činoch, ako sú záplavy a škody spôsobené vetrom. * Je dobré myslieť na pripoistenie zodpovednosti za škodu, zvlášť ak plánujete prenajať svoju dovolenku iným.

Prečítajte si tiež: Ako kúpiť dom vo švédsku?

Ako kúpiť druhý dom?

Kroky

Časť 1 z 3: Rozhodnutie, či je nákup pre vás to pravé

2. časť z 3: Prvé správne kroky

Časť 3 z 3: Dokončenie dohody

Tipy

Varovania

Komentáre (1)

Prečítajte si tiež: