Ako zavrieť na dome?
Čo sa stane, ak kupujúci nemôžu dom uzavrieť do dátumu splatnosti?
Po odsúhlasení kúpy domu musíte „uzavrieť“ predaj. Proces je dosť komplikovaný. Budete si musieť objednať domovú prehliadku a prípadne požiadať o hypotéku. S blížiacim sa dátumom uzávierky musíte naposledy prejsť objektom a uviesť, či boli urobené opravy. Na uzávierke si prečítate desiatky dokumentov a uhradíte náklady na uzávierku skôr, ako dostanete kľúče.
1. časť zo 4: príprava pár mesiacov pred záverečnou
- 1Dostaňte podpísanú kúpnu zmluvu. Oficiálne uzatvárate, keď predajca podpíše a vráti vašu kúpnu zmluvu (nazýva sa to aj nákupná ponuka). Uvedomte si, že môžete túto dohodu zmeniť, napríklad ak odhalíte problémy pri domovej prehliadke. Napriek tomu uzatvárate za predpokladu, že kúpna zmluva je konečná. Ak všetko pôjde dobre, uzavriete zhruba 45 dní po prijatí podpísanej dohody (presný čas bude závisieť od času uvedeného v zmluve).
- Ak máte právnika, dajte im kúpnu zmluvu na preskúmanie.
- Zašlite to tiež svojmu veriteľovi, aby mohol začať proces upisovania.
- 2V prípade potreby vykonajte úschovu. V niektorých štátoch musíte do úschovy vložiť 5-10%. Peniaze pôjdu na vašu zálohu, ak sa budete držať zmluvy a uzavriete ju podľa dohody, ale ak porušíte kúpnu zmluvu, tieto peniaze poputujú predajcovi. Ak potrebujete túto platbu, obráťte sa na svojho realitného agenta.
- 3Objednajte sa na domovú prehliadku. Mali by ste najať profesionálneho inšpektora, ktorý skontroluje, či v dome nie sú štrukturálne problémy, porušenia stavebného zákona a či nefungujú spotrebiče. Inšpekcia vás ochráni v prípade závažného nezverejneného problému. Veriteľ môže zriedka vyžadovať kontrolu skôr, ako vám poskytne pôžičku.
- Požiadajte svojho realitného agenta alebo právnika o odporúčanie. Inšpektora môžete hľadať online. Štandardné domáce inšpekcie stojí 220 Sk -500.
- Inšpekciu si rezervujte čo najskôr po doručení podpísanej kúpnej zmluvy.
- 4V prípade problémov rokujte s predajcom. Inšpekcia mohla odhaliť poškodenie konštrukcie alebo iné vážne problémy. V tejto chvíli má kupujúci niekoľko možností:
- Odvolať nákup. Prečítajte si svoju kúpno-predajnú zmluvu. Mal by vám dať právo vycúvať z predaja, ak inšpekcia odhalí vážny problém. Porozprávajte sa so svojím právnikom.
- Nechajte predajcu, aby problém vyriešil. Možno vás však tlačí čas a opravy by mohli oneskoriť vaše zatváranie. Tiež si nemôžete byť istí, že vlastník problém vyrieši správne.
- Vyjednajte úver. Požiadajte predajcu, aby vám dal peniaze, aby ste mohli opravy vykonať sami. Toto by mohla byť najjednoduchšia možnosť.
- 5Vyplňte svoju žiadosť o hypotéku. Možno ste boli vopred schválený na poskytnutie pôžičky. Teraz musíte skutočne vyplniť žiadosť o hypotéku. Aplikácia má 4 strany a budete musieť dodať množstvo podporných dokumentov, ako sú daňové priznania a bankové výpisy.
- Najlepšie je podať žiadosť vopred a po uzavretí zmluvy poslať dokumenty o konkrétnom dome, aby mohol veriteľ žiadosť dokončiť. Dokončenie procesu upisovania môže veriteľovi trvať mesiac.
- 6Prečítajte si odhad úveru. Váš veriteľ by mal vytvoriť dokument v jednoduchom jazyku, ktorý môžete podpísať a vrátiť. Nezabudnite to podpísať včas, inak by to mohlo výrazne spomaliť priebeh vašej pôžičky. Tento dokument sumarizuje podrobnosti o vašej pôžičke vrátane nasledujúcich:
- dĺžka obdobia, napr. 15 rokov, 30 rokov atď.
- úroková sadzba
- akákoľvek pokuta za platbu vopred
- plánované platby
- uzatváracie náklady
- celková suma v hotovosti na uzavretie
- 7Analyzujte hodnotenie. Váš veriteľ bude chcieť, aby bol dom ohodnotený, za čo bude musieť kupujúci zaplatiť. Účelom posúdenia je potvrdiť, že dom má hodnotu toľko, koľko zaň platíte. Ak je však hodnotenie nízke, veriteľ môže znížiť sumu, ktorú si môžete požičať. Možno budete musieť s predajcom znova vyjednať kúpnu cenu a upraviť svoju kúpno-predajnú zmluvu.
- 8Získať potrebné poistenie. Váš poskytovateľ pôžičiek bude pravdepodobne vyžadovať, aby ste pred uzavretím poskytli dôkaz o poistení majiteľov domov. Poobzerajte sa po okolí a nájdite najnižšiu cenu. Spravidla sa od vás bude vyžadovať, aby ste vložili prémiu za prvý rok spolu s nákladmi na uzávierku a zaplatili pri uzávierke. Z tohto dôvodu neplatte svoje poistenie vopred, pokiaľ na to nie ste výslovne poučení svojim veriteľom.
- Mali by ste si tiež kúpiť poistenie titulu. Toto poistenie vás chráni v prípade problémov s titulom, ako sú záložné práva alebo nezaplatené dane. Spravidla sa od vás bude vyžadovať použitie názvu spoločnosti, ktorá súbor spracuje, ale záleží to na tom, ako bola zmluva napísaná.
- 9Rozhodnite sa, ako chcete nehnuteľnosť vziať. Majetok môžete vlastniť v rôznych formách, ktoré ovplyvnia, kto ho zdedí, keď zomriete. Strávte nejaký čas zvážením možností a v prípade potreby sa poraďte s právnikom:
- Jediný vlastník. Ak ste nezadaní a kupujete si dom, môžete ho vlastniť výhradne na svoje meno.
- Spoločný nájom. Keď si pár kúpi spoločný dom, má viac možností. Jedným z nich je vlastníctvo domu ako spoločných nájomcov s právom na pozostalosť. Majetok vlastníte rovnako a po smrti sa pozostalý partner stane úplným vlastníkom.
- Spoloční nájomníci. Ak chcete vlastniť nerovný podiel na majetku, mali by ste to brať ako spoločných nájomcov. Po smrti sa druhý partner nestáva automaticky úplným vlastníkom. Namiesto toho podiel zosnulého prejde vôľou.
Dom môžete určite uzavrieť svojpomocne.
Časť 2 zo 4: Príprava pred uzavretím
- 1Dostanete „záverečné informácie“ tri dni vopred. Je to podobné ako odhad úveru prijatý na začiatku procesu a umožňuje vám zobraziť vašu konečnú úrokovú sadzbu, termín, výšku pôžičky, hotovosť na zatvorenie, splátky, poplatky a RPMN. Použite to na porovnanie toho, čo sa zmenilo v priebehu procesu poskytovania pôžičiek, a na istotu, že pôžičku stále chcete uzavrieť.
- Ak dostávate pôžičku, musíte to podpísať najmenej 3 dni pred zatvorením, takže určite neodkladajte, keď vám ju váš poskytovateľ pôžičky pošle, inak by ste mohli svoju uzávierku výrazne oddialiť. Pri uzávierke to znova skontrolujete.
- 2Zhromaždite svoje dokumenty. Počas procesu nákupu domu ste mali dostať niekoľko dokumentov. Nájdite ich všetky, aby ste ich mohli skontrolovať pred svojou uzávierkou. Zhromaždite nasledovné:
- kúpno-predajná zmluva
- odhad pôžičky
- dôkaz o vyhľadaní titulu
- doklad o poistení majiteľov domov
- domáce hodnotenie
- inšpekčné správy
- záverečné zverejnenie
- 3Preveďte prostriedky. Poraďte sa o tom so svojou bankou najmenej deň pred zatvorením. Možno budete môcť použiť overený alebo pokladnícky šek, hoci v dnešnej dobe je to neobvyklé a môže sa vyžadovať platba prevodom. Záverečný agent by vám mal povedať, čo je prijateľné.
- 4Prejdite sa majetkom. Spravidla máte právo prejsť sa nehnuteľnosťou 24 hodín pred zatvorením. Túto príležitosť určite využite. Skontrolujte, či je nehnuteľnosť podľa očakávaní bez akýchkoľvek nových škôd a či predávajúci odstránil svoje veci z areálu.
- Ak ste požiadali o opravu, skontrolujte, či boli vykonané. Ak neboli, obráťte sa na svojho realitného agenta a prediskutujte svoje možnosti, vrátane oneskorenia vašej uzávierky.
Potrebujem právnika, ak platím za dom v hotovosti, alebo môžem použiť iba titulnú spoločnosť?
3. časť zo 4: účasť na záverečnej
- 1Požiadajte svojho právnika o účasť. Dom môžete určite uzavrieť svojpomocne. Ak vás však niečo mätie alebo ak sa na dokumentoch objavia prekvapivé informácie, budete možno potrebovať radu právnika. Podľa toho informujte svojho právnika, kedy je naplánovaná uzávierka, a požiadajte ho, aby sa zúčastnil spolu s vami.
- 2Blokujte dostatočný čas. Uzávierka trvá zvyčajne dve hodiny. Ak sa veci pohnú rýchlo, mohli by ste skončiť za jednu hodinu, ale nepočítajte s tým. Namiesto toho rozpočet na dve hodiny, aby ste sa necítili uponáhľaní.
- 3Prineste si potrebné doklady. Záverečnému agentovi musíte ukázať určité dokumenty, preto si ich zhromaždite vopred, aby ste si ich mohli vziať so sebou. Prineste si so sebou:
- ID fotografie. Záverečný agent musí overiť vašu totožnosť, preto majte pri sebe vodičský preukaz alebo pas. Prineste si so sebou aj druhú formu občianskeho preukazu, aj keď táto druhá forma zvyčajne nebude musieť mať fotografiu. Pre istotu skontrolujte.
- Kúpno-predajná zmluva. Je dobré mať pri sebe kópiu pre prípad, že sa na ňu budete musieť odvolať.
- 4Identifikujte prítomných ľudí. Na uzávierke sa okrem predávajúceho a kupujúceho zúčastní aj niekoľko ľudí. Nečudujte sa, ak je v miestnosti dosť veľa ľudí. Na záver sa môžu napríklad zúčastniť:
- Záverečný agent, ktorý vedie uzávierku.
- Advokáti. Kupujúci aj predávajúci môžu mať advokáta. Záverečným agentom môže byť tiež advokát.
- Zástupca z názvu spoločnosti.
- Realitní agenti.
- Veriteľ kupujúceho.
- 5Nenechajte sa uponáhľať. Mnoho záverečných dokumentov je napísaných v neprehľadnom právnom jazyku. Nájdite si čas na ich prečítanie a nedovoľte, aby vás záverečný agent uponáhľal týmto procesom. Ak máte otázky, pred podpisom sa opýtajte zástupcu, veriteľa alebo právnika.
Mali by ste najať profesionálneho inšpektora, ktorý skontroluje, či v dome nie sú štrukturálne problémy, porušenia stavebného zákona a či nefungujú spotrebiče.
Časť 4 zo 4: Podpisovanie dokumentov
- 1Skontrolujte list s mesačnou platbou. Tento dokument vysvetľuje vašu mesačnú splátku hypotéky. Mal by určiť, koľko ide na úroky, istinu, dane a poistenie. Ak máte otázky, obráťte sa na zástupcu veriteľa, ktorý by mal byť pri uzávierke.
- 2Prečítajte si svoje záverečné informácie. Tento dokument by mal vysvetliť podrobnosti vašej pôžičky. Pozorne si ich prečítajte a ubezpečte sa, že podmienky sa zhodujú s podmienkami, ktoré vám povedal váš poskytovateľ pôžičiek v odhade pôžičky. Vyhlásenie by malo obsahovať nasledujúce informácie:
- financovaná suma
- úroková sadzba
- Ročná percentuálna sadzba
- celkové náklady počas doby trvania pôžičky
- 3Podpíšte zmenku. Táto poznámka predstavuje dohodu medzi vami a vašim hypotekárnym veriteľom. Mal by obsahovať informácie o pôžičke, napríklad úrokovú sadzbu a pokuty za predčasné splatenie. Dôsledne skontrolujte túto poznámku a potvrďte, že podmienky sa zhodujú s podmienkami v záverečnej správe. Podpíšte túto poznámku, aby bola legálna.
- 4Podpíšte svoju hypotéku alebo listinu o dôvere. Podpisom tohto dokumentu sľubujete nehnuteľnosť ako záruku svojej pôžičky. Ak máte predvolené nastavenie, váš veriteľ môže zabaviť dom. Pred podpísaním si pozorne prečítajte dokument.
- 5Pozorne si prečítajte vaše záverečné informácie. Tento dokument by ste mali dostať najmenej tri pracovné dni pred uzávierkou. Načrtne všetky vaše finančné záväzky vrátane vašich nákladov na uzavretie, poistných povinností a rozpisu hypotéky.
- Porovnajte tento dokument s odhadom vašej pôžičky. Podmienky by mali byť rovnaké.
- Ak sa odhady záverečných nákladov alebo podrobnosti pôžičky zmenili, zastavte uzávierku a porozprávajte sa so svojím právnym zástupcom. Váš poskytovateľ pôžičiek alebo sprostredkovateľ práv by mohol porušiť zákon, ak by na vás pri uzávierke dostali nové podmienky.
- 6Podpíšete korporačné noviny. Tieto dokumenty vysvetľujú, ako predávajúci a kupujúci rozdeľujú dane z nehnuteľností a možno aj príspevky združenia vlastníkov domov. Môžete tiež rozdeliť náklady na verejné služby. Pred podpisom si prečítajte dokumenty, aby ste sa ubezpečili, že zodpovedajú vašej dohode.
- 7Skontrolujte a podpíšte ďalšie dokumenty. Pri zatváraní možno budete musieť prihlásiť až 30 dokumentov (alebo viac). Pozorne si prečítajte každú z nich. Ak máte otázky, obráťte sa na svojho právnika alebo záverečného agenta. Niektoré ďalšie dokumenty, ktoré musíte skontrolovať, zahŕňajú nasledujúce:
- Výstražné upozornenie. Tento dokument identifikuje, či sa váš dom nachádza v povodňovej zóne.
- Vyhlásenie o správach. Kupujúci musí potvrdiť, že skontroloval správy o inšpekcii a prehliadke.
- Výpis z názvu. Tento dokument zaznamenáva všetky dokumenty, ktoré majú vplyv na vlastníctvo.
- 8Dostaňte svoje kľúče. Po podpísaní všetkých dokumentov a zaplatení nákladov na uzavretie by ste mali dostať kľúče od vášho nového domova. Gratulujeme, teraz ste vlastníkom domu!
Prečítajte si tiež: Ako kúpiť možnosť prenájmu?
Otázky a odpovede
- Potrebujem právnika, ak platím za dom v hotovosti, alebo môžem použiť iba titulnú spoločnosť? Vyhotovujú zmluvy? Musím podstúpiť prieskum a kontrolu?Nie, nepotrebujete právnika, aj keď môžete mať zastúpenie právnikom alebo maklérom, aby ste sa uistili, že z toho nemáte výhodu. Zmluva nebude vypracovaná spoločnosťou s titulom - buď môžete mať právnika alebo realitku, ktorí to urobia za vás, alebo to môžete urobiť sami. Pri platbe v hotovosti sa vyžaduje prieskum ani inšpekcia, mali by ste to však vziať do úvahy, aby ste sa chránili pri tomto veľkom nákupe.
- Čo sa stane, ak kupujúci nemôžu dom uzavrieť do dátumu splatnosti?Vracia sa na trh.
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
